(ppt)-沿海启航广场商业地产项目市场专题研究报告(60页)-商业地产

沿海启航广场商业地产项目市场专题研究报告,本资料来自 ,2,全国房地产市场的宏观政策及大连市场的宏观环境 大连房地产市场 区域房地产市场 全程竞争项目说明 综述说明,本资料来自 ,3,全国房地产市场的宏观政策及大连市场的宏观环境,本资料来自 ,4,2008下半年全国金融政策的调整与实施,数据来源：政府公布,09年开始，国家对利率没有进行进一步的调整，依旧延续08年年底的利率水平。,本资料来自 ,5,2008下半年-2009上半年 全国金融政策的调整与实施,08年下半年表现：宏观调控进入降息通道。 货币政策调整为“一保一控”(保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨)，而后调整为“扭转经济增速下滑”。 连续降息，提升消费者信心，但整体楼市进入下行通道。,09年上半年表现： 宏观政策调控脚步放缓，以市场自我调节为主。 拉动内需、恢复信心成为主导方向。 部分政策逐步放松，利好多于利空。,本资料来自 ,6,2008下半年-2009上半年 全国财税政策的调整与实施,降低首付比例、放宽二套房政策，刺激购房需求，促进消费者信心。 降低税费，降低购房成本，刺激成交。 降低资本金比例，释放了明确的鼓励投资、刺激市场信心的信号。,数据来源：政府公布,本资料来自 ,7,2008下半年全国土地与住房保障相关变化,全国土地政策：,保障住房体系建设：,规范土地市场的运作，进一步使土地市场透明化； 加强土地清查与管理，合理利用土地资源，控制金融风险； 通过重新的土地整理，促进行业优胜劣汰。,建立和完善住房保障体系已经成为调控的重点，住房保障体系 已经上升到政治高度； 通过保障性住房抑制商品房市场增长过快。,本资料来自 ,8,“两会”专题,促发展、稳定信心、刺激消费、拉动内需。第二套房住房的限制有所松动，救市倾向明显。,数据来源：政府公布,本资料来自 ,9,3月5日上午9时，十一届全国人大二次会议在人民大会堂开幕,国务院总理温家宝作政府工作的报告,报告对2008年进行了总结，并对2008年工作任务做了纲要性阐述。解 读：1.对房地产业发展的基调：“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”2.具体方向表述为：“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施”“对符合条件的第二套普通自住房购买者；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。”“加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。”,“两会”专题,本资料来自 ,10,小 结 09年整体政策多为08年下半年之延续。 连续“降息”、“降存款准备金率”、“降低资本金比例”，凸显保增长决心。 建设保障性住房已成为基本国策。 政府救市以“放松”和“鼓励”为主，前期主要针对“中低价位、中小套型”，现阶段 有鼓励投资的苗头倾向。 从抑制过热到扩大内需，维持金融市场稳定，保持经济连续、快速增长。,本资料来自 ,11,大连城市在全国政策宏观导向的轨道下又呈现新的一番景象，城市属性与宏观导向之间的这种平衡将使得大连的房地产市场出现全新的布局，不同于全国走势，也不同于其他一线城市。,本资料来自 ,12,2008下半年-2009上半年 大连市主要政策及法规,08年下半年政策依据国家政策导向由紧到松，保发展是明确方向。 09调控向开发企业倾斜，对开发企业有一定扶持和减压作用。 从大连市场来看，受益最多的是刚性需求的普通住宅，包括二手房。,数据来源：政府公布,本资料来自 ,13,2008下半年-2009上半年 大连市主要规划信息,交通是08年下半年-09年上半年规划的重点。“东联路”的竣工将进一步 改善项目所在区域的出行状况。 地铁1号线将正式开工，交通配套的完善将推进沿线物业的价值提升。 搬迁改造将释放大量需求，为整体市场注入活力。,数据来源：政府公布,本资料来自 ,14,大连市经济环境分析,自05年开始，大连市GDP连续呈现两位数增长，08年同比增长高达23%。整体经济形式良好，为房地产业的快速发展奠定基础。,房地产投资连续四年增长，反映出投资者对城市未来的信心。并且房地产投资占GDP比重自06年开始一直保持13%左右稳定比例。,城市经济快速发展，宏观环境利于房地产业发展。整体金融危机有一定影响，但投资者对于大连市场的房产投资热情不减。,数据来源：大连市统计局,本资料来自 ,15,自05年开始，大连市户籍人口持续快速增长。08年户籍人口首次突破600万，需求市场巨大。,经过06年的增幅放缓后，人均可支配收入、人均消费支出增长快速，并在08年达到高峰。证明了居民有较强的消费意愿。,城市扩容带来大量落户人群，置业需求旺盛。08年消费性支出增长首次超过居民可支配收入增长，居民消费意愿强烈。,大连市经济环境分析,数据来源：大连市统计局,本资料来自 ,16,大连市房地产开发环境分析,施工面积自05年开始连续增长。竣工面积在06、08年达到高峰。市场开发热情高涨。,商品房销售面积连续三年增长，08年开始高位下降。商品房销售额连续四年增长，08年开始增幅放缓。,施工面积增长远大于竣工面积增长，市场投资热度持续增涨。08年开始商品房销售面积高位回落，但价格依然坚挺，市场基本面稳定。,数据来源：大连市统计局,本资料来自 ,17,大连市房地产开发环境分析,商品房平均成交价格持续增长，08年开始增幅放缓。,数据来源：大连市统计局,在08年全国主要城市房价下跌的大环境下，大连市商品房成交均价依旧保持了20%以上的增长，虽然增幅放缓，但整体市场向好。,本资料来自 ,18,小 结 05年开始大连市整体经济环境良好，房地产业进入高速发展期，各主要指标增长明显。 经过08年一系列宏观调控，多个重要指标出现放缓迹象，但整体市场稳定、向好。 城市扩容、居民购买力增长，消费意愿强烈，需求旺盛。 市场经过快速增长通道后高位回落，市场追涨热度降低。,城市属性的特殊性使得大连并未呈现明显波谷状态,本资料来自 ,19,大连房地产市场,本资料来自 ,20,大连市土地市场分析,08年市内四区土地成交175万，同比增长41%，超过全年供应计划18万平。土地市场需求旺盛，开发商投资热情高。,08年甘井子区占全年成交面积的83%，成为供应的绝对主力和未来城市发展的方向。,未来土地供应充足，存量市场进一步增加。 甘井子区成交占比巨大，迅速推进城市化进程。,数据来源：大连市国土房屋,本资料来自 ,21,大连市土地市场分析,市内四区楼面价出现波动主要是由于结构性因素，但总体走向为价格上涨。,市内四区楼面价在08年均达到最高，特别是甘井子区自05年开始持续增长。,市内四区楼面价持续走高，开发商热情不减，消费者置业成本增加。甘井子区作为城市发展方向，楼面价连续三年增长。,数据来源：大连市国土房屋局,本资料来自 ,22,大连市商品房市场分析,05年至07年供销比下降，08年又重新上升，存量市场进一步增大。,市内四区成交均价连续三年增长，08年沙河口区成交均价首次超过中山区。,市场去化降低，供销比增大，存量房增加，市场出现隐忧。去化量下降但价格持续攀升，整体市场存有较大风险。,数据来源：大连市房地产市场,本资料来自 ,23,大连09年1-4月土地市场分析,09年1-4月，大连市内四区共入市163.39万土地，成交155.64万，同比分别剧增294%及323%，其中四月为市场主要供求月份，红凌路、东港为主要承载区。目前土地市场供求特点：为保障土地市场良好发展，政府方多供应具有较高开发潜力的土地（多分布于城市中心边缘而非城郊），以迎合开发商需求。,从09年1-4月份土地市场情况看，整体供需两旺，和出让土地的地理属性有关。,数据来源：大连市国土房屋局,本资料来自 ,24,大连09年1-4月土地市场分析,沙河口区,甘井子区,09年1-4月市内四区整体楼面价出现下降态势。本年度楼面价下降实为结构性原因（甘区庙岭、辛寨子区域大量土地成交带动整体价格下行）。沙河口区楼面价出现明显下跌（07年土地市场，大医地块、中海七贤岭、警校地块激烈竞拍，08年周边地块均底价成交）；甘井子区土地市场价格非常稳定。,整体楼面价结构性下调，沙区楼面价出现实质性下跌，甘区表现平稳。,数据来源：大连市国土房屋局,本资料来自 ,25,大连09年1-4月土地市场分析,09年计划拆迁地块,09年大连市内四区土地供应计划（占地面积）共计350万平（调整后），1-4月土地成交163.39万平，占09年土地供应计划的47%。随着大连东港区域改造及新居工程拆迁改造的逐渐落实及实施，预计下半年土地供应将份批次集中放量，且拆迁改造的绝大多数地块位于沙河口区。,未来大连土地市场呈现分批次集中放量，拆迁改造占有一定比例。,数据来源：大连市国土房屋局,本资料来自 ,26,1-4月市内四区商品住宅批售面积为56.69万，同比下降18%。,甘井子占总体供给量的74%，依然为主要供应区；西岗区无新增供应。,目前市场总可售量为486万平，按照今年1季度每月平均14万的销售速度，出清期为35个月，按照08年全年月均19万平的销售速度，出清期为26个月，表现出市场存量压力依旧较大。,大连09年1-4月商品房市场分析,数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部,本资料来自 ,27,大连09年1-4月商品房市场分析,新房批售入市速度明显加快。09年1-4月市内四区入市面积为51.16万，上市率达到90%，开发商对未来市场信心不足、急于回笼资金意图明显。市场大量存量入市，市场阶段性转暖。,数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部,本资料来自 ,28,大连09年1-4月商品房市场分析,沙河口区、西岗区四月成交量表现为下滑态势，甘井子区成交量爆发式增长，说明现阶段市场累积的刚性需求得到一定程度释放，且多集中于价格调整过的区域。市内四区整体市场，1-4月成交量呈现波动式上升态势，市场出现明显的阶段性转折。,数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部,本资料来自 ,29,价格下滑,大连09年1-4月商品房市场分析,除中山区外，各区域4月价格同比增长率均下降，且程度非常明显，但价格仍高于去年同期。成交量开始由城市中心转向边缘区域。主导客群依然为以婚房为主的刚性需求主体带动。,数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部,本资料来自 ,30,大连09年1-4月二手房市场分析,进入09年，二手房成交量连续增长，自09年2月起成交均价快速增长，整体涨势超过商品房。在商品房价格居高不下的市场状况下，刚性需求更倾向于选择二手房。二手房市场的繁荣对于以刚性需求为主导的甘井子区冲击最大。政策利好的出台将进一步助推二手房市场的活跃并变相打压商品房市场。,政策链接：2009年5月19日，大连市国土资源和房屋局通报说，2008年10月以来，我市在住房公积金、交易税费、普通住房标准、经济适用住房货币化补贴、旧区改造、分期缴纳土地出让价款等方面采取的16项调控引导房地产市场的措施，其执行“有效期”将延长6个月，至2009年12月31日。,数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部,本资料来自 ,31,小 结 自08年下半年市场走低以来，自09年4月开始出现较为明显转折，价格走低、成交上升 。 部分区域出现明显的价格调整，该形势在中短期内将继续蔓延，中低端项目集中的区域有爆发价格战的可能。 预计未来2-3月内销售量同比幅度将继续走高，市场会持续吸纳本轮爆发的刚需，若价格上扬，市场销售量高增长情形将减缓。 刚需集中爆发过后对后市去化提出挑战，后市不甚明朗，下半年市场或有走弱倾向。,本资料来自 ,32,(一) 市 场 解 读,甘井子区整体市场 区域内主力板块市场,区域房地产市场,本资料来自 ,33,区域概况,区域规模,区域定位,甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。地形西南部宽，东北部窄。东西长40公里，南北宽35公里。东北与金州区、大连经济技术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连；东、南临黄海，北濒渤海。区境北部陆路地处大连市区的咽喉要道，铁路、公路形成网络。,面积502平方公里。 ，辖2个镇、13个街道，114个社区居民委员会。常住人口 61.6万。,大连市中心城区新兴产业基地大连市商业、物流中心大连市教育集中发展区大连市高新技术产业,项目所属区域 甘井子区,甘井子区在市内四区中面积最大，将承载更多城市功能 。,本资料来自 ,34,“西拓北进”的战略要地，迎来了房地产发展的高潮期,工业项目14个，总投资约62.1亿元；以做大做强重大技术装备高端项目，促进产业集聚为重点,商贸旅游项目16个，总投资约75.6亿元；社会事业项目5个，总投资约8.5亿元,房地产项目13个，总投资约182.7亿元； “三新”工程项目7个，总投资约32.7亿元。,产业基础设施项目8个，总投资约29.7亿元；城市建设项目17个，总投资约60.4亿元。,根据大连市十一五期间的用地规划，甘井子区将成为市内四区的主要供应区域。而随着多个项目的改造，区域内的生活、交通环境得以了很大改观；另外区域内聚集了大量的经济适用房、限价房，拉低了区域价格，越来越多的购房者选择这里。甘井子区的新居住区的地位不可取代。,区域发展前景,本资料来自 ,35,概 况,销 售 量,价 格,由于区域内存在多个经济适用房、限价房等，目前是大连市销售均价最低的区域。甘井子已售商品房屋销售均价2009年前4月达到6414元/ 。,甘井子区开发量占全市开发总量的50%以上，2008年全区商品房销售面积152.6万，占大连市内四区64.14%。,20091-4月大连市各区住宅销售均价,甘井子区的房地产起步较其他三个区较晚，产品以中低端项目为主，个别品牌开发商的进入使得部分板块的竞争激烈，同时产品品质也得以提高。,甘井子区房地产概况,该区域整体开发量大，以中低端项目为主； 外来开发商较少，多为本土企业，发展参差不齐，竞争激烈； 区域内辖区多个板块，不同板块的价格相差较大。,数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部,本资料来自 ,36,甘井子区土地市场分析,06年开始成交激增，08年成交量增幅放缓。,成交均价连续三年增长，08年成交均价同比增加6%。,08年成交量放缓，未来将继续成为供应主力，市场竞争也更加激烈。 楼面均价连续四年增长，区域进入高速发展期。,数据来源：大连市国土房屋局,本资料来自 ,37,甘井子区商品房市场分析,09年甘井子区整体成交经过小幅震荡之后出现“量价齐升”局面。成交量激增主要由于积蓄已久的刚性需求集中释放。成交量的激增并未带动整体价格大幅上扬，甘井子区目前依旧以低价冲击购买。,甘井子区成交套数在08年9月开始成交持续低迷，09年4月成交激增。,甘井子区成交均价在08年9月达到峰值。自09年二月开始出现连续增长。,数据来源：大连市房地产市场、伟业市场部,本资料来自 ,38,南关岭板块：未来土地供应大，本地品牌开发商集中进驻。泉水板块：多为限价商品房，有效供应量大。华南板块：整体供应走弱，区域较成熟，未来供应有限。椒金山板块：板块内供应量巨大，且同时形成供应，产品同质化高，板块内竞争激烈。机场板块：未来持续供应量大，区域发展迅速，升值潜力大。西山板块：板块内供应量大，竞争激烈，区域配套急需完善。泛高新园板块：区域成熟度高，有一定的供应，受产业带动，区域价值迅速提升。,甘井子区板块格局,本资料来自 ,39,鉴于本项目的地理位置，我司主力对南关岭板块、泉水板块、华南板块及椒金山板块做重点分析，其他三个板块不做过多阐释。,本资料来自 ,40,基本特征：靠近传统工业区，环境恶劣；新开发的大规模居住区，最靠近市区的版块；区域基本配套设施相对落后，区域通达性较差；,房地产现状：建筑形态：以普通住宅集群为主，多为小高层、高层产品；产品供应：主力产品以70-80经济型两居为主；主力价格：板块平均价格区间集中在5500元/左右，价格上涨空间不大； 价格敏感度很高。主力客群：购房的客户多为城市挤压和刚性需求（如婚房）。,椒北板块,本资料来自 ,41,椒北板块,价格战启动，板块内项目无一幸免。低价促进去化，板块内恶性竞争。,椒北板块是最早出现价格战的板块。安邦北湾5000元/的入市均价，打破了该区域的价 格底线，随后今都、胜景家园等项目紧随其后。部分已售项目纷纷以特价房、暗折等方式应对，部分项目降幅明显。板块内成交单套面积集中在70-80，单套价格集中在40-50万元。部分项目在价格调整后成交量上升。,典型项目,本资料来自 ,42,基本特征：城市新兴的大规模居住区；城市限价商品房板块；区域基本配套设施相对较差，区域通达性一般。,房地产现状： 建筑形态：以普通住宅集群为主，为大规模住宅区；产品以小高层、高层为主产品供应：主力户型以两居、三居为主；主力价格：板块平均价格区间集中在5500元/左右，限价房增值空间小，价格敏感度高；主力客户：客户多为刚性需求（如婚房）和改善型客群。,泉水板块,本资料来自 ,43,泉水板块,限价房区域，价格在限价范围内小幅上涨，存量小，去化速度下降明显。,作为限价房板块，价格优势明显；与08年相比，09年成交均价略有上涨。板块内成交平均面积90-95，单套价格集中在50万左右。青果公寓总计345套，全部推出，目前销售72套。由于价格、产品等原因，整体去化较慢。由于目前在售项目多处于尾盘期，剩余产品总价高、面积大，所以与08年相比销售速度降幅较明显。,典型项目,本资料来自 ,44,基本特征：城市北部商业中心。区域基本配套设施相对完善，区域通达性较好，区域成熟度高。,房地产现状： 建筑形态：华南板块现状以中档偏上居住区为主，多为小高层、高层产品；部分项目出现别墅产品；产品供应：主力户型以舒适型两居（95-105）为主；主力价格：板块平均价格区间集中在6500-7500元/，价格上涨空间不大；主力客户：区域购房的客户多为地缘性升级客户和外地来连定居的年轻人居多， 整体诉求品质明显高于其他三个板块项目。,华南板块,本资料来自 ,45,华南板块,价格相对稳定，但在大势影响下受周边板块冲击明显，整体去化速度较慢。,作为该区域最成熟板块，呈现但价高、总价高现象，09年与08年相比，价格略有下降。板块内成交平均面积95-105，单套价格集中在60-65万左右。加州洋房项目由于有部分LOFT产品，拉升了成交均价。LOFT产品总计306套，推出170套，去化43套，月均去化5套。09年项目销售速度涨跌与新增供应有关。,典型项目,本资料来自 ,46,南关领板块,南关岭街道行政区域16.12平方公里，辖区常住人口5.6万人，流动人口为2万人。辖区有辖区内8个社区居委会，2个行政村组成。,区域概况,区域现状,板块内人口较少，配套落后，严重制约板块发展。区域定位：城乡结合部，落后的低端居住区。,本资料来自 ,47,南关领板块,南关岭位于大连市“十一五”期间正在规划建设中的北部商业中心地带。南关领成为大连市“北拓”的第一承接区，有效连接主城区和新城区。南关领区域将成为北部交通枢纽。地铁1、2号线（已开工）都将经过南关领。预计3-4年可竣工通车。大连市体育运动中心位于甘井子区西北路与岭西路交叉路口东北处，规划总占地公顷。新体育中心整个工期约年。,区域定位：交通枢纽功能定位：物流商贸与居住商业定位：火车站区级商业中心配套：文化、体育等逐步完善。,区域未来,区域重新定位,区域力求重新定位：有潜质的中高端居住区。,本资料来自 ,48,南关领板块,板块客层变迁,随着区域成熟度的提升，区域价值和客群逐步提升和转变。,本资料来自 ,49,南关领板块,随区域成熟度提高而价格有所调整，板块内位置是决定价格的最主要因素。,由于该板块目前在售两项目位置差别较大，价差较明显。板块内成交单套面积集中在65-70，单套价格集中在35-45万元。在售项目09年价格环比均有明显降幅，一方面由于产品供应结构导致，另一方面各项目均采用以低价刺激购买力的做法，鹏辉新天居销售速度不降反升。,本资料来自 ,50,价值单一,价值复合,各板块综合评定,基于项目地块属性考虑，对于甘井子北部区域的四个版块将给予关注，因其距离较近，且供应量体充足，竞争激烈。这四个板块中综合来看华南板块相对最成熟。,本案从未来发展看，需跳出近身的泉水，华南板块会成为本案价格拉升后第一参考板块。,本资料来自 www