成本控制管理办法

物业服务成本控制管理办法(初稿)第一章总则第一条为合理降低公司及各类项目物业管理服务成本，提高各类项目及公司整体效益，促进公司管理规范化，根据国家发展改革委、建设部物业服务定价成本监审办法（试行）、物业服务收费管理办法等有关规定，制定本办法。第二条除另有规定外，本办法中的“公司”是指“山东商辂物业服务有限公司”，“每个项目”是指“山东商辂物业服务有限公司下属的每个项目服务中心”第二章物业服务成本构成第三条物业管理企业成本是指企业在从事物业管理活动过程中，向业主和使用人提供维护、管理和服务过程中发生的一切费用。物业服务费用包括人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化维护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公共责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧及业主同意的其他费用。(一)人事费包括管理和服务人员的工资、工会经费和按规定提取的职工教育经费、养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。由公司支付的员工、服装费用和餐费等。(2)物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用是指为保证各项目物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用、运行和维护所需的费用。不包括保修期内应由建设单位承担的履行保修责任和维修费用支出，应由住宅专项维修资金支出的更新改造费用。(3)绿化养护费是指绿化工具购置费、绿化水费、苗木更新费、农药化肥费等。造林管理和维护所需。不包括应由建设单位支付的苗木种植费和前期维护费。(4)清洁卫生费是指为维护物业管理区域的环境卫生，各项目所需的工具采购费、消毒防疫费、化粪池清洗费、管道疏通费、清洁用品及卫生费。(五)秩序维护费是指各项目维护物业管理区域秩序所需的设备和器材费、保安人员的个人保险费和物业服务企业支付的服装费。该设备不包括已包含在通用设备中的监控设备。(六)物业共用设施设备及公共责任保险费用，是指各项目购买物业共用设施设备及公共责任保险所支付的保险费用，以各项目与保险公司签订的保险单及所支付的保险费为准。(7)办公费用是指各项目为维持管理区域内正常的物业管理活动所需的办公用品、交通、租金、水电费、取暖费、通讯、书报等费用。(8)管理费的分配是指在公司管理多个物业项目的情况下，为保证相关物业服务的正常运行，各项目所承担的管理费。(9)固定资产折旧是指物业服务固定资产按照规定的折旧方法计提的折旧额。物业服务固定资产是指各项目拥有的与物业服务直接相关、使用寿命超过一年的资产。固定资产主要包括办公用品、工程工具、清洁绿化工具和订单维护工具。第四条成本费用应遵循以下原则：(1)合法性原则。列入成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一会计制度的规定；(2)预控制：在“设计”阶段的控制，也称为预控制，是在开始新的物业管理服务之前，即成本发生之前，预先确定成本控制标准，如工时定额、材料消耗定额、费用预算和各种材料的成本目标等。对各种资源消耗的各种费用进行量化限制，作为衡量实际成本超支或生产成本节约的依据，并建立和完善成本管理体系，以达到防患于未然的目的。公司财务部负责组织总务部、人力资源部和物业服务部确定目标成本的定额标准；各项目应根据公司编制的定额，结合项目具体情况，编制项目成本预算。(二)目标预算执行成本的控制和监督以过程控制为例：它是执行阶段的控制，也称为过程控制。它是在提供物业管理服务时，物业管理成本实际发生过程中的成本控制。它是对成本消耗的日常控制。公司财务部负责组织总务部、人力资源部、物业服务部控制各项目目标成本的完成，并根据各项目成本核算情况监督各项目目标成本支出过程。项目负责人负责控制项目目标成本的完成。(三)成本控制管理的总结与分析采取事后控制：即在评估阶段的控制，即对实际成本进行事后分析，及时找出成本差异的原因，确定责任，总结经验教训，评估和评价绩效，制定有效措施，改进工作，以提高成本管理水平。每个项目应报告本季度的季度成本核算和下一季度的成本预算。公司每季度第一个月的总经理办公会议也召开一次成本控制专题会议。公司财务部、总务部、人力资源部、物业服务部及项目负责人汇总各项目的支出情况、支出控制情况、支出及定额、计算合规性。公司调整成本定额，各项目调整下一年度或下半年的支出计划，使成本控制更加合理。(四)成本控制管理三个阶段的关系事前控制(固定定额、成本计算)一休根据事实改变证据据石定考说固定控制核心报价结准水果事件后控制(评估阶段)实际成本与定额和计算相比过程控制(执行阶段)第六条主要成本控制要求(一)人工成本1、项目人员编制应结合项目服务内容和服务标准，科学合理地配置人员。每个岗位都要认真计算所需人员，工作量要在时间和空间上充分，一个岗位要实现多种功能。2.招聘员工应尽最大努力选择具有一定物业服务质量和对企业忠诚度较高的人员，以合理降低新员工的培训成本。3.就业形式多样化。有经验的退休工人可以在附近工作，以减少住宿、社会保障和培训费用。4.建立规范的员工考核制度，建立激励机制，激发员工的工作热情，充分发挥员工的主动性和创造性。5.采用专业分包。各项目可根据项目实际情况，在严格监督的前提下，将订单维护、清洁卫生、环境绿化、电梯维护等专项服务分包给相应的专业队伍。6.每个项目都将逐步实现从劳动密集型向技术密集型的转变。物业服务将引入高科技手段。智能系统如安全智能系统、停车场智能管理系统和空调智能清洁系统将用于提高劳动生产率和减少操作层的员工数量。(二)设备管理费用严格执行公司的管理制度和文件1、做好设备的运行和管理工作，有计划地进行设备维修，主要计划是年度大、中维修计划和设备月、季、年度维修计划。2、高度重视和抓好设备的日常维护。通过良好的设备维护管理，可以有效降低设备故障率，延长设备使用寿命。3、多小修，及时修理，尽量避免大修在设备损坏的初始阶段，应尽快修复设备。严禁带病操作设备。4、节能降耗主要措施：水电节能改造；灵活控制设备运行模式，节约能源成本；合理评估和控制外包项目，节约外包成本；修旧利废，节约材料投入成本；严格控制维修材料的采购和使用管理，节约材料成本。5、做好设备运行日志记录和控制。(3)能源成本管理建立健全能耗控制运行管理制度和用能系统运行规则，加强用能系统和设备的运行监管、维护和巡视检查，落实低成本和非成本节能措施。1、设置能源管理岗位(兼职)，实行能源管理岗位责任制。2.管理应以与各下属部门签订责任书的形式逐步进行，以控制能源消耗。责任在岗位，责任在人。3、选择分包单位时，应考虑其节能管理能力。与分包商签订分包合同时，应明确节能管理的目标和要求。4、实施节能改造时，应进行能源统计和投资收益分析，明确节能指标，节能改造后，应对节能指标进行评估，并通过计量手段进行综合评价。5、降低空调、电脑、复印机等电气设备的待机能耗，并及时关闭电气设备。6、严格执行国家有关空调室内温度控制的规定，合理设置冰箱、空调、新风机组等启停时间，充分利用自然通风，提高空调运行管理水平。7.电梯系统采用智能控制，合理设置电梯开启数量和时间，加强运行调整和维护。8.充分利用自然采光，使用高效节能照明灯具，优化照明系统设计，改进电路控制方式，应用智能控制装置，严格控制建筑外部泛光照明和外部装饰照明的开关时间。9、对网络机房、食堂、开水间等部位实施重点监控，采取有效措施降低能耗。第四章成本控制标准(定额)第七条确定成本控制标准(定额)的主要依据是公司发布的管理规定和方法、政府部门和行业的规定、服务外包协议等。详情如下：(a)人事费员工费用包括管理和服务人员的工资、工会经费和按规定提取的员工教育经费、社会保险费用，如养老金、医疗、失业、工伤、生育保险等。由公司支付的员工、员工服装费用和餐费等。每个项目人员的工资和补贴由公司的“员工工资和补贴管理办公室”执行法律(草案)，关于印发鲁商物业工资审核意见的通知，防暑降温管理办法和山东鲁商物业服务有限公司加班管理的通知。职工工会基金、职工教育基金、公积金和医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数。应当按照批准的相应工资水平确定；工会经费和职工教育经费的提取比例，按照国家规定的比例确定。公积金和社会保险费的提取比例按规定的比例确定员工服装费用按公司员工工装管理办法规定执行。具体折旧费用为：科级男性97元/月/人，科级女性90元/月/人。正式员工：男性76元/月/人，正式员工：女性67元/月/人；订单维护人员74元/月/人；工程服务人员28元/月/人；环境管理人员35元/月/人；详见附件1。员工餐费按公司员工工资及补贴管理办法（试行稿）关于餐费的相关规定执行。(2)设备和能源成本物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用由公司工程服务费用预算指导书承担。服务中心年度能耗支出控制在公司设定的能耗目标限额以下。年度能耗费用控制在年度营业收入的40%以下。(三)绿色维修费用1.购买低值易耗品的通用标准是50元/人/月。2.绿化水费一般标准为每年每平方米1立方米(每月每平方米0.08立方米)。3.苗木置换费的一般标准为0.5元/m2/年(0.042元/m2/月)。4.农药化肥费一般标准为1元/m2/年(0.08元/m2/月)；农药费为0.8元/平方米/年，肥料费为0.2元/平方米/年。上面的区域是绿色的。5.租金支出：(1)办公楼日租金：3600元/年或按大堂平方计算(参考：平均2元/平方米/月)(2)假期租赁安排限于一年三次(圣诞节、元旦、五一、中秋节、国庆节)，每次1000元。其他重大活动将根据节日租金标准安排。(4)清洁卫生费用1.清洁低值易耗品购买及工具维护通用标准：住宅：60元/人/月；办公楼：100元/人/月。2.消毒防疫费通用标准：住宅：0.3元/户/月；办公楼：0.025元/平方米/月3、环卫费用(垃圾清运)、管道疏通费(化粪池清洗费)参照当地环卫等部门的有关规定，建议参照以下标准执行：(1)生活垃圾清运：住宅1元/户/月；办公楼：0.044元/平方米/月(2)化粪池清洗费按以下标准推荐：住宅：5元/户/年；办公楼：1000元/次(一年两次)(3)门前三包：6500元/年/环境卫生研究所(五)维护秩序的费用设备和器材(不含固定资产)费主要包括对讲机维护和电池费、强力探照灯费、指挥棒费和反射镜筒费等。一般标准为15.5元/人/月，见附件2。(六)财产共用部位、设施和公共责任保险的费用。根据山东鲁商物业服务有限公司保险管理办法的相关规定，各项目应根据项目特点选择保险类型，具体费用以各项目与保险公司签订的保险单及已支付的保费为准。(7)办公费用1.办公用品费用应符合公司日常办公用品管理办法的规定。2.运输费用按员工工资及补贴管理办法（试行稿）公司关于运输费用报销的相关规定执行(附件4)。3.租金以公司员工工资及补贴管理办法（试行稿）员工住宿津贴的相关规定为准。4.通信费