某某地区（国际）农产品物流城项目可行性研究报告

福建 际）农产品物流城 项目 可行性研究报告 香港 团 投 资 发 展 部 二 九 年 九 月 福建 际）农产品物流城项目可行性研究报告 目录 香港 团 投资发展部 i 目 录 第一章 总论 . 1 目及其承办单位 . 1 办单位概况 . 1 行性研究工作依据 . 2 目概况 . 4 论与建议 . 6 第二章 项目建设的必要性分析 . 7 目建设背景 . 7 目建设必要性 . 12 目选址 . 18 目用地区位分析 . 18 第四章 工程技术方案 . 19 目用地功能分区 . 19 功能区生产技术方案 . 21 平面布置及工程结构方案 . 24 区交通组织方案 . 25 用与辅助工程 . 25 第五章 环境保护、劳动安全与卫生 . 31 境保护 . 31 福建 际）农产品物流城项目可行性研究报告 目录 香港 团 投资发展部 动保护与安全卫生 . 34 第六章 节 能 . 38 制依据 . 38 耗分析 . 38 能措施 . 39 水 . 39 第七章 组织机构及定员 . 41 理体制及组织机构 . 41 构定员 . 42 员培训 . 43 第十章 投资估算与资金筹措 . 44 资估算 . 44 第十一章 项目财务分析 . 46 制说明 . 46 务分析 . 46 确定分析 . 51 第十二章 社会效益分析 . 52 目对社会影响分析 . 52 目与所在地互适性分析 . 56 第十三章 风险分析与对策 . 58 福建 际）农产品物流城项目可行性研究报告 目录 香港 团 投资发展部 目面临的主要风险 . 58 险程度分析 . 61 险防范措施 . 61 福建 际）农产品物流园项目可行性研究报告 第一章 总论 香港 团 投资发展部 1 第一章 总论 目及其承办单位 项目名称： 福建 际）农产品物流城 承办单位： 深圳市盈信控股集团 有限公司 法人代表： 拟建地点： 福建省 办单位概况 深圳市盈信控股集团有限公司是 香港 成员企业。香港 多元化、国际化的跨国公司。投资经营领域有：金融银行业、国际租赁业、酒店餐饮业、房地产业、物流业、休闲旅游业、高速公路 、制药业、轻工制造业、电子业、航空食品业、果汁饮料业、造纸业、商贸业、工程承包业及物业管理等。 盈信集团本着“立足香港、依托大陆、面向世界”的经营方针。伴随着香港的发展而壮大，乘祖国和谐发展的春风而腾飞。现在海内外拥有独资、合资企业六十多家，资产总额逾十亿美元。并取得较好的经济效益和社会效益，运行在稳定、健康、可持续发展的轨道上。 麾下深圳市盈信农贸有限公司开发的宝安农贸批发市场，福建 际）农产品物流园项目可行性研究报告 第一章 总论 香港 团 投资发展部 2 系经宝安区政府“深宝菜办 199808 号文件”批准，为宝安区菜篮子工程企业，是深圳市九五重大项目，是宝安区的重点项目和为 民办实事的项目，是深圳市主要的中心批发市场，深圳市西部地区唯一的大型农副产品批发市场。市场占地 营总面积 10万平方米，高架车道直达市场 1路宽 12 米，可供 15 吨车辆同时双向行驶，直至每个铺位。市场拥有自营产品的进出口权，主要从事肉类、农产品、蔬菜、水产品、家禽、粮油、副食品等物品的批发零售，年销售量3000000 吨，销售额 600000 万元，以“立足深圳、辐射全国”为宗旨，集散全国各地乃至世界各地的农副产品，是深圳市居民饮食商品的主要集散地和健康保障。宝安农批市场经营 10年来，在市、区 政府及西乡街道办各职能部门的重视、支持和指导下，狠抓基础建设与市场管理，从源头上保障了居民食用物品的健康和安全，同时也为深圳、宝安、西乡的经济繁荣、人员就业做出了一定的贡献。 行性研究工作依据 制依据 1. 2002 年 12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档福建 际）农产品物流园项目可行性研究报告 第一章 总论 香港 团 投资发展部 3 次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、 功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。 2. 人民政府专题会议纪要关于支持建设 产品物流城项目会议纪要（ 200957号）。 制原则 1. 认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定； 2. 选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地； 3. 总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护 设施和绿化用地； 4. 充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资； 5. 严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响； 6. 认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。 制范围 本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、 环境保护 、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术福建 际）农产品物流园项目可行性研究报告 第一章 总论 香港 团 投资发展部 4 可行性及经济合理性。 目概况 目目标定位 福建 际）农产品物流园定位为东南沿海及华南地区第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是东南亚最大的农产品物流、集散中心；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区（有保税物流中心及农产品、冻品进出口权）；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。 目建设的宗旨 以 现有的农产 品批发市场（水产品批发市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场、岱山蔬菜批发市场）为基础 ，凭借 在海西地区农业产业的领先地位 ，把项目建设成为 海西 地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的 一级 农产品现代物流枢纽中心。 为 厦门、海西地区 的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。 目建设内容 项目用地面积 582万 亩 ，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、 干货 、副食品等经营品种的 批发交易区 、会展中心 ，以及福建 际）农产品物流园项目可行性研究报告 第一章 总论 香港 团 投资发展部 5 物流 仓储区、认证农产品加工配送区 和 生活 配套 服务区等。 目技术经济指标 本项目的综合技术经济指标如下表所示： 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 总用地面积 平方米 2 总建筑面积 平方米 3 建设总工期 月 51 4 建筑密度 42% 5 容积率 6 绿化率 20% 7 水电负荷 电负荷 千瓦 18362 水负荷 立方米 /日 3400 8 项目总投资 万元 183733 9 主要经济指标 静态投资回收期 年 税后投资内部收益率 18% 福建 际）农产品物流园项目可行性研究报告 第一章 总论 香港 团 投资发展部 6 税后财务净现值 万元 128751 论与建议 福建 际）农产品物流城 项目符合国家产业政策和 被列入 重点菜篮子工程、农业龙头企业 。 项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于 促进 门市 及 海西 地区现代农产品流通业的发展， 保障 “菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价； 能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于 建立 公 司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司 在农产品批发市场领域的 竞争能力。项目建设 具有巨大的社会效益和经济效益。因此， 福建 际）农产品物流城 项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。 福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 7 第二章 项目建设的必要性分析 目建设背景 口基数及农产品需求日益增长 当前， 常住人口 基数 为 477 万 ， 其中城市人口 基数 为40多万， 而 邻厦门，是农村、县、镇人口向城市发展的主要集中点，人口将呈快速 增长趋势。 产品市场潜力巨 大 按人均年食品消费支出 5000元， 按城镇人口占地区总人口的 40%， 计算未来各年全市食品消费额 ， 全市 年消费额达 100多亿元 。 根据我司与 人民政府（鉴证方）、 龙文区签定的协议，本项目建成后， 区现有的农产品批发市场将整改搬进入，未来本项目将占据 90%以上的市场。 至 2020年，随着城镇人口的不断增加， 全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和 农业合作实验区。确立了水产和林果两大支柱产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基础和条件。 这一切，都有利于我司将来向深圳地区、厦门地区、福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 8 港澳台等国内国际市场发展。 西经济开发区政策有利于本项目未来发展 从 2009年 3月开始， 文区委蒋一婷书记及其他领导等都先后率团多次来到深圳，考察 香港 安农贸批发市场、广州白云国际物流中心等企业，进行招商引资。 在 双方互访、考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央的进一步重视。 4 月 18 日，温家宝总理在博鳌亚洲论坛提出了五项重要对台举措； 5 月 14 日，国家出台了国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见； 5 月日，为落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台举措。福建省人民政府也在之前出台了关于“十一五”促进海峡西岸经济区现代流通业发展的规划。 外交通条件的变化 近年来， 着力于打造新城市 。根据当前城市发展现状及规划目标，本项目位置距高速公路与货运站等都只有几分钟到十几十钟 的路程， 距厦门也只有半个小时左右。随着其它高速公路的开通，本项目距广州、 深圳将来也只需要 2个小左右，这对于 澳地区的成本将大大降低。 福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 9 产品安全保障的需求日益提高 1.农产品质量安全法的颁布 农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。 农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来 解决农产品质量安全问题。 （ 1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。 （ 2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在 30天以上，不同于工业品生产。 （ 3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有 限。 （ 4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 10 规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。 因此，出台农产品质量安全法，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。 果严重 农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题 。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。 （ 1）健全法律法规、加强宣传指导 出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产 地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。 福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 11 通过广泛宣传、实施农药管理条例、农药合理使用准则及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。 （ 2）杜绝污染源头 保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产 基地的环境监测。 （ 3）加强市场流通监管 加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。 （ 4）推进市场认证 贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。 （ 5）加强市场检测 福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 12 加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。 （ 6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统 （ 7）发挥行业协会作用 充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。 农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。 目建设必要性 项目是 区城市发展的必须配套 项目 模和场地所限，如人民市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场等都属于临时市场，规模小，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，根本无法满足未来城市发展的“菜篮子”需求，更不用说承担 球的市场开拓。 作为本地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。因此，建立领先优势、发挥传统的农业优势、承担台湾高新农业福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 13 的转移，在有机、绿色、无公害农业方面树立自己的城市名片，就必须建设大规模的现代化的农产品物流中心 。 本项目是 打造农业产业化优势的 龙头带动 项目 洲”，农业生产条件和生态环境得天独厚，素有“鱼米花果之乡”的美称 ，将是我国高新绿色农产品的主要基地 。在市场规划中，我们将结合产地优势，走产地牌，通过引导和培植等方式，充分发挥农批市场龙头企业的带动作用，积极发展各种形式的“订单农业”引导企业按照市场经济规律的要求，瞄准国内外市场，开发适销对路的绿色食品，尤其是 绿色食品和有机食品，参与国际市场竞争 ；积极组织各种专业博览会和展销活动，开展各具特色的市场营销，不 断推进绿色食品营销网络建设 ； 引导传统营销模式向现代营销方式转变，运用现代物流的理念来提升市场建设的水平和档次。通过利用 建专业化、规模化和网络化的物流体系，打造“ 色食品物流配送中心”，整合企业自营物流资源，做大物流载体，借助因特网信息平台开展电子商务，抢占绿色食品物流市场先机，将 内各大城市乃至台港澳、日本、欧美市场，拓展国内外市场份额，推动 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 14 配送中心。 项目建设是保障 漳厦 两地“菜篮子”供应的需要 目前， 0分钟车程， 承担着 门 地区居民的“菜篮子”供应。但目前， 现有 市场 设施落后、场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。随着 漳厦 两地经济发展， 市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。因此，在 划建设现代化的农产品物流中心是满足 漳厦 两地“菜篮子”供应的现实需求。 目建设是保障 漳厦 两地农产品食品安全的需要 随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。 福建 际）农产品物流城 项目建设目标是立足 漳厦 、流通 海西 、面向全国、辐射世界，成为 海西 地区规模最大、功能完善、配套齐全的 绿色、安全、生态的农产品现代福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 15 物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。 项目建设是实施公司战略规划的需要 本项目建设有利于集团 发展战略的实施，创新农产品批发市场运营模式， 逐步 构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，把 农产品批发物流 建成具有核心竞争力、可持续发展的 主要业务之一 。 福建 际）农产品物流城 项目的建设，将是完善公司全国性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。 目建设有助于提高我国农产 品流通的国际竞争力 在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。 邻港澳台和东南亚地区，地理位置优越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易的有实力的经营主体 和优质的绿色、无公害和高新农产品生产基地 。 目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决 国务院连续 6年中央一号文件都是 “三农”问题 ，“三农”问题 已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园项 目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 16 “放心米、放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。 加工配送 平台建设 是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系 到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。 目前我国农 业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善 。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域 乃至全国 农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链， 形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品福建 际）农产品物流园项目 第二章 项目建设的必要性分析 香港 团 投资发展部 17 市场接轨，以保持农业经济的稳定性 ，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献 。 综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第四章 项目选址及建设条件 香港 团 投资发展部 18 第三章 项目选址及建设条件 目选址 国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，丹平路以东总用地面积约 深圳 横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速、水官高速、丹平快速干线、南坪快速干线、深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇其间（如图 4 图 3建 际）农产品物流城 项目地理位置图 目用地区位分析 漳龙高速公路 龙大道以北、九十九湾以东 ，既靠近市中心区，又与原蔬菜批发市场相邻，距火车货运站极近，距高速公路都只有十分钟的路程，交通极期方便。 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 19 第 四 章 工程技术方案 目 用地 功能分区 导思想 本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区 建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度 高的综合性大型 农产品 物流中心。 能分区 园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。 交易、加工、 仓储用地： 交易用地 ， 指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地 ， 指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地 ， 指以储存物理化学性能稳定的 各品类农产品 为主的 仓库 建筑 用地。 配套服务用地： 指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 20 配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。 道路用地： 指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。 绿化用地： 指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植 树的绿化生态停车场用地等。 其中 交易 用地内又细分为 九大专业批发市场 (即蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批发市场、冰鲜鱼肉批发市场 )、九条专业批发街 (即调味品批发一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、福建省及全国名优特农产品批发一条街、花卉宠物批发一条街、熟食批发一条街、海产品干货批发街、豆制品批发一条街、蛋品批发一条街 )；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认证农产品加工配送、农产品精深加工三 大片区 ；仓储用 地 又 可细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区。 通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体 。 同时在 各交易、加工配送、仓储 片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。 表 4划功能分区用 地汇总 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 21 农产品物流园应成为农产品流通的一级中心，承担起将农产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过程， 园区各功能区 主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。其中 : 配送功 能 主要包括进出口产品配送和第三方物流配送； 加工功能 主要包括进出口产品和果蔬 、肉鱼 类产品的粗深 加工等； 交易功能 主要包括进出口农产品交易以及大宗农产品交易； 仓储功能 主要包括保税仓、大宗农产品存储等； 综合服务功能 主要包括食品安全检验检疫、出口报关、农产品展销、办公、生活等。 功能区生产技术方案 产工艺流程 1果蔬批发交易区 货物 流程 果蔬批发交易区货物流程相似，可分为：进货流程（图 5采购流程（图 5 图 3产品流通多级体系示意图 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 22 图 5蔬批发交易区进货流程 图 52干货、冻品批发交易区货物流程 来货车进场 运至附近仓库 登记入库； 买家进场 档位看货、询价、侃价 商定价格 配货称货（计件） 交现金（赊账） 档位工人送货至车辆停放处、装货上车 批发完成。 3加工配送区货物流程 物流园批发区（或物流园外）来货 运至加工档位 卸货进档 加工 加工完成，装货上车 往外配送。 客户进入市场 采购车停放区 采购商选购 商品 对手交易 装货上车 场内运输 货车进场 是否需注册 货主（批发商）刷卡 称重 按重量收取佣金 货车进档位 否 是 办理 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 23 4认证农产品加工配送区货物 流程 5仓储区货物流程 （ 1）低温库工艺流程 检测 分拣 包装 速冻 冷藏 配送 （ 2）常温库工艺流程 检测 分拣 包装 入库 配送 源供应方案 本 物流园 的货源来自全国乃至世界各地 ，其中认证农产品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注册包装厂。 直接疏港（港车） 加工 +贴标 注册菜场或注册收购站 仅加工 仅贴标 直接输港 报关、封车，输港 抽检 信息中心 检测中心 抽检 抽检 抽检 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 24 要设备及生产控制系统 各类适合保鲜、冷藏的汽车、集装箱车等； 藏设备； 各类输送机、铲车及叉车等； 检重设备 ： 主要包括 包装 机、自动称及选别机等； 动化的运输、传送作业系统； 括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。 管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促 进上、中、下游咨讯流通。 度及风速采用自动化控制系统。 平面布置 及工程结构方案 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 25 平面布置 500 亩 积率 在 主要包括：蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批发市场、冰鲜鱼肉批发市场、调味品批发一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、福建省及全国名优特农产品批发一条街、花卉宠物批发一条街、熟食批发一条街、海产品干货批发街、豆制品 批发一条街、蛋品批发一条街 )、一个农产品加工配送中心和综合服务中心。 程结构方案 以 钢筋混凝土框架 (剪 )结构 为主，部分采用钢构大棚结构。 区交通组织方案 划原则 1基地与周边主要交通形成便捷联系。 根据 周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用的原则。 2基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相互独立，互不干扰。 用与辅助工程 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 26 力中心 1. 供配电 本项目属二级负荷 ，采用双回路 10源供电，由区外的110 电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类型建筑用电指标如下： 负荷预测指标表 : 建筑性质 负荷预测指标 需要系数 仓储、仓储深加工区 60 70瓦 /平方米 储配送区 60瓦 /平方米 服、商务中心、行政办公 50瓦 /平方米 活配套 40瓦 /平方米 备机房 50瓦 /平方米 照上述指标，则本片区计算负荷为 18362千瓦。 2. 供水 水源来自市政自来水公司供水管网，水质、水量能 满足中心的生产、生活用水要求。本项目的建筑物大部分为低层建筑，可由管网直接供水。用水主要为生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。 （ 1）用水量预测 图 4力工程规划图 图 4水工程规划图 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 27 用水量标准依据 深圳 市城市规划标准与准则确定。未预见及渗漏水量按 15%计。规划区为仓储用地，用水量按建筑面积计算，指标取 平方米 预测规划区最高日用水量为 3400立方米 /日，日变化系数变化系数 消防用水量：本区域内同时发生火灾次数为一次，一次灭火用水量为 30升 /秒。 （ 2）给水工程规划 给水管 网按最高日最大时流量计算 ,按最高日最大时流量加消防用水量或事故水量（为设计水量的 70）校核管径。 规划区用水来自周边 划市政给水管道。 沿规划区道路布置 与周边道路上的市政给水管道连接成环状管网，以确保供水的安全性。 在规划区内规划一定数量的室外消火栓，每个室外消火栓的间距不大于 120米。 3. 排水 本项目的排水严格按照雨污分流的原则实施。 （ 1）雨水工程规划 雨水流量按下式计算 q=q f 式中： q 规划雨水流量（升 /秒） 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 28 q 暴雨强度（升 /秒 f 汇水面积（公顷） 径流系数 暴雨强度计算公式： 设计暴雨重现期采用一年，暴雨强度公式为： 式中： q 设计暴雨强度（升 /秒 t 降雨历时（分钟） t=t1+地面集水时间（分钟），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定 m 延缓系数，暗管取 m=2 管内雨水流行时间（分钟） 地面集水时间采用 10 分 钟 ; 规划区内沿道路规划 内雨水就近接入上层次规划市政雨水管道。 （ 2）污水工程规划 污水量预测 仓储用地按用水量的 95计算，道路用地不计算污水量。 预测平均日污水量为 2700立方米 /日，总变化系数 管网规划 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告 第五章 工程技术方案 香港 团 投资发展部 29 沿规划区道路布置 水管道，区内污水排入上层次规划确定的 终排入埔地吓污水处理厂进行处理。埔地吓污水处理厂规划规模为 日。 规划区污水排入城市污水系统的水质 应符合污水排水城市下水道水质标准 (082)的要求。 修库 机修库的任务主要承担中心内的各种生产设备、配送车辆及装卸机械的小修和零件修理，机修库可根据实际情况配备一般的通用设备和修理机具。 防 1. 消防设施 本项目的建筑物