房地产投融资法律风险实务课件2014

房地产投融资法律风险防范,戴长洪北京大成律师事务所合伙人2014年6月,2,目录,第一节房地产投融资概述第二节土地环节融资法律风险第三节施工环节融资法律风险第四节销售环节融资法律风险第五节地产项目收购法律风险第六节民间借贷融资法律风险第七节地产企业如何应当融资风险,3,第一节房地产投融资概述房地产政策概述房地产投资房地产融资,4,一、近期经济金融政策二、监管层严控房地产贷款风险三、房地产开发投资增速放缓四、房地产投融资一二线城市影响较小三四线城市风险加大,房地产政策概述,5,（一）政府微刺激稳增长2014年政府拟定GDP增长目标7.5%4月2日国务院常务会议公布三项措施稳增长：铁路投资、棚户区改造、利率市场化1-2年内完成5月30日国务院常务会议表示加大力度定向降准（二）央行货币政策维稳2014年央行工作会议继续稳健货币政策4月22日央行下调县城农村商业和合作银行存款准备金率5月12日央行要求商业银行加大力度满足首套房贷要求,一、近期经济金融政策,6,（一）2013年新国五条2013年2月20日国务院常务会议确定五项政策措施调控房地产市场完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管（二）明确平台融资和房贷是2014年两个首要风险银监会主席尚福林在2014年两会期间指出，2014年的两个首要风险是平台融资和房贷，尤其是房贷，要严防单体风险传染和扩大,二、监管层严控房地产贷款风险,7,（一）房地产开发资金来源累计增速持续放缓2014年1-4月份，房地产开发资金来源累计3.72万元，同比增速持续回落，较2013年大幅下降29个百分点至4.5%（二）商品房销售面积同比下降2014年1季度销售面积2.01亿平米，同比下降3.76%（三）房企拿地面积减少2014年1季度房企土地购置面积5989.64万平米，同比下降2.35%（四）房地产开发投资降速2014年1季度完成投资15339.24亿元，同比增长16.8%，增速比2013年同期低3.38%；房屋新开工面积2.91亿平米，同比减少25.17%,三、当前房地产市场形势,房地产投资,一、房地产投资概念二、房地产投资流程三、房地产投资范围四、房地产投资项目管理五、外资直投房地产项目六、房地产投资退出,一、房地产投资概念,房地产投资（InvestmentInRealEstate）是指资本所有者将其自有或筹措的即期的确定的资本投入房地产业及相关领域，在实现预期收益后择机退出的一种经济活动资本所有者：财务投资人或战略投资人,10,（一）设计投融资方案（设）（二）资金筹措（发）（三）资本运营和项目管理（管）投资决策、计划、组织、指挥、协调、控制和评价财务管理风险管理（四）转让、清算退出（退）,二、房地产投资流程,11,（一）实业投资房地产物业、房地产项目（二）房地产产业链并购投资竖向并购，设计院、工程公司、材料供应商、第三方支付平台公司（三）规模性房地产投资横向并购，包括资产并购、股权并购（四）房地产衍生金融行业投资应付账款保理业务、向产业链企业提供短期融资、房地产私募基金、REITs，可分为房地产项目收益权份额投资、抵押收益权凭证投资,三、房地产投资范围,12,（一）财务管理税务策划、预算管理、现金流量需求管理、融资总成本控制、投资周期管理（二）风险管理流程管理、突发应急事项管理、争议解决案件管理（三）项目管理（PM）,四、房地产投资项目管理,13,（一）外商投资房地产项目的政策确定该项目是否符合我国外商投资指导目录的要求（二）外商投资房地产项目的途径遵循项目公司原则和商业存在原则，增资认购、股权收购（三）项目审核和备案、资产评估（四）境外股权投资基金（五）外商投资房地产项目其他注意事项职工安置、银行债务处理、项目收购价款支付、结汇问题,五、外商投资境内房地产项目,14,（一）转让、被并购（资产或股权）（二）销售结束税收清算结算利润公司注销（三）IPO（四）REITs,五、房地产投资退出,房地产融资,一、房地产融资概念二、房地产融资分类三、房地产融资渠道,一、房地产融资概念,房地产融资（Realestatefinancing）是指房地产投资者为用足资金杠杆效应，以股权、项目、收益权、债权、信用等为融资媒介，而进行的一系列投融资架构设计、筹资、融资、使用、退出及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算,二、房地产融资渠道分类,一、权益融资公开权益融资：IPO、增发、公开募集基金、权益型信托非公开权益融资：天使、VCPE、非公开募集基金权益相关融资:自筹资金、留存收益筹资、计提折旧筹资二、债务融资资本市场债务融资：企业债、公司债、短期融资券、中小企业集合债券、贷款型信托传统债务融资：银行贷款、票据贴现、小额贷款公司贷款、政府贷款、企业与个人借贷、商业信用融资、股权质押融资、应收账款质押融资、保理融资、融资租赁,18,三、房地产融资渠道,一、银行贷款二、股权融资二、房地产信托三、房地产私募基金四、证券市场融资（IPO、公开募集基金、REITs）五、企业之间借贷、民间借贷六、其他融资渠道垫资施工、预售融资、项目转让、合作开发,19,股权融资,一、股权融资基本方式股权转让最简单、最基本增资扩股投资方通过向项目公司投资，增加项目公司注册资本的融资方式合并并购主要表现为“项目与资金”的结合二、结构性股权融资通过股权并购等方式完成对房地产上、下游产业的控制，对融资平台的调整，以达到融资的目的绕不开的制度障碍：融资资金的用途监管,20,IPO融资,IPO上市融资开发商上市融资可以有效地在证券市场迅速筹集资金，实现企业规模扩张，并且在完成上市后仍可进行二次融资，即可通过定向增发、配股以及在境外发行优先票据等方式进行再次融资缺点：时间周期较长、过程复杂、极易受到国家宏观调控的影响境内上市首先，应完成对开发商的股份制改造其次，在相关券商的辅导下完成一年的辅导期最后，方可进行股票上市交易境外上市首先，应对旗下资产进行重组，并选定上市资产，统一股权其次，在境外根据资产业态的不同，分别成立不同的离岸公司最后，完成境外上市主体的设立，并进行股权安排,21,房地产信托融资,一、房地产信托概念房地产信托是指通过信托公司发行信托产品募集资金后投向房地产开发商的开发项目中二、房地产信托分类贷款型房地产信托股权型房地产信托:多层面操作型、单一项目型、类基金型。权益型房地产信托准资产证券化模式房地产信托组合房地产信托信托公司夹层融资模式,22,房地产私募基金融资,一、房地产私募基金概念房地产私募基金是指非公开募集资金设立证券投资基金，由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益，进行证券投资活动二、房地产私募基金分类契约型私募基金公司型私募基金有限合伙型私募基金组合型：“信托+有限合伙”、“信托+公司”、“信托+公司+有限合伙”三、新证券投资基金法对私募基金的规范,23,新基金法对私募基金的规范,一、合格投资者制度必须向合格的投资者募集，人数可以达到200人二、基金合同自律管理为主三、基金管理人登记和产品备案制度四、基金禁止进行公开性的宣传和推介五、基金应当由基金托管人托管六、基金管理人达到规定条件经核准可以从事公募集金管理业务,24,REITs融资,一、房地产信托投资基金（REITs）概念企业作为委托人，将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处分，并获得全部信托受益权，随后，委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让最重要也是最难跨越的问题就是税法障碍二、商业物业资产证券化证券公司资产证券化业务管理规定，2013年3月15日,25,境外借贷融资,一、内保外贷通过境内银行直接向香港银行出具保函或境内银行向香港银行开具备用信用证，抑或是境内企业对香港企业提供担保。开发商若需通过该方式融资，需在境外设立子公司但是，近期中国人民银行及外汇管理局对“中保外贷”的额度控制较严二、外债方式融资国内机构向非居民承担的以外币表示的债务在房地产调控的背景下，房企一般无法采取外债方式在境外进行融资三、人民币债券融资采用发行离岸人民币债券进行融资，受到产业政策的影响，而且须经发改委审批，使房企采取该种方式进行融资成为不可能完成的任务,26,第二节土地环节融资法律风险防范,27,土地环节法律风险防范,一、房企拿地渠道根据参与时间在招拍挂前后分为一手地和二手地一手地还分为集体土地、国有土地，生地、熟地（是否三通一平）二手地可以是招拍挂和转让取得二、土地搬迁无法按预期完成风险（案例）二、土地使用权无法按预期取得风险（案例）三、土地摘牌主体不当风险（案例）四、土地项目收购风险（参见第四部分）,28,第三节施工环节融资法律风险防范,施工环节融资法律风险防范,29,一、工程垫资融资法律风险部委禁令司法解释法律分析二、延期支付工程款法律风险案例三、缓慢施工、暂停施工法律风险案例,30,第四节销售环节融资法律风险防范,销售环节融资法律风险防范,31,一、房屋预售融资法律风险房屋预售有关法律规定预售款监管案例二、促销融资、售后包租风险,32,第五节项目收购融资法律风险防范,地产项目融资法律风险防范,33,一、项目或有债务风险案例二、项目不符合土地使用权转让条件风险案例三、项目达不到招商条件土地被收回风险案例四、税务风险,34,第六节民间借贷融资法律风险防范,民间借贷融资法律风险防范,35,一、民间借贷融资法律风险部委禁令司法解释法律分析二、民间借贷与非法吸收公众存款罪案例,36,第七节地产企业如何应当融资风险,地产企业如何