保利地产财务报表分析

财务报表分析保利地产,纲要,公司概况,营运能力分析,偿债能力分析,盈利能力分析,4,1,2,3,保利公司概况,公司简介,经营业绩,股权结构,关联方,主营业务,3,2,1,6,5,公司概况,公司简介,保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。,公司简介历程,1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000万元。1997年9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6,000万元。2002年8月22日，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”、“中证100”和”上证治理”五个指数样本股。截至2007年8月，公司总资产已达300亿元，总市值已超一千亿元,经营业绩,20072009年经营业绩概述2007年，报告期内公司结算面积面积110万平方米，结算房屋销售收入70.08亿元，已售未结转面积达132.95万平方米，金额及116.34亿元。2008年，报告期内公司结算面积面积192.63万平方米，结算房屋销售收入151.14亿元，已售未结转面积达173.99万平方米，金额计138.85亿元，实现利润总额40.23亿元，同比增长67.42%。2009年，报告期内，公司结转面积274.85万平方米，结转金额223.43亿元。,股本结构,主营业务：房地产开发与经营业股本结构：,股权结构控股股东及实际控制人,控股股东名称：保利南方集团有限公司法人代表：张振高注册资本：1.005亿元成立日期：1992年7月9日实际控制人名称：中国保利集团公司法人代表：陈洪生注册资本：15亿元成立日期：1993年2月9日主要经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务。保利集团持有保利南方集团100%股权，是本公司的实际控制人。保利集团是经国务院批准，在保利科技基础上于1993年2月组建的国有独资公司，现由国务院国有资产监督管理委员会领导监督。,主营业务,公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工，室内装修、冷气工程及管理安装，物业管理，酒店管理，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。保利始终坚持“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构,关联方,至2007年12月31日，保利其关联公司有68个.其中受其控制的企业有64家,兄弟公司3个，还包括实际控制的中国保利集团。,关联方2010关联方往来,营运能力分析与万科比较,存货周转率应收账款周转率固定资产周转率总资产周转率,存货周转率,存货周转率,保利地产的周转率比万科低得多，说明其存货的流行性较差，说明其资源利用的不够充分，易导致资源的浪费和企业成本的提高。在目前限购令的背景下，一旦存货积压三个月以上，房企的资金链无疑显得十分脆弱。而且保利地产账面价值合计为823,443.99万元的北京保利东郡等存货项目已作抵押,存货周转率,年报显示，2010年保利地产积极拿地，以一线省会城市为中心，向二三线城市纵深发展，全年新进12个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外，还通过旧城改造、概念地产、定向购地、合作开发和一级转二级等方式获取项目，全年新增项目45个。截至去年末，公司拥有可结算资源高达4195万平方米，扩张速度与2009年相比显著加快。高存货的背后是资产周转率的快速下滑。有统计报告指出，上市房企2010年末平均存货周转率仅0.3次，创出十年来新低，低于行业最低迷期2008年的0.31次。查资料，房地产公司的存货应包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。存货周转率放缓，加上去年地产公司经营性现金流的大幅下降，资金压力随之而来。,应收账款周转率,应收账款前五名单位情况,应收账款周转率,保利地产的应付账款周转率07年之前低于万科，但是08年之后就超过万科，虽然09年有所回落，但是仍然比万科高这说明08年以后，保利地产的应收账款回收较快，应收账款流动性强，其发生坏账的可能性较小。保利地产的应付账款周转率高，除了因为其财务控制的好，主要的原因在于其业务的扩展，销售业绩大幅提升，导致其收入的增加。,固定资产周转率,固定资产周转率,本期折旧额为32,678,840.43元，固定资产本期增加额中无在建工程转入。公司期末固定资产未出现可变现净值低于账面价值的情形，因此未计提减值准备。账面价值为4,580.71万元的北京垄上别墅会所已作抵押，具体见附注七.4资产抵押。公司期末不存在闲置的固定资产。,总资产周转率,总资产周转率,保利在固定资产周转率方面一直高于万科，这显示了保利在固定资产利用效率方面的高效。而资产周转率万科持续高于保利，与万科流动资产的良好利用有关，这显示了万科在财务机制方面的优势,偿债能力分析,短期偿债能力流动比率速动比率长期偿债能力分析资产负债率产权比率,偿债能力分析,偿债能力分析,偿债能力分析,短期偿债能力分析短期偿债能力是指企业用其流动资产偿付流动负债的能力，它反映企业偿付即将到期债务的实力。对短期偿债能力的分析主要侧重于研究企业流动资产与流动负债的关系，以及资产的变现速度的快慢。,偿债能力分析,流动比率：是衡量企业资产流动性的大小，判断企业短期债务偿还能力最通用的比率。用于评价企业流动资产在短期债务到期前，可以变为现金用于偿还流动负债的能力。通常认为企业流动比率越大，表明短期偿债能力越强，企业财务风险越小，债权人越有保障，安全程度越高。但是流动比率又不宜过高，过高的流动比率可以说是资金使用效率较低的表现。,偿债能力分析,流动比率=流动资产/流动负债。专家认为此比率在2左右，是短期偿债能力最理想的数字。若此比率高于2过多，说明企业没有有效运用流动负债，短期资本管理政策偏于保守；而低于2过多，则意味着短期偿债能力不足，有财务风险压力。08年流动比率=53,211,238,847.51/19,514,717,965.34=2.72709年流动比率=88,504,161,242.03/38,233,616,965.76=2.31510年流动比率=146,671,656,739.10/68,896,674,806.23=2.129,偿债能力分析,速动比率：是指速动资产与流动负债的比率，其中速动资产是流动资产扣除存货的差额。速动比率一般用于衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。对于短期债权人来说，此比率越大，债务的偿还越有保障；但如果速动比率过高，则又说明企业因拥有过多的货币资产，资金利用率水平较低。速动比率=速动资产/流动负债其中：速动资产=流动资产-存货或：速动资产=流动资产-存货-预付账款-待摊费用通常人认为正常的速动比率为1，即在无需动用存货的情况下，也可以保证对流动负债的偿还；如果速动比率小于1，则表明企业必须变卖部分存货才能偿还短期负债。当然,速动比率的大小依行业不同会有所差别,考虑到房地产行业的特殊性,其速动比率较正常水平偏低。,偿债能力分析,速动比率=（流动资产-存货）流动负债10008年速动比率=53,211,238,847.51-4,0195,618,482.32/19,514,717,965.34=0.667009年速动比率=88,504,161,242.03-60,098,919,702.29/38,233,616,965.76=0.742910年速动比率=146,671,656,739.10-109,898,142,220.58/68,896,674,806.23=0.5337,偿债能力分析,由上述08-10年三年年报及数据计算可知：08年到10年流动资产、流动负债和存货保持稳定增长。保利地产接近于2的流动比率表明企业具有较强的短期偿债能力,短期债权人能够获得较高的保障。行业平均为1797由于房地产行业的特性,速动比率的行业平均为05187，存货量为1015780000002008年流动比率偏高，而速动比率正常，说明08年可能积压了较多的存货。09年速动比率突然增高，可能由于存货较多，占流动资产比率高。流动比率和速动比率及存货占流动资产的比例都高于行业平均水平，可见其流动资产缺乏细致管理，而且由于房地产行业的存货占用资金量大，周转慢，而保利地产存货占流动资产比例高于同期行业平均水平，会严重影响保利地产偿债能力。（解释“没有充分运用流动资产、速动资产没有盘活”）,偿债能力分析,长期偿债能力分析资产负债率：它表明在资产总额中，债权人提供资金所占的比重，该比率用于衡量企业利用债权人的资金进行财务活动的能力，以及在清算时企业资产对债权人权益的保障程度。这个指标反映债权人所提供的资本占全部资本的比例，也是衡量企业负债水平和风险程度的重要指标。一般认为，资产负债率的适宜水平是4060，然而，对于不同的对象，从各自的立场出发，对这个指标会有不同的要求数值。,偿债能力分析,产权比率：它反映投资者对债权人的保障程度，用于衡量企业的风险程度和对债务的偿还能力。产权比率越高，企业所面临的风险也越大，长期偿债能力较弱;产权比率越低，表明企业的偿债能力越强，债权人承担的风险越小，债权人也就愿意向企业增加借款。产权比率=负债总额股东权益总额100,偿债能力分析,08年资产负债率=37,959,020,487.15/53,632,162,746.67=0.70809年资产负债率=62,869,175,061.39/89,830,723,861.34=0.70010年资产负债率=120,307,641,793.60/152,327,972,577.53=0.790,偿债能力分析,08年产权比率=37,959,020,487.15/15,673,142,259.52=2.42209年产权比率=62,869,175,061.39/26,961,548,799.95=2.33210年产权比率=24,453,709,572.42/20,054,991,516.80=1.219,偿债能力分析,由上述08-10年三年年报及数据计算可知：长期债务具有较强的保障。但是过高的资产负债率说明公司没有充分运用流动负债，速动资产没有盘活。而流动负债每年保持高增长率，和过高的资产负债率，综合说明企业在总资产中靠负债筹资的比例过高，企业在清算时债权人利益受总资产保障的程度较小，对于债权人来说风险较大。较高的产权比率，反映的是企业高风险高收益的财务结构。,保利地产盈利能力分析,如何分析？,分析盈利能力，简单直观的就是分析“利润表”单单有利润净额可以么？,2010-12-31三个公司的净利润保利地产（万元）491998.40万科A（万元）120513.86金地集团（万元）16225.12能得出什么信息呢？盈利的金额不足以说明盈利能力的大小。,分析方法,仅仅依靠财务报表上的数据不足以充分说明企业的盈利能力，接下来的分析中我们都将借比率分析为指标进行分析所用到的分析方法有：与本公司历史情况对比与同类公司对比,与盈利能力相关财务比率,销售毛利率=（销售收入销售成本）销售收入销售毛利率是毛利占销售收入的百分比，简称毛利率不考虑期间费用的影响对只从成本的角度分析销售的盈利情况,销售净利率=（净利润销售收入）根据保利地产财务报表数据显示10，09,08年净利润如下：491998.40351922.65223886.14销售收入如下：3589411.762298660.761551990.11销售净利率：13.71%，15.31%，14.43%,介绍几个常用比率,销售毛利率：销售毛利率（销售净收入产品成本）/销售净收入100,营业利润率：营业利润率=营业利润/营业收入(商品销售额)100%,净资产收益率：净资产收益率=净利润/平均净资产又叫权益净利率，是杜邦分析法的核心比率,总资产收益率：总资产收益率净利润平均资产总额(平均负债总额十平均所有者权益)100%,历史比率数据比较,杜邦分析,杜邦分析法中的几种主要的财务指标关系为：净资产收益率资产净利率权益乘数而：资产净利率销售净利率资产周转率即：净资产收益率销售净利率资产周转率权益乘数,驱动因素分解,盈利能力，营运能力，偿债能力三者的结合用因素分析法分析各个驱动因素的影响大小,杜邦分析,以09年为基准权益净利率=4.16*0.32*5.349=7.121销售净利率影响（4.26-4.16）*0.32*5.349=0.171总资产周转次数影响4.26*（0.30-0.32）*5.349=-0.456权益乘数影响4.26*0.30*（4.757-5.349）=-0.757,为了与同行业做出对比，下面的两张图的资料来自万科A,保利地产季度财务分析,万科A季度财务分析,环比增长能力,说明,净利润增长率高表明公司增长能力强，前景好。该指标行业平均值：1115.4167%,注意问题,主营业务比率主营业务利润/利润总额。该指标揭示在企业的利润构成中，经常性主营业务利润所占的比率。该项指标揭示了企业运用股权转让、固定资产处置、投资收益等非经常性交易获得利润的情况。非经常性利润通常对未来年度的贡献较小，不具有延续性，因此不能用来预测企业未来的获利能力。如果这个指标很高，盈利能力就要打一个很大的折扣。,对保利地产分析,注意问题关联交易,关联交易比率关联交易业务额/净利润总额。它反映关联企业之间的交易额占整个利润额的比重。关联企业之间的销售、资产置换等交