大理商业情况市场调研报告(课堂PPT)

,大理市城市市场调查报告,1,大理市宏观环境分析,1,大理市房地产随机问卷调查报告,2,大理市房地产市场商业环境调查报告,3,市调总结分析,4,2,大理市宏观环境分析,1,3,1,大理市宏观环境分析,1.1大理市概况1.2大理行政区划1.3大理历史文化1.4大理人口民族1.5大理经济状况1.6大理交通状况1.7大理市城市规划,4,1.1、大理州概况,大理白族自治州地处云南省中部偏西，海拔2090米，东邻楚雄州，南靠普洱市、临沧市，西与保山市、怒江州相连，北接丽江市。地跨东经985210103，北纬24412642之间，东巡洱海，西及点苍山脉，辖大理市和祥云、弥渡、宾川、永平、云龙、洱源、鹤庆、剑川8个县以及漾濞、巍山、南涧3个少数民族自治县，是中国西南边疆开发较早的地区之一。,5,“文献名邦”之称；国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；苍山、洱海国家级自然保护区。十大古都之一最适宜居住的城市之一,大理旅游性城市,1.1、大理市概况,6,1.2、大理行政区划,大理：完善主城区文化、政治、医疗、金融等综合服务功能，加快凤仪工业与物流发展；注重海东缓坡战略性空间资源利用；古城注重保护与旅游开发的协调。祥云：进一步发展北部工业园区，完善南部片区综合性功能的形成。巍山：强化北部工业园的发展，加大大仓永建的开发。宾川：推进南部工业区的形成，推进北部老城的建设，向东启动大营镇的发展。洱源：积极发展生态农业、休闲康体旅游与循环经济，形成生态城市的发展框架。漾濞：向南向北拓展，形成生态工业组团，旅游文化发展组团，农副产品加工和综合服务区的发展框架。,7,1.3、大理历史文化,大理历史悠久，是云南最早文化发祥地之一。据文献记载，4世纪白族祖先就在这里繁衍生息，散布了许多氏族部落，史书中称为“昆明之属”，他们创造了灿烂的新石器文化。前221年，秦朝开始经营西南，在西南地区建立行政机构，自此开始中央王朝对大理的统治；汉时（前109年），汉武帝出兵击败了“昆明之属”各部落，并在大理地区设置了叶榆县，开辟了中国南方丝路，使得大理成为了四川通往印度的“南方丝路”中转站。1956年11月22日，建立大理白族自治州，下关定为自治州首府。2000年止，大理白族自治州辖1市11县，即：大理市、漾濞彝族自治县、祥云县、宾川县、弥渡县、南涧彝族自治县、巍山彝族回族自治县、永平县、云龙县、洱源县、剑川县、鹤庆县。大理历史悠久，文物古迹众多，在大理古城及周围分布甚广，它们以古城为中心，沿苍山之麓、洱海之滨呈线状分布。,8,1.3、大理历史文化,大理地方文化灿烂，民族风情浓郁。白族在长久的社会历史发展中，创造出极其光辉灿烂的文化。白族在历法、天文气象、医学等方面都积累了丰富的知识和经验。白族人民在建筑、雕刻、绘画等方面也具有声越的才能，不少遗迹至今仍被列为全国重点文物保护单位。白族音乐洞经古乐原为一种道教音乐。在明代时期由内地传入西南。随后，在长久的历史演化之中，这种道教音乐慢慢地为西南少数民族所接受，并逐渐融入了民族音乐与乐器，最终形成了极具少数民族特色的洞经古乐。下关沱茶是大理市下关茶厂生产的名牌产品之一，原名“团茶”，1902年由下关“福春恒”商号生产，大都销往四川叙府（今宜宾）等地，用四川沱江之水泡茶，味道甚佳，因此更名“沱茶”扎染为白族的传统工艺，历史相当悠久。用蜡刀将蜡涂于土布之上，旋即用棉布在土布的不同部分捆扎，随后入染料浸染。晾干之后，去掉捆扎的棉布，土布之上就会留有图案各异的扎痕。,9,1.4、大理人口民族,根据中期规划2005年-2015年城市人口规模，下关城区的人口将从2005年18万增加到2015年约25万人，大理古城区将从2005年的2.2万人增加到2015年约3万人。预计两城区人口在十年内将从2005年的20.2万人增加到2015年的28万人；,大理州有白、汉、彝、回、傈僳、苗、纳西、傣、阿昌、壮、布朗、拉祜等13个世居民族、43种民族成份。,10,1.5、大理经济状况,2013年全州实现地区生产总值761亿元，增长12.2%;财政总收入143.9亿元，增长15.3%，其中地方公共财政预算收入72亿元，增长21.4%，公共财政预算支出222.9亿元，增长11.2%;规模以上工业增加值204.3亿元，增长14%;规模以上固定资产投资521.5亿元，增长28.3%;社会消费品零售总额233.3亿元，增长14%;居民消费价格总水平涨幅为2.7%;民生支出占公共财政支出的72.1%;城镇居民人均可支配收入22690元，增长12.7%;农民人均纯收入6677元，增长17.4%;城镇登记失业率为4%;人口自然增长率为2.6;环境空气质量达到二级标准;森林覆盖率58.6%;全州实有耕地559.9万亩，海西实有耕地13.56万亩;洱海水质总体保持类，有5个月达到类;单位生产总值能耗下降2.8%。全州继续保持经济平稳增长、社会和谐稳定、民生持续改善的良好局面。,11,1.5、大理经济状况,全州实现地区生产总值761亿元，增长12.2%;全州继续保持经济平稳增长、社会和谐稳定、民生持续改善的良好局面。,12,1.5、大理经济状况,全州继续保持经济平稳增长、社会和谐稳定、民生持续改善的良好局面。,13,1.6、大理交通状况,大理市距昆明359公里；距丽江187公里；距保山166公里；大理是滇西陆路交通枢纽和重要物资集散地。,空间区位,14,1.6、大理交通状况,对外交通设施对外交通规划是由大丽高速、大宾高速、大保高速、楚大高速、关巍高速、祥临高速、214国道、220省道、224省道、227省省道、103省道、大丽铁路、大瑞铁路组成。通过对外的各条交通设施可以看出大理四周的交通道路四通八达，有利于城市的发展。,15,1.6、大理交通状况,1,2,5,4,3,6,7,市内交通设施一环七射一环：环海城镇密集区：海西自然与文化风貌保护段七射：1.大理太邑平坡漾濞太平；（平甸线）2.大理凤仪详城沙龙云南驿下庄（楚大高速）3.大理凤仪红岩新街弥城密址；（214国道）4.江尾邓川右所洱源三营牛街（214国道）5.洱源炼铁云龙（云洱高速）6.大理凤仪大营宾川；（大宾高速）7.大理永建大仓庙街南诏魏宝；（大巍路）,16,城际轨道交通轨道交通分为两期建设，一期以大理市区为中新，一号线向北到达大理古城，向南至大仓镇。二号线西至河西，过凤仪东至祥城镇；二期一号线北至洱源，南至南诏镇，并增加宾川到弥渡的三号线,1.6、大理交通状况,17,1.7、大理未来规划发展方向,“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局；单核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外扩散，形成一个大理都市圈三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环；四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放射形成四条城镇发展轴线；,此规划主要是以大理为核心，外围四县为副中心，整体构成核心发展区接轨“都市区经济”，符合城市与区域发展的趋势集约发展，层次分明，尺度合理；,18,1.7、大理市城市规划,东向跨海：行政中心东移，为城市改造创造便利条件；四区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与商业等综合性职能；沟通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海东和海西两带，实现发展资源的整合；廿字生长：依托山、水、田、城（古城与现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网与设施网）组成组团化的廿字型的组团生态网络生长结构。,主城区空间发展战略：东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长,19,大理市房地产随机问卷调查报告,2,20,2,大理市房地产随机调查问卷,2.1调查目的2.2问卷小样2.3受访者基本情况2.4调查数据统计,21,调查目的,调查时间,调查方法,2.1、调查目的,22,2.2、问卷小样（A卷),23,2.2、问卷小样(B卷),24,2.3、受访者基本状况,问卷数量：200份,近期购房计划：14%的受访者有近期购房计划,学历：中专34%大学56%硕士及以上4%其他6%,供职部门：机关，事业单位约占18%个体经营户26%企业员工26%其他30%,男女比例：男性44%女性56%,25,2.3、受访者调查数据（A卷）,小结：无房者占52%，这一部分人群是近期购房的现实需求对象，这部分人群需要改善自身的居住环境，这种市场需求也较稳定。居住面积91至110区间的人群占35%，居住面积90以下的人群占30%，居住面积111至130区间的人群占21%，购房面积90-130这部分人群占86%，可见住宅面积在130以下更受市场认可。,26,小结：购房者79%没有银行贷款，本地购房者现金流比较充沛。受访者出行工具私家车和城市公交差距较小，停车位和公交系统需着重考虑,2.3、受访者调查数据（A卷）,27,2.3、受访者调查数据（A卷）,小结：常去的消费场所超市、步行街和商场占79%，可见传统消费还是占主导。价格占29%产品占22%，消费者对消费场所的关注还是以性价比为主导；但是购物环境和购物便利性以及服务分别占到了14%、15%、12%，可见消费者对场所的提升也有了一定需求。,28,2.3、受访者调查数据（A卷）,小结：大部分人群对娱乐、康体、休闲、大型超市以及大型商场有一定需求。,29,2.3、受访者调查数据（A卷）,小结：超市、商场、娱乐及餐饮还是消费者的主力消费场所；超市及商场占66%但是消费金额占42%；娱乐站13%但是消费金额占38%；可见消费金额和消费场所并不对等。,30,2.3、受访者调查数据（A卷）,小结：娱乐需求还是以KTV主力，占59%其他娱乐业态和KTV差距较大；消费金额以800元以下为主占70%，800-1500元占16%，可见娱乐场所还是大众消费为主力。,31,2.3、受访者调查数据总结（A卷）,传统消费区还是大理人民的消费场所，但是新兴消费区当地人群也愿意接受，当地消费主要是以日常购物和娱乐为主，最大和最多的开支是在日常购物和娱乐上，在日常购物上主要是在超市消费；在娱乐上主要是在KTV消费为主，消费水平主还是量贩式KTV800块以下的水平；总体来说大理当地居民的消费还是以生活必需品为主。在住宅面积上以90-130的面积为主要需求占56%，但是90以下的也占到了30%，130以上的只有14%的人群有需求；在购房贷款方面只有21%的人有贷款，可见大理当地居民的购买力还是较强的。,32,2.3、受访者调查数据（B卷）,意向投资经营者调查,33,2.3、受访者调查数据（B卷）,意向投资经营者调查,34,2.3、受访者调查数据（B卷）,意向投资经营者调查,35,2.3、受访者调查数据（B卷）,意向投资经营者调查,36,2.3、受访者调查数据（B卷）,意向投资经营者调查,37,2.3、受访者调查数据（B卷）,意向投资经营者调查,38,2.3、受访者调查数据（B卷）,意向投资经营者调查,39,2.3、受访者调查数据总结（B卷）,在进行问卷调查了解到，本地意向投资经营者购买商铺还是以自主经营为主；购买面积主要集中在90以下；购买因素主要考虑人流、地段、交通以及商业氛围，以上几点也是被调查者认为影响经营的主要因素；购买商铺可承受价格在60万以内的人较多；所调查经营者了解商铺的信息渠道主要是电视广告、报纸广告；选择租赁和购买商铺的相差不多；选择商铺主要选择沿街铺面作为经营或投资；主要选择30以下的商铺进行投资或经营，有18%的受访者选择90以上的铺面；铺面面宽在4-6米的铺最受欢迎；选择租赁者在新兴商业区可接受的租金范围以20-60元占多数。,意向投资经营者调查,40,2.3、受访者调查数据（B卷）,项目周边及相似地段经营商户调查,41,2.3、受访者调查数据（B卷）,项目周边及相似地段经营商户调查,42,2.3、受访者调查数据（B卷）,项目周边及相似地段经营商户调查,43,2.3、受访者调查数据（B卷）,项目周边及相似地段经营商户调查,44,2.3、受访者调查数据（B卷）,项目周边及相似地段经营商户调查,45,2.3、受访者调查数据（B卷）,项目周边及相似地段经营商户调查,46,2.3、受访者调查数据（B卷）,项目周边及相似地段经营商户调查,47,2.3、受访者调查数据总结（B卷）,经过调查访问，现在在项目周边经营者所经营的面积主要在70以内；租金在30-50元/月为30%，其他各阶段租金水平都占18%左右相差不大；租赁年限在1-3年的占52%，租金支付按年付占50%；无免租期的占现有经营者的68%，剩余有免租期的主要以1-3个月和6-12个月为主；所经营的铺面业态餐饮、便利店、服装占较大比例；转让费经调查无转让费占35%，有转让费的主要在10万以内；所经营的铺面面宽在4米左右的占65%，进深在4-6米在占48%，层高在3-4米的占41%；根据调查商铺受欢迎的是面积不大，面宽适中，进深不长，层高3米以上的临街商铺。,48,3,大理市房地产市场商业环境调查报告,3.1项目基地基本状况分析3.2项目所在城市片区基本状况3.3项目所在地商业环境调查3.4项目竞争性调研,49,本项目所处的下关北部区域，是实施大理“桥头堡”战略的重要功能区块之一，将在未来五年内打造北区中心商业区，结合大理“桥头堡”滇西中心城市定位，全面提升城市建设水准。项目位于大理市下关北部城区，紧邻奥林匹克体育中心，是下关北部城区的中心地带，紧邻洱海，景色宜人，风光无限。,3.1、项目基地基本状况分析,50,3.1、项目基地基本状况分析,51,3.1、项目基地基本状况分析,52,3.1、项目基地基本状况分析,项目周边居住人口多，配套齐全；项目地块平坦，临街面较长，展示面开阔；旁边有高端住宅项目，可与本项目形成互补；紧邻洱海、奥林匹克中心，景色宜人；交通便利，停车方便；,城市扩张将给项目带来发展空间，加强项目可塑性；功能性商业需求空间较大，填补该片区商业空白；顺应新市场环境，为大力挖掘价值较大的物业产品提供空间；项目结合大理“桥头堡”滇西中心城市定位，将在未来五年内打造北区中心商业区；,项目离市中心较远，购物、消费配套支撑较弱；周边商业级别较低，缺乏吸引力；周边商业以生活产品为主，业态较为单一；周边还没有商圈的形成，远离城市核心商圈；,项目处于新城区，还未进入大量商业产品开发阶段，传统城市消费区及消费习惯对项目有较大影响；在未来开发的项目中会面临同质化及大体量城市综合体项目的考验；面临城市改造初期，周边配套环境提升周期较长；,53,3.2、项目所在城市片区基本状况,海东区,开发区,主城区,北城区,城郊区,54,片区供应特点：大理市房地产开发最早的区域，现阶段供应量主要来自城区旧改、主干道南北沿线区域；主城区交通便利，人口密集，拥有较为集中的绝对优势性配套重点中小学、大型医院、购物、餐饮、娱乐中心，是传统的居住区域；主城区前期产品的供应多以集资建房为主，部分新开发的项目属于区域内企业用地改建为住房以及城市综合体开发。片区物业形态：主城区以多层为主，新开发的项目因土地的稀缺性开始向小高层过渡，靠近洱海附近区域内受到海景影响新盖的物业多以小高层、高层为主；户型面积以60150为主住宅片区价格：48507500元/商业片区价格：2000-15000元/,3.2、项目所在城市片区基本状况,主城区,55,片区供应特点：北城区位于大理市城市发展轴线上的区域，是城市东西发展现阶段供应量主要来自主干道沿线的区域；北城区交通便利，距离主城区较近，背靠苍山，面朝洱海，较为宜居，但缺乏大型生活配套；北城区产品主要以商品房开发的方式供应，开发商云集；片区物业形态：北城区以多层为主，临近主干道大丽路沿线新开发的项目以高层、小高层为主，靠近洱海西岸区域内的物业以多层洋房和别墅为主，靠近苍山的坡地区域范围内以多层洋房供应为主；户型面积以90180为主住宅片区价格：45006700元/商业片区价格：8000-60000元/,3.2、项目所在城市片区基本状况,北城区,56,片区供应特点：开发区位于大理市兴盛路东侧，洱海南侧，处在城市向东部发展的延伸带上，现阶段供应量主要来自开发区新区主干道沿线区域；开发区交通便利，距主城区近，到飞机场需要途经经开区，大理市火车站也位于经开区内，大型企事业单位已经向本区域转移，经开区北侧为明珠广场，为养生福地，但经开区的大型生活配套相对较为欠缺，区域发展前景较大；开发区产品主要以单位集资房为主，商品房供应量较少，现阶段区域内包含较多城中村，随着开发区的大力发展，开发商逐渐认识到了区域的投资价值；片区物业形态：开发区03年-07年物业以多层洋房产品为主，近3年物业以小高层和高层产品为主，临近火车站主干道以及城市主干道沿线新开发的项目以高层、小高层为主；户型面积以90180为主片区价格：46506800元/,3.2、项目所在城市片区基本状况,开发区,57,片区供应特点：海东区位于大理市东海岸，经开区东侧，是大理市规划发展的新区，现阶段供应量主要来自滨海区；海东区交通便利，距离大理飞机场和火车站较近，大理州政府在海东区域内办公，随着主城向外发展，海东区域价值将日渐凸显，现阶段海东区的大型生活配套较为欠缺，区域宜居价值较差；开发区产品主要以外销型休闲度假商品房供应为主，现阶段区域还属于新区，本地主流客户对该区域尚有一定抗性，政府大力度的招商引资将进一步促进区域外销产品供应，未来具有较高升值潜力；片区物业形态：海东区物业以专业市场、度假型产品为主，小高层高层公寓、洋房、别墅产品均有供应；户型面积：别墅190-300，公寓40-60，洋房100-190，商业60-200住宅片区价格：500020000元/（外销）商业片区价格：7500-30000元/,3.2、项目所在城市片区基本状况,海东片区,58,片区供应特点：城郊区位于大理市西环外大理世纪中学以北，是下关市和大理市的过渡地带，现阶段供应量主要来自大丽路和滇藏公路沿线；城郊区交通便利，环境优雅，舒适宜人，距离大理古城和下关距离较近，背靠苍山，面朝洱海，处在苍山山脉的向阳缓坡范围内，深受改善型客户和外销客户青睐；城郊区产品主要以改善型和外销型商品房供应为主，现阶段区域发展还不成熟，企事业单位在该区域有较多改善型住宅；片区物业形态：城郊区物业以大户型洋房、和中等面积的别墅产品为主；户型面积：别墅190-400，洋房130-190片区价格：洋房4500-6200元/平米；别墅600015000元/平米；,3.2、项目所在城市片区基本状况,城郊区,59,主城区与北城区是城市开发热点区域海东区与城郊区是以外销型为主的高端物业开发区域。大理房地产的开发布局，已呈现出一个金字塔形的结构。金字塔的顶端，是临海、傍山的休闲度假型高端别墅产品。中部是以本地居民自住为主的中高端多层、小高层、高层产品，金字塔的下部，则是作为保障性住房的中低端产品。,大理市各片区发展特征总结大理房地产的开发布局，已呈现金字塔形的结构，主城区处于金字塔中部,3.2、项目所在城市片区基本状况,特征总结,60,3.2、项目所在地商业环境调查,大理下关主要商业区集中在老城区,61,3.2、项目所在地商业环境调查,大理下关商圈主要由以下几条街道组成：建设路、人民路、正阳路、苍山路、泰安路。,62,3.2、项目所在地商业环境调查,建设路,63,3.2、项目所在地商业环境调查,建设路,商铺形态：底商+商场租金水平：100500/m/月面积区间：20-400m售价:215万元/m大理下关的核心商业街,64,3.2、项目所在地商业环境调查,建设路,乐尚购物广场,乐尚购物广场位于建设路中段，目前该商场一层部分开业，业态为珠宝、数码；二层全部开业，业态为女装、鞋包、精品等，二层为女士专场；三层未开始营业，目前封闭装修施工中；该商场人流较小，较为冷清，商场内经营的品牌为国内三、四线品牌。,65,3.2、项目所在地商业环境调查,建设路,锦达商业广场,锦达商业广场位于建设路中段，目前该商场未开业，大门为封闭状态；现商场临街底商营业中，业态为品牌鞋包及品牌服装。,66,3.2、项目所在地商业环境调查,泰安路,67,3.2、项目所在地商业环境调查,泰安路,商铺形态：住宅底商租金水平：80200/m/月业态种类：手机、服装面积区间：20-400m售价：2万8万元/,68,3.2、项目所在地商业环境调查,泰安路,二号桥沃尔玛商圈,69,3.2、项目所在地商业环境调查,泰安路,二号桥沃尔玛商圈,商铺形态：底商租金水平：100500/m/月面积区间：20-800m售价:215万元/m大型会所及KTV位于2、3层大型餐饮位于2-3层、一层为大堂,70,3.2、项目所在地商业环境调查,泰安路,万德福购物广场,该项目分为2个大区，分别是1-2层百货商场；3-4层家居卖场；其中1层外铺由商家自营，内铺及2层统一运营管理；二层上岛咖啡经营状况良好，整体商场经营较好；百货和家居采取客源分流，交通流线分开的方式。,71,3.2、项目所在地商业环境调查,泰安路,泰兴商业城,该项目分为2个区域，商贸区和农贸区；商贸区业态档次较低，属于小商品批发性质，人流量较少；农贸区，业态丰富，人流量大。租金水平：商贸区：150-200元/月农贸区:库房：3万元/年,72,3.2、项目所在地商业环境调查,苍山路,73,商铺形态：底商租金水平：70300/m/月面积区间：20-200m售价:1.57万元/m品牌服装主要开在苍山路西段，物业所有权为部队，该段租金较高，靠泰安路地段租金也较高，过泰安路后商业环境较差。,3.2、项目所在地商业环境调查,苍山路,74,3.2、项目所在地商业环境调查,正阳路,75,3.2、项目所在地商业环境调查,正阳路,商铺形态：底商租金水平：180300/m/月面积区间：20-200m售价:38万元/m正阳路内正阳时代广场平均租金低于正阳路上的商铺,76,3.2、项目所在地商业环境调查,正阳时代广场,正阳路,77,3.2、项目所在地商业环境调查,正阳时代广场,正阳路,租金：40280元/m/月其中一层经营状况较好；二层大量商铺空置，导致二楼难以经营的原因主要是竖向交通规划不合理，上二层的通道过小过窄。,78,3.2、项目所在地商业环境调查,天城大卖场,正阳路,79,3.2、项目所在地商业环境调查,天城大卖场,正阳路,一楼空铺率7%租金:40120元/m/月二楼空铺率70%租金：1250元/m/月该项目业态较为低端；客流较大，二楼主要经营的商铺集中中间，两边二层商铺基本呈空置状态。,80,3.2、项目所在地商业环境调查,人民路,81,3.2、项目所在地商业环境调查,人民路,商铺形态：底商租金水平：60340/m/月面积区间：8-200m售价:210万元/m商业环境较差，人流较正阳路、建设路少。,82,3.2、项目所在地商业环境调查,嘉士伯大道,83,3.2、项目所在地商业环境调查,嘉士伯大道,商铺形态：,住宅底商,租金水平：,20100元/平米/月,面积区间：,15-140m,售价：,8000元/m起,84,3.2、项目所在地商业环境调查,万花路,85,3.2、项目所在地商业环境调查,商铺形态：,住宅底商,租金水平：,20100元/平米/月,面积区间：,15-200m,万花路,铺面空置较多，商业环境较差，业态杂乱，消费较低。,86,3.2、项目所在地商业环境调查,雪人路,87,3.2、项目所在地商业环境调查,雪人路,商铺形态：,住宅底商,租金水平：,50180元/平米/月,面积区间：,15-100m,铺面空置较多，商业环境较差，业态杂乱，消费较低，小旅店较多，主要客源是大理学院的学生群体。,88,3.2、项目竞争性调查调查,本项目,洱海翠湖宾馆,洱海国际生态城,洱海龙湾,得胜商业中心,五洲国际,泰业国际广场,惠丰瑞城,89,3.2、项目竞争性调查调查,泰业国际广场,泰业国际广场位于建设路与泰安路交汇处，项目四面临街，北临建设路，东至泰安路，西接关平路延长线，南至规划新道路；项目总占地130亩，总建筑面积56万，总投资18亿元人民币，项目分为二期打造，产品有住宅、公寓、商业；功能定位为：一站式购物中心、名品时尚天街、城市中心豪宅、酒店式公寓于一体的城市综合体。,90,3.2、项目竞争性调查调查,泰业国际广场,泰业国际广场一期住宅已开盘均价5500元，商业目前交认筹卡，认筹卡10万一张，目前已经售出150余张；购买认筹卡可在商铺销售时参加商铺拍卖；“泰业城”临街商铺售价在15万/左右，每个铺面面积为100；商铺总价在1500万左右；临街商铺没有返租；内铺带返租销售年收益为8%，每平方米售价5-8万，具体售价由位置决定。,91,3.2、项目竞争性调查调查,惠丰瑞城,大理市下关人民北路与永平路交叉口;东临大理人民路，南临景观大道，面朝洱海，背靠苍山，距下关市中心仅十分钟车程；项目占地123余亩。总建筑面积45万，项目分为二期打造，一期打造住宅及住宅底商，二期打造商业及公寓写字楼；产品有住宅、商业、公寓、写字楼，功能定位为城市综合体；其中二期商业占地20余亩，建筑面积6万。,92,3.2、项目竞争性调查调查,惠丰瑞城,二期商业,目前该项目一期正处于建设期，住宅均价5600元/，商铺认筹卡销售中，商业体处于规划阶段，根据了解商业集中体具体成型应该在2017年后，功能定位为社区商业体。,93,3.2、项目竞争性调查调查,得胜商业中心,项目西接大理车站，北距机场路仅1公里，南接祥云路，距离火车站3公里；大理得胜商业中心占地100余亩，总建筑面积20万，其中商业卖场10万，临街商铺2万，临街商铺多为一拖二独立商铺，功能定位为：打造滇西唯一一家集家具、建材、装饰为一体的综合性卖场；,94,3.2、项目竞争性调查调查,得胜商业中心,目前项目商业卖场招商已经进入收尾阶段，1-5楼商家基本已经招齐；,租金水平90-40元/月依次递减；4-5楼商铺不对外出售，只出售1楼底商，售价在2-3万元，独立临街商铺面积在100-200（一拖三）均价1.2-1.5万/；住宅底商：均价2万/；住宅均价4000元/。,95,3.2、项目竞争性调查调查,洱海国际生态城,项目位于滨海大道以西，项目总占地面积约25.7万，总建筑面积约25.7万，其中一期是约17万的生态半岛，二期是3.3万的海景别墅群,三期是5.4万的度假酒店；产品有公寓、商业、公寓酒店、星级酒店；功能定位：海景度假公寓、海景度假洋房、海景度假养生别墅、星级酒店集群、风情商业街；,96,3.2、项目竞争性调查调查,洱海国际生态城,项目目前在售的是度假公寓，海景别墅，带返租的酒店公寓已售罄，公寓酒店当时的售价为均价12000；返租为9%，5年一签，现在酒店已经开业，房价880元起；度假公寓均价10000元/；别墅9500-16000元/；,97,3.2、项目竞争性调查调查,洱海龙湾,项目位于洱海东南角，滨海大道东段；项目距市中心约10分钟车程，通过周边道路均可在30分钟内到达机场、大理古城、大理州行政办公区、大理市新行政中心及市内各乡镇。项目规划总用地面积约291亩；建筑面积为193735，其中商业总建筑面积为22000；产品分为：海景公寓、空中别墅、亲海别墅、商业、水疗会所；功能定位五星水疗会所、生态湿地度假圣地、度假风情街区、艺术中心。,98,3.2、项目竞争性调查调查,洱海龙湾,项目分为三期开发；一期为海景度假公寓、双拼别墅，住宅总建筑面积43465。二期为海景公寓、空中别墅、双拼别墅、联排别墅，住宅总建筑面积88010。三期为独栋别墅、双拼住宅、联排别墅、叠加联排别墅，住宅总建筑面积44260。,项目目前只有一期在售，其中别墅售罄，公寓酒店在进行销售，均价12000元/，带返租销售，返租模式为年返6%（税后）其中前三年的返租收益在房价中进行抵扣。,99,3.2、项目竞争性调查调查,五洲国际商贸城,五洲国际商贸城毗邻机场路和320国道，坐落于苍山路和红山路交界处；大理五洲国际商贸城总投资50亿元，总建筑面积130万平方米，涵盖五金机电、汽配、小商品、家居、数码、纺织、皮革、工业原料等众多业态。大理五洲国际商贸城整体计划分3期开发建设；项目将打造国际化新型物流商贸中心，集“产品交易、国际展览、仓储物流、外贸服务、电子商务、品牌推广、中央商务、生活配套、运营管理、购物休闲”10大功能于一体。,100,3.2、项目竞争性调查调查,五洲国际商贸城,项目涵盖建材、五金机电、汽配、家居、食品、餐饮、日用品、酒店、酒吧街区等众多业态，在销售一期分为三大部分产品：交易中心、商务公馆和展示中心。其中最先启动的交易中心和商务公馆总占地约4.68万平米，总建筑面积约11.7万平米，容积率2.52，建筑密度40.9%，绿化率15.42%，停车位590个。交易区有19栋楼，外围8栋里圈11栋，外8栋底三层为商铺，上四层为产权40年的公寓，公寓总数400余套。临街商铺均价12000元/内铺7000-9000元/，公寓均价3800元/。,101,3.2、项目竞争性调查调查,洱海翠湖宾馆,项目位于大理市满江片区机场路西侧；项目占地42391，建筑面积78673，产品为公寓酒店、度假公寓、海景别墅；打造大理最美半岛，中国最好的产权酒店；特点是五星级翠湖宾馆进行酒店管理；,102,洱海翠湖宾馆推出三种投资经营模式。第一种是委托管理：具体就是客户在购买物业后，可以与翠湖宾馆签订委托管理协议，出让物业的使用权，每年有6%的投资回报。第二种是专属度假模式：购买客房后，完全享有客房的所有权和使用权。第三种是自主经营模式：项目将提供一个酒店管理服务平台，专门为自住经营服务；目前项目销售是产品分期推出的模式，海景房、翠湖酒店区域、山景房售价每次推出一部分；海景房9000-15000元/，山景房均价6800元/，别墅18000-20000元/但别墅面积过大，在650左右，较难销售。,3.2、项目竞争性调查调查,洱海翠湖宾馆,103,3.2、项目竞争性调查调查,密湾,项目位于大理古城月华路与大丽路交叉口；项目占地面积1000余亩，建筑面积30万；项目产品为仿古商业街、公寓、酒店、住宅、文化博物馆；功能为民俗文化、高星级酒店、商业步行街、国际公寓酒店、私家合院；项目原名“大理南国城”,104,3.2、项目竞争性调查调查,密湾,项目一期总建面积9万余，皆为现房面市，以大型旅游商业街区、西南最大的玉石城为主，主力业态涵盖酒店、酒吧、美食、特色民俗手工艺品、银器等综合性的旅游商业区；项目二期，目前正在建盖中，预计在2014年中旬将全面问世，二期占地面积500余亩，总建面积达14万，总体规划涵盖五星级万豪国际酒店，精装国际公寓、高端私家合院、6大主题民俗博物馆和名人纪念馆，以及大型商业步行街，功能上充分满足吃、住、行、游、购、娱六大旅游主题要素；目前项目公寓均价为9800元/，合院均价为12000元/，购买公寓带返租，返租模式为年返8%，签5年，到期后根据情况可收回，也可继续托管，但收益根据当时情况在定，该项目是可享受21天的自住，不限旅游淡旺季；,105,3.2、项目竞争性调查调查,调查分析：根据市场调查理项目位置最近的开发项目是“惠丰瑞城”但是该项目一期开发的主要是住宅底商，与项目的档次有较大差距，二期开发的商业综合体占地20亩，体量6万，和本项目相比体量过小，业态和定位难以做到完善和集中，和本项目竞争具有先天性的弱势，如果其定位是专向定位，那么将会分流部分本项目的客流；其三年的开发周期，开发时间过长，如本项目在该项目前呈现，那么改项目对本项目的竞争性将较小。“泰业国际广场”是在体量上和本项目较为接近的项目，但该项目处于城市传统商圈，和本项目距离过远，在业态定位上该项目传统快销型百货；产品类型上是住宅底商加大盒子商业，和本项目不产生重叠，和本项目的竞争性较小。“得胜商业中心”和“五洲国际”是专业卖场和专业市场，距离较远和本项没