从计量与实验经济学角度探讨房产价格

从计量和实验经济学的角度探讨房地产价格李炎荣2011-11-21163336353525352536037源： 中国房地产年第06期2010-7-14一、测量经济学视角的房价因素分析根据西方经济学的一般分析方法，商品的价格由供给和需求决定，房地产价格也是通过其相关因素影响房地产的供给和需求来实现的。 从供给面来看，主要包括房地产成本、对房地产卖方销售的期待等，从需求面来看，主要包括房地产价格水平、房地产买方的经济力量、对未来房价的期望等。运用计量经济学对影响房价的因素进行了定量分析，根据1994-2008年的相应数据，主要选择了人均国内生产总值(GDP )、商品房销售额(TO-TAL )、商品住宅销售面积(s )、居民可支配收入(INCOME )等指标，并选择了商品住宅投资达成额回归模型商社的单价p=C GDP INCOME COST的话，绝对系数的数值高，但解释变量t的值小，不显眼，所以有必要考虑多重共线性问题。由于解释变量之间的相关系数大于模型的绝对系数，因此存在多重共线性。使用阶段回归法(fringsh )消除多重共线性，使用被解释变量对每个解释变量进行回归，以绝对系数的大小对解释变量的重要性进行排序。虽然引入GDP后的改善还不明确，但INCOME和GDP都不能通过t检验，所以舍弃了GDP这一解释变量。同样，引进COST后的改进不明显，COST未通过t检验，因此COST这一解释变量也被截断。这样，仅剩下INCOME这个解释变量，从相关联的图像可知，INCOME在9000元中是比较明显的拐点，从而考虑虚拟变量d1的设定。回归p=C INCOME d1，适合度好，各解释变量通过t检验，通过考虑是否存在异方差和自相关，得到1=0.51。由此可见，其他条件不变的情况下，人均可支配收入每增加1%，商社的单价就增加0.51%。 这个比例相当高，是什么原因呢？ 过去几十年，我国住宅供给不足，人均居住面积太低，而且中国人历来非常重视房地产问题，把很多人拥有房地产作为阶段或人生目标，所以心理上的期待与现实不符。 这可以简单说明收入上升时，为什么有那么多房地产购买的需求，买房子不仅是物质消费、投资，还变成了心理补偿方式。 由此可见，人均可支配收入的提高对商品房的价格确实有很强的支持作用，但最近房价高涨远远超过了普通人的可支配收入的容许力。 所以有必要加强政府宏观调控政策和对房地产市场的监督管理。二、房地产开发商和购房者的博弈实验分析从实验经济学的角度分析房地产开发商和购房者之间的博弈对房价的影响。 对目前房地产市场的情况，我们将其分为真正的繁荣和虚假的繁荣两种情况。 房地产开发商面临着“提高房价”和“稳定房价”两个决定，购房者也有“增加购房需求”和“降低购房需求”两种选择。分析显示，在实际繁荣的前提下，开发者提高房价，买家增加购买住房的需求，会给整个社会带来福利的提高。 在虚假繁荣的时候，如果开发者提高房价，购房者增加购房的需求，由于房地产在短期内供给灵活性小，需求比供给大，房地产价格持续上升，资金进入房地产，表面上看起来房地产异常繁荣，购房者购买住房的需求增加， 虽然形成了“正反馈”，但购房者减少购房需求，房地产市场的高价实际难以支撑，房价泡沫破裂，直接引起金融等相关产业危机，给整个社会经济带来严重的不良影响。 对购房者来说，在虚假繁荣期间减少购房需求是最佳策略。但是，现在房地产市场存在信息的不对称性，房地产开发商根据自己的判断，决定是提高房价，还是维持房价，购房者根据房地产市场预期的判断进行决定，受到市场失败的影响，经常导致决定错误。为了让房地产开发商和购房者在不同的情况下做出合理的选择，笔者设计了房地产开发商和购房者的游戏实验，让他们在制度设计方面作出两者的选择，不仅从社会利益最大化的角度，还从自己一方的利益最大化的角度来考虑，就可以遵从社会利益最大化的选择，因此，个人利益和社会我们在通过规制实际繁荣的情况下，无论购房者做出什么样的决策，开发者的最佳选择都是提高房价，所以开发者如果选择提高房价，其收益值是15或8，总是保持房价稳定时的收益8表中的损益值表明，虚假繁荣的情况下，房地产开发商提高房价，购房者减少购房需求，房地产市场泡沫破裂，房地产开发商和购房者的利益最小化。 将这家房地产开发商直接驱逐出本轮游戏，相当于为这种选择付出很大的代价，大部分房地产开发商都必须放弃这种选择。 因此，实施根据上表制定的制度的情况下，房地产开发者和房屋购买者双方利益最大化的选择如下1 .在真正繁荣的情况下，房地产开发商提高房价，购房者增加购房需求2 .在虚假繁荣的情况下，房地产开发者稳定房价，购房者减少购房需求。通过从计量和实验经济学的角度探讨房地产价格，房地产开发商和购房者都必须合理地对房地产市场做出正确的判断和决定。参考文献1 .张金明.关于中国房地产市场的预期性质.现代财经(天津财经学院学报).2000.32 .肖元真屠平蔡俊煌.世界各国控制房地产业的方法和启示.镇江社会科学2006.13 .刘福垣.中国房