酒店项目的前期筹划

酒店项目的前期筹划如果说，酒店是一座理想的大厦，那么，酒店的筹备工作就是建造这座大厦的基础。酒店企业的开业筹备规划从总体上说是“两个重点”及“三个主线”。“两个重点”指的是酒店开业筹备中的硬件筹备和软件筹备。硬件筹备主要是指酒店的工程筹建工作，软件筹备则是指酒店的开业经营管理筹备工作。“三个主线”指的是酒店开业筹备所经过的三个时期，即先期筹划期、工程建设期和预开业经营管理筹备期。第一部分：酒店项目前期筹划需要考虑的问题酒店项目前期筹划将促使酒店决策者和预开业筹备的经营管理者全盘考虑一下几个问题：（一）：酒店究竟是为谁建造的 进行酒店项目的前期筹划时，要首先考虑的是酒店是为谁建造的？是为客人建造的吗？看似简单的问题仔细想想就不那么简单了。 很明显，不同的客人有不同的需求，客人会根据个性化的需求来寻找适合自己的酒店。影响客人消费行为的可能有价格因素、地理位置因素、个性化差异因素、习惯性因素等多种原因。对酒店而言，在实施项目工程前，必须遵守“先定位，再选择”的原则，明确酒店市场的市场定位，明确酒店是为哪些层次的客人服务的。 要做出准确的市场定位，就要了解酒店所在地区域有什么样的市场需求，未来的客源结构是怎样的？如果酒店位于城市的中心商务区或交通枢纽带，客人大部分有商务旅游需求，那么，酒店最好定位为商务酒店；如果酒店位于旅游胜地或风景区，旅游客流量比较大，那么，酒店最好定位为度假型酒店；如果酒店周边有大量的长住商旅或会议展览的客源需求，那么，酒店很可能定位为公寓酒店或会议型酒店。（二）：如何开发合理的酒店产品 适合目标市场的产品才是酒店作为企业生存和发展的根本。通俗地说，客人最喜欢消费的产品也就是合理的产品。在确定了酒店的市场定位和经营范围后，要把其主要产品按照不同的定位和客人的需求进行仔细分析，对客房、会议设施、餐饮设施、公共区域的规模和比例进行合理调配，集中发挥资源优势，最大限度地满足客人的需要。 在构建产品结构时，还有考虑到酒店运营的经济性，对于预期能够获利较大的酒店产品要相应的加大投入，保证酒店有足够的市场竞争力。（三）：酒店企业需要实现什么样的目标 酒店企业需要实现什么样的目标呢？ 对酒店业主来说，这个目标就是酒店在未来的经营中能取得怎样的经济效益和社会效益，具体体现在酒店项目的投资回报、有形资产的保值增值和无形资产的形成这几个方面。 对酒店的预开业经营管理和未来的经营者来说，这个目标就是有多个短期目标组成的，它包括酒店刚刚进入市场的培育期、业务拓展期和经营成熟期等不同时期的目标。每一个阶段的目标所带来的收益是不同的。在酒店市场培养期，如果酒店业主要求管理者实现一定的经营利润，这是不现实的。因为在这个时期，酒店的主要任务是树立品牌形象，尽量扩大客源市场，其运营管理成本和人力资源成本相对会高些。当酒店经过一两年的市场培育期进入到业务拓展期和经营成熟期后，其市场形象已经确立，经营管理模式相对固定，收益能力日趋稳定，实现相应的经济任务也就水到渠成了。（四）：酒店业主和未来经营者对酒店的心理预期有何不同在这一问题上，酒店业主和未来经营管理者的心态是不同的：酒店业主更多地看中的是经营结果，他是从宏观上把握和解决问题；而酒店的经营者由于市场的不断变化和实际的经营压力，则更多地重视经营目标的实现过程，他是从微观上处理问题的。心理预期不同，行为方式就会有所不同，这就需要酒店业主和经营管理者都要站在对方的角度考虑问题，按照酒店的客观发展规律办事，为酒店的长远发展考虑，不要急于求成。（五）：如何减少酒店的投资风险每一项酒店投资就要经营风险、财务风险、又有市场风险。相对于其他行业来说，酒店项目的投资风险更大。因为酒店项目是凭借各种设备设施所提供的服务来取得收益的。而服务这种产品本身具有不可储存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化，酒店产品的销售就会受阻，预期的投资效益就会无法实现，甚至亏本倒闭。因此，只要加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低风险带来的损失，提供投资的经济回报。（六）：如何合理规划酒店项目的投资要求和投资步骤规划酒店项目的投资要求，需要投资者做到三点:首先，是建立严密的投资管理程序；其次，是制定投资计划；最后，是进行投资酒店项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。考虑酒店项目的投资步骤时，为保证投资的有序性和有效性，需要确立酒店项目投资管理的程序和方法：步骤一，是项目的预可行性研究。在正式确定投资意向前，进行必要的可行性研究。步骤二，根据投资意向进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案以供筛选。步骤三，是逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。步骤四，是制定详细的投资计划，监督资金合理使用。（七）：酒店经营中如何平衡业主、管理者和员工之间的利益酒店是由业主、管理者和员工三部分人员组成的一个团队共同经营的。酒店经营目标的角度来说，这个团队的利益是一致的，他们都期望酒店能在市场上得到丰厚的经济和社会效益。但从单个群体的个人目标出发，他们的利益又有所不同，主要表现为：（1）对于酒店业主来说，他们是酒店的投资者和所有者，所有业主都会把酒店的投资行为最为是一种期待回保的经济手段来进行市场化操作。业主的利益在某种程度上说，就是酒店能否成功走向产业化发展道路、能否快速收回投资且带来收益和回报，但这种期待有一定风险，其中有市场经营风险也有金融风险。从整体上讲，酒店业是一个高投入而相对地产出的行业，中高档酒店的投资回收期一般要七八年。当酒店的现金流支付不了经营成本、管理费用、税金、折旧、贷款利息等费用而不能产生一定的利润的话，就意味着项目亏损，如果这种亏损不能得到及时控制和改变的话，很可能会使投资失败。（2） 大多数酒店的管理者都是酒店业的职业经理人，他们的利益一方面是获得薪水和 超额完成经济指标的物质奖励，另一方面是在业内得到更好的发展。（3） 员工的基本利益是有工资、福利和各种保险，能参加专业培训、获得职位升迁等。 平衡业主、管理者和员工之间的利益关系，需要业主按照酒店的经济规律办事，给管理者充分授权；管理者尽其所能发挥才干，扩大市场份额，降低成本和费用支出，创造更多的利润，并关注员工的职业生涯规划设计；员工在岗敬业，为客人提供优质服务，建立酒店良好的声誉。简言之，平衡这三部分人员利益的最佳方法，就是在酒店的经营中，大家统一思想、齐心协力，提高营业收入和利润，不断把酒店市场这“蛋糕”做大，实现三赢。（八）：酒店前期筹划对后期经营有何影响酒店的前期筹划能帮助决策者决定企业的市场发展规划、预测筹建中可能出现的问题，在一定程度上减少未来工作中的诸多不确定因素。经营酒店虽然始终会有一些不能预见的情况出现，但完善的前期筹划确实可以帮助酒店的预开业筹备者建立有利于酒店日后经营的目标和准则。 任何一个酒店，从项目策划立项到正式营业，都要经过复杂缜密的筹建过程，这个过程的主线是酒店建设期、筹备开业期和正式营业期。酒店的前期筹划作为整个主线的基础，对酒店的后期筹备恶化正式经营等工作将产生决定性的影响。 在酒店的前期筹划中所涉及的具体内容，如酒店的市场定位准确与否，将直接决定酒店的客源结构和营销策略；筹划建造的功能和布局将决定其产品的基本架构和流线是否合理；酒店筹建期间