房屋维修管理综合论述.ppt

房屋维修管理，第一节房屋维修管理概述，第一节房屋维修的概念，狭义的房屋维修：仅指物业管理企业对房屋的维修和修缮，广义的房屋维修：维修、修缮和重建。具体而言，房屋维护包括：房屋的日常维护、房屋受损部分的修复、不同等级房屋的翻新和功能恢复、房屋抗震能力的提高以及房屋的维护和加固等。老房子被损坏的原因是：1。自然因素，如风、雨和阳光；2.磨损和腐蚀等使用因素；3.生物因素，如霉菌和白蚁；4.地基承载力不均匀、碱化等地理因素；5.洪水、火灾、地震、滑坡、飓风和爆炸等灾害因素；房屋维修的特点：1 .受原始条件的限制；2.大量和规律性；3.许多项目涉及广泛的领域。分散4。高技术要求5。生产和服务的双重性质。1.房屋维修管理的概念和特点。1.房屋维修管理理念。房屋维修管理：指物业管理公司按照国家和地方有关标准和规定，对其管理的房屋进行维修的总体规划。房屋维修管理的目的和任务：保证房屋的正常使用，延长房屋的使用寿命，防止和消除房屋及其附属设备的损坏，保证使用者的安全和改善居住条件，(2)房屋维修管理的特点，1。复杂性2。规划3。技术性，3。房屋维修管理的意义，1。延长房屋的使用寿命，提高房屋的安全性能，改善居住条件和质量。2.有利于保证房屋质量和增加房屋价值，保护和增加房屋价值，给业主、物业企业和国家带来直接经济利益。3.它有利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.有利于物业管理公司树立良好的企业信誉，塑造良好的企业形象，为其他业务的发展打下坚实的基础。5.做好房屋维修工作也有利于物业管理在运营中的创收。第二节，房屋维修管理的内容，1。房屋维修管理原则，1。用户第一和服务第一的原则，2。预防为主，管理与维修相结合的原则，3。经济、合理、安全和实用原则，4。“区别对待”原则，5。有偿服务原则，2。房屋维修管理的内容，(1)房屋安全与质量管理，工作的3个方面：房屋损坏等级评定、房屋安全检查、危险房屋鉴定与风险消除，1。建筑损坏等级基于建设部1985年发布的房屋完损等级评定标准。按照统一的标准、统一的项目和统一的方法，对整个既有建筑进行综合损伤评级。任务：了解情况(住房质量分布)，为管理、使用、维护和维修提供依据。2.房屋安全检查、目的和任务：及时发现房屋存在的安全隐患，并采取措施进行修复、加固和消除。分类：按时间间隔：按任务和内容分为定期检查和不定期检查：常规检查、随时抽查、重点检查和普查；3.危险房屋识别和危险消除。主要工作：(1)建立危险房屋鉴定标准：整体危险房屋；局部危险房屋；危险点；2)建立危险房屋鉴定机构；3)组织鉴定；3)确定4种消除危险的方法：观察使用法、处置使用法、停止使用法、整体拆除法；2)房屋维修的技术管理；房屋维修技术管理：指房屋维修工程中的技术环节，按照国家标准分为三个基本环节：1。科学制定房屋维修设计和施工方案，确定经济合理的维修费用标准；2.Supe专业外包房屋维修的施工管理包括：维修工程的招投标和维修工程设计、技术交底合同的签订、工程质量的监督、工程竣工验收价格结算和维修技术资料的整理和归档、自行维修施工管理的基本内容：实施房屋维修任务、编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计；做好维修项目开工前的准备工作；制定合理的材料消耗定额和严格的施工措施；大中型修缮工程应在施工过程中实行严格的质量控制管理和整体协调衔接；加强房屋维修场地的平面管理，合理利用空间。(4)房屋维修管理及房屋修缮总责任：业主承担出租私房的修缮责任；根据合同承担房屋人为损坏的修缮责任；行为人承担房屋管理部门采取强制修缮措施的权利。第三节：房屋修缮工程：第一，房屋损坏等级评估，房屋损坏等级评估：评估房屋完整性和损坏程度的依据：1985年第房屋完损等级评定标准号部长令评估要素：房屋结构、设备、装修房屋结构的组成：地基、承重构件、非承重墙、地板、屋顶等。房屋装饰组成：门窗、墙壁、柱饰面、天花板、细木装饰等。建筑设备组成：水和卫生、电力照明、供暖和空调，以及一些特殊设备(消防、电梯、水泵、监视器等)。)，等等。建筑物损坏程度一般分为五类：完好房间、基本完好房间、一般损坏房间、严重损坏房间和危险房间。(一)好房子，是指房屋的结构、装饰和设备状况良好，无需维修或小修即可正常使用的房子。2.房屋基本完好是指房屋结构基本完好、牢固，少量结构构件虽有轻微损坏，但仍保持稳定。屋顶或板缝局部渗漏，装修和设备损坏影响使用，但可通过维修恢复使用的房屋。一般受损房屋是指房屋结构普遍受损，部分结构构件损坏或变形，屋顶局部漏雨，局部装修损坏，油漆老化，设备和管道畅通不足，水、电管道、电器等老化、损坏或不完整的房屋。不能正常使用，需要中等修理或部分大修和更换部件。严重受损的房屋是指长期失修的房屋。房屋的部分结构构件有明显或严重的倾斜、开裂、变形或强度不足。一些部件已经处于危险状态。屋顶或板缝严重漏水，设备陈旧不平整，管道严重堵塞，水、电、照明管道、电器及其他不完整、严重损坏的房屋不能使用，需要大修或重建。5.危房是指承重物体为危险构件，结构失去稳定性和承载能力，随时可能倒塌，不能保证安全使用的房屋。1。损坏等级的要求，1)要求对整个房屋进行综合评估。2)评估应以实际损坏程度为基础，而不是以施工日期或原设计标准为基础。3)要求掌握好评定等级的决定因素，评定应以结构件、承重构件的基础和屋面最低饰面破损标准为依据。4)严格控制完好房屋和危房的标准。5)严格检查和测试重要房屋的等级。6)在建房屋需要进行施工前房屋评估。2.最终损坏等级的基本方法。房屋最终损坏等级可分为常规和非常规类别。定期评估：一般每13年对所管理房屋的损坏程度进行一次全面评估。基本做法：首先，组织准备工作(包括制定评估工作计划、建立评估机构、根据部颁房屋完损等级评定标准规定，建筑结构分为四类：1)钢筋混凝土结构；2)混合结构；3)砖木结构；4)其他结构。然后，评估各种房屋的三个组成部分：结构、装饰和设备。前三种是一种评价方法，后一种是一种评价方法。详见P154-155，二。房屋维修工程的分类。根据损坏程度和维修工程的性质，房屋维修工程可分为：小型维修工程、小型维修工程、大型维修工程、大修工程、综合维修工程，(1)小型维修工程，1。小修工程概念小修工程又称零修工程或维修工程，是指物业管理企业为保证房屋正常使用，保持房屋原有损坏等级，在房屋使用过程中，为修复正常的小损坏而及时进行的预防性维修工程。成本：综合平均成本不到目前房屋总成本的1%。该项目简单、分散、数量多、范围广、时间密集、连续重复、服务密集。适用对象：完好和基本完好的房间。工作范围：P155，(2)中修项目。1.中间修缮工程是指房屋的少数主要构件已经损坏或不符合建筑结构要求，需要拆除或更换进行局部维修以保持房屋原有规模和结构的工程。费用：一次性维修费用不到同类房屋结构新建费用的20%。施工场地相对集中，项目规模小，工程量大，项目具有计划性和周期性。适用对象是：一般受损房屋的维修要求：70%以上的房屋修复后应达到基本完好或完好房屋标准的要求。2.中期修理项目P156项目，(3)大修项目。1.大修工程的概念：大修工程是指不倒塌或只有部分倒塌危险的建筑物。它的大部分主体结构和公共生活设备(包括上下水的通风和供暖)都遭到严重破坏。尽管没有必要完全拆除它们，但必须对它们进行拉动、更换、重新安装和新安装，以确保它们基本完好或完好无损。成本：同类结构新建房屋成本的25%以上。特点：项目选址集中，项目齐全，工程量大，造价高，综合性强。通常与房屋抗震加固和部分改善房屋的居住和使用条件相结合。要求：大修后，房屋应达到基本完好的标准。适用对象：严重损坏的房屋2。大修工程P157，(4)改造工程范围(改造工程)。1.修缮工程概念修缮工程是指需要将原有房屋全部拆除、单独设计、就地或搬迁后用少量主要构件进行改建或修缮的工程。特点：规模大、投资大、建设周期长。成本：应低于类似结构房屋的新建成本。要求：装修后，必须达到完好房间的标准。适用对象：危险房屋2。更新改造工程P157，(5)综合维修工程，1。综合维修项目概念综合维修项目是指对大量建筑物或大面积单体建筑物的维修，其中大部分是严重损坏的，由国会有计划地进行维修，以及改变建筑物(建筑物)外观的