土地资源调查与评价---第五章---城镇土地评价

第五章城镇土地分等定级,教学目的和要求：,理解城镇土地分等定级的目的和任务，掌握城镇土地分等定级体系、原则、技术方法。,城镇土地分等定级的原则、方法；城镇土地分等和定级的基本途径和工作程序,重点：,第一节城镇土地分等定级概述,一、城镇土地的形成与特征,（一）城镇土地的形成,城镇土地，顾名思义，是指城镇建设和规划范围内的土地，包括城镇建成区和城镇规划控制区。城镇土地是城镇发展的空间，是城镇建设和发展可依赖的最基本的资源和最重要的资产。,城镇土地是在长期的经济发展和城镇建设过程中，由自然土地或农业用地改造而来的，是城镇景观替代自然景观或农业景观后而形成的。,城镇土地的形成与人类聚居方式更替有着内在的联系。人类聚居方式经历了三次大的变化：第一次变动是在新石器时代，人类经历了由渔猎到农业的革命，未利用土地开始变为农业用地。第二次变动是城镇的出现，大量未利用土地变为农业用地，农业用地开始变为建设用地，城镇土地开始形成。第三次变动时世界性的城镇化过程，由18世纪工业革命开始，大量农业用地变为建设用地，城镇土地规模也不断扩大。,从广义上讲，城镇土地是指城镇区域内陆地、水域以及地上、地下的空间的总称。,三是城镇行政区的土地,从区域上看，城镇土地有3个层次：,一是城镇市区（建成区）的土地；,即城镇建设用地,二是城镇规划区用地；,即除去城镇建成区的外延扩建区域，目前大部分仍为农副业生产和被城镇占用的土地；,包括城镇规划区和农村郊县的土地。本章所涉及的城镇土地主要是指前两类。,（二）城镇土地的特征,城镇土地的特点是与农用土地比较而言的，主要有如下几个方面。,1.使用功能的工程比,2.空间区位的特殊重要性,3.开发经营的高度集约性,4.用途变更的极端困难性,（三）城镇土地类型,我国的城镇土地类型，按照原国家土地管理局制定的城镇地籍调查规程分为：商服业用地、住宅用地、工业用地、仓储用地、交通用地、市政公用设施用地、公用建筑用地、水域用地、特殊用地和其他用地等10类。,约占城镇总用地的80,属于公共用地,（四）城镇土地分等定级的任务和目的,城镇土地分等定级的目的,1、为科学的确定土地税、土地使用费、征地补偿费等提供依据2、为调整产业结构提供依据3、为合理用地、提高土地利用的生态效果和经济效果提供依据4、为提高土地投资经济效果提供依据5、为调整承包地及确定土地转包投资补偿提供依据6、为地籍管理提供基础数据7、为科学地评价企业经营管理水平提供依据,按涉及对象的整体性或局部性分类：城镇土地分等城镇土地定级,按涉及的对象不同：城镇土地分等定级：评价对象是城镇土地，是对城镇土地质量的鉴定和评价农用土地分等定级：评价对象是农用土地，是对农用土地质量的鉴定和评价,土地分等定级的类型,城镇土地：土地等：反映全国城镇之间土地的地域差异，顺序在全国范围排列土地级：反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异农用土地：土地等：反映不同质量农用地在不同利用水平、不同效益条件下收益的差异土地级：反映土地等影响下的土地差异。,需要特别强调的概念,城镇土地等反映城镇之间的土地的地域差异。它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在全国各城镇进行排列的。,需要特别强调的概念,城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地收益的差异，并据此划分出土地的级别高低，土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。,土地等的实质：各城镇之间土地质量状况的排序。,土地等的顺序在全国或全省、地级行政区域内统一排列。,土地级的实质：反映城镇内部土地的区位条件和利用效益（土地质量）的差异。,土地级的顺序在各城镇内部统一排列。,二、城镇土地分等定级体系,1工作体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”2个层次的工作体系。,2土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。,3土地级反映城镇内部土地质量的差异。,二、城镇土地分等定级体系,三、城镇土地分等定级原则,国家质量监督检验检疫总局于2001年12月13日作为中华人民共和国国家标准发布了城镇土地分等定级规程，于2002年7月1日起正式实施。此规程规定了城镇土地分等定级应遵守以下原则：,三、城镇土地分等定级原则,城镇土地等和级受到城镇经济、社会、自然和生态环境等多种因素的影响。除分析单个因素对城镇土地效益的影响作用，还要分析经济、社会、自然和生态环境等因素对城镇土地效益的综合影响作用；土地的等和级除反映经济效益外，同时也反映社会、生态环境效益以及经济、社会、生态环境综合效益及差异。,三、城镇土地分等定级原则,影响城镇土地等和级的因素很多且其影响作用各不相同，分等定级应重点选择对土地等和级起控制和主导作用的因素作为参评因素，并突出这些因素对土地质量的影响。,三、城镇土地分等定级原则,土地构成因素特性、优劣状况、对土地效益的影响作用方式和强度，在城镇范围内一般存在一定的空间差异。城镇土地分等定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，并将类似地域划归同一土地级别。,三、城镇土地分等定级原则,城镇土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。,三、城镇土地分等定级原则,城镇土地分等和定级应尽量把定性的和经验的分析进行定量化，以定量计算为主，但对难以定量的因素，应以定性分析为主，减少主观任意性，提高定级结果的精度。一般在确定城镇土地级的初步方案时，以定量分析为主，城镇土地级的调整和最终确定宜依靠定性分析。,四、城镇土地分等定级的技术方法,城镇土地分等定级的技术途径采用多因素综合评价法，以市场资料分析法进行验证。城镇土地定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法。城镇土地分等对象和定级单元的总分计算采用多因素分值加权求和法。城镇土地等和级的初步划分应采用数轴法、总分频率曲线法等进行。城镇土地级划分还可采用总分剖面图法进行。,第二节城镇土地分等,一、城镇土地分等层次和分等单元的确定,1、全国和省域范围土地分等,全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等。省域（自治区）开展土地分等，应重点考虑省、自治区内的城市和县城镇划分土地等。直辖市域开展土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。,一、城镇土地分等层次和分等单元的确定,2、地级市范围内土地分等,应重点考虑对市区、县级政府驻地城镇以及市域内的重点城镇划分土地等。,3、县域范围土地分等,以各建制镇为单元，通过对各城镇的土地质量进行综合评价与排序，建立一个地价参照体系，进而为各城镇的土地定级和基准地价评估提供区域平衡和控制依据。,4、跨行政区域的土地分等,二、城镇土地分等的基本途径和工作程序,（一）城镇土地分等的基本途径,有两种技术思路：一是直接比较，通过比较各城镇的土地市场价格对城镇土地等别进行评定。可以用在土地市场发育成熟和完善的区域。二是间接比较，通过对影响土地价值的各因素（自然，社会、经济）进行分析比较对城镇土地等别进行评定。这种对土地市场的发育程度没有严格要求。,（二）城镇土地分等的工作程序,1、准备工作,包括明确土地分等的目的和任务，建立工作小组，制定技术方案、确定资料调查收集清单、设计调查工作表格，商定调查程序。,（二）城镇土地分等的工作程序,2、资料调查和整理,城镇土地分等涉及的资料很多，需要注意资料的规范性和准确性，并进行整理，为数据分析做好准备。,（二）城镇土地分等的工作程序,3、城镇土地分等因素因子体系的确定,包括土地分等因素因子的选择以及其权重的确定。因素因子的选择一般采用专家意见征询确定，也可结合主成分分析等统计方法进行筛选。权重值可采用特尔斐法，层次分析法，因素成对比较法等。,（二）城镇土地分等的工作程序,4、因子指标值标准化,按0，100区间赋分，因子的指标优劣与作用分值的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高。,（二）城镇土地分等的工作程序,5、分等综合分值计算和土地等初步划分,根据因子标准化处理的结果，加权计算各城镇土地总分值，采用数轴法或总分频率曲线法初步划分城镇土地等别。,（二）城镇土地分等的工作程序,6、城镇土地等确定,采用市场资料分析和聚类分析等方法验证分等初步结果，形成分等的基本方案，并开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案。,7、编制城镇土地分等成果,三、城镇土地分等指标体系的确定,（一）城镇土地分等因素因子选择,1、城镇土地分等因素因子选择原则,（1）目标性原则（2）完整性原则（3）差异性原则（4）可行性原则,三、城镇土地分等指标体系的确定,2、城镇土地分等因素的选取,城镇土地分等定级规程建议采用的因素因子,（二）分等因素因子权重确定,权重的确定应满足以下要求：（1）权重值与因素因子对土地质量的影响成正比。权重值越大，因素因子对土地质量的影响越大。（2）因素的权重值在0-1之间，所有选定因素的权重之和为1；某一因素所涉及的因子权重值在0-1之间，该因素所涉及的所有选定因子的权重之和为1。,三、城镇土地分等指标体系的确定,（二）分等因素因子权重确定,四、分等因素因子资料整理及量化处理,（一）因素因子资料的整理,1、城镇区位资料整理,四、分等因素因子资料整理及量化处理,（一）因素因子资料的整理,1、城镇区位资料整理2）城镇对外辐射能力,四、分等因素因子资料整理及量化处理,（一）因素因子资料的整理,2、城镇集聚规模资料整理,3、城镇基础设施资料整理,四、分等因素因子资料整理及量化处理,（一）因素因子资料的整理,4、城镇用地投入产出水平资料整理,包括城镇单位用地二三产业增加值、城镇单位用地批发零售贸易商品销售总额、城镇单位用地固定资产投资、城镇单位用地从业人员数。,5、区域经济发展水平资料整理,四、分等因素因子资料整理及量化处理,（一）因素因子资料的整理,6、区域综合服务能力资料整理,7、区域土地供应潜力资料整理,包括区域农业人口人均耕地、区域人口密度。,四、分等因素因子资料整理及量化处理,（二）因子分值标准化处理方法,1、序位标准化方法,序位标准化注重指标值的排序状况而非数值大小，从而可以排除指标极端值对评价结果的影响，但也失去了原始数值所包含的精确信息。,2、极值标准化方法,四、分等因素因子资料整理及量化处理,（二）因子分值标准化处理方法,极值标准化注重指标值的大小，使评价结果与指标值大小的相关性更加密切，所以容易受到指标极端值的影响，从而影响了评价的可靠性。,（三）因素分值计算,（一）城镇土地等的初步划分,五、综合分值计算及土地等的划分和验证,1、城镇土地等的划分原则,（1）城镇土地等按照综合分值分布状况划分，不同土地等对应不同的综合分值空间；（2）城镇土地等划分数目要适当，根据不同区域的行政级别、所包含的城镇数量、差异复杂程度而定，一般为3-8等；（3）任何一个综合分值只能对应一个土地等；（4）等别划分应体现相同等别内土地质量的相似性、收敛性以及不同等别间土地质量的差异性、离散性。,（一）城镇土地等的初步划分,2、城镇土地等的初步划分方法,（1）数轴法（2）总分频率曲线法,一般而言，当所含城镇数目较少时采用数轴法，当所包含城镇数目较多时采用总分频率曲线法。,五、土地等的划分和验证,（二）城镇土地分等结果的验证和确定,1、市场资料分等验证,可采用城镇间基准地价分等，土地市场交易资料分等、商品住宅交易资料分等、标准宗地资料分等等方法。,2、聚类分析方法验证,采用这种方法验证时，要计算任意两个分等城镇的加权欧式距离值，然后勾画分析树形图。,（3）城镇土地等的确定,（二）城镇土地分等结果的验证和确定,3、分等结果调整确定,（1）分等结果调整确定原则,a行政建制协调原则b城镇规模和职能调控原则c近邻平衡原则,（2）分等结果调整基本方案确定,第三节城镇土地定级,城镇土地定级基本有三种途径：（1）对影响城镇土地质量或影响城镇土地利用的因素因子进行分析，采用多因素综合评价法来间接评价土地质量的好坏及其空间差异；（2）直接利用土地市场交易价格，从城镇土地价格高低及其空间分布，划分城镇土地级别的地价分区；（3）对土地级差收益进行测算，根据单位面积土地纯收益的差异及空间分布，以土地级差收益的变化来划分土地级别。,（一）城镇土地定级的基本途径,一、城镇土地定级的基本途径和工作程序,（二）城镇土地定级的工作程序,1、准备工作2、资料调查和整理3、城镇土地定级因素因子体系的确定4、定级单元划分5、定级单元因子分值计算6、定级单元综合分值计算和土地级别初步划分7、城镇土地定级结果确定8、编制城镇土地定级成果(p173-174),（一）城镇土地定级因素因子选择原则,1、主导因素原则,2、差异性原则,3、针对性原则,4、因地制宜原则,5、资料采集便利性原则,二、城镇土地定级因素因子体系确定,（二）城镇土地定级因素的选取,（二）城镇土地定级因素的选取,（三）定级因素因子权重确定,权重的确定应满足以下要求：（1）权重值与因素因子对土地质量的影响成正比。权重值越大，因素因子对土地质量的影响越大。（2）因素的权重值在0-1之间，所有选定因素的权重之和为1；某一因素所涉及的因子权重值在0-1之间，该因素所涉及的所有选定因子的权重之和为1。,因素因子权重确定的方法通常有3种：特尔斐法，因素成对比较法，层次分析法。,三、定级单元的划分,（一）定级单元划分原则,首先能够方便的进行因素的选取，并保证分值计算的准确性和科学性。对整体起作用的区域（公用设施，交通枢纽）不能分割为不同单元。不同类型的定级，定级单元的划分应体现各自特点。,1)用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选定一定数目的特征点作各自分值剖面图。2）根据因素分值变化规律，选择突变曲线段作为单元边界位置，结合经验，把因素得分基本一致的区域划分为一单元。,1)将主要因素作用分图进行叠置，勾画作用分基本一致的区域，形成图斑；2）经适当调整后得到定级单元。,1)按1/4或1/6公里网格，将城镇划分为若干基本网格；2）选择几类不同典型网格，在四等分点检查每类网格内部2个以上主要因素的差异；3）某类网格内同一因素分值差异100/(n+1)时，对此类网络进行四等分加密。重复检查、加密，直到满足要求得到单元。,采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分为若干面积相同的网格。,（二）定级单元的划分,四、定级因素因子资料整理及量化处理(p177-181),（一）定级因子量化处理的一般方法,（二）定级因素因子资料整理,（三）定级单元综合分值计算,五、土地级别的划分和验证,（一）土地级别的初步划分,（二）土地级别的验证,（三）土地级别的确定和实地验证,（四）城镇土地定级成果编制,城镇土地基准地价评估,（一）城镇土地基准地价评估概述,1.基准地价的概念,基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。,基准地价是在某一城镇的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各该地价区段在某一时点的平均水平价格。,三、城镇土地基准地价评估,（一）城镇土地基准地价评估概述,2.基准地价的含义特征,（1）区片性（2）分类性（3）平均性（4）年限性（5）时间性（6）土地开发性（7）标准性（8）公示性（9）实用性,3.基准地价评估的意义,（4）可以充分体现政府对城镇区域经济发展、产业结构与布局调整和城镇建设规划设计的意图，为房地产开发者提供投资决策依据。,（l）有利于国家进行土地资产核算，查清土地资产存量。,（2）提供合理征收土地税费的依据。,（3）提供进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基础，起到估算基值和修订初始值的作用。,（一）城镇土地基准地价评估概述,4.城镇土地基准地价评估的技术途径,第一，以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考，综合评估基准地价。第二，划分均质地域基准地价,国家质量监督检验检疫总局于2001年12月13日作为中华人民共和国国家标准发布，于2002年7月1日起正式实施的城镇土地估价规程规定，基准地价评估有以下2个技术途径：,（二）城镇土地基准地价的评估方法,三、城镇土地基准地价评估,1按照基准地价的定义来计算基准地价,（l）基准地价是我国地价体系的一种土地价格类型。,基准地价的测算和其他地价的测算一样，可以遵循3种基本途径进行,以土地收益为依据求取地价,P=A/r或者P=A/r1-1/(1+n)r,按照等价交换原则求取地价,根据地价形成原理求取地价,P=P0K,P=V1+V2+V3+V4+V5,（l）基准地价是我国地价体系的一种土地价格类型。,（2）基准地价是城镇土地定级单元或者匀质单元的区域平均地价。,基准地价计算公式：,（二）城镇土地基准地价的评估方法,（3）利用城镇土地市场交易价格和城镇土地定级多因素评价资料计算基准地价。,2按照城镇土地基准地价研究的途径求取基准地价,（1）利用土地级差收益计算基准计算地价。,（2）利用市场交易地价资料计算基准地价。,在城镇土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别的关系模型求出各种用途级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。模型为：,Yn=A(1-r)n或者Yn=A(1-r)anYn为第n级城镇土地交易样点价格；A为常数，是最优土地级别的基准地价；r为土地级差系数；n为土地级别；a为待定系数,在城镇土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级因素的关系模型求出各用途各级别的地价样点的修正标准地价，在根据样点标准地价计算级别基