商业地产策划流程

昆明子进商业管理有限公司 西双十二城西双十二城 项目策划合作方案项目策划合作方案 1.01.0 前前 言言 2.02.0 全案策划服务内容全案策划服务内容 2.12.1 商业项目全案策划报告服务内容商业项目全案策划报告服务内容 2.22.2 具体服务内容具体服务内容 3.03.0 招商代理服务内容招商代理服务内容 3.13.1 商业项目招商代理服务内容商业项目招商代理服务内容 3.23.2 具体服务内容具体服务内容 4 4.0.0 服务收费及付款方法服务收费及付款方法 5 5.0.0 结结 束束 语语 昆明子进商业管理有限公司 1.01.0 前前 言言 本公司十分荣幸获邀参与贵公司西双十二城项目（以下简称本项目）商业 全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定 相关服务内容、合作方式及提供相关报价。经过与贵司的接洽，凭借多次成功 运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项 目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。 我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式；我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式； 在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提 出符合实际发展前景的可行性操作方案；出符合实际发展前景的可行性操作方案； 并综合我司之操作经验，提供并综合我司之操作经验，提供“创新创新+ +专业专业”的服务，展现的服务，展现“合作从心开始合作从心开始” 之服务理念。之服务理念。 我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理 解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各 项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。 我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行 销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最 大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以 及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商 销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作 目的，经济效益和社会效益的最大化。 昆明子进商业管理有限公司 2.02.0 全案策划服务内容全案策划服务内容 2.1 商业项目全案策划报告服务内容 作为一家资深商业管理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、 深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研 究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一 系列全案策划服务。凸显项目发展的全面性及整体性。 我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分：我司提供之全案策划报告主要包括以下三大部分： 第一部分市场调研第一部分市场调研 第二部分市场定位第二部分市场定位 第三部分产品建议第三部分产品建议 2.2 具体服务内容 第一部分：市场调研 目的：目的： 通过对于景洪市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等）通过对于景洪市总体商业市场的研究（包括经济、政策、商业动态等） ，明确项目发展，明确项目发展 的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信的大环境和市场背景，把握目前的外部环境发展动脉，在了解总体供需关系、市场信 息的前提下为项目定位提供方向性的指导；息的前提下为项目定位提供方向性的指导； 对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市场商业特对本项目主要影响和竞争区域的相关商业市场进行调查和分析，辨别区域市场商业特 性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域商业市场性、发展特点、经营模式等，明确项目所能辐射的研究区域，并分析出区域商业市场 未来发展走势，为项目定位提供依据；未来发展走势，为项目定位提供依据； 通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，对通过对影响市场相关性较大的要素（消费人群、交通、配套设施等）为分析重点，对 于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展于项目外部发展条件有个全面认识。明确其对于本项目的影响，进一步为项目的发展 方向提供一定的保证。方向提供一定的保证。 昆明子进商业管理有限公司管理制度 包含内容： 市场调研部分 宏观市场环境分析 区域商业市场 区域基础环境 可比性竞争 总体经济环境商业发展政策 商业市场总体特征 消费基础交通环境 确定原则市场定位 动态市场信息 重点物业综合未来商业走势 配套设施 与本项目之关系 目标客群分析 调研重要结论 经营商户终端消费者 昆明子进商业管理有限公司 1.宏观市场环境的调查与分析 总体经济环境分析 总体商业发展政策分析 动态市场信息的收集与分析 2.区域商业市场分析 区域商业市场总体特征分析 区域重点商业物业供应分析 区域商业市场未来发展分析 3区域基础环境分析 区域消费人群分析 交通状况分析 相关配套设施分析 4可比性竞争分析 可比性项目的确定 可比性项目的市场定位分析 可比性项目对本项目所带来的影响 昆明子进企业管理有限公司 5目标客群分析 经营者分析 终端消费者分析 6调研部分相关结论 第二部分：项目定位部分 目的：目的： 在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因在前期市场调研报告以及相关结论的基础上，通过对项目区位、时机、自身条件等因 素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，结合项目优劣势分析，提出商业项目开 发、经营的核心价值体系；发、经营的核心价值体系； 明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划，明确项目发展的总体方向，并对项目的发展规模、位置、业态形式等进行总体的规划， 确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领确定项目总体定位，为项目产品组合、营销模式的选择等后期工作提供强有力的统领 作用。作用。 包含内容：包含内容： 1项目自身分析 项目区位分析 项目 SWOT 分析 2项目总体定位 项目主题概念定位 经营业态及目标客户组合定位 昆明子进商业管理有限公司 3项目价格定位 定价的依据说明 出租价格的制定 市场定位部分 项目自身分析 项目总体定位 项目区位分析 主题定位价格定位 项目优劣势 商业经营主题定价原则 出租价格确定行销主题 第三部分：产品建议 目的：目的： 针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、针对项目的地理位置、发展规模、未来机遇等因素，对本项目商业包装、面积划分、 内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定内部功能设置、商业硬件设施设置和人流动线等进行详尽建议，优化产品设计，制定 项目整体设计理念和方向；项目整体设计理念和方向； 本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整本报告为市场定位的产品体现，也为后期营销推广提供更为清晰的诉求重点，起到整 体策划中承上启下的关键作用。体策划中承上启下的关键作用。 主要内容：主要内容： 产品指导 产品塑造主题 产品改造建议 店铺分割与功能布局交通组织系统装饰装潢设计其他设计 要求 经营（物业）管理 方式建议 职责说明 运作策略 制定 整体形象 装修建议 广告位设 计 1产品塑造主题 2商业经营产品改造建议 店铺分割与功能布局 1)店铺分割总体策略的确定 2)物业功能布局的设计与规划（柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、单位 铺位等） 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、出入口、中庭、电梯、消防 通道、休息场所、停车场等） 昆明子进商业管理有限公司 经营管理产品 （仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计等） 装饰装潢设计 （整体形象与风格建议、外立面设计、内部装修标准、绿化建议、灯光建议、景观 小品建议、广告位设计等） 4商业经营管理（物业管理）建议 商业经营管理模式的建议 商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的 制定、管理费用的确定等） 商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定 3.03.0 招商代理服务内容招商代理服务内容 3.1 商业项目招商代理服务内容 作为一家资深商业管理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告，作为一家资深商业管理公司，我司将依据前面制定的具实操性的策划报告， 整合系统资源，搭建具针对性的招商代理组织模式，并利用本司的规模、信誉整合系统资源，搭建具针对性的招商代理组织模式，并利用本司的规模、信誉 优势展开具体的操作。优势展开具体的操作。 我司提供之招商销售代理服务主要包括以下两大部分： 第一部分招商销售策略计划的制定第一部分招商销售策略计划的制定 第二部分招商销售的组织执行第二部分招商销售的组织执行 昆明子进商业管理有限公司 3.2 具体服务内容 第一部分：招商策略计划 目的：目的： 制定招商策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项制定招商策略，促进项目的营运能在适合市场发展的基础上得以提升，提供有利于项 目发展的招商推广手段，以配合项目未来的经营；目发展的招商推广手段，以配合项目未来的经营； 根据市场的不同情况，调整项目的招商推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时根据市场的不同情况，调整项目的招商推广方式，对操作的进展情况做出必要和及时 的修订。的修订。 主要内容：主要内容： 营销推广执行 整体形象定位 形象定位确定营销组合策略 招商推广计划 团队组建前期准备执行计划 昆明子进商业管理有限公司 1商业整体形象定位 形象定位确定 营销组合策略 2招商销售推广计划 招商销售团队组建 招商销售前期准备工作 招商销售执行计划 第二部分：招商销售的组织执行 后期会提交详细计划 4.04.0 工作周期、服务收费及付款方法工作周期、服务收费及付款方法 我司针对本项目将采取全案策划及独家招商销售代理的形式与贵司合作。 5.1 工作周期 全案完成工作时间为为自合同签订之日起 120 天（其中包含模拟招商周期） 。 5.2 收费及付款方式 1.我司向贵司提供的策划服务以策划费的形式收取，费用合计：15000 元。 2.独家招商销售代理服务以招商销售佣金的形式收取，其中招商佣金为签约物业三个 月租金。 3.关于地接费用由双方协商再进行确定。 5.3 付款方式： 1.在签订全案策划独家代理合同的两日内支付策划费的 70%，即 10500 万作为启动费 用，其余 30%策划费，即 4500 元尾款在我司提交策划报告后 5 个工作日内收取。 昆明子进企业管理有限公司 2.招商代理期开始后每个月底，乙方提供租赁报表及佣金结算发票，据实向甲方结 算代理费用（以客户签署正式租赁合同，并按规定支付首笔款项基准结算），甲方 应将乙方本月应收费用在次月 5 号前结算给乙方。 5.0