养老地产专题研究-克而瑞

,2012克而瑞养老地产专题研究,中国领先的房地产信息与咨询服务商,Copyright2012上海,1、关于养老地产的思考,Part1关于养老地产的思考/社会背景,中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划生育的因素，中国的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快的特点。,根据右图表示中国人口分布比例的金字塔图明显可见：位于中段，30-50岁的人群在人群中比例最大，如果将50岁以上的人群视为养老产品的需求者，则未来30年养老产业会有非常旺盛的市场需求。,出生在五、六十年代的人（50-60岁），其中有相当一部分是当代国家体制改革的受益者，加上中国经济现在及未来的平稳快速发展，已经进入或逐步步入养老产品需求人群的中国人是具有一定购买能力的。,观点：由以上结论，养老产业迎来了一个巨大的市场机遇。,Part1关于养老地产的思考/政策背景,目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。,1996年8月，全国人大通过中华人民共和国老年人权益保障法。我国政府先后共制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：,优先供地,税费减免,优惠利率贷款贴息,培训支持科技服务,通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策,Part1关于养老地产的思考/市场现状,从统计来看，国内外情形相仿，居家养老，社区养老和机构养老呈现90：7：3的比例关系。,所以从市场角度来看，居家养老拥有最大的市场价值。,居家养老,社区养老,机构养老,在普通住宅设计和建设时，就把老年人的需求考虑进去，即打造“通用住宅”。如果在开始就考虑这些需求，成本不会超过房屋造价的1%，日本在此方面经验丰富。,专门为老年人建设的社区，通常设置大量的老年人健康、娱乐配套。这样的社区是非常受欢迎的，老年人到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，该类项目国内如北京太阳城比较成功。,专门的养老院，有完善的医疗、护理设施，通常属于政府的公益项目，为有特殊需要的老年人群设立。,Part1关于养老地产的思考/市场现状,目前国内已经进入养老地产开发领域的开发商一览：,Part1关于养老地产的思考/市场现状,Part1关于养老地产的思考/市场现状,Part1关于养老地产的思考/市场现状,国内拟进入养老地产开发领域的开发商一览：,Part1关于养老地产的思考/市场现状,国内险资或其他投资渠道的养老项目一览：,国内政府或慈善基金开发的养老项目一览：,国外投资商拟开发的养老项目一览：,Part1关于养老地产的思考/市场现状,Part1关于养老地产的思考/核心问题,在房地产行业整体低迷、企业不断寻求市场突破口的情况下，养老地产成为了一个新的关注点。但是，讨论越来越热烈的“养老论”出现了众说纷纭、各执一词的复杂局面，这不是因为这个问题本身有多复杂，而是参与思考、志在构建养老体系的各路人士们出发点不同、动机有异。,从最简单的逻辑出发，研究养老地产，无非弄明白这几个问题：,Part1关于养老地产的思考/融资方式,从开发主体看，开发商、保险公司、政府是国内养老地产开发的三个主要力量。而国外养老地产投资商未来有可能会成为第四股力量。,开发商,保险公司,政府,保险公司和政府作为投资主体进入养老地产（与传统的养老院相比），在投资金额、融资渠道和建设规模上更为突出。,开发商在运作养老地产时，由于可能难以从银行或其他金融机构获得资金支持，有可能会发生“企业做金融”的情况。,Part1关于养老地产的思考/融资方式,亲和源采取的两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）的方式就是一种“企业做金融”的模式。,亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的服务模式，从而提升与保障养老服务的品质亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。,咨询合同章程,入会申请,推荐人,担保人,体检合格,入会审核,会员确认,会员信息登记,权益人合约,入住合同,入住,Part1关于养老地产的思考/融资方式,险资进军养老地产，有效拓宽了养老产业的融资渠道，并拉长了寿险产业链。,多家保险企业开始涉足养老地产领域，多以升级版养老院的形式推出,保险资金投资养老社区的重要意义：1.投资养老社区可以缓解保险资金“长短错配”压力；2.投资养老社区可以完善保险公司运营的产业链。,上游：医疗保险、护理保险和养老保险等,中游：养老社区,下游：老年医学、护理服务等,Part1关于养老地产的思考/经营模式,由区位分类，养老地产开发可以分为度假养老、郊区养老、市区养老几类。,度假养老,国内人群：据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。海南、广西、云南气侯比较好的地方，开发旅游地产时考虑老年产品是一个值得关注的方向。国外人群：一些发达国家，如日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，所以这些国家期望让本国的老人在比较健康的阶段到中国来养老，身体变差了之后再回国，所以，国外这部分人群也是我们未来开发养老项目时可能会利用到的客群。,郊区养老,老年人群体的特征是身心自由，不需要考虑上下班，所以郊区楼盘对他来讲是一样的。于是郊区楼盘对于上班族这是低价值的，但对于老年人群，更好的环境更好的空气，适合养老，所以远郊地产反而在一定情况上是适合养老，土地的价值反而被释放出来了。,市区养老,未来城市市区内会有一部分社区向养老转型，更多地注入老年服务。养老社区能够在市区当然好，但是市区内资源非常有限，空间太小，成本过高，所以养老地产要想有一定的规模，还是要去走郊区化、远郊化路线。,Part1关于养老地产的思考/经营模式,候鸟式养老：老年人像“候鸟”一样四处度假旅游，根据不同季节，老人选择度假式异地养老，住在异地养老院。异地养老的时间，根据老人需求，短则15天、长则两三个月。养老院按统一的标准，提供适宜老年人居住、生活、娱乐、保健的养老场所和服务设施，老人外出游玩时，还会派医务人员“保驾护航”。,典型项目：昆明市盘龙区太阳城老年公馆,项目综述：昆明市盘龙区太阳城老年公馆是一个别墅式异地养老养生机构。常年接收全国各地来云南养老及旅游的老人。公馆引进国际国内养老机构的先进管理及服务理念，主要接纳生活完全能够自理的老人和候鸟式养生养老的老年群体。为老年人提供居住、生活照料、膳食、心理、精神支持服务。太阳城老年公馆为入住老人每天查房，定期组织老年人体检，建立老年人健康档案和制定老年人个案护理计划，使入住老年人得到相应的养生保健。,养老地产的物业是采取销售还是持有经营的模式，其实通常是由开发土地属性决定的。,出售,持有,如果土地属性一开始即为政府相关部门比如民政部门划拨的养老社区用地，销售产权存在一定的障碍，则需要引入会员制养老社区开发模式，通过销售会员卡以及诸多服务的方式运营。此种模式的优势在于养老社区比较正宗、纯正，其核心竞争力在于专业的服务，有利于可持续性经营和品牌形象的沉淀。上海亲和源是持有经营模式的典型案例,通过市场招拍挂等公开出让渠道拿到的70年产权的商品房建设用地项目，最直接有效的开发模式是借鉴常规住宅开发的经验进行运作，只不过在前期规划和策划阶段，将适老化社区的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去，做好公共服务空间，在销售阶段采用出售产权房方式，在整个社区形成居家养老的氛围。北京太阳城是出售模式的典型案例,Part1关于养老地产的思考/经营模式,Part1关于养老地产的思考/经营模式,国内的会员制盈利模式是在国外原有的模式基础上进行了创新改进：,会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。,原有模式,中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。,改进模式,国内养老地产其他的盈利模式：,这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。,逆抵押贷款购房,在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。,转让使用权模式,即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。,分散租赁模式,Part1关于养老地产的思考/经营模式,Part1关于养老地产的思考/经营模式,养老地产应该赚什么钱？,赚土地的钱,赚服务的钱,赚设施的钱,赚人群的钱,相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。,赚量身定做的钱,养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。,为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。,当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。,细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。,这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱,服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强,从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现,Part1关于养老地产的思考/产品设计,老年住宅的产品设计需从老年人的需求出发，而根据老年人的身体和心理健康状况可将其分成四个阶段，不同的阶段有不同的需求。,注：以上这种老年人的阶段划分跟实际年龄不一定直接挂钩。,Part1关于养老地产的思考/产品设计,一个专为老年人解决日常生活的社区，需要遵循九个设计原则：,促进社交与沟通,促进亲友子女探访,无障碍，适应性,促进活动,促进健康,便于医护与服务的介入,阳光化、时尚化、年轻化,针对不同体能状态的适用性,开放兼容性,Part1关于养老地产的思考/产品设计,国内典型养老地产项目配套设置一览：,Part1关于养老地产的思考/产品设计,总结：养老项目中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专业医院（上海亲和源）或是采用和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。,Part1关于养老地产的思考/产品设计,功能需求,居住功能,生活休闲功能,文化娱乐功能,医疗护理功能,服务功能,商业功能,其他功能,注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要,提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间提供老人增进友谊、交流的空间提供老人追求进步、提升自我的空间提供老人渴望年轻，享受童真的空间,24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理,保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等,满足基本的购物、日用品采够等需求,满足到此度假、陪伴老人的家人需求,单间公寓套房别墅,生态公园户外健身区,棋牌室茶室健身房种植园老年大学图书室歌舞厅,医疗室护理室,紧急呼叫日常护理代办服务,超市洗衣美发餐厅,儿童托管中心,通过对国内若干项目的分析，我们认为，一个完善的养老地产项目应包含以下功能：,Part1关于养老地产的思考/养老产业的深入思考,我们的目的是建设“中国式”的养老地产，因此首先需要分析中国的房地产市场。,“小市场，大供应”,居家养老,社区养老,机构养老,90%,7%,3%,由于居家养老与一般房地产并不能形成鲜明的客群差异，所以养老地产最大的市场需求来自于居家养老。,远郊大盘+度假地产,其他地产,70%,30%,这两部分中有相当一部分客群是以养老为置业目的的，但传统的房地产开发中并未对这部分客群做细分。,7%的市场需求VS70%的市场供应，出现的错位说明现存的