某某市经济型商务酒店项目可行性研究报告

- 某某 市 某某 经济型商务酒店项目 可行性研究报告 四川省 某某 监理有限公司 二 九 年 七 月 - 某某 市 某某 经济型商务酒店项目 可行性研究报告 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 目录 第 i 页，共 v 页 目 录 第一章 总 论 . 1 目概况 . 1 究范围及主要编制依据 . 1 研报告主要结论 . 2 第二章 项目建设的背景与必要性 . 6 目建设的背景 . 6 目建设的必要性 . 10 第三章 项目区域概况 . 12 某 市概况 . 12 体规划概要 . 13 第四章 需求分析与建设规模 . 17 求分析 . 17 设内容及规模 . 18 第五章 建设场地及建设条件 . 20 设场地 . 20 设条件 . 20 程前期工作情况 . 22 第六章 土建工程方案 . 23 计依据 . 23 平面设计 . 24 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 目录 第 ，共 v 页 筑设计 . 25 构设计 . 27 第七章 安装工程方案 . 30 水排水设计 . 30 气设计 . 33 通空调设计 . 34 电设计 . 39 电设计 . 43 第八章 消防设计 . 48 体消防 . 48 筑消防 . 48 防给水 . 49 防暖通设计 . 53 气消防 . 54 第九章 节能节水 . 58 计依据 . 58 筑节能 . 58 气节能 . 58 通节能 . 58 水措施 . 59 第十章 安全与卫生 . 60 全保护 . 60 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 目录 第 ，共 v 页 生防疫 . 62 第十一章 环境影响分析 . 64 工期影响 分析 . 64 成后影响分析 . 65 境评价结论 . 66 第十二章 项目实施进度 . 67 目实施内容和建设阶段 . 67 设工期安排 . 67 第十三章 招标方案 . 69 标范围及招标组织形式 . 69 标方式 . 69 投标相关要求 . 70 标委员会的人员组成和资格要求 . 71 标备案 . 71 第十四章 投资估算及资金筹措 . 72 资估算的依据及说明 . 72 资估算 . 72 目总投资及单方造价 . 72 金来源 . 73 金使用计划 . 73 第十五章 财务分析 . 74 务分析的依据和方法 . 74 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 目录 第 ，共 v 页 础数据 . 74 务规模 . 75 产成本估算 . 75 业收入与税金估算 . 75 务分析 . 76 务分析结论 . 77 第十六章 项目建设组织与管理 . 78 目组织机构 . 78 程质量管理 . 78 务管理 . 79 度管理 . 79 第十七章 风险分析及对策 . 80 资估算的风险 . 80 设资金断档风险 . 80 售风险 . 80 第十八章 社会评价 . 82 目的社会影响分析 . 82 项目关系密切的主要群体分析 . 82 要社会效益分析 . 83 面影响与对策 . 84 目与所在地相互适应性分析 . 84 会评价结论 . 84 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 目录 第 v 页，共 v 页 第十九章 结论与建议 . 85 论 . 85 议 . 85 附表： 附表 1： 总投资估算分析表 附表 2： 流动资金估算表 附表 3： 投资计划与资金筹措表 附表 4： 总成本费用估算表 附表 4工资及福利费用估算表 附表 5： 固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销估算表 附表 6： 利润及利润分配表 附表 6营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 附表 7： 项目投资现金流量表（全部投资） 附件： 附图： 项目总平面布置图 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 总论 第 1 页，共 87 页 第一章 总 论 目概况 目名称： 某某 市 某某 经济型商务酒店项目 目性质： 新建 设地点： 某某 市幸福镇塔子村 某某 地块内南侧，南沿青城大道，东面规划道路，北面奎光 东六街。 主单位： 某某 新城建设投资有限责任公司 公司为 某某 市政府国有独资公司，房地产二级资质企业，主要从事建设项目的投资管理，项目招标、市政基础设施建设、土地整理及拆迁改造、房地产项目等。 究范围及主要编制依据 究范围 我公司受 某某 新城建设投资有限责任公司 委托，对 某某 市 某某 酒店建设项目 进行可行性研究并提交 可行性研究 报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、 财务分析、环境影响分析、 社会影响分析、结论与建议等。 要编制依据 1、汶川地震灾后恢复重建条例（国务院令第 526 号） 2、汶川地震灾后恢复重建总体规划（国发【 2008】 31 号） 3、 汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 总论 第 2 页，共 87 页 4、 四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（ 2008 年 7 月 10）； 5、 某某 市人民政府关于鼓励和支持商贸旅游文化产业发展的意见（都府发 200881 号） 6、 其他相关附件。 研报告主要结论 目建设必要性 在 川特大地震中， 某某 市遭受到了严重的损坏，是重灾区之一 。 某某 市旅游企业的损失十分重大，其中宾馆最为严重。宾馆酒店等配套服务设施是旅游产业的基础，是旅游接待能力的主要表现形式和核心，是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设 某某酒店，其必要性主要体现在： 1、 项目的实施是恢复 和提升 某某 旅游服务设施的需要 。 2、 项目的实施 是恢复和发展 某某 旅游经济的需要。 3、 项目的实施 有利于 某某 市灾后重建整体目标的实现。 设内容及规模 某某 市 某某 酒店建设项目建设酒店用大楼一座，总建筑面积17433 ，其中： 1、地上建筑面积： ，地上商业面积 、酒店建筑面积 。 2、地下建筑面积： ，地下商业面积 、地下停车库及配套设施 。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 总论 第 3 页，共 87 页 期安排 根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计 18 个月， 即 2009 年 7 月 2010 年12 月。 资估算、资金来源及使用计划 1、投资估算 某某 市 某某 经济型商务酒店项目 总投资 元 （不含流动资金） ，其中：第一部分工程费用为 元，第二部分 酒店设备及工、器具购置费 元，第 三部分 元，预备费为 元。 按总建筑面积 17433 平方米进行分摊，单方造价： /平方米。 2、资金来源 项目总投资 元，通过业主自筹解决。 要技术经济指标 表 1要技术经济指标 序号 项目 数量 1 建设指标 上总建筑面积（） 中： 地上商业面积（） 店建筑面积（） 下总建筑面积（） 中： 地下商 业面积（） 下停车库及配套设施（） 江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 总论 第 4 页，共 87 页 房数（间） 174 车位（辆） 94 其中： 地面（辆） 47 地下（辆） 47 筑层数（层） 6 筑高度（米） 23 2 经济指标 投资（万元） 第一部分工程建设费用（万元） 第二部分酒店设备及工、器具购置费（万元） 三部分工程建设其他费用（万元） 预备费（万元） 润指标 产量收入（万元） 达产量总利润（万元） 达产量净利润（万元） 投资利润率（ %） 全部投资内部收益率 所得税前（ %） 得税后（ %） 投资回收期 所得税前（年） 得税后（年） 净现值 所得税前（万元） 得税后（万元） 结论与建议 某某 市 某某 经济型商务酒店项目是在 某某 市遭受 “川大地震 严重破坏， 某某 市旅游经济遭到重大影响的背景下提出的。项目建设符合 某某 市整体规划、 某某 市灾后重建规划、 某某 市旅游产业规划，对于恢复和推动 某某 市旅游经济的发展有重要的作用，得到了 某都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 总论 第 5 页，共 87 页 某 市各界的大力支持。 项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。 某某 市旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。 项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税 前 所得税后 投资回收期：所得税前 ，所得税后 ；净现值：所得税前 元，所得税后 元。达产年利润总额： 元；达产年净利润： 元；投资利润率： 项目各效益指标满足投资预期要求。 项目进行酒店建设，对于恢复 某某 市旅游服务设施，恢复和扩大旅游接待能力，为 某某 市旅游经济的恢复和发展打下基础，对于推动某某 市旅游经济的发展等均有重要的意义。 项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。 建议 某某 市发展和改革局批 准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施，重建美好家园。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 第 6 页，共 87 页 第二章 项目建设的背景与必要性 目建设的背景 川特大地震概况 2008年 5月 12日发生的汶川里氏八级特大地震是一场巨大灾难，它震惊了中国，也震惊了世界。权威地震专家钱洪认为：本次地震是千年不遇的特大地震。本次地震显著特点是震源浅，大概是十公里左右；震级高，达八级；烈度最高达到十一度。这一次地震震中位于汶川县映秀镇，而破裂带长度达到 300 公里，一直到达广元青川县，对阿坝、成都、德阳、绵阳、广元等市（州）造成巨 大的破坏，而且还在四川省和邻近省市造成大范围破坏，其影响甚至波及到全国绝大部分地区乃至境外。此次特大地震给四川等灾区造成了巨大的人员伤亡财产损失，使全国 13 亿人为之悲痛欲绝，全世界为之动容。对于广大灾区，尽快开展灾后重建，恢复人们的生活和经济发展，是目前最为紧迫的任务。 某某 市距震中只有 30 公里，遭受到了最为严重的破坏，为地震的重灾区之一。在 2008 年 6 月 16 日举行的四川省人民政府抗震救灾新闻发布会 汶川特大地震灾害第二十六场新闻发布会上， 某某 市公布了 某某 市遭受震灾情况。截至 6 月 15 日，地震已造成 某某 市 3089人遇难， 10560 人受伤， 249 人下落不明；倒塌房屋面积达 461 万平方米、受损 4126 万平方米，特别是中心城区受到重创，山区、沿山区损失惨重。 某某 市交通、电力、通讯瞬间全部中断，部分乡镇一度都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 第 7 页，共 87 页 和外界完全失去联系。青城山 界文化遗产、龙溪 游经济受到全域性重创。广大人民群众的生命财产遭受重大严重损失，多年积累的发展成果毁于一瞬， 某某 市直接经济损失将超过 800 亿元。此外，道路等基础设施损毁较严重，整个城市的道路体系受到了很大的破坏，产业发展也受到了致命性 的打击。 某 旅游资源概况 某某 市物华天宝，人杰地灵，资源富集。人文胜迹众多。建于战国时期的 某某 ，历经两千多年风雨仍发挥着越来越巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝，人类共同的珍贵遗产。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。距今 4500 多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上 游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。 某某 市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。 某某 市生态环境绝佳。市内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 第 8 页，共 87 页 障。龙溪虹口国家级自然保护区（龙池国家森林公园）内有四川盆地周围唯一 的高山湖泊 龙池。有包括大熊猫、金丝猴、珙桐 等珍稀物种在内的高等植物和动物 14000 余种，被誉为“世界天然植物园”、“野生珍稀动物基因库”，并建有亚洲规模最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。国家西部大开发标志性工程紫坪铺水利枢纽工程，集灌溉、防洪、发电、旅游功能为一体，是开发水体生态旅游的重要资源。 某某 市人居环境最佳。全市森林覆盖率高达 城区绿化率 33%，年平均气温 空气质量和水质常年保持国家一级水平，是长江上游重要的生态屏障，人称“天然氧吧”。全市人均寿命 75 岁，高出全国平均水平 4 岁，是著名的 “长寿之乡”。城市与 某某 水利工程天然交融，背靠千里岷山，前拥万倾平畴，奔腾而下的五条河流宛若绿色动脉穿城而过，给城市凭添无穷魅力，苍翠欲滴的玉垒山耸立其间，山水人文浑然一体，交相辉映，特色独绝。 改革开放以来，特别是近年来， 某某 市积极实施政府主导的大旅游发展战略，把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育，大力实施“四个一体化”（即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与生态一体化、旅游与城市建设一体化），着力推进“旅游业三个转变”（即旅游产品 由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特色旅游转变，旅游市场由 国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变），加强旅游资源的整合开发，不断加大景区投入，打造城市品牌，调整产品结构，创新旅游营销，优化旅游都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 第 9 页，共 87 页 环境，努力建设“中国西部休闲度假第一城”，“行、游、住、食、购、娱”六大基础产业要素规模逐步壮大，全市旅游业实现了持续快速健康发展。未来发展目标是把 某某 市建成休闲之都，成都市的核心度假区； 2010 年游客达到 560 万人次以上，实现旅游总收入 25 亿元，其中境外游客 20 万人次，把 某某 市建成国内著名的旅游目的地和中国西部休闲度假第一城。 某 旅游产业受损与灾后重建 “ 川特大地震给 某某 旅游基础设施、文化古迹等造成严重损失。二王庙片区山体滑坡，秦堰楼下沉，戏楼、厢房、 52 级梯步、照壁、三官殿、观澜亭、疏江亭、前山门等建筑和围墙全部垮塌；伏龙观所有古建筑屋脊、屋瓦全部损坏，鱼嘴裂缝，木结构断裂，建筑严重倾斜，已经成为危房；青城山片区道教古建筑群严重受损，屋脊、屋面全部毁坏；大部分古建筑倾斜，部分垮塌。 某某 水利工程损伤较小，只是在鱼嘴上出现了几道裂纹。幽甲天下的青城山中的大部分木结构道观在地震中也基本只是落瓦露掾。 某某 旅游产业遭受了沉重 的打击， 10 多万与旅游相关的从业人员瞬间失业。 某某 市旅游业损失预计在 101 亿元左右，占成都旅游业损失的 其中，青城山 某某 景区损毁最为严重，损失共计 13亿元。此外、龙池与虹口风景区，青城山外山、王婆岩、赵公山、灵岩山、翠月湖等景区也遭到严重破坏，预计损失在 6000 多万元。 某某 市旅游局提供的数据还显示，全市农家乐损毁数量 1386 家，损失金额将近 9 亿元。其中青城山镇、虹口镇、中兴镇、龙池镇农家都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 第 10 页，共 87 页 乐几乎被全部被摧毁。 某某 至虹口、龙池的公路上，多处路面断裂、路基沉陷、桥梁坍塌、沿路山体滑坡，仅仅计算 某某 到 龙池一条的公路的损失，就预计在 2 亿元左右。在景区内，青城山旅游公路也严重受损，尤其后山，预计损失在 8000 万左右。 某某 市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。在各级政府的支持和各相关部门的共同努力下，旅游业灾后恢复重建工作正在有力、有序、有效的进行当中。我们有理由相信， 某某 的旅游业，将迎来更加明媚的春天。 目建设的必要性 目的实施是恢复 和提升 某某 旅游服务设施 的需要 。 在 川特大地震中， 某某 市遭受到了严重的损坏，是重灾区之一 。 某某 市旅游企业的损失十分重大，其中宾馆最为严重。 某某市著名的国宴宾馆，已经完全无法使用，需要重新建设；全市农家乐损毁数量 1386 家。地震后两个月， 某某 市的大部分宾馆仍旧没有开放，仅有岷江路的齐家商务酒店与市郊的二王庙宾馆对外营业。 宾馆酒店等配套服务设施是旅游产业的基础，是旅游接待能力的主要表现形式和核心，是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设 某某 酒店，是恢复和提升 某某 旅游服务设施的需要。 目的实施 是恢复和发展 某 某 旅游经济的需要 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目建设的背景与必要性 第 11 页，共 87 页 2007 年 某某 市接待游客 人次，同比增长 25%，其中接待入境旅游 人次。实现旅游综合收入 元，景区门票收入 元，同比增长 2008 年，受地震影响， 某某 市旅游产业受到重创，全年共接待游客 456 万人次，同比下降 实现旅游综合收入 18 亿元，同比下降 门票收入 元，同比下降 63%。 某某 市拥有丰富的自然、人文旅游资源。 某某 市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复 到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。 宾馆酒店等配套服务设施是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设 某某 酒店，是恢复和发展 某某 旅游经济的需要。 目的实施 有利于 某某 市灾后重建整体目标的实现。 地震已造成 某某 市 3089 人遇难， 10560 人受伤， 249 人下落不明；倒塌房屋面积达 461 万平方米、受损 4126 万平方米，特别是中心城区受到重创，山区、沿山区损失惨重。青城山 界文化遗产、龙溪 游经济受到 全域性重创。 某某 市直接经济损失将超过 800 亿元。 项目建设属于生产性项目，能提高 某某 旅游接待能力，推动 某某市旅游经济和地区经济发展，有利于 某某 市灾后重建整体目标的实现。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 第 12 页，共 87 页 第 三 章 项目区域概况 某 市概况 理位置与区域范围 某某 市位于成都平原西北边缘，介于东经 1032 103北纬 304 31之间。东西宽 54 公里，南北长 68 公里，幅员面积 1208 平方公里，地跨川西龙门山地带和成都平原岷江冲积扇扇顶部位。 某某 市辖 17 个镇：灌口镇、幸福镇、蒲 阳镇、聚源镇、崇义镇、天马镇、石羊镇、柳街镇、玉堂镇、中兴镇、青城山镇、龙池镇、胥家镇、安龙镇、大观镇、紫坪铺镇、翠月湖镇 2 个乡向峨乡、虹口乡， 49 个社区委员会、 333 个村委会。 某某 市处于 “九寨、黄龙 成都、 某某 乐山、峨眉 ”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有 20 分钟、 40 分钟车程。 候条件 某某 市属四川盆地中亚热带湿润气候区，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，空气清新，气候宜人。，最热月平均气温 。平均年降雨量为 降雨量年内分配不均，年际总量变化不大；在空间分布上不均匀，由东南向西北，幅度在 1100 1800间；雨季平均开始于 5 月 21 日前后，平均结束于 9 月 14 日前后；一次降雨持续最长日数 20 天。区内主导风向： ，风向频率（ %）： 12、 41，最大风速 17 米 /秒，平均风速 /秒，本地无台风出现。年平均最大相对湿度 80，最小都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 第 13 页，共 87 页 相对湿度 75，月平均最大 84，月平均最小 60；小绝对湿度 平均最大绝对湿度 平均最小绝对湿度 30 年来的气象监测表明， 某某 市空气 湿度指数低于成都市各区（市）县。历年平均气压 端最高气压 极端最低气压 热季节的平均气压 冷季节的平均气压 季气压 年晴天日数 120 天，阴天日数 95 天，雾天日数 7天，历年平均日照时数 时，历年平均雷暴日数 28 天。 础设施条件 某某 境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市，成为台资企业抢占西部发展空间的桥头堡。 化、旅游资源 某某 市是国际旅游名城，有被誉为 “世界水利文化的鼻祖 ”的古老的 某某 水利工程；有 “青城天下幽 ”之称的青城山，是中国道教发祥地。青城山 某某 已成功列入世界遗产名录。 某某 市被评为 “中国历史文化名城 ”、 “中国优秀旅游城市 ”，成为世界著名的旅游胜地。 某某市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达 70%，被评为 “国家级生态示范区 ”， 某某 市获 “中国人居环境范例奖 ”、 “迪拜国际改善居住环境良好范例奖 ”。 体规划概要 能定位与总体发 展目标 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 第 14 页，共 87 页 功能定位：国际生态、文化、旅游城市，成都市域次中心城市，现代城乡一体化都市。 发展目标：成都平原生态屏障、生态文明中心；平原灌区水利枢纽、天府文化副中心：盆西山原旅游枢纽、国际休闲度假区：环保型工业基地、绿色工业区：生态型商务集聚区，高端服务副中心。 展目标 1、人口发展目标 2006 年底市域总人口约 70 万人，城镇集中区人口约 31 万人。 2020 年底市域总人口约 85 万人，城镇集中区人口约 58 万人。 2050 年底市域总人口约 120 万人，城镇集中区人口约 108 万人。 2、建设用地发展目标 2007 年底建设用地总量约 方公里。城镇集中区建设用地约 39 平方公里，人均约 135 平方米。 2020 年底建设用地总量约 方公里。城镇集中区建设用地约 70 平方公里，人均约 120 平方米。 2050 年底建设用地总量约 方公里。城镇集中区建设用地约 150 平方公里，人均约 138 平方米。 3、经济发展目标 2007 年全市完成 114 亿元人民币，人均约 2200 美元。2020 年为 478 亿元人民币，人均约 7500 美元，年均增长率约为 15%。到 2050 年为 2025 亿元人民币，人均约 22000 美元，年均增长率约为5%。 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目 项目区域概况 第 15