浦口楼市调研报告

浦口楼市调研报告,1,目录一、浦口规划二、浦口土地市场三、浦口房地产片区四、总结,2,一、浦口规划,3,2020/4/29,南京市城市总体规划（2007-2030）将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。2006年市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。,南京市城市总体规划（2007-2030）将江北升级为“副城”。,浦口规划江北升级为“副城”,4,2020/4/29,浦口新城珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。规划定位：现代化滨江新城。规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。,浦口新城,浦口规划浦口新城为南京“十二五”重点建设功能板块,5,2020/4/29,江北副城规划“两心、两片、一轴、八廊、七组团”。,浦口新城规划一心、一带、五廊、四个特色片区。,浦口规划浦珠路沿线片区为浦口新城和江北副城的核心区,6,2020/4/29,现状：五座跨江通道南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、纬七路过江隧道、大胜关铁路桥；两座在建南京长江四桥及模范西路过江通道。规划：规划10条过江通道，远景预留4个，规划铁路与过江轨道7个。,浦口交通规划远景规划17条跨江通道,7,2020/4/29,2012年南京有6条地铁线同时建设，其中达江北的轨道5条，即江北远期规划6条轨道中的5条开建。地铁3号线开工及建成通车时间：2010年12月2014年6月区间：浦口高新区主城江宁区百家湖、九龙湖地铁10（1号线西延线）开工及建成通车时间：2010年12月2014年区间：城南雨花台-河西奥体浦口珠江镇宁天城际一期（原11号线）开工及建成通车时间：2012年上半年2014年区间：六合金牛湖浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。宁和城际一期（原12号线）开工及建成通车时间：2012年2015年区间：南京南站浦口桥林黄里地铁4号线（一期）开工及建成通车时间：2011年4月2015年区间：浦口珍珠泉站徐庄软件园灵山青龙仙林东站，一期：中保至仙林东站区间。地铁6号线（机场专线，2013年建成）开工及建成通车时间：2011年2014年区间：南京新港开发区-主城-江宁开发区-禄口机场,2030年南京地铁远景规划简图,浦口交通规划2010年4条轨道同时建设，3、10、11、12号线,8,2020/4/29,二、浦口土地市场,9,2020/4/29,土地市场浦口为南京住宅土地市场的主力片区,2011年南京市区成交住宅用地情况,2011年南京市共推出住宅用地51幅，成交43幅，暂停出让及流标8幅；成交住宅用地356万平米，建面850.7万平米，成交楼面均价2958.2元/平米，平均溢价率2.47%。其中，浦口共推出6幅，成交5幅，江浦街道NO.2011G29地块（须配建五星级酒店一座）流标；成交住宅用地55.26万平米，建面115.9，成交楼面均价2875.8元/平米，平均溢价率6.22%。2011六合区成交住宅用地比例高达44%，其次为江宁为23%，浦口12%，这三个区域成为南京住宅土地市场的主力。,10,2020/4/29,土地市场众多品牌开发商进驻浦口,2010-2011年两年间，浦口共成交10幅地块，其中7幅集中在珠江镇片区，1幅浦珠路沿线，2幅泰山高新片，万科、中海、雅居乐，新城，世纪金源等品牌开发商进驻浦口。,11,2020/4/29,三、浦口房地产片区,12,2020/4/29,浦口分为四个房地产片区：泰山高新片、桥北片区、浦珠路片区、珠江镇片区四个片区。,13,2020/4/29,桥北片区“江北桥头堡”崛起商贸集聚区,弘阳广场华东MALL华东地区规模最大的商业中心，总面积55万平方米，2011年5月开业，沃尔玛、大洋百货、卢米埃影院、弘阳欢乐世界、红太阳家居、孩子王等优良品牌鼎力加盟。此外，天润广场、明发外滩中心、正大时代和金盛百货等六大功能区和家乐福、特易购、沃尔玛、大洋百货四大骨干为核心的江北商贸中心地位已经形成。,以华东MALL为中心的“江北第一商圈”已经初步形成,14,2020/4/29,桥北片区住宅销售均价在7500-13000元/m2区间，无一线品牌开发商，楼盘以刚需客户为主，产品品质中低端。,桥北片区在售楼盘简介,15,2020/4/29,桥北片区典型楼盘简介,16,2020/4/29,周边交通136（区间）、175、132(区间)、131、132、136、159、鼓扬线、盐工线、盐葛线、盐滁线、盐浦线、中六线、汉六线、地铁三号线等。周边配套商业配套：商业、生活、服务配套设施俱全；中小学：琅琊路小学分校、南京工业大学浦江学院、东大浦口校区等高校；幼儿园：北岸幼儿园、宏基幼儿园、双语幼儿园。项目特点1、项目位于桥北成熟生活片区，商业、教育等生活配套齐全；2、公交便捷，临近大桥，方便接入主城；3、3号地铁线京新村站设在社区内商业中心；4、居住区推行“新街坊”设置；5、以中低端客户为主。,桥北片区典型楼盘简介,17,2020/4/29,90.2，三房两厅一卫方正紧凑设计；全明设计，南北通透；两卧室带飘窗。,90.53，三房两厅一卫布局紧凑设计；全明设计，南北通透；两卧室带飘窗或阳台。,桥北片区典型楼盘简介,18,2020/4/29,东方万汇城建面100万，集购物休闲娱乐、大型商业、五星级酒店、甲级办公、城市公寓等一体的南京浦口新城核心启动区的首发大型城市综合体项目。乔波冰雪世界体育休闲主题公园，集室内滑雪馆、五星级度假酒店、运动康复体检中心、商业中心、配套住宅为一体的大型综合性高档运动、商务、休闲场所。青奥体育公园2014年南京青奥会重要场地之一、于2011年12月27日开工。总用地面积约101.6万平方米，其中体育建设用地约56.4万平方米。华润江苏总部大厦华润集团将投资50亿元在浦口新城建设华润江苏总部大厦，作为华润集团江苏地区的运营及管理中枢，将成为总部大道上地标性建筑。此外，待建两处商业项目2010年10月出让建面约30万方的常发江浦商业项目及2011年7月出让的建面21万方的新城学府路以北商业项目。珠江镇即现在的江浦街道。,珠江镇片区江浦CBD正式启动,浦口新城核心启动区首发启动东方万汇城项目,19,2020/4/29,珠江镇片区在售楼盘简介,珠江镇片区住宅销售均价在7800-14000元/m2区间，中铁、融侨、万科、中海、雅居乐等一线品牌开发商的进驻，提升了该片区的发展潜力。,20,2020/4/29,中国铁建江佑铂庭,珠江镇片区在售楼盘简介,21,周边交通纬七路过江隧道，汉江线、浦赛线、浦集线、603路等至“江浦客运站”临近地铁10号线，2014年青奥会前通车。周边配套项目自身配套；临近长江隧道，以及珠江镇，可以享受珠江镇及主城配套。教育配套：南京工业大学江浦校区、社区幼儿园；商业配套：金浦假日百货、金浦购物中心、苏果社区店、农贸市场等，未来江浦CBD配套。,项目特点1、位于浦口新城核心区，受江浦CBD配套，2、临近地铁10号线，3、中铁品质。,珠江镇片区在售楼盘简介,22,93，2室2厅1卫户型方正，功能分区合理；全明户型；动区与静区界限分明，互不干扰；主、次卧自带飘窗；玄关设计人性化。,83，2室2厅1卫户型方正，所有开间朝南；厨房、餐厅相连，生活方便；主、次卧自带飘窗；南北不通透。,珠江镇片区在售楼盘简介,23,2020/4/29,珠江镇片区在售楼盘简介,24,周边交通汉江线、浦集线到客运站，；地铁10号线离项目最近距离800米。周边配套未来江浦CBD配套，项目配建12班幼儿园一所、社区基层中心一个、托老所、社区卫生服务站、文化活动站、体育活动站及公厕。项目特点1、稀缺自然环境拥揽万亩老山国家森林公园珍稀自然环境；2、浦口新城核心享受珠江镇中心高品质生活配套；3、交通便捷经纬七路过江隧道。地铁10号线龙华路站（步行15分钟）；4、融侨产品高品质。,珠江镇片区在售楼盘简介,25,2020/4/29,76，2室2厅1卫户型方正，所有开间朝南；生活阳台步入厨房，预留洗衣机位；主、次卧自带南向观景飘窗。,92.6，3室2厅1卫户型方正，所有开间朝南；南向双阳台；主卧付使用创意小空间，房间功能随变；生活阳台步入厨房，预留洗衣机位；主、次卧自带南向观景飘窗。,珠江镇片区在售楼盘简介,26,2020/4/29,融侨观邸PK江佑铂庭,区位规划：位于浦口新城，未来发展潜力显现；生活配套：位于与河西CBD隔江鼎立的江北CBD核心商圈旁，东方万汇城、乔波冰雪世界等高端商业、娱乐生活配套；交通配套：主城纬七路过江隧道（至河西CBD15分钟车程），地铁10号线（2014年年青奥会前通车，5站至河西CBD，13站至新街口；桥北、高新、六合临近江浦客运站（200汉江线、浦赛线、浦集线、603路等）。,江佑铂庭：交通更便捷，适宜刚需及首改客户；融侨观邸：自然环境及品质更胜一寿，适宜改善型客户。,27,2020/4/29,目前有澳林广场、明发城市广场商业项目，恒辉假日广场商业综合体项目在建，规划有北岸新城超大商业综合体项目。,浦珠路及高新泰山片区商业较滞后,澳林广场,目前几乎无商业项目，富乐盛学府路项目拟建浦口科技广场。,28,2020/4/29,泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介,高新泰山片区住宅销售均价在5400-7000元/m2区间，在售项目较少，离主城较远，价格较低；浦珠路沿线片区住宅销售均价在8300-13000元/m2区间，与河西的龙江隔江相望的北岸新城楼盘占地约200多万平米，目前已进入拆迁阶段。,29,2020/4/29,泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介,30,周边交通地铁3号线（星火路站1.5公里）、轻轨11号线（沿江站2公里），双地铁交通优势。两条轨道交通将在2014年青奥会之前通车；过江隧道纬三路过江隧道预计2014年前贯通；本项目西南侧为高新区公交总站，131、159路公交线直达主城；周边拥有宁六、鼓扬、汉六、中六等多条线路通往浦口新城和主城。周边配套学校：南京大学金陵学院;社区自身配套3万多商业;社区将引进知名幼儿园、品牌小学。项目特点1、交通便捷双地铁优势，纬三路过江隧道，2014年前贯通，临近公交总站；2、周边配套较缺乏，社区自身配套3万多平米；3、新城品质；4、精装低价。,泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介,31,2020/4/29,125，3室2厅1厨2卫户型方正规整，功能分区合理；客餐厅相连，南北双阳台，通透舒适；动区与静区界限分明，互不干扰；主卧套房配步入式衣柜与独卫；阳台预留洗衣机位，玄关设计人性化。,95，3室2厅1厨1卫户型方正规整，南北通透；动区与静区界限分明，互不干扰；卫生间干湿分离设计，预留防水插座等人性化设计；阳台预留洗衣机位，玄关设计人性化。,泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介,32,泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介,33,2020/4/29,周边交通公交：157、168、浦新线，汉江线等规划的地铁4号线周边配套中、小学：浦口区实验小学、规划中的十七中幼儿园：浦口区小红花幼稚园综合商场：奥林生活广场、明发新城市广场、恒辉假日广场邮局：浦口邮局银行：农业、工商、建设银行医院：浦口医院、南苑社区医疗服务站其他：浦口菜场、华润苏果,项目特点1、临近模范西路过江隧道（在建），方便与主城的联系；2、位于浦珠路沿线，区内交通通达；3、周边配套相对完善；3、品质中低端，刚需客户为主。,泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介,34,2020/4/29,94，2室2厅1厨1卫户型方正规整，功能分区合理；客餐厅阳台相连，通透舒适；两卧室均朝南。,1253室2厅1厨1卫户型方正规整，功能分区合理；客餐厅相连，南北双阳台，通透舒适；阳台预留洗衣机位，玄关设计人性化。,泰山高新片及浦珠路片在售楼盘简介,35,2020/4/29,四、总结,36,2020/4/29,一、浦口规划：浦口新城打造利好，浦口2015年3、10、11、12号线4条轨道通车，提高与六合及主城的交通便利性。二、浦口土地市场：作为南京住宅土地市场的主力片区，土地投资机会较多。三、浦口房地产片区：桥北片区目前浦口生活配套最成熟的片区，以刚需客户为主，鲜有品牌开发商，市场下行情况下，抗跌性差。交通：临近长江大桥，地铁3、11号线的2014年通车；商业：华东MALL开业等，商业发展已成规模。泰山高新片区目前生活配套不成熟，以刚需为主，浦口房价最低的片区。交通：地铁3、11号线的2014年通车；商业：几乎无规模较大的生活配套。浦珠路沿线目前生活配套较成熟，规划中的浦口新城核心区。交通：临近模范西路过江隧道（在建）规划中的11号线二期，地铁4号线（2015年之后，具体规划建设时间未