房屋买卖常见法律风险提示

房屋买卖中常见法律风险的启示简介目前房地产市场供应跟不上需求，流行异常，国务院、各省市颁布了各种房地产政策，控制住房价格急剧上涨，但没有效果。 正因为房价这么高，很多投资家、投机家甚至违法犯罪分子开始了“炒房”“一家两卖”“非法筹款”等如意算盘。本文结合购房合同的相关条款，主要从买方角度提出一般法律风险提示。 本文不分析非法面临的风险(例如噪音、手机网络垄断等问题)。房屋买卖简单复杂，本文不能全面展开有关内容。 读者需要结合具体事件的具体情况，根据更具体的法律法规条款更准确地把握事件。 绝对不要做无理的事！ 中所述情节，对概念设计中的量体体积进行分析一、主要法律依据(中华人民共和国民法通则 )(中华人民共和国合同法 )(中华人民共和国物权法 )(中华人民共和国担保法 )(中华人民共和国土地管理法 )(中华人民共和国城市房地产管理法 )(商品房销售管理办法 )(城市房地产开发经营管理条例 )(城市商品房预售管理办法 )(10)城市房地产抵押管理办法(11)最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 (以下称为商品房买卖合同纠纷解释 )(12)最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 (以下称为买卖合同解释 )(13 ). (参考资料1、3 )二、房地产纠纷为何“风险高”首先，在供求现状下，买方相对弱势。 合同条款由卖方或中介人发行，且不能修改。 在履行合同的过程中，买方总是被动的，也发生纠纷。其次，近年来房价上涨，房价在人们家庭总财产中所占的比例越来越大，与房地产纠纷相关的总价格、违约金和损失越来越高，一旦发生纠纷，存款、违约金和损失金额就会变成数万。再次，房屋买卖法律法规涉及多个立法层面、多部门法律领域，熟悉合同法、物权法、担保法等基本法律法规，除此之外，还有银行、保险、税务等法律法规，没有法律专业知识的普通大众或从事房地产以外业务的法律专家最后，国务院、各省市颁布了各种房地产政策，控制住房价格的急剧增长，但没有起到作用。 相反，在实践中，引起了许多纠纷。三、常见法律风险的启示以下参考本人先前总结的合同审核要点简析 (http:/user.qzone.QQ.com/blog/)，提出与房屋买卖相关的法律风险(一)审查性质要审查合同的性质是否明确，一份合同可能包含多种法律(合同)关系，需要注意审查并加以区别。学会分类商品房预售合同、商品房买卖合同、认购书、房屋买卖合同、物业服务合同、房屋按揭合同、房屋保险合同等房屋买卖合同。(二)审查目的买卖房屋合同的一般目的是买方为了获得住宅的物权，卖方为了获得住宅费。 然而，在某些情况下，买方的目的并非如此。 例如，在有些情况下，比如为了孩子的学位，为了加入当地的户籍，卖方的目的也不是取得房租，而是转移可能恶意执行的房地产。买方可以在合同中注明自己的真正目的，如果不能达到真正的目的，要求解除合同(如有约定)，让卖方承担相应的违约责任。【常见的风险提示】1 .不要签订“合法隐瞒非法目的”合同例如与卖方恶意勾结，买卖银行贷款，也与卖方恶意勾结，转移可能执行的不动产。2 .为逃税签订阴阳合同房地产交易双方为逃税，虚报交易价格，极有风险。首先，根据税收征收管理法第63条、刑法第二百一条的规定，虚假申报有违法或犯罪的嫌疑。其次，对于买方来说，如果在交易中不如实申报交易价格，买方在今后转让不动产时承担的税金就会大幅增加。另外，如果发生纠纷向法院起诉，法院有可能面临将违法犯罪事实移交相关部门进行调查的风险，也有可能受到法院的民事制裁。(三)审查“主体”“意义”1 .自然人根据物权法第17条，房地产权利人应当是依法注册房产所有权登记表的人，但房产所有权书上的房产所有权人不一定与登记表一致。 因此，在签订合同之前，去房地产登记管理部门的“核对表”是很重要的。另外，在交易前要检查卖方的身份(身份证明是否真实，人、证明是否一致)是否真实，房地产证明是否真实。确认卖方的身份很重要，必要时可以去公安局调查人口信息。2 .法人公司是交易主体的，必须审查公司董事会、股东会同意交易的文件。 另外，交易主体是国有企业，必须审查政府主管部门批准文件的交易主体是集体企业，必须审查员工代表大会的批准文件。【常见的风险提示】1 .限制行为能力的人在房地产交易实践中，离婚的父母擅自转让以子女名义登记的房地产，或者精神病人家长擅自处置以精神病人名义登记的房地产，根据民法通则第18条，处置行为有失效的风险。法律链接：第十八条监护人应当履行监护人的职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益。 被保护人利益以外，不得处理被保护人的财产。监护人依法履行监护人的权利，受法律保护。家长不履行保护责任或者侵犯家长合法权益的，对应负责的家长造成财产损失的，应当赔偿损失。 人民法院可以根据有关人员或有关机构的申请，取消监护人的资格。 (民法通则 )第四十七条限制民事行为的能力者签订的合同，在法定代理人追认后有效，但是获得净利润的合同或者适应其年龄、智力、精神健康状况签订的合同，不需要追认给法定代理人。 对方可催促法定代理人在一个月内追认。 法定代理人不出示的，视为拒绝追认。 合同追认之前，善意对方有权撤销。 撤销必须以通知方式进行。 (合同法 )2 .无权处分没有处分权的结果有两种情况：(一)卖方在签订买卖合同后获得所有权的，合同有效。(二)权利人追认，合同有效，买方可要求通过户口。(3)权利人不追认，合同无效，但买方可根据物权法第106条善意取得。法律链接：第五十一条无处分权的人处置他人财产，权利人追认或者无处分权的人签订合同后取得处分权的，该合同有效。 (合同法 )第一百六条第一款无处分权人将不动产或者不动产转让给受让人的，除非所有人有权回收的法律另有规定，在以下情况下，受让人取得该不动产或者不动产的所有权(一)承受房地产或动产时是善意的；(二)以合理价格转让；(三)转让的房地产或动产已按照法律规定注册，不需注册的已交给受让人。 (物权法 )第三条当事人一方主张卖方在合同时对目标物无所有权或处分权，合同无效的，人民法院不予支持。因卖方未取得所有权或处分权而无法转移目标产品所有权的，买方应当对卖方承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当予以支持。 (最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 )3 .无代理权限交易的对方当事人不是本人时，需要核对本人的授权委托书和身份证的复印件(希望有原件)。 授权事项(质量)、具体权限(量)、授权期限，但不限于此。法律链接：第四十八条行为人没有代理权，超过代理权或者在代理权终止后以代理人的名义签订的合同，未经代理人追认，被代理人无效，由行为人承担责任。 对方可催促代理人在一个月内追认。 未向代理人显示的，视为拒绝追认。 合同追认之前，善意对方有权撤销。 撤销必须以通知方式进行。 (合同法 )4 .代理表见与当事人的近亲或其他当事人有密切关系的家属无权处置当事人的房地产，但买方有理由相信处置权(例如所有权人身份证的正本、委托书、房地产证的保管、房屋的占有、钥匙的持有等)的情况下，可以构成代表，认定房屋买卖合同有效。法律链接：第四十九条行为人无代理权，超过代理权或者代理权终止后以代理人的名义签订合同，有理由相信对方行为人有代理权的，该代理行为有效。 (合同法 )5 .越权代表通常，企业对其法定代表人、责任人的授权不是无限制的，限制一般由企业的章程和制度规定，但法律没有规定合同当事人有义务审查对方的法定代表人、责任人是否有相关权限。法律链接：第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超额签订的合同，除非对方知道超越权限，否则该代表行为有效。 (合同法 )(四)审查“目标”第一，房地产状态1 .审查房地产的具体类型(一)商社(采购)注意到审查交易房地产的基本情况。 包括票号、所有权人、共享权人(如果所有权人结婚，则必须审查是否为夫妻共享财产)、住宅地点、面积、住宅用途、住宅年龄等。商社预售时，要注意以下两点一个是商社的预售条件第四十五条第一款商品房预售应当具备下列条件：(一)交付所有土地使用权转让金，取得土地使用权证明；(二)持有建设工程计划许可证；(3)根据提供预售的商社计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，确定了工程进度和竣工交货日期(四)向县级以上人民政府物业管理部门办理预售登记，取得商社预售许可证。 (城市房地产管理法 )在签订商社的预售合同时，有必要对开发者是否持有“五证”进行审查。 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。 买方必须注意自己想买的房子是否在商品房预售许可证的预售范围内。第二部分是开发商楼宇广告第三条商社的销售广告和宣传资料是邀请，卖方应具体确定商社开发计划范围内房屋和相关设施的说明和承诺，对商社买卖合同的签订和房价的确定有重大影响的，应视为申请。 本说明和承诺应视为合同内容，即使商社买卖合同未载入，当事人违反的，应当承担违约责任。 (商品房买卖合同纠纷解释 )(二)二手商社二手商社不一定是别人使用、居住的房地产。 因为现在投资使用的房地产很多。(三)自营住宅房产证是否已经完成需要审查。 在没有建造住宅或者合法建造住宅后，有必要审查是否追加违法附属设施(对此，其他类型的住宅也必须审查)。(四)宅基地住宅集体的所有土地都限制了房子的流动。 有关此热点问题的详细说明，请参见“小产权房”流转问题简析、/blog/。(五)经济适用室卖方购买经济适用住房不足5年的，不得上市交易。法律链接：经济适用住房管理办法国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(六)住房翻修本人对这方面还不了解，暂时不予分析。(七)进入拆迁范围的房屋买方想在北上广等发达城市的旧城市购买旧住宅的情况下，有必要审查该旧住宅是包含在转移范围内还是短期包含在拆迁范围内。(8)返回房间法律链接：第七条拆迁人和被拆迁人以所有权交换形式签订拆迁补偿配置协议，明确承诺拆迁人在位置用途的特定房屋对拆迁人进行补偿配置。 拆迁人将该补偿安置房屋另售给第三方的，拆迁人被要求优先获得补偿安置房屋的，应当予以支持。 (商品房买卖合同纠纷解释 )(九)违反建造房屋是违反建造住宅，没有办理相关审查手续的违法建造的房地产。交易违反住房建设的，合同无效。(十)拍卖室本人对这方面还不了解，暂时不予分析。2 .审查房地产现状(一)共享；根据物权法，共享被划分为共享和部分共享。 转让共享物业时，所有共享者有权按份额转让必须同意的份额，其他按份额转让的共享者有权优先购买。 在交易共享房地产的时候，必须审查是否得到了共享权利者的同意。法律链接： (物权法 )第九十七条处置共有不动产或者不动产，对共有不动产或者不动产进行重大修理的，应当取得占有份额三分之二以上的共有人或者全体共有人的同意。 但是，共享者之间另有约定的情况除外。第一百一条共有人可以转让所有物业或动产的份额。 其他共享者有权在同等条件下优先购买。一)夫妻共有a .一方转让以其名义登记的夫妻共享房地产这种情况，如果买方确实不知道的话，可以依照法律主张善意的取得。b .转让一方以另一方名义登记的夫妇共享房地产或个人财产这种情况相信买方没有合理的理由就有权由卖方处置，买卖合同无效，不能主张获得善意。 卖方的擅自转让行为不构成家务代理。但买方有合理理由相信卖方有权处置的，依法构成代表代理，买卖合同有效。2 )家庭共享房地产建设、继承等情况很常见。父母子女共有，兄弟共有，但只注册了一些人的名义，如果这些人擅自转让，买方确实不知道，可以依法主张善意取得。3 )其他共享参考家庭共同处理。(二)租赁1 )优先购买权通常承租人有权在同等条件下优先购买，因此买卖租赁中的房屋时，必须得到承租人放弃优先购买权的书面同意。 否则，买卖合同即使生效，也可能引起后续的纠纷。2 )买卖不能打破租赁转让房屋所有权，原租赁关系继续有效，合同主体只变更为新的所有者。(三)抵押本人对这方面还不了解，暂时不予分析。(四)扣押、拍卖、冻结；本人对这方面还不了解，暂时不予分析。(五)凶宅一般来说，住宅价值取决于土地转让价格、建设成本、交通区位置、地理位置、住宅区组合等多个因素。根据中国的传统观念和风俗习惯，人们禁忌住宅内发生的“杀人”等事件是人类的常情，这是违反科学的，或者不能说是相信封建迷信的。因此，发生“杀人”的房地产，在外在形态上没有任何损害，但是结合人们现实