珠海翰林金寓市场调研报告.doc

珠海翰林金寓市场调研报告一、市场分析 项目由于毗邻吉林大学珠海校区，距离吉林大学南门出口仅600米距离，吉林大学在校学生18000余人的规模及学生强劲的消费能力，带动了周边公寓租赁市场的火暴及商业的活跃，给项目带来了良好的发展机遇。一）住宅租赁市场分析1、供给分析 1）供应区域分析吉大学生群体是租赁市场的主要力量，现有租赁市场主要集中于吉林大学南门出口1KM范围内。安堂村供应体量最大，其次是银晖新村、银兴山庄和草堂村。2）供应总量分析安堂村：现有村民自建房202栋，其中47栋对外招租，共提供住房套数518套，房间数544间；三期商业街2楼有10间单间用于出租。银晖新村：A区共25栋总350套，64套对外招租，以套均2.5间房计算，可提供房间数160间；B区（豪苑）有零星供应（按10套，25间房计算）。银兴山庄：现有一栋别墅对外招租，可提供房间数36间。草堂村：综合楼2楼的二人行宾馆可提供房间数31间。草堂村内供应量较少（按5套，5间房计算）。增量市场：安堂村现有4栋村民房在建，投入使用后可向市场提供约60套单位。现有租赁市场供应总量总计可提供住房670余套，房间800间；算上增量市场的60套房，市场供应总量将可达到730余套，860间房左右。按1.8人/间计算，可入住人数约1550人。以吉林大学现有在校学生1.8万人规模，现有的租赁市场可容纳的人数约相当于吉林大学学生总量的8.6%。3）供应产品及价格分析住宅类型：安堂村住宅供应以34F，楼龄45年的村民自建房为主，新建出租房主要以56F为主，单层套数以4户/F为主力；银晖新村为90年代末机场集团建设的生活小区，主要是7F多层，一梯两户的住宅。产品类型：安堂村产品类型以1215的单身公寓为主（包括卫生间和阳台），银晖新村产品类型为80110的两房和三房。在现有的734套住宅供应中，单身公寓共571套，占总供应量的77.8%，一房一厅69套，占总供应量的9.4%，二房一厅（包括三房）共94套，占总供应量的12.8%，单身公寓是市场供应的绝对主力。增量市场中的4栋出租房中，60套单位全部为单身公寓。租住形式：现有的出租市场分为长租（月租）和短租（日租）2个概念，调查显示的结果，在供应860间出租房中，提供长租（月租）的房间数为477间，提供短租（日租）的房间数为259间，既可长租（月租）又可短租（日租）的房间数为125间（因租住形式较为灵活，区分较为困难，故不计入统计），长租房：短租房=64.8%：35.2%，短租房的供应比例达到1/3强。租金及其他费用：单身公寓租金在400600元/月之间；一房一厅的租金价格在500700元/月之间；日租金在6080元/晚；二房（包括三房）的租金在8001200元/月。长租房除租金外，其他费用包括：水3元/顿，电1元/度，宽带30元/月，垃圾及卫生费在510元。室内装修及配套：安堂村现有出租房基本上都是以瓷砖铺地，室内配套基本能满足学生的日常需要，一般出租房都配备了包括：床、桌椅、电视、热水器、宽带等，日租房一般都配备有空调。 2、需求分析1）出租率分析以月租为主的出租房主要集中于安堂村和银晖新村。调查结果显示，月租房共273套，已租215套，出租率为78.8%。其中，安堂村月租房共209套，已租152套，出租率为72.7%，银晖新村月租房共64套，已租63套，出租率为98.4%。以日租为主的出租房主要集中于安堂村一期商业街入口至篮球场沿线、草堂村综合楼二人行宾馆和安堂村三期商业街2楼。调查结果显示，日租房市场主要以周末市场为主（每月收益与月租市场收益大体相当），且需求非常旺盛，周末的入住率基本上能达到90%以上。注：以月租和日租同时经营的出租房主要集中于安堂村和银兴山庄，因该种租住形式较为灵活，划分起来较为困难，且同时经营月租和日租出租房表现的特点和单一的只从事月租或日租的出租房特点基本一致，故不计入本次分析。2）需求偏好分析 区域偏好分析出行方便是学生考虑租住区域的第一要素。因吉大校园本身较大，且现在的学生普遍不愿意多花时间在路上，故在租住场所的选择上，多以就近选择为主。租赁市场比较活跃的区域主要集中于安堂村一期商业街入口至篮球场沿线。 户型偏好分析单身公寓是市场需求的主力。以月租为主的273套出租房中，单身公寓共145套，已租105套，出租率为72.4%；一房一厅44套，已租36套，出租率为81.8%；二房一厅（三房一厅）84套，已租74套，出租率为88.1%。单纯从出租率上判断，二房（三房）的出租率最高，其次为一房一厅，出租率最低的相反是单身公寓。但考虑到市场的供应量及短租市场全部为单身公寓，不难得出这样的结论，单身公寓仍然是学生租住的首选。 租金敏感度分析对租金的敏感度不高。租赁市场的租金差异性并不明显，单身公寓的租金价格在400600元/月之间，一房一厅的租金价格在500700元/月，在吉大学生的可接受范围内，学生对租金的敏感度并不高。相反，一些新建出租房，即使租金价格平均高出旧有的出租房100元左右，新建出租房仍明显较旧出租房受欢迎。 对房屋新旧程度及格局偏好分析对房屋新旧及格局偏好敏感度较高。一些新建出租房，因房屋外观整体感觉较好，布局合理，室内装修及配套较新，出租率相对较高，而一些旧的出租房，则相对入住率较低。 对室内装修及配套偏好分析对室内装修及配套方面的偏好并不明显。现有的租赁市场在室内装修及配套方面大致相同，均能满足学生最基本的日常生活需要，故学生在对室内装修及配套方面的偏好并不明显，新装修的出租房出租率明显好于旧装修出租房。3、住宅租赁市场小结 因吉大学生群体是租赁市场的主要力量，现有租赁市场主要集中于吉林大学南门出口1KM范围内。项目位于吉大南门出口1KM范围内，这是对项目有利的因素之一。尽管项目不是距离吉大南门出口最近、可达性最佳的区域，且出行方便是学生考虑租住区域的第一要素，但考虑到项目建成后和现有整体出租市场的明显差异性，距离因素可以被忽略不计。 无论是市场供给套数可容纳学生人数占吉大学生总量的比例（8.6%），还是出租率（不足80%），这个比例都是偏低的，市场没有被最大化的满足。 短租房供应比例占到市场供应总量的1/3强；且出租率高出长租房10余个百分点，尽管市场容量和空间不如长租市场大，但短租市场也是一块非常值得关注的市场。在项目产品定位中，可以把投资性公寓分成2个部分，一部分普通的公寓，一部分酒店式公寓，酒店式公寓可引入连锁经济型酒店模式，除主要满足短租市场外，还可为其他社区租住人群提供相关的配套服务。 租赁市场的产品供应主力以1215的单身公寓为主（包括卫生间和阳台），也是市场需求的主力。少量一房和两房（包括三房）供应。考虑到学生群体对居住舒适度的要求较高，1215的单身公寓面积显得偏小，项目的公寓面积可适当调大。但需要有个度的把握，在兼顾舒适性的前提下，同时保证投资者的投资回报率尽可能高。考虑学校所处的区位和在东北地区的知名度，广东生源和东北生源占有最大比例。出于习惯和习俗，广东女孩子对厨房的配备有较强烈的需求，建议在项目定位时，可适当增加一房一厅的比例。而东北人爱热闹和群居的特点，可以考虑少量供应小二房这样一个产品，可以兼顾东北学生和自住需求。产品线适度丰富，可以更有效的拓宽客户线，最大限度的满足租住群体对租住的需求。 现有租赁市场单身公寓的租金价格在400600元/月，一房一厅的租金价格在500700元/月，日租金在6080元/晚，二房（包括三房）的租金在8001200元/月。在租金差异并不大，且在学生群体可以承受的能力范围内的情况下，学生对租金的敏感度并不高。项目投放市场后，新的租住产品形态，且学生租住为刚性需求，项目预计租金可取最大值，并可在此基础上上浮10%，公寓价格可做到650元/月，700元是上限；一房一厅可做到750元/月，800元是上限。二房可做到1200元/月，1300元是上限。酒店式公寓可参考二人行宾馆价格，价格在110160之间。 在学生群体对房屋新旧及格局偏好敏感度较高的情况下，现有租赁市场供应产品主要以村民自建房和旧居民小区为主，供给和需求的错位，决定了现有的租住产品对学生吸引力的欠缺。本项目投放市场后，将轻松获得对现有租住产品的比较优势，更容易获得学生群体亲睐，这对项目是一个利好。 室内配套方面。现有的租住产品基本把握住了学生的需求，但仍有可提升的空间。考虑到学生群体在外租房的动机，一个是情侣租房，另外一个是吉大宿舍没有配备空调、热水供应少，除配备必需的床、桌椅、热水器、空调、电视外，可在室内装饰装修上下功夫，营造一个温馨、浪漫的二人世界。二）项目周边商业分析项目周边商业很大程度上是应吉大而生的，做学生市场。一方面，消费群体的单一及数量有限，导致周边缺少大型、综合型的商业体，现有的商业基本上是简单的商业街、临街底商、散铺的形式；另一方面，校区经济的高利润，学生消费群体强劲的消费能力，又吸引了众多的商家到周边开店经营，现有的商铺空置率极低。现有商业主要集中于吉大南门出口及周边，包括安堂村商业街、南门综合楼2层的底商、草堂村综合楼底商及周边、其他零散商业。以服务吉大学生为主，同时满足周边居民日常生活需要。 安堂村商业街安堂村商业街分三期，一期商业街因正处于吉大南门出口对面，人流量最大，也是经营最旺的区域；二期商业街因为有惠雅超市这样一个主力业态支撑，且二楼又是经营目前学校周边较缺少的KTV、台球室，二期的经营状况也相对较好，而三期，由于离吉大南门出口远，且经营无特色，是安堂村商业街中经营最差的区域。单间商铺面积在30/间，管理费统一为20元/月间。一期商业街：一楼由于临吉大南门出口，人流量最大，主要以对人流量需求最大的餐饮为主，17家店中有13家经营餐饮。和餐饮相比，其他业种经营状况明显不如餐饮。单间商铺顶手费一般在45万，租金在50元/。二楼以经营精品、服装、休闲娱乐为主，除休闲娱乐较旺外，其他如精品店、服装店，经营状况仅能用维持来形容。二期商业街：二期同样也是临吉大南门出口，且有惠雅超市、品牌蛋糕店“丹麦轩”这样的主力业态支撑，人气较旺。二楼的意诺谱KTV和国宝台球室，因为经营的是较受吉大学生欢迎的休闲娱乐，人气非常旺。三期商业街：由于距离吉大南门出口较远，尽管经营业种和一期相似，但由于距离原因，除二楼少数经营休闲娱乐商家较旺外，人气远不如一期商业街。顶手费在23万，租金在3040元/。 南门综合楼底商正位于吉大南门出口，优越的区位条件吸引了电信、移动、联通、工行、交行、小泉居、喜苑茶餐厅、甜心时光咖啡等众多的品牌商家入驻。一楼：由于南门出口，中国电信、移动、联通、工行、交行等众多品牌商家占据了临路口的有利位置。二楼：休闲餐饮比较集中区域，且经营状况良好。 草堂村综合楼及周边草堂村综合楼由于距离吉大南门出口较远，底商普遍经营状况不佳，但其三楼的天空网吧，则人气较旺。 其他一些零散的路边摊，如位于南门出口和一期商业街入口之间水果摊，由于正处于学生消费休闲的必经之路上，且价格便宜，生意火暴。而位于南门综合楼对面的小木屋，也由于地理位置优越、且造型独特、经营品种较有特色，也吸引了众多的学生前往消费。项目周边商业分析汇总：1、餐饮、休闲娱乐是现有商业中经营最旺的两块。但普通餐饮对人流量的要求较高，而休闲餐饮则不存在这样的问题；2、现有经营中餐的餐厅普遍装修简单，缺乏格调。周边缺乏连锁品牌的中等规模的中餐厅；3、尽管服装店和精品店的数量是安堂村商业街上仅次于餐饮店的业种，但经营状况和餐饮比起来，相距甚远；4、品牌主力店对区域的拉动作用明显；5、专门经营体育用品的商家较少，且规模小、品种不全。如“深圳领跑”这样的体育连锁品牌店能入驻本项目，肯定将对学生产生非常强的吸引力，同时也能和项目的休闲业态遥相呼应，打造一个体育、休闲品牌的特色商业街。6、安堂村一期商业街的租金做到50元/，南门综合楼的单位租金估计更高。三）学生需求调查问卷分析1、你是否有在外面租房子？ A、有； B、没有在是否在外租住的问题上，选择“有在外租住”占有18.6%的比例；选择“没有在外租住”占有81.4%的比例，从比例上可以看出，在校居住，是学生解决居住问题的主要手段。但是，尽管在外租住只有18.6%的比例，但考虑到吉大1.8万人的在校学生基数，仍有相当于3300余人的市场规模，考虑到校区经济的高利润，可以说，是一块非常诱人的蛋糕。2、你不选择在外面租房子的原因是？ A、学校住宿条件不错，没必要； B、学校管理太严，不敢租； C、现有出租屋居住条件太差； D、租金太贵； E、房东出租时间要求太长，不灵活； F、在外租住不安全； G、其他： 在所有不选择在外租住原因选项中，“学校住宿条件不错，没必要”占有近70%的份额，很显然，如果不是出于特殊的需要或不能忍受的原因，现有的学生公寓已能基本满足大部分学生对居住的需要，其次，“在外租住不安全”，“租金太贵”和“现有出租屋居住条件太差”也分别占有18.2%、14.5%、12.6%的比例，安全因素、租金水平和现有租住设施及服务的反差是阻碍学生出外租房的重要因素，另外，“学校管理太严，不敢租”和“房东出租时间要求太长，不灵活”也占有一定比例。尽管现有的学生公寓已能满足大部分学生的居住需求，但同时我们也发现，一旦有新的租住产品形态出现，能打消学生对现有租赁市场的顾虑，部分没有在外租住的学生也有转化成潜在客户的可能。如新建小区档次明显高于现有租住产品、实行全封闭式小区管理，将可打消学生对“在外租住不安全”，“租金太贵”和“现有出租屋居住条件太差”的顾虑，该部分学生的比例占到未在外租住学生比例总量的45.3%。3、若学校附近1公里范围内新建全封闭式管理的新型社区公寓，你是否考虑租赁？ A、不考虑； B、若租金和现有出租屋差不多，会考虑； C、其他： 在现在没有在外租住的被访问样本中，一旦出现更高级别、性价比更高的租住产品形态，51.0%样本选择了“可以考虑租住”，结合上面的未在外租房原因的分析，我们可以看出，只要产品的吸引力足够，一旦机会合适，除了现有的18.6%的市场需求外，未在外租房的81.4%比例学生中有45%50%比例的学生有潜在租房的需求，现有的市场需求加上潜在的市场需求，将有望达到吉大学生总量的55%60%，按照吉林大学1.8万人的规模，55%60%的比例相当于1万1.1万人的规模，近1万人不会同时出来租房，但每个人都会有随时出来租房的可能！这将是一个非常让人值得期待的市场！仍然有43.2%比例的尚未在外租住的学生样本，即使有更高级别的租住产品形态出现，也选择“不考虑在外租住”，这部分学生对学校现有的居住环境满意度较高，属于忠诚度较高的群体，比较难被争取。4、若你在外面租房子，你希望的租赁方式和时间是？ A、按日计租，喜欢就租一两天； B、按周计租； C、按月计租，长期住几个月或一个学期； D、其他： 在租赁方式和时间的选择上，选择“按月计租，长期住几个月或一个学期”占有55.3%的比例，选择“按日计租，喜欢就租一两天”占有26.4%；而选择“按周计租”和“其他”的则仅占有16.4%和5.0%。我们可以得出这样几个判断：第一，月租和日租的租赁形式已深入人心，其他租赁方式则较少被人接受；而一旦选择月租，则租住时间会较长，通常会选择在外长租；第二，选择长租和短租的比例差不多为2：1，这和我们对租住市场的调研结果也是吻合的。5、你对学校学生宿舍居住条件的评价是？ A、非常满意； B、凑合而已； C、不满意在已在外租住的样本中，56.5%比例的样本选择了“凑合”；而选择“非常满意”和“不满意”的比例则分别为30.4%和13.0%。在外租住的群体对学校的居住条件整体上感觉是满意的，只是因为其他原因，才选择在外租住。6、你认为学校学生宿舍居住条件存在的主要问题是？ （多选题）A、居住人数太多，有点拥挤，个人隐私度差； B、无室内卫生间配套，不方便； C、无室内空调等电器配套，不方便； D、没有上网宽带或速度很慢；E、作息和水电管理时间太死，不方便 F、其他： 在对学生公寓的满意度调查上，学生对“无室内空调等电器配套，不方便”和“作息和水电管理时间太死，不方便”反应最大，分别占到65.2%和41.3%的比例，这也是除情侣出外租房外，学生出外租房的2个很重要的诱因。7、你一年在外租房的时间有多长？ A、不超过1星期； B、不超过1个月； C、上学时租，假期不租； D、上学和放假都租； G、其他： 一旦在外租房，则基本上选择在外长租。选择选项“上学时租，假期不租”和选项“上学和放假都租”总共占了50.0%；而选择选项“不超过1个月”和选项“不超过1星期”比例分别为23.9%和10.9%；选择“E、其他”的比例为15.2%。8、你目前在外租房的租赁方式是？ A、按日计租； B、按周计租； C、按月计租； D、其他： 选择“按月计租”占有最大的比例，为76.1%，月租是校外租住的主要租赁形式；选择“按日计租”占有15.2%的比例；选择“按周计租”和“其他”的比例分别为4.3%和8.7%。9、你对目前所租房子居住条件的评价是？ A、非常满意； B、凑合而已； C、不满意在对现有的租住环境满意度评价中，选择“凑合而已”和“不满意”的比例分别为65.9%和11.4%，总和达到77.3%，选择“非常满意”仅22.7%，学生对现有居住环境满意度并不高。同时也说明，现有租赁市场仅能提供给学生一个暂时的居住场所而已，和学生的期望仍然有较大的差距。10、你认为目前所租房子居住条件存在的主要问题是？ （多选题）A、卧室面积太小； B、卫生间太小； C、没有电梯，不方便； D、装修太旧； E、厨房卫生间配套不够； F、空调等电器配套不够； G、上网速度太慢； H、家具太旧； I、租金太高； J、水电、管理、网络费用不合理； K、小区没管理，不安全在对现有的在外居住场所的评价中，对租金的反应最大，认为“租金太高”的比例达到43.2%；这也反映出现有的租赁市场质次价高的特点。其次是“厨房卫生间配套不够”，占34.1%，因现有的市场供应的产品主要是公寓，而出外租房90%以上是情侣，对厨房配备有一定的需求；其他满意度较低的分别为“装修太旧”占31.8%；“小区没管理，不安全”占29.5%；对“空调等电器配套”的满意度较高，认为不够的仅为13.6%。11、若学校附近1公里范围内新建全封闭式管理的新型社区公寓，你是否考虑换租新房？ A、现在租的可以，不换； B、不管租金高低，一定换； C、若租金和现有出租屋差不多，会考虑； D、其他： 选择“不管租金高低，一定换”和“若租金和现有出租屋差不多，会考虑”的比例达到93.3%，学生对现在的租住状态满意度非常低，只要市场有更高级别、性价比更高的租住产品形态出现，现有的租赁市场将受到巨大的冲击。12、对于所租房子的户型，你认为哪些是必须的？ （多选题）A、卧室能放1.5米的大床； B、要有阳台； C、要有厨房； D、要有飘窗； E、其他： 对于阳台、厨房、大卧室、飘窗的需求都比较高，分别占到79.5%、59.1%、56.8%和47.7%的比例，也间接反映出现有的租住产品设计落后、空间狭小和功能设计的缺失。13、对于所租房子的装修，你认为哪些是必须的？ A、水泥地板就可以； B、要铺瓷砖； C、要铺木地板； D、其他： 在室内装修上，“要铺瓷砖”占有62.8%的比例，显示简单装修是学生对居住场所装修的底线。而“要铺木地板”则反映了更高层次的需求，占有30.2%的比例，而“水泥地板就可以”则不被接受，仅占11.6%的比例。14、对于所租房子的室内配套，你认为哪些是必须的？ （多选题）A、空调；B、电视；C、电热水器；D、燃气灶；E、衣柜；F、其他： 在室内配套上，“电热水器”、“空调”、“衣柜”、“电视”分别占有81.8%、77.3%、72.7%、68.2%的比例，这也是学生校外租住最基本的需要，对厨具需求也占有一定的比例，占到36.4%的比例。15、对于所租房子的小区配套，你希望有哪些？ （多选题）A、电梯； B、每层楼道有休闲座椅； C、一楼架空作为休闲长廊； D、咖啡书屋； E、室外游泳池； F；统一的停车管理 G、其他： 对小区配套的需求，“统一的停车管理”占有最大的比重，比例为47.6%，这和学生目前出行主要靠电单车和单车有关；对“电梯”也有较高的需求，比例为42.9%；对休闲设施也表现出一定的需求，“一楼架空层休闲长廊”、“休闲座椅”和“咖啡书屋”的比例分别38.1%、35.7%和31.0%；而对“室外游泳池”的需求则没有那么热衷，这和校内本身就配备有游泳馆有关。16、你每个月的花销费用是多少？ A、600元以下； B、601-800元； C、801-1000元； D、1001-1500元；E、1501-2000元； F、2000元以上； 吉大学生每月的开销费用主要集中在6001000元/月，“601-800元”段占有最大的比重，比例为33.0%；其次为“801-1000元”段，比例为29.4%；而“600元以下”的经济相对拮据段和“1500以上”的相对富裕段比例都相对较小，两者的比例均为10.8%；“1000元以上”手上相对宽裕的比例达到26.8%，尽管比例不高，但考虑到吉大庞大的学生基数，也是一个很可观的数目，这也是项目公寓市场和商业主要的消费客群。17、你课余时间和周末主要的活动方式是什么？ A、在学校里运动和看书； B、去学校周边商业吃饭购物； C、去三灶镇中心商业逛街购物； D、去市区逛街； E、其他： 吉大学生课余和周末休息时间最主要的活动包括2个部分，选择“在学校里运动和看书”和“去学校周边商业吃饭购物”所占的比例均为43.3%，主要集中在学校和周边区域；而相比于“去三灶镇中心商业逛街购物”，显然“市区”对学生的吸引力更强，两者的比例分别为11.9%和20.1%，尽管选择“其他”休闲方式的比例较小，仅占10.8%，但“上网”在众多的休闲方式中，也多次被提及。18、你每周去校外周边就餐的次数是？ A、不到一次； B、1-3次； C、3-5次； D、5次以上；在校外就餐的次数选择上，选择“5次以上”的比例最高，达到40.2%；安堂村商业街众多的餐馆和小吃，为学生的就餐提供了更多的选择，选择“1-3次”和“3-5次”的比例分别为35.1%和22.2%；而选择“不到一次”的比例则仅为2.6%，很显然，在学校周边现有的商业提供给学生较少消费途径的情况下，校外就餐是学生出外消费最主要的方式。19、你每周去校外周边休闲娱乐（咖啡厅、ktv、迪厅）消费的次数是？ A、不到一次； B、1-3次； C、3-5次； D、5次以上；在每周去校外周边休闲娱乐场所消费的次数选择上，选择“1-3次”和“不到一次”占有的比例最大，分别占有44.0%和43.0%的比例，受制于学校的管理规定及学校周边娱乐场所和娱乐设施的匮乏，夜生活暂时还不是学生休闲娱乐的主要途径。选择“3-5次”和“5次以上”的比例分别为4.1%、8.8%。20、你购买服装的主要地方是？ A、网上； B、学校周边商业街； C、三灶镇中心商业区； D、市区购买服装的地点选择上，去“市区”购买占有绝对的比例，占到79.5%，市区的繁华，为学生在服装款式及价位选择上，提供了更多样化的选择，也体现出现在的学生对自身形象的重视，选择其他购买途径的比例均相对较小，分别为“网上”占16.3%、“三灶镇中心商业区”10.5%、“学校周边商业街”6.3%，服装作为一个成行成市的市场，单一的商业体或零散的分布状态，很难起到吸引人流的作用，因此，服装在本项目的商业经营业种的选择上，不是一个理想的选择。21、你每周去三灶镇中心商业逛街的次数是？ A、不到一次； B、1-3次； C、3-5次； D、5次以上；在“每周去三灶镇中心商业区逛街的次数”选择上，88.2%比例的学生选择了“3次以下”，三灶镇中心对吉大学生缺乏足够的吸引力。22、你每周去三灶镇中心商业逛街的目的是？ A、吃饭； B、购物； C、娱乐； D、纯粹逛街选择“购物”、“纯粹逛街”、“娱乐”的比例分别为43.0%、29.0%和21.5%，选择“吃饭”的比例最低，为19.9%。23、若距离学校一公里左右有新的商业街区营业，你愿意去逛街消费吗？ A、不方便，不去； B、距离不远，愿意； C、有特色、好玩就去； D、无所谓，看时间和心情；若距离学校1KM范围内有新的商业体出现，96.8%的被访问群体有去逛街消费的愿望，其中，选择“有特色、好玩就去” 占59.0%的比例，显示学生群体对特色商业街的强烈需求，同时也反映出现有的安堂村商业街这种简单的商业模式仅能满足学生最基本的消费需求；选择“距离不远，愿意”和“无所谓，看时间和心情”的比例分别为26.1%和21.8%；选择“不方便，不去”的比例仅为3.2%。24、你对学校对面安堂村商业街比较满意的是？ A、吃饭； B、购物； C、娱乐； D、适合逛街； E、其他： 对安堂村商业街的满意度调查中，“吃饭”占有最高的比例，达到73.3%，很显然，现有的这种村集体建的商业街，无规划、无管理、更无运营，这种简单的经营模式，除了满足最基本的功能外，很难再有大的作为。除“吃饭”外，对其他功能的满意度均较低，对“娱乐”、“适合逛街”、“购物”满意的比例分别为9.4%、6.8%和6.3%。25、你觉得自己想消费而学校对面安堂村商业街又缺少的类别是？ A、西餐厅/休闲吧； B、休闲服装连锁店； C、KTV； D、迪厅； E、精品屋； F、溜冰场； E、山寨手机店； F、街舞/极限运动场地； G、其他 学校周边最缺乏的商业项目排在前几位的分别是：“休闲服装连锁店”的比例最高，占到39.9%的比例，现在学生购买服装一般都会选择去市区购买，但由于距离原因，给喜欢逛街的这些年轻的女孩子带来了诸多的不便；其次是“西餐厅/休闲吧”和“KTV”，比例分别为34.7%和29.0%，看下周末南门综合楼二楼的甜心时光和意诺谱，就可以看出对这种休闲娱乐场所的迫切需求。另外，其他的一些休闲业态也有一定的需求，如选择“溜冰场”、“迪厅”、“精品屋”、“街舞/极限运动场地”的比例分别为16.6%、15.0%、11.9%和9.3%。学生需求调查问卷分析小结： 尽管在外租住只有18.6%的比例，但考虑到吉大1.8万人的在校学生基数，仍有相当于3300余人的市场规模，考虑到校区经济的高利润，可以说，是一块非常诱人的蛋糕。 如果不是出于特殊的需要或不能忍受的原因，现有的学生公寓已能基本满足大部分学生对居住的需要，但同时我们也发现，一旦有新的更高级别、性价比更高的租住产品形态出现，除了现有的18.6%的市场需求外，未在外租房的81.4%比例学生中有45%50%比例的学生有潜在租房的需求，现有的市场需求加上潜在的市场需求，将有望达到吉大学生总量的55%60%，按照吉林大学1.8万人的规模，55%60%的比例相当于1万1.1万人的规模，近1万人不会同时出来租房，但每个人都会有随时出来租房的可能！这将是一个非常让人值得期待的市场！ 在外租住的群体对学校的居住条件整体上感觉是满意的，只是因为其他原因，才选择在外租住。学生公寓未配备“空调”和“作息和水电管理时间太死”是除情侣出外租房外，学生出外租房的2个很重要的诱因。 学生对现在的租住状态满意度非常低，认为质次价高，功能欠缺。只要市场有更高级别、性价比更高的租住产品形态出现，现有的租赁市场将受到巨大的冲击。 对于阳台、厨房、大卧室、飘窗的需求都比较高。 在室内装修上，简单装修是学生对居住场所装修的底线，而水泥地板则不被接受。 在室内配套上，“电热水器”、“空调”、“衣柜”、“电视”是学生校外租住最基本的需要，对厨具需求也占有一定的比例。 对小区配套的需求，“统一的停车管理”占有最大的比重，这和学生目前出行主要靠电单车和单车有关；对“电梯”也有较高的需求；对休闲设施如一楼架空层休闲长廊”、“休闲座椅”和“咖啡书屋”也表现出一定的需求。 吉大学生每月的开销费用主要集中在6001000元/月，“1000元以上”手上相对宽裕的比例达到26.8%，尽管比例不高，但考虑到吉大庞大的学生基数，也是一个很可观的数目，这也是项目公寓市场和商业主要的消费客群。 吉大学生课余和周末休息时间的活动主要集中在学校和周边区域；但学校周边现有的商业经营场所，仅能满足最基本的日常生活需要功能，出外吃饭是目前吉大学生出外消费最主要的方式，学生群体对特色商业街的强烈需求。 相比于“三灶镇中心”，“市区”对学生的吸引力更强。学生购买服装主要选择去“市区”购买，对学校周边的“休闲服装连锁店”需求强烈。 受制于学校的管理规定及学校周边娱乐场所和娱乐设施的匮乏，学生每周去校外周边休闲娱乐场所消费的次数较少。对“西餐厅/休闲吧”、“KTV”、“溜冰场”、“迪厅”、“街舞/极限运动场地”等休闲娱乐设施需求强烈。四）周边在售项目分析鉴于项目的规模和自身拥有的资源，对三灶镇其他区域的客户缺乏足够的吸引力，片区内仅有位于中心村的忠信富苑一个在售项目。忠信富苑资料：项目参数：总建筑15000产品：共4栋，2栋6层多层和2栋9层小高层，约200套单位户型及面积：4988两房开盘时间：2009年7月均价：3380元/消化速度：约50%，平均每月消化25套左右客户来源：以琴石工业园企业职工为主，部分兰州客户（项目在兰州设有外卖场）。三、地块价值研判及SWOT分析一）地块描述地块位于珠海市金湾区三灶镇草堂村村口，东西长约60余米，南北长约400米，总占地24868，容积率1.61，总建筑面积42500。为珠海市香洲华创实业有限公司于06年10月从珠海市土地拍卖中心拍得，并于07年2月取得土地使用权证。1）地块现状地块为一块较为规则的长方形地块，南北长，东西窄；地势有一定的坡度，北高南低，但幅度不大。地块内南面为荒地，长有近1米的荒草，内有一垃圾回收站；地块内北面为草堂村村民农地，种植有红薯、香蕉、荔枝、木瓜等作物。2）项目四至项目东面为草堂村村民菜地，视野开阔；东南角为一栋在建的临时商业建筑，现已建至第二层，处于招商阶段；南面为一块围墙圈起来的荒地；西南角为草堂村农贸市场；西面为草堂村村前开阔地，视野开阔；西北面为草堂村所在地；北面为观音山；东北角为机场集团废弃电厂项目。3）地块周边道路状况地块东、南、西三面均为水泥路环绕，背面为观音山。东面为一条进入机场电厂水泥路，至电厂厂区大门口止；南面为琴石路延伸段，连通江珠高速和三灶镇中心；西边为草堂村入村道路。地块相对独立，且北靠观音山，为项目规划过程中建筑的坐北朝南提供了最大的便利性。4）周边配套状况项目周边生活配套主要是以服务吉大师生为目的的商业体，集中在吉大南门出口及周边。包括对面的安堂村商业街、吉大南门综合楼共2层的临街商业、项目南面的草堂村综合楼及周边商业、西南角的草堂村农贸市场和其他一些零散的商业。经营模式较简单，经营业种以服务学生的餐饮、超市、精品店、水果摊等为主，品种较少，但能满足一般日常生活需要。5）教育配套：教育资源较为匮乏，除项目对面银晖新村的机场大地幼儿园外，小学、中学均要到三灶镇中心的三灶镇中心小学、三灶中学就读。6）医疗配套：医疗配套相对匮乏，除草堂村综合楼下的草堂村卫生站和安堂村商业街上的济生药店等简单的医疗配套外，比较大型的医疗机构则位于几公里外的三灶镇中心。7）人文景观：地块周边有位于吉大校内的古沙丘遗址和中心村的灵岩洞2个风景点。8）交通状况项目附近设有2个公交站点（草堂湾和吉大南门站点），有207、702、704、802路公交经过项目附近，开往三灶镇中心、珠海机场、湖心路口和市区方向。路数起点站终点站207路珠海机场草堂湾香洲702路三灶车站吉大南门木头冲村（机场方向）704路湖心路口吉大南门金沙滩（三灶镇方向）802路唐人街市场吉大南门吉大校内设有开往市区的专线BUS，每2小时一班（学生和老师凭证件票价10元/人次；其他人员25元/人次）。校区至市区班车拱北吉大香洲7：40、9：40、11：40、13：40拱北九洲港8：40、10：40、12：40、14：40市区至校区班车拱北中珠大厦6：3020：30（每小时一班）香洲茂业百货6：00、8：30、10：00、11：00、13：00、14：00吉大国贸海天城（拱运车站）6：15、8：45、10：15、11：15、13：15、14：15市际班车吉大三乡车站青旅大厦珠航大厦8：35、11：35、13：05、15：35吉大广州暨南大学广东科技干部学院9：20、11：50、16：40南门入口有拉客的小货车和摩的（小货车到三灶镇中心2元/人次；15元/车次，摩的6元/车次）。二）项目周边人群密集地介绍项目周边人群密集地，主要是有吉林大学珠海校区、作为机场生活区的银兴山庄和银晖新村、安堂村、草堂村和琴石工业园。1）吉林大学珠海校区介绍吉林大学珠海学院是根据教育部教发20038号文件关于规范并加强普通高校以新的机制和模式试办独立学院管理的若干意见，经教育部2004年5月18日批准成立，现由吉林大学与珠海市华政教育投资有限公司合作建设的独立学院。整个校区占地5,000亩，已建成面积2,000余亩。从2004年开始招生，学院现设13个系32个本科专业，学科涵盖经济学、文学、理学、工学、医学、管理学等六大学科门类，有全日制普通本科在校生18,800余名，两万多饱和，饱和后人数50006000学生/届。学费标准为每生每年1.6万2万元。全院现有教职工700多名。其中，有专任教师623名，兼职教师101人，享受国务院津贴者3人，博士生导师5名，教授99名，副教授114名。教授、副教授占34%；专任教师中，31%具有教授、副教授高级学术职称，85%拥有博士、硕士学位。月收入在3000几万/月不等，投资理财方式以银行储蓄为主，除少数相关专业老师可能做些风险投资外，做股票投资群体较小，投资理财以稳健为主。目前，学校解决教师居住问题的方式主要是配备教师公寓，已在市内春晖花园分房教师则不分配教师公寓。共建设有10栋、约430套教师公寓，户型包括40一室一厅，租金400元/月；60两室一厅（双人公寓），租金600元/月；80两室一厅（双人公寓），租金800元/月，室内配备有电视机、冰箱、空调、床铺和简单家具。教师公寓较紧张。教师的主要居住方式包括：教师公寓、春晖花园、周边地区买房等，已在市内春晖花园分房教师则临时租住银晖新村较多。学生公寓位于校区内部，临观音山一侧，共27栋，为6F多层建筑，底层架空层，用于绿化及车库；格局为单层双排，3238间/F，可提供1.8万余张床位，公寓为4人标准间，设有电脑桌、电话、网络接口、电风扇、饮水机、独立卫生间、太阳能淋浴等设备。住宿费标准为每生每年1500元。校内商业设施只要集中于食堂一楼和南门综合楼底商。校内商业设施较缺乏，学生生活休闲主要集中于南门综合楼底商和安堂村商业街。体育运动设施包括：一个人工草皮的标准足球场、室外篮球场、一栋室内运动场馆（包括游泳馆、健身馆、健美操馆、乒乓球馆）、一栋五环体育馆（室内篮球、排球馆）、网球场、一个高尔夫教学训练中心等。2）安堂村安堂村是海澄村下辖的自然村，为珠海机场建设时从英表村迁移过来的村民。全村总面积6万余，房屋建设经过严格规划，每栋房占地85，房屋之间前后间距为8米，左右间距为5米。现有常住户157户499人，外来人口600多人。收入来源主要以租金收入、村集体分红等。现有住房206栋，其中4栋在建，住房基本上是26F多层建筑，以34层为主，由于毗邻吉林大学珠海校区，学生租房需求旺盛，村里住房基本上建设成面向学生群体的公寓住宅，面积在1020之间，配备有电视、热水器、床、有线宽带等，月租金在400600之间，租住人员以学生为主，占到95%以上。村口临吉林大学为村集体兴建商业，一、二期商铺共67间。三期商铺共156套。经营业种以服务学生的餐饮、娱乐为主，商业的经营时间主要集中在上午10：00晚23：00，以中午12：00下午14：00及晚上17：30后最为热闹。人流量主要集中于近吉大南门出口的一期商业街及二期，三期商业街人流量相对较少。3）银兴山庄为珠海机场集团建设的机场生活区的一部分，于1998年开始建设，现建成的别墅共30余栋，近半数未装修，整个小区的居住人数较少，人气较差。现有1栋别墅改造的公寓出租，共3F，12户/F，酒店公寓式装修，单间面积10余，押金500元/月，租金700元/月，日租80元/天。4）银晖新村珠海机场集团建设的机场生活区之一，共63栋，以78F多层为主，户型以80120的两房、三房为主，A区老业主因为三灶镇教育配套匮乏的问题，很多搬往市区，现有60多套住宅出租，租住人员以学生、教师、打工者为主，租住比例约为2：1：2。B区（豪苑）则小区管理相对严格，住户出租房较少。5）草堂村草堂村规划比较杂乱，村里老屋和新建24层楼房交杂相间，仅一条马路贯穿整个村子，发展不如安堂村，出租房较少。6）三灶镇琴石工业园工业园区位于项目西面，大型工厂主要集中于三灶镇中心村和茅田村周边，项目至灵岩洞沿线有少量工业厂房，规模小，且不密集。附：三灶镇琴石工业园企业名录（部分）序号企业名称序号企业名称1桥椿金属（珠海）有限公司2金安国纪科技（珠海）有限公司3新威俊（珠海）打印器材公司4珠海天元食品有限公司5库尔特机电设备有限公司6青木家居用品有限公司7藤佳能源有限公司8宝日华电子有限公司9科金生物科技有限公司10积木吸塑有限公司11恒达压滤机有限公司12康信精密机械有限公司13威锦卫浴设备有限公司14祥锦五金电器有限公司15仁德五金有限公司16华盛明生物工程有限公司17晋益木业有限公司18理华精密机械有限公司19雅贝生物工程有限公司20成富医疗器械有限公司21金垲时装有限公司22大正金属纤维有限公司23吉力实业有限公司24恒得工业自动化设备有限公司25珠海飞利浦电器有限公司26德兴机械模具有限公司27珠海高新区山川实业有限公司28越盈电器有限公司29旭日天星有限公司30恒基业安全头盔有限公司31新金开发有限公司32长辉电子有限公司33刚松电子工业有限公司34国洲怡塑有限公司35云田电器有限公司36永业隆工业自动化设备公司37青木金属制品有限公司38青木线路板有限公司39保霖塑料制品有限公司40伊彩化妆品有限公司41弘光注塑模具有限公司42强恩玻璃钢制品有限公司43和田复合材料有限公司44国际GRC建筑工程开发中心45建明工业有限公司46金泰山塑胶制品有限公司47永南食品有限公司48珠海华尚汽车玻璃有限公司三）地块价值研判1、如果单纯的只是考虑项目的地块属性，尽管项目规模不大，仅有42500的规模，但考虑到项目地块较为规则，且相对独立。两面视野开阔，一面靠山；利于规划且宜居指数高等诸多有利因素，地块开发普通住宅的条件较佳；2、但是，一个地块的价值绝不仅仅只体现在单一的地块属性上，除非某些指标有绝对的优势（如规模、景观资源等），否则，项目的外部因素如地段、周边配套、居住氛围等对地块价值的决定性更大。3、从项目的区位、周边配套和居住氛围而言，决定了项目对片区以外的客户缺乏足够的吸引力，项目的目标客户仅限于琴石工业园片区，但片区内的人口基数小，消费能力不足等，再加上三灶镇其他片区住宅项目对片区内高端客户的吸引，导致项目发展普通住宅的有效购买客群人数不足。4、项目毗邻吉林大学珠海校区，吉大现有在校学生18800余人，且现有校区仅开发2/5面积，扩招是必然趋势；学生租房及消费购买力强劲，学校周边的公寓租赁市场及商业需求旺盛，为项目发展公寓及商业提供了广阔的想象空间。四）项目SWOT分析通过对项目地块、周边人群及三灶镇房地产市场的考察分析，我们得出以下项目条件分析与结论。1、优势（S）： 毗邻大学校区优势：项目毗邻吉林大学珠海校区，吉大现有在校学生18800余人，且校区仅开发2/5面积，扩招是必然趋势，学生总量将进一步放大；学生租房及消费购买力强劲，学校周边的公寓租赁市场及商业需求旺盛，为项目发展