酒店项目产品定位书

绿城房地产集团温州君悦酒店项目产品定位书(试行)区域审计：绿杨区域编制单位：温州绿色城公司创建日期： 2009-3-12目录第一章项目概况- 3 -第一节项目的基本- 3 - 2 -第二节酒店管理(品牌)公司选择- 4 - 2 -第三节酒店整体规划设计情况- 4 - 2 -第四节项目建设计划- 5 - 3 -第二章项目总投资、成本状况- 6 - 4 -第一节酒店总规模、总投资计划- 6 - 4 -第二节酒店主要经济指标- 9 - 6 -第三节酒店成本控制计划- 9 - 6 -第三章酒店功能区域配置情况- 11 - 7 -第一节酒店各功能分区的面积和数量- 11 - 7 -第二节酒店客房控制的主要指标- 13 - 8 -第四章项目收益状况评价- 16 - 10 -第一节周边同种项目的经营状况的比较- 16 - 10 -第二节酒店项目收入成本测算表- 16 - 10 -第五章同型酒店项目的比较分析- 18 - 11 -第1节同区域、同级酒店分析- 18 - 11 -第二节国内和品牌酒店情况比较分析- 20 - 12 -第一章项目概况目的说明项目情况，明确认识项目整体情况，说明项目的计划设计、开发节奏。第一节项目的基本(一)项目地理情况1 .城市状况、所在地温州鹿城广场项目的位置位于浙江省温州市鹿城区沿江路和车站大道交叉路口的北侧，这个区域位于温州市繁华的鹿城区和新行政区之间，北侧是靠近温州的母亲河“瓯江”(全长388KM，从温州湾注入东海)，离市政府约4公里，未来城市的主要城市CBD和一级商业传感器与区划南面正对的车站大街两旁聚集着温州最热闹的商业和办公楼，道路南端的车站呼应得很远。 东距温州永强机场约27公里(累计开通国内和香港地区航线64条)，交通很方便。 本项目所在商圈的各种配套设施比较完善，高级商圈规模逐渐形成，日常生活方便。温州君悦酒店位于区划的东南角，与办公室和公寓一起构成四期超高成塔。 详情请参阅图纸。项目区域的位图。项目分割图2 .周边的现状a、项目范围：北侧是计划中的沿江路，东侧是计划中的高田路，西侧是计划中的18米宽市道，南侧是江滨东路。b、项目区划的地形比平台高，南北高，南江滨东路海拔4.4米，北沿江路标高5.4米。c、地面现状：分区城市广场附近有30万吨污水泵站，另外分区西南角有28层(约92M高)高层建筑可能会影响分区。d、地下状况：地下没有检测出对工程没有影响的管线、地下电缆、暗渠、地下建筑物等应保护的历史文化遗产历史遗迹和可以利用的构筑物等。e、土地完整性：把土地转让干净。 区划中需要建设2.665万平方米的城市广场，需要一起规划约4000平方米的污水泵站。三.用地情况本区划规划建设用地约为m2(含266950的城市广场)中超高层塔用地面积14595.6m2，塔总建筑面积m2，其中地面建筑面积m2，酒店建筑面积67251m2，办公建筑面积27081m2，公寓建筑面积53657m2。(2)项目计划设计条件1 .建设用地面积14595.6平方米2 .总建筑面积(塔)平方米3 .地面建筑面积(塔)平方米4 .酒店建筑面积为67251平方米5 .地下建筑面积48420平方米6 .汽车位750个(地下)7.(其中酒店： 275个，办公室： 155个，公寓： 320个)8 .容积率10.129 .建筑密度22.80%10 .绿地率21.00%(3)项目的现状(需要图纸)项目现在处于设计阶段。(四)项目合作公司的情况(独资项目除外)(五)为了便于项目今后的开发运营，绿城联合具有温州本土开发经验和人脉资源的杭州家景房地产开发有限公司，共同建设绿色城温州鹿城广场，双方出资比例为绿色城60%，杭州家景40%。(6)杭州家景房地产开发有限公司经杭州工商局批准，于2002年9月在桐庐成立，注册资金15000万元，法人代表是薛小云。 其控股公司为附件家景置换业有限公司、温州家景置换业有限公司、南昌云翔实业发展有限公司、温州家景房地产开发有限公司、瑞安市创新时代房地产开发有限公司、浙江华瓯创业投资有限公司等对外投资出资的公司为浙江国信创业投资有限公司、福鼎家景房地产开发有限公司、临安同人运营商房地产开发有限公司、杭州君和实业有限公司，05第二节酒店管理(品牌)公司的选择(一)产品定位和酒店管理公司的选择1、产品定位：白金五星酒店。2、酒店管理公司和品牌：凯悦国际酒店和度假集团旗下的超五星级品牌君悦。(2)酒店管理公司的情况(三)凯悦国际酒店和度假集团总部设在美国芝加哥，是“全球凯悦公司”旗下的子公司。 目前凯悦国际酒店和度假集团在世界各地有215家酒店(客房总数超过9万家)，分布于43个国家和地区，拥有凯悦、君悦和柏悦三个酒店品牌。 另外，凯悦正在世界上建设38家新酒店和度假胜地，包括13家在中国开业的酒店。(四)目前凯悦位于中国的酒店为北京柏悦酒店、上海柏悦酒店、北京东方君悦酒店、上海金茂君悦酒店、上海外滩茂悦酒店、广州富力君悦酒店、杭州凯悦酒店、东莞松山湖凯悦酒店、京津新城凯悦酒店、西安凯悦酒店、天津凯悦酒店、香港君悦酒店， 台北君悦酒店在中国计划建设的凯悦酒店还有十几家，地点有澳门、深圳、宁波、北京、南京、苏州、香港、成都、天津、广州、义乌、大连、重庆等。第三节酒店整体规划设计情况(1)酒店计划设计情况(需要图纸)1 .计划设计项目整体计划委托SOM的设计，于2007年4月完成。 详细图纸。项目计划概要。项目平面图2 .建筑设计摩高塔委托SOM的设计，现在处于扩张初期的报纸阶段。 国内施工图符合设计单位，上海建筑设计研究院和浙江绿色城市建筑设计有限公司。高层塔效应图3 .室内设计酒店的室内设计最初委托WILSON进行平面功能设计，完成合同部分的设计，现在正在寻找室内设计部门。客房平面图客房透视图4 .景观设计景观设计单位为EDAW，目前处于概念方案设计阶段。景观平面图下层广场景观方案5 .专业设计项目整体的交通设计已委托香港MVA交通顾问设计，已完成计划设计。 厨房清洗室委托香港PS设计，外墙灯委托PS设计，弱电顾问为声美华。(2)酒店规划设计计划(见附表1 )设计段开始结束建筑设计程序设计2008年12月扩展设计2009年1月2009年4月30日设计图2009年5月1日2009年11月30日景观设计程序设计2009年3月1日2009年6月30日扩展设计2009年7月1日2009年11月30日设计图2009年12月1日2010年6月30日模型室设计程序设计2009年1月1日2009年5月30日扩展设计2009年6月1日2009年8月30日设计图2009年9月1日2009年11月30日酒店的室内装饰设计程序设计2009年1月1日2009年6月30日扩展设计2009年7月1日2009年11月30日设计图2009年12月1日2010年5月30日第四节项目建设计划(1)项目建设整体计划表(详情见附表2 )(2)项目工程建设计划工程阶段开始结束基础工程2009年3月1日2010年12月31日主体工程施工2011年1月1日2012年6月31日外立面工程2011年10月1日2012年10月30日装修工程2012年5月1日2013年4月30日景观工程2012年12月1日2013年5月30日达到可以交货的最终条件2013年6月30日交换房间2013年6月30日第一章项目概况目的说明项目情况，明确认识项目整体情况，说明项目的计划设计、开发节奏。第一节项目的基本项目地理城市情况、地点周边的现状用地情况项目计划设计条件容积率高度限制、日照限制 项目现状(需要图纸)项目合作公司的情况(独资项目除外)第二节酒店管理(品牌)公司的选择产品定位和酒店管理公司的选择酒店管理公司的情况第三节酒店整体规划设计情况酒店规划设计情况(需要图纸)计划设计。建筑设计室内装饰设计景观设计专业的设计酒店规划设计计划(见附表1 )第四节项目建设计划整个项目建设计划表(详见附表2 )项目工程建设计划土建工程幕墙工程。安装工程装修工程景观工程标志工程第二章项目总投资、成本情况目的加强总投资、总成本的管理。第一节酒店总规模、总投资计划(一)总投资额、总建筑面积、客房总数(表1 )温州君悦酒店项目总投资额、总建筑面积、客房总数项目总投资额(万元)总建筑面积(平方米)客房总数(成套). 41注：此表显示了整个项目的规模。 由于地区不同，土地成本不在总投资额之内。(2)总投资额与客房总数之比(表2 )温州君悦酒店项目总投资额与客房总数的比率项目总投资额(万元)客房总数(成套)比率(万元/套). 41489.22注：此表显示了总投资的强度。 由于地区不同，土地成本不在总投资额之内。(3)各公共辅助面积与客房总数之比(表3 )温州君悦酒店各公共补助面积与客房总数之比序列号区域名称面积(平方米)客房数的比率1大厅8.832大厅3宴会厅19.94中国餐馆6.415西餐厅5.276特色餐厅7食堂的行李箱8请给我雪茄葡萄酒9商务中心701000.2810健康区域11行政酒馆0.9712SPA04.0213棋牌室14室内游泳池9402.6815室外游泳池16会议室a4.1317会议室b18公共通道(标准层)1232535.1119电梯厅697519.920厨房13003.71821地下室车道20005.7022合计41040116.92说明：未列出的地区由项目公司根据本项目的情况添加。注：说明酒店的基本定位标准。 公共辅助面积中功能配置的差异确定了酒店的定位商务酒店的会议服务面积指标强，度假酒店的娱乐功能面积指标强等。(4)客房数比和客房总成本(表4 )温州君悦酒店各类客房数量和比例名字数量(集)占总套数的比例(% )客房总成本(万元)备注普通标准客房7272.936716.96说明：其中总成本包括装修、家具、电器、照明灯、床用品等。注：说明酒店装修的定位指标。(五)项目总投资一览表(表5 )温州君悦项目总投资一览表序列号名字总成本(万元)一方成本(元/m2 )备注1土地费用26400年2957.852前期费用5657.32633.843工程费. 0912051.37464期间费用财务费用300003361.19利息到03年末，按10.98%的年利率估计管理费用(正在建设中)2094234.61按开发成本的1.5%估计5花费用6合计. 4119238.95第二节酒店的主要经济指标(一)酒店主要技术经济指标(表6 )温州君悦酒店项目酒店主要技术经济指标表基地总占地面积14595.6m2其中酒店占地面积为14595.6m2塔的总建筑面积m2酒店建筑面积67251m2办公建筑面积27081 m2米2公寓建筑面积536572m2地面建筑面积m2地下建筑面积48420m2米2私人