龙岩市市级政府采购货物和服务项目_10576

龙岩市市级政府采购货物和服务项目竞争性谈判文件采购编号FJLYCG2013303项目名称建设大厦物业服务项目采购人龙岩市住房和城乡建设局龙岩市公物采购招标代理有限公司二一三年七月目录第一章竞争性谈判邀请2一、竞争性谈判邀请2二、竞争性谈判货物一览表4第二章竞争性谈判供应商须知5竞争性谈判供应商须知前附表5一、说明6二、竞争性谈判文件8三、竞争性谈判响应文件的编写9四、竞争性谈判响应文件的提交13五、谈判程序与评审方法13六、确定成交供应商与签订合同16七、质疑与投诉18第三章采购内容及要求20第四章物业服务委托合同格式23第五章采购项目图纸、设备清单和相关资料36第六章竞争性谈判响应文件相关格式41第一章竞争性谈判邀请一、竞争性谈判邀请受委托，以竞争性谈判方式进行下述范围的政府采购，欢迎所有符合本项目资格要求的供应商参加。一、采购编号FJLYCG2013303二、项目名称建设大厦物业服务项目。三、自招标公告发布之日起2013年7月26日，供应商可直接在龙岩市政府采购网（HTTP/WWWFJLYZFCGGOVCN）公布的采购公告中查看并下载采购文件。四、谈判供应商资质要求见竞争性谈判采购文件第二章内容。五、接受谈判响应文件时间及地点2013年8月6日830900，龙岩市行政服务中心四楼开标室（H403）。递交谈判响应文件截止时间2013年8月6日900，逾期收到或不符合规定的谈判响应文件恕不接受（时间以接受谈判响应文件地点时钟的时间为准）。六、竞争性谈判地点龙岩市行政服务中心四楼评标室。七、谈判保证金32万元须于2013年8月5日1700时前缴至龙岩市公物采购招标代理有限公司帐户。缴纳方式从谈判供应商帐户银行转帐或电汇至本文件指定的帐户（以到账为准）。八、凡对本次采购文件有疑义的，请以信函、电话、传真或来人在谈判采购会召开2个工作日前与我司联系。九、本次谈判采购在有关部门监督下进行。十、以上若有变更，我们将通过“龙岩市政府采购网”（WWWFJLYZFCGGOVCN）、“福建省政府采购网”（WWWFJZFCGGOVCN）发布通知，敬请关注。十一、采购单位龙岩市住房和城乡建设局联系办法联系人邱先生电话05973382219地址龙岩市建设大厦邮编364000十二、招标代理机构龙岩市公物采购招标代理有限公司地址龙岩市龙岩大道1号邮编364000项目联系人电话05972529068传真05972529019缴交保证金查询联系人杨女士电话05972890916电子信箱LONGYANCAIGOUSINACOM开户行兴业银行龙岩新兴支行开户名龙岩市公物采购招标代理有限公司帐号171030100100100399。二、谈判服务一览表一、本次物业服务谈判概况1、物业类型高层综合办公楼；座落位置龙岩市南环西路52号。2、四至范围东至南环路，南至信用社宿舍楼，西至西城居委会，北至天马湾大厦。3、总建筑面积15800平方米。容积率32，绿地率28，建筑密度31。地面小车位90个，地下室出入口1个、地下一层小车位30个、摩托车（自行车）车位60个。建设大厦对外出口2个。化粪池1个。水箱4个，其中消防水池2个，250立方米1个，18立方米1个；生活水箱2个，150立方米1个、18立方米1个，高位水箱18立方米1个。楼外道路面积1500平方米。4、服务年限五年。服务合同分三次签订，第一次服务年限为一年，第二次服务年限为一年，第三次服务年限为三年，采购单位每年对成交供应商按采购文件中规定的服务质量进行考核，达不到要求的，业主单位有权取消授予下一服务年限的合同。5、本物业服务区域物业服务收费按成交价实行包干制方式，合同期内除遇国家政策性调价外，物业服务费一律不作调整，供应商报价时应充分考虑物价上涨等各种因素。6、物业服务用房的配备提供物业服务办公用房面积约100平方米。二、列入本次谈判的物业服务内容为1、管理内容为规划红线范围内，涉及公共区域及其他委托事项的物业服务。2、负责建设大厦房屋建筑物及配套的所有设备、设施的运行管理、操作及维护维修等工作。3、负责本项目规划红线范围内（楼内核心部位的治安保卫，人员引导，消防安全、交通秩序的管理及停车场（含地下停车场）的车辆引导、停放及登记等管理服务工作。协助突发事件的处理、大楼内安保工作。4、负责建设大厦内外（不含办公室内）的卫生保洁工作。5、采购人赋予的与物业服务有关的其他任务。6、协助管理市住建局机关会务等后勤服务工作。7、配合采购单位参评文明单位等荣誉称号工作。8、其他属于物业管理范围内的管理服务工作以及谈判人临时交办的管理服务工作。三、本次采购为一个合同包，对同一合同包内所有内容投标时必须完整。评标与授标以合同包为单位。第二章谈判供应商须知谈判供应商须知前附表本须知前附表的条款号是与谈判供应商须知中条款的项号相对应的，如果不一致的话，应以本须知前附表为准。项号条款号编列内容111项目名称建设大厦物业服务项目采购人名称龙岩市住房和城乡建设局项目编号FJLYCG201330323资格标准见竞争性谈判供应商须知第3条。3111竞争性谈判响应有效期递交竞争性谈判响应文件截止期结束后90个日历日。有效期不足将导致其竞争性谈判响应文件被拒绝。4竞争性谈判响应文件递交地址龙岩行政服务中心四楼开标室（H403）。接收人龙岩市公物采购招标代理有限公司职工。接受竞争性谈判响应文件开始时间2013年8月6日上午830递交竞争性谈判响应文件截止时间2013年8月6日上午900516竞争性谈判保证金32万元从供应商银行账户以电汇或转账方式，于2013年8月5日下午1700前缴至龙岩市公物采购招标代理有限公司账户（以到账为准）。竞争性谈判保证金转账单或电汇单上必须注明本项目采购编号，成交供应商支付所有成交服务费并签订合同后，采购代理机构无息退回其提供的投标保证金。623评审标准和方法采用在实质性响应采购文件的前提下，谈判小组根据谈判供应商最终有效报价扣除优惠幅度后的价格作为评审价格，按评审价格从低到高排列的顺序推荐12名成交候选供应商。评审价格相同的，按技术指标优劣顺序排列，如谈判小组无法按技术指标优劣进行排序的，则抽签确定排序。具体见竞争性谈判供应商须知第23条。7成交服务费根据国家计划委员会计价格20021980号文件规定，本项目的成交服务费按下列标准向中标供应商收取，中标供应商在领取中标通知书前须将成交服务费缴至龙岩市公物采购招标代理有限公司帐户。成交金额（万元）服务费比率备注100以下15100500115001000081000500005成交服务费按差额定率累进法计算。8采购项目行政监督部门龙岩市财政局。9本项目采购预算价为32232万元5年物业服务费，不包含设备维修基金。供应商报价超过预算价的，将被视为非实质性响应竞争性谈判文件。10付款方式根据采购单位考评情况确定当月应付的物业服务费，并在收到中标人出具的正式发票后于下月30日之前以转帐方式支付上月的物业服务费。11本次招标不接受联合体参加投标。12252对竞争性谈判文件的质疑时间2013年8月2日前（正常上班时间）。一、说明1、适用范围11本竞争性谈判采购文件仅适用于本次竞争性谈判邀请中所叙述项目的货物及服务采购。12依照中华人民共和国政府采购法及有关法律法规制定本须知。13参与此次谈判采购的当事人适用本须知。2、定义21“采购代理机构”系指组织本次竞争性谈判的龙岩市公物采购招标代理有限公司。22“采购人”系指需要购买本竞争性谈判采购所列货物及相关服务的龙岩市,即采购单位。23“谈判供应商”系指接受竞争性谈判邀请向采购代理机构提交谈判响应文件的企业法人。24“服务”系指按竞争性谈判采购文件规定，供应商须承担的各种服务。3、合格的供应商、合格的货物和合格的服务31合格的供应商311在中华人民共和国境内不含享有单独关境地位的地区注册，经年检合格，并有能力按本次采购文件的要求保证按时、按质、按量提供谈判服务的企业法人。供应商应具备国家建设主管部门颁发的二级以上（含二级）级别物业服务企业资质证书。龙岩市外的二级以上（含二级）级别物业服务企业在本项目采购会前须到龙岩市内物业主管部门备案。供应商承接过10000平方米以上的办公写字楼、医院、学校或酒店商场（不含商住楼）的物业服务项目；312谈判供应商应遵守中国的有关法律、法规和规章的规定。313竞争性谈判供应商之间存在下列互为关联关系的情形之一的，不得同时参加本项目竞争性谈判1法定代表人为同一人的两个及两个以上法人；2母公司、直接或间接持股50及以上的被投资公司3均为同一家母公司直接或间接持股50及以上的被投资公司。竞争性谈判供应商如具备上述情形之一的，互为关联关系的竞争性谈判供应商的竞争性谈判响应将均被视为无效响应。314竞争性谈判供应商不得与本次竞争性谈判项下设计、编制技术规格和其它文件的公司或提供咨询服务的公司包括其附属机构有任何关联。315供应商已按本采购文件的要求向采购代理机构缴纳谈判保证金。316本次采购不接受联合体参加谈判。4、谈判费用无论竞争性谈判过程中的作法和结果如何，谈判供应商应承担所有与准备和参加竞争性谈判有关的全部费用。5、谈判供应商代表谈判供应商代表指全权代表参加竞争性谈判活动并签署谈判响应文件的人，如果谈判供应商代表不是法定代表人，须持有法定代表人授权委托书（格式见谈判响应文件主要内容统一格式）。二、竞争性谈判采购文件6、文件的组成61竞争性谈判采购文件是用以阐明所需货物及服务、竞争性谈判程序的资料，除以下内容外，采购代理机构在谈判结束之前发出的答疑纪要和其他补充修改函件，均是采购文件的组成部分，对供应商起约束作用，竞争性谈判采购文件包括下列内容1竞争性谈判邀请2采购项目内容及要求3谈判供应商须知4合同一般条款5谈判响应文件主要内容格式62除非有特殊要求，竞争性谈判采购文件不单独提供竞争性谈判货物使用地的自然环境、气候条件、公用设施等情况，谈判供应商被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。7、竞争性谈判采购文件的澄清71谈判供应商对竞争性谈判采购文件如有疑点，可要求澄清，但应在递交谈判响应文件截止时间2个工作日前按竞争性谈判邀请中载明的地址以书面形式送达采购代理机构。采购代理机构将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复。72供应商所提供的联系电话及通信地址应使采购人和采购代理机构能方便地与供应商取得联系，若由于该方面的原因使采购人和采购代理机构发出的函件无法送达供应商时，由此造成的后果由供应商自行负责。73采购人和采购代理机构将视情况确定是否有必要在谈判采购会前召开答疑会。如果召开答疑会，将通知所有已登记备案并领取了采购文件的潜在谈判供应商。8、竞争性谈判采购文件的修改81采购文件发出后，在谈判结束前任何时间，采购代理机构可主动地或在解答供应商提出的澄清问题时对采购文件进行修改，并以书面形式或在“龙岩市政府采购网”（WWWFJLYZFCGGOVCN）、“福建省政府采购网”（WWWFJZFCGGOVCN）发布，请潜在供应商随时密切关注上述网站并下载相关信息，招标代理机构不再另行通知。潜在供应商未下载澄清、修改内容的，后果自行承担。82竞争性谈判采购文件的修改书将构成竞争性谈判采购文件的一部分，对所有已经报名并领取了竞争性谈判采购文件的供应商具有约束力。83采购文件、采购文件澄清（答疑）纪要、采购文件修改、补充通知书内容均以书面明确的内容为准。当采购文件、修改、补充通知、澄清（答疑）纪要内容相互矛盾时，以最后发出的通知（或纪要）或修改文件为准。84采购代理机构对谈判供应商误读、误解修改书而导致的不利后果，不负任何责任。85与本次竞争性谈判采购有关的一切正式往来，如质疑、投诉、技术咨询等，应采用书面形式。三、谈判响应文件的编写9、编写要求91谈判供应商应仔细阅读竞争性谈判采购文件的全部内容，按竞争性谈判采购文件的要求提供谈判响应文件，并保证所提供的全部资料的真实性和可靠性，以使其文件对竞争性谈判采购文件作出实质性响应。谈判供应商应接受采购人和采购代理机构对其中任何资料作出进一步审查的要求，否则其谈判响应将有可能被拒绝。92谈判供应商应仔细阅读并检查竞争性谈判采购文件中所有的须知、格式、条款、技术、规格和其它资料，并按照竞争性谈判采购文件的要求提交全部资料。93谈判文件“主要内容格式”中的各项内容和表格为评审的重要参考内容和依据，谈判供应商应按照格式要求统一填写编制，否则，由于被误读、漏读而产生的不利后果，由供应商自行承担。10、谈判语言、载体及计量单位101谈判响应文件及谈判供应商、采购人和采购代理机构就谈判交换的文件和来往信件，应以中文书写。若谈判供应商提交的资料为英文或其他语言文字文本，须附中文译文，否则视为未提供该资料。102谈判货物除在竞争性谈判采购文件的技术规格中另有规定外，应使用中华人民共和国法定计量单位。11、谈判货币单位111谈判响应文件涉及到的货币价格一律使用人民币元为单位。12、谈判响应文件的组成及相关要求谈判响应文件由资格证明文件及响应书组成。响应文件在递交截止时间后将不予退还。121资格证明文件是指谈判供应商递交的证明其有资格参加谈判和成交后有能力履行合同的文件。包括下列各项（1）缴交谈判保证金的凭证复印件；（2）经年检合格的企业法人营业执照副本复印件并加盖公章；（3）法定代表人授权书原件（非法定代表人参加谈判时）；（4）谈判供应商代表身份证复印件。（5）供应商有效的国家建设主管部门颁发的二级或以上级别物业服务企业资质证书副本复印件（龙岩市外的二级或以上级别物业服务企业须提供在龙岩市内物业主管部门备案的有效材料复印件）。（6）供应商承接过10000平方米以上的办公写字楼、医院、学校或酒店商场（不含商住楼）的物业服务委托合同复印件。上述物业服务资质证书副本及市外企业的备案材料、物业服务委托合同还须提供原件核对，或或经公证机关公证该证书（材料）复印件与原件一致，同时提供公证书复印件并提供该公证书原件核对。上述资格证明文件只需一份，所有资格证明文件复印件加盖竞争性谈判供应商公章，要求按先后顺序装订成册并编制目录，用密封袋密封装好，封口处加盖谈判供应商公章或有法定代表人或授权代理人签字或盖章。谈判供应商应严格按上述要求递交资格证明文件，否则其谈判将被拒绝。122响应书包括（1）响应函；（2）报价一览表；（3）服务说明和偏离一览表；（4）提交的其他资料；（5）中小企业价格扣除明细表（若有）；6供应商根据劳动合同法和政府有关部门规定为全体物业服务人员缴纳社会保险及其他相关费用的承诺。上述响应书按先后顺序装订成册，并编制目录，用密封袋密封装好，封口处加盖谈判供应商公章或有法定代表人或授权代理人签字或盖章。响应书须用不褪色的蓝、黑墨水填写或打印，且按照竞争性谈判采购文件规定的格式加盖法人单位公章和法定代表人或授权代理人签字或盖章。13、谈判响应文件编制说明131组成谈判响应文件的各项文件均应遵守本条款。132谈判供应商应按谈判采购文件的要求，在谈判响应文件的适当位置注明全称并加盖公章，同时有法定代表人或谈判代表人的签字或盖章。为保护谈判供应商的利益，组成谈判响应文件的响应书和资格证明文件均要求编制封面、目录、页码，并装订成册，图片应单独成册。133谈判供应商应按竞争性谈判采购文件中提供的谈判响应文件格式编制资格证明文件一份，响应书一式五份（正本一份、副本四份），在每一份谈判响应书上要明确“正本”或“副本”字样。资格证明文件（一份）、响应书（五份）应分开装袋密封提交。因正本与副本不一致或未按采购文件要求编制而导致响应文件被误读或拒绝等不利后果由供应商承担。134电报、电话、传真的谈判响应资料概不接受。135谈判响应文件有改动时，修改处应由授权的谈判响应文件签署人签署证明或加盖校正章。136谈判响应文件应由资格证明文件和响应书构成，按照规定的顺序装订成册并编制目录，由于编排混乱导致响应文件被误读或查找不到是供应商的责任。14、谈判响应报价141本次采购项目为一个合同包，谈判供应商应当按照本采购文件和谈判小组的要求就该合同包进行报价，每次报价以书面形式确认，最低一次报价为最终报价，并作为评审的依据。142本次采购设有采购预算价，供应商最终报价高于采购预算价为无效报价，且不能成为成交人。143采购单位实际采购货物数量与本采购文件采购清单不符时，每项货物的实际单价按下列公式计算，合同总金额相应作出调整每项货物的实际单价成交供应商最终总报价成交供应商响应书总报价成交供应商响应书中该项货物单价。144除非另有规定，谈判供应商应在本采购文件技术规格与要求的基础上进行报价，且根据谈判文件表格和规定详细报价。145除非合同中另有规定，谈判供应商的报价均已包括了为实施和完成合同所需的劳务、材料、运输、安装、调试维修、售后服务、管理、保险、利润、税金、政策性调价、市场变化以及合同明示的所有责任、义务和风险等一切费用。15、谈判响应货物符合竞争性谈判采购文件规定的证明文件。151谈判供应商须提交证明拟提供服务符合竞争性谈判采购文件规定的技术响应文件，作为谈判响应文件的一部份。16、谈判保证金161谈判保证金为谈判响应文件的组成部分之一。162谈判供应商应从其帐户银行转帐或电汇向采购代理机构指定的帐户提交本采购文件规定的谈判保证金。163未按规定提交谈判保证金的谈判响应，将被视为谈判响应无效。164谈判保证金用于保护本次竞争性谈判免受谈判供应商的行为而引起的风险。165未成交供应商的谈判保证金，在成交供应商确定后5个工作日内由龙岩市公物采购招标代理有限公司无息退还。166成交供应商与采购单位签定合同后，采购代理机构无息退回其提供的投标保证金。167发生以下情况谈判响应保证金将不予退还，直至报请龙岩市财政局同意，取消其13年龙岩市政府采购资格。1谈判供应商在谈判有效期内撤回谈判响应的2谈判供应商提供虚假资料的3谈判供应商串通哄抬报价的（4）如果成交供应商未能做到以下要求的A、按本采购文件第33条规定签订合同；B、按合同条款规定履行其义务。17、谈判有效期171谈判应在规定递交竞争性谈判响应文件截止期结束后90个日历日内保持有效。172特殊情况下，在原谈判有效期截止之前，政府采购代理机构可要求供应商同意延长谈判有效期。这种要求与答复均应以书面形式提交。供应商可拒绝政府采购代理机构的这种要求，其谈判保证金将予以无息退还。接受延长谈判有效期的供应商将被要求相应地延长其谈判保证金的有效期。在这种情况下，本须知第16条有关谈判保证金的退还和不予退还的规定将在延长了的有效期内继续有效。四、谈判响应文件的递交18、谈判响应文件的密封和标记181谈判供应商应将资格证明文件和响应书分开装袋用密封袋密封，并标明谈判响应文件编号、报价货物名称。182密封件上注明“之前不准启封”（指谈判邀请中规定的采购会日期及时间）的字样；封口处须加盖法人单位公章或有法定代表人或授权代理人签字或盖章。19、递交谈判响应文件的截止时间191所有谈判响应文件都必须按采购代理机构在竞争性谈判邀请中规定的递交谈判响应文件截止时间之前由谈判供应商代表送至谈判地点。递交响应文件时，必须由法定代表人或授权代表填写签到表。192出现第8款因竞争性谈判采购文件的修改推迟谈判响应截止日期时，则按采购代理机构修改通知规定的时间递交。193递交谈判响应文件的截止后，由竞争性谈判供应商或者其推选的代表或监督人员检查响应文件的密封情况，也可以由招标代理机构委托的公证机构公证人员检查并公证。20、迟交的谈判响应文件201竞争性谈判小组将拒绝在递交谈判响应文件截止时间后收到的谈判响应文件。21、谈判响应文件撤销211谈判供应商在提交谈判响应文件后可对其谈判响应文件进行撤销，但采购代理机构须在递交谈判响应文件截止时间之前收到该撤销的书面通知。212谈判供应商不得在谈判有效期内撤销谈判响应文件，否则按第16条第8款规定，其谈判响应保证金将不予退回。五、谈判程序与评审方法22、谈判小组与谈判程序221成立制定谈判文件谈判小组。采购代理机构根据本次竞争性谈判采购的特点和有关规定组成制定谈判文件谈判小组，该谈判小组由采购人代表、专家、纪检监察人员组成。222制定谈判文件。制定谈判文件谈判小组根据本次竞争性谈判采购的特点和有关规定制定本项目的谈判文件。223确定邀请参加谈判的供应商。为了体现公开、公平的原则，制定谈判文件谈判小组根据本次竞争性谈判采购的特点和有关规定，在规定的媒体上对所有符合资格条件的供应商发出邀请，欢迎所有符合资格条件的供应商参与本项目的谈判采购。224成立评审谈判小组。采购代理机构根据本次竞争性谈判采购的特点和有关规定组成评审谈判小组，评审谈判小组负责谈判、评审、确定成交候选供应商等评审工作。评审谈判小组由采购人代表和有关专家共3人或以上的单数组成，其中专家的人数不得少于成员总数的三分之二。225谈判、评审。2251谈判期间，供应商由法定代表人或授权代理人参加应答或谈判。2252评审谈判小组根据竞争性谈判采购文件的要求，对供应商进行资格文件审查。只有经评审谈判小组审查，符合本采购文件资格条件规定的供应商才是合格的供应商。2253评审谈判小组对供应商递交的响应书进行审查，确定其是否满足谈判采购文件的要求。2254谈判。评审谈判小组所有成员集中与单一供应商就技术、服务等进行谈判。在谈判中，谈判的任何一方不得透露与谈判有关的其他供应商的技术资料、价格信息或者其他与谈判有关的信息。2255供应商进行最后报价。谈判供应商按照评审谈判小组的要求在一定时间内进行最后报价，并以书面形式确认。最后报价不得高于响应书报价。2257在谈判结束前，谈判供应商对谈判程序如有疑义，可向采购代理机构书面提出，否则视同接受本次竞争性谈判的谈判程序。226谈判结束后，评审谈判小组对供应商的响应文件和谈判、报价情况进行综合评价、比较，根据谈判采购文件的成交原则，向采购单位推荐成交候选供应商。23、评审方法和成交原则采用在实质性响应采购文件的前提下，谈判小组根据谈判供应商最终有效报价按下表扣除优惠幅度后的价格作为评审价格，按评审价格从低到高排列的顺序推荐13名成交候选供应商。评审价格相同的，按技术指标优劣顺序排列，如谈判小组无法按技术指标优劣进行排序的，则抽签确定排序。若供应商符合财政部、工信部政府采购促进中小企业发展暂行办法财库2011181号规定的，对其报价给予扣除，用扣除后的价格参与评审，具体如下A属于小型和微型企业产品的，本项目对该产品价格给予6的扣除。B供应商须按规定提供中小企业声明函并对所投报产品为小型和微型企业的服务单独分项报价（详见采购文件第五章“谈判响应文件格式”范本），否则对其报价不给予扣除。24、成交基本条件241谈判响应文件完全响应竞争性谈判采购文件所有的实质性要求。242成交价对采购人有利。243有良好的执行合同能力和售后服务承诺。25、重大偏离251重大偏离系指谈判供应商谈判后服务明显不能满足谈判的要求，或者实质上与竞争性谈判采购文件不一致，而且限制了采购人的权利或谈判供应商的义务，包括但不限于谈判供应商未提交谈判保证金或金额不足的；超出经营范围谈判的；资格证明文件不全或无效的；递交的响应函、法定代表人授权书盖章不全或内容与本竞争性谈判文件格式内容存在实质性差别的；谈判有效期不足的；谈判响应货物性能、数量、交货时间、售后服务承诺不满足竞争性谈判采购文件中的相关要求和超出采购人可接受的偏差范围的；付款方式不符合本次采购规定的；未按照本文件第二章第141条规定报价的。252存在重大偏离的供应商将不能成为成交人。26、谈判响应的澄清、说明、答辩和修正261谈判小组有权要求谈判供应商对谈判响应文件中有关内容作必要的澄清、说明、答辩或修正。谈判供应商必须按照谈判小组通知的澄清内容和时间做出澄清。必要时谈判小组可要求谈判供应商就澄清的问题作书面答复，该答复经谈判供应商代表的签字认可，将作为谈判响应文件内容的组成部分。262谈判供应商在进行澄清、说明、答辩或修正时，不得阐述与问题无关的内容，未经允许不得向谈判小组提供新的材料。263如果谈判小组一致认为某个谈判供应商的最终报价低于成本价，有降低质量，不能诚信履行的可能时，谈判小组有权通知谈判供应商限期进行解释。若该谈判供应商未在规定期限内做出解释，或作出的解释不合理，经谈判小组取得一致意见后，可拒绝该谈判响应。264报价金额大小写修正原则报价金额如大小写不一致时，以大写金额为准。27、保密和披露271凡是属于审查、澄清、评价和比较的有关资料以及授予合同意向等，在授予合同前，均不向谈判供应商或其他与谈判无关的人员透露。272供应商提供的所有资料和评审过程有关资料，均不得向其他人员和单位透露，除采购监督管理部门、采购单位和依法可查阅的单位外。273采购人和采购代理机构有权在合同签订后，无须事先征求成交供应商同意而披露关于已订立合同的资料，成交供应商的名称及地址、成交货物的有关信息以及合同条款等。28、谈判小组终止谈判281出现下列情况之一时，谈判小组应当终止谈判。如谈判小组终止谈判，应将理由通知所有谈判供应商（1）出现影响采购公正的违法、违规行为的；（2）所有供应商的最终报价超出预算价的；（3）谈判小组认为所有供应商的报价高于市场平均价的；（4）因重大变故，采购任务取消的。282谈判终止后，除因重大变故，采购任务取消外，采购人或采购代理机构将择期或另择方式进行该项目货物和服务的采购。六、确定成交供应商与签订合同29确定成交供应商准则291最低投报价不作为成交供应商的保证。292竞争性谈判供应商的竞争性谈判响应文件符合竞争性谈判文件要求，按竞争性谈判文件确定评审标准、方法，经谈判评审小组评审并推荐为成交候选供应商。30最终审查301采购人可对本项目的成交候选供应商投报货物的价格、性能、履行合同的能力以及采购人认为有必要了解的其他问题作进一步的审查。302报价高于市场平均价格的成交候选供应商将不能成为成交供应商。303接受最终审查的成交候选供应商必须如实回答和受理采购人的询问或考查，并提供所需的有关资料。304为验证响应产品技术指标的真实、准确性，采购人有权委托第三方检测机构对成交候选供应商的响应产品进行测试,若响应产品的技术指标与测试结果偏差较大，或存在虚假投报现象，采购人可决定否决该响应产品，并取消其成交候选人资格。本验证方式和采购人的否决同样适用于公布成交结果后。305只有谈判响应文件符合采购文件的要求，并有能力圆满地履行合同的且被推荐为成交侯选供应商的供应商将被授予合同。如果排序第一的成交侯选供应商通过最终审查，采购人将把合同授予该供应商；如果审查没有通过，采购人将拒绝授予合同，并可对下一个被推荐的成交侯选供应商进行最终审查，以此类推。31成交通知311评审结束，招标代理机构在刊登本采购项目竞争性谈判公告的媒介上对评审结果进行公示，采购人确认成交供应商后，招标代理机构向成交供应商发出成交通知书。成交通知书对采购人和成交供应商具有同等法律效力。成交通知书发出后，采购人改变成交结果，或者成交供应商放弃成交，应按相关法律、规章、规范性文件的规定承担相应的法律责任。312成交通知书将作为签订合同的依据。合同签订后，成交通知书成为合同的一部分。313成交通知书发出后5个工作日内，招标代理机构以原缴交方式向未成交的竞争性谈判供应商退还其竞争性谈判保证金。314在合同签订后，成交供应商提供的谈判保证金转为合同履约保证金，该履约保证金在整个项目验收合格后凭保证金收据、合同和验收合格的证明材料到龙岩市公物采购招标代理有限公司无息退回。32签订合同321采购人、成交供应商在成交通知书发出之日起3个工作日内，根据竞争性谈判文件确定的事项和成交供应商竞争性谈判响应文件，参照本竞争性谈判文件第四章的合同文本签订合同。双方所签订的合同不得对竞争性谈判文件和成交供应商竞争性谈判响应文件、澄清、说明、答辩或修正文书作实质性修改。逾期未签订合同，按照有关法律规定承担相应的法律责任；招标代理机构将没收谈判保证金，以抵偿对采购人造成的损失。采购人逾期不与成交供应商签订合同的，按政府采购的有关规定处理。322竞争性谈判文件、竞争性谈判文件的修改文件、成交供应商的响应文件、澄清、说明、答辩或修正文书等，均为双方签订合同的组成部分，并与合同一并作为本竞争性谈判文件所列采购项目的互补性法律文件，与合同具有同等法律效力。323采购人在合同履行中，需追加与合同标的相同的货物或者服务的，在不改变合同其他条款的前提下，可与成交供应商协商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十。324成交供应商因不可抗力或者自身原因不能履行政府采购合同的，采购人可以与排位在成交供应商之后第一位的成交候选供应商签订政府采购合同，以此类推。七、质疑与投诉33、质疑331供应商对采购事项有疑问的，可以向采购人或采购代理机构提出询问。332若供应商认为采购文件使自己的合法权利受到损害的，应当在谈判采购会召开2个工作日前，按中华人民共和国政府采购法和政府采购供应商投诉处理办法有关规定，以书面形式向采购人或采购代理机构进行质疑并要求作出答复。逾期或未提出的视为接受或认可本采购文件。333若供应商认为采购过程和成交结果使自己的合法权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起7个工作日内，应按中华人民共和国政府采购法和政府采购供应商投诉处理办法有关规定，以书面形式向采购人或采购代理机构进行质疑并要求作出答复。334采购人或采购代理机构将在收到书面质疑后的7个工作日内审查质疑事项，作出答复，并以书面形式通知质疑供应商和其他有关供应商，但答复的内容不涉及商业秘密。若质疑涉及采购制度或程序，将转交龙岩市采购办审查。34、投诉质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意或采购人、采购代理机构未在规定的时间内做出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向龙岩市财政局投诉。35、投诉人应保证投诉的真实性、可靠性和形式的有效性，应按中华人民共和国政府采购法和政府采购供应商投诉处理办法有关规定，以书面形式进行投诉，并承担相应的法律责任。对不实投诉的，将予以警告，降低其诚信级别；对提供虚假情况恶意投诉，扰乱政府采购工作，情节严重的，将报请采购主管部门批准暂停或取消其政府采购资格，处罚情况在“龙岩市政府采购网”、“福建省政府采购网”公布。第三章采购项目内容及要求一、总体要求（一）物业服务要求1、目标要求（1）质量目标本项目是龙岩市住房和城乡建设局的形象窗口。本项目设施先进，往来办事人员多，进出车辆频繁，卫生保洁、设施设备的维护管理和安全保卫要求高。要求物业服务达到服务热情礼貌、值班尽心尽职、设备运行良好、安全制度健全、道路畅通有序、卫生清洁无染，达到建设大厦“安全、顺捷、优质、优美”高效运转的目标要求。安全人、财、物和保密的安全。顺捷人和车通行顺畅、便捷。优质服务热情、主动、礼貌、周到，做到“管理无盲点，服务无盲区”，达到四星级宾馆的服务标准。优美中心内外整洁，窗明几净，空气清新，绿树苍翠，环境舒适怡人。（2）管理目标2、安全要求（1）安全目标文明管理、无安全事故；（2）执行标准中华人民共和国安全生产法及相关法律法规；（3）成交供应商在服务本项目时发生的安全事故由成交供应商承担，并应作出承诺。（二）管理方式费用实行包干制。（三）物业服务费1、物业服务费预算说明取费标准按不同物业类型及建筑面积单价计费；预算支出包括各项费用、税费等；总报价主要包括员工工资、行政办公费用、员工各项社保费用、福利费、住房公积金、加班费、设备折旧费、设备维保费用（不含电梯、消防维保费用）、垃圾清运费、保洁费、清洁用品、人员培训费、临时任务的突击费、税收、保险等所有费用。供应商一旦中标，采购单位将不会对其投标报价作出其他补偿；2、物业服务费支付当月物业服务费在下月按考评结果支付。3、员工工资、员工保险费、福利费、住房公积金、加班费等在中标后应认真兑现执行，员工工资待遇应高于新罗区同等工种工资待遇水平。4、成交供应商为服务本项目而购置的相关设备设施，并列入物业服务成本的，在合同期满时应保持技术状态完好并移交给业主。（四）检查考评制度和违约解除物业服务合同制度1、成交供应商对接管的建设大厦物业服务项目实行综合服务，自主经营，自负盈亏。2、若因物业服务人员失职、渎职等不良行为造成设备设施、物品损坏和安全事故等，成交供应商应全额赔偿经济损失和承担全部法律责任，还应扣发不超过当月全部物业服务费的50。3、成交供应商应当按照采购文件约定履行义务，完成中标项目的物业服务工作，不得将物业服务项目委托或转包给他人。4、成交供应商投入本物业项目的主要管理和技术人员应与投标文件中填报的一致。如因刑事犯罪、丧失工作能力等确属不能履行职责需要更换人员，更换人员的资格、业绩和信誉不得低于中标时的条件，且必须经过采购单位的同意。未经采购单位同意，成交供应商更换主要管理人员和技术人员按1万元/人次交违约金，更换其他人员的按1000元/人次交违约。（五）设备设施维修资金正常使用损坏需更换的材料，成交供应商须及时申报，材料由物业公司负责采购。如果设备设施是由于成交供应商操作不当而损坏，造成的损失由成交供应商赔偿。设备维保更换的材料及地漏、地灯、灯管、水龙头、插座、插销、锁芯、开关等材料费，单项300元以下的主材费用由物业公司支付（超过300元的，超过部分由业主支付）。（六）交接工作成交供应商在接管本项目和物业服务合同终止时，物业服务企业应当按物业管理条例（2007年修订）规定移交。物业服务合同终止时，采购单位如选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。（七）其他1、成交供应商不得利用采购单位所拥有的软硬件资源开展其他经营性活动，以谋取利益。2、成交供应商不得擅自改变或占用物业服务区域内的公共设施的使用功能。3、人员配置与更换要求供应商根据要求，提出合理的人员构成方案，应详细说明企业的管理体系和专业人员的构成、数量以及投入本项目的人员构成。配置的所有人员仅服务于该项目，不得同时服务于另一个项目。4、成交供应商应配合采购单位对进驻的工作人员进行政审，工作人员近三年内中不得有违法记录和劣迹的人员，有关资料提交采购单位备案。5、供应商应提供投入本项目所需各项服务的设备和用品、用具的详细清单（包括设备、用品用具名称、品牌、规格型号、使用用途等）。6、供应商须提供设备维护人员的技术资格证明文件。7、供应商须提供配备的物业服务人员的上岗资格证明文件。8、供应商的管理服务措施、用工条件及人员工资构成必须符合有关法律、法规的要求，遵守采购单位的有关规定和要求。9、供应商所投入使用的各种设备、用品用具的制造标准、安装标准及技术规范等，必须符合国家现行相应的标准、规范要求。10、成交供应商的所有人员应当遵守保密法规和龙岩市建设大厦有关制度规定，并作出承诺。11、本采购文件所提供的物业服务相关数据（如设备设施、绿地面积等等）如有偏差，成交供应商进行本项目的物业服务时应以实际数据为准，但物业服务费仍以投标文件中的投标报价为准。二、设备管理要求11总体要求111落实设备责任人制度，要求对所有设备具体管理责任落实到各个设备操作工，对设备的所有管理使用过程进行监督和跟踪，以确保设备的安全运行。所有设备设施维修保养更换的零配件都应在维保当天交由业主检验保管。112安全操作规程图形化，要求将各类设备操作规程以图形或图解的形式表达于每个设备操作现场，使运行操作人员易理解，达到外行人在看了操作图例后也能操作。113对设备进行24小时运行管理，在主要设备房安排设备操作工24小时值班管理，并建立值班记录和交接班制度。114设备的运行和维护人员，必须经过设备安装单位或专业培训和考核并取得相关资质证书，做到切实会操作、会保养、简单故障会维护才能上岗。115为了保障设备安全运行，所有设备操作工要求持证上岗，在工作岗位严格按照安全操作规程作业，如电业安全操作规程和电梯安全管理办法等等。116未经批准，外来人员不得进入监控中心、配电室等重地，经批准进入者，必须办理登记手续，并由有关部门人员陪同进入。117设备操作人员严格按照技术规程对所管理的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查，发现不安全因素，及时报告，限期解决。118各机房不得随意配备钥匙，钥匙要有专人负责，值班人员交接班时钥匙必须一起交接。119所有在设备房发生的行为都要有责任人员的记录，包括正常的巡视及维护工作，记录中要明确进入时间，工作内容及员工本人的签字。1110所有设备房要保持良好的通风散热，并有防水、防鼠、防火设施。1111认真做好防雷设施的检查维护工作，按规定要求进行防雷测试并建立档案，确保防雷设施安全有效。12机房管理要求121机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴“机房重地，闲人免进”的告示牌。122易燃易爆的设备场所，在外围入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。123各系统按有利于工作和安全原则在相应的设备、管道、阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。124机房钥匙未经批准任何员工不得持有或配制机房钥匙，机房钥匙应造册登记，并由专人管理。125未经批准，外来人员包括参观学习、施工等禁止进入机房，经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。126保持机房的整洁，严禁在机房内聚会、聊天、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。127严禁携带火种进入机房，严禁在机房内吸烟，未经书面批准不得在机房内进行动火作业。经批准确需在机房作业时，必须认真落实安全措施。128机房内的内线电话和外线电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。129各机房员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全、清晰明了。1210严禁在电脑终端上使用配套以外的软件，无书面指令不得更改程序和数据。13机房防火要求131不得在机房内吸烟。132机房内不得存放易燃易爆物品。133需要动火作业时，由专业工程师填写机房动火作业申请表，工程部主管签名并经采购单位同意后方可施工。施工前应清除现场的易燃物品，施工后认真检查，确无火种方可离开。134设备管理人员在值班期间，应注意检查机房内的灭火设施。135机房内的走道、出入口等要保持畅通无阻，严禁堆放物品。136机房内的灭火器、火灾探测器、疏散标志和指示灯等消防设备器材必须保持完好。137火灾时设备操作应按安全操作规程，并做好灭火工作。138遇火灾时要及时报警（电话号码119），报告物业服务中心和龙岩市住建局，并采取相应的灭火措施。灭火后要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报龙岩市住建局。14机房卫生要求141制定机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。142必须按时清洁机房地面，做到无污渍、无杂物、无粉尘。143设备必须按时擦拭，使设备表面清洁无尘。144必须按时清洁机房通风系统。145机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。146定期抽查机房卫生清洁情况，发现卫生问题，立即整改。147定期组织卫生检查评比，检查结果书面上报龙岩市住建局。15设备设施维护保养要求设备设施必须认真做好日常维护，同时根据各种设备特点及维护保养规程，对设备设施进行定期维护保养，维护保养工作计划应事先向业主报备，并做好日常维护和定期维护保养及维修记录档案，设备设施维护保养作业应有业主有关人员现场监管并确认。日常维护和定期维护保养的材料费、工时费由成交供应商从物业服务费用中列支，业主发现成交供应商未按设备设施维护保养要求落实日常维护和定期维护保养工作（如空调设备离心机组油过滤器、冷冻油，热泵机组油过滤器、冷冻油每年一次的更换，空调冷冻水质处理达标，消控设备的维护，供配电系统每两年进行一次预防性试验；消控系统日、月、季、年巡检制度和维保规范要求等等），业主将另请相关专业公司进行维护保养，其费用从物业服务费用中扣除。2、水泵房管理要求21监控水泵房及地下水池、消防系统全部机电设备，定期保养，定期作记录。22生活水泵定期轮换使用，主接触器开关定期检查保养。23消防泵按规定定期检查保养，定期进行“自动、手动”操作检查，定期进行全面检查。24泵房要有防水、防鼠、防火设施。3、配电房管理要求31建立设备管理、值班、操作制度。32室内照明、通风保持良好，室温控制在40度以下，墙上配挂温度计。33建立运行记录，发现问题应及时维护、及时上报。34供电回路操作开关标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电更应挂牌。35配电房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电。36配电房内设备及线路改变须经采购单位批准。37配电房应有防水、防鼠、防火设施。4、电梯管理要求41电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人员不得进入，电梯只能由专业人员进行维修。42运行中电梯出现突然故障，值班人员尽快先救援乘客，并通知电梯维修人员检修。43电梯维保人员进入电梯机房维保维修应书面报告业主，物业服务企业和业主应有专业人员在现场监管，同时成交供应商必须将人员情况、维保情况、更换配件等工作情况进行登记建档，电梯设备更换的零配件应在维保当天交由业主检验保管。44搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。用电梯搬运物件时，不可超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。45发生火警时，严禁搭乘电梯。46电梯维护人员应定期对电梯作例行检查，使电梯保持正常工作状态。47发现有水渗入电梯或电梯槽底有积水时，应立即停止使用。48电梯轿厢应保持整洁。49维护等任何停梯，应挂牌告示。5、中央空调系统管理要求51建立空调设备操作规程。52室内照明、通风保持良好，室温控制在40度以下，墙上配挂温度计。53建立运行记录，查出问题应及时解决。中央空调系统必须认真落实巡回检查制度和维护保养制度。维护保养应事先向业主备案，业主根据维护保养内容可派人员到现场进行监管。空调冷冻水的水质必须达到国家标准GB500501995。54定期作好空调机房的清洁卫生和设备维护。55空调机房内禁止乱拉乱接临时线路，如确实需要，经龙岩市住建局书面同意后进行。56空调机房设备、管道及线路改变须经龙岩市住建局批准。57控制能耗、降低成本是每个人重要职责之一，应定期将能耗情况书面上报龙岩市住建局。58按规定做好安全防护措施，保证人员及设备的安全；空调机房应有防水、防鼠、防火设施。6、智能化服务要求61电话保证本中心电话线路畅通，能正常运行和使用。62网络网络工作正常、设备完好、线路畅通整齐。63多媒体信息发布系统多媒体显示、数字音响、摄录像等多媒体设备工作正常、设备完好。64会议室的音响系统保证系统能正常运行和使用、设备完好。65大堂的LED发布系统保证系统能正常运行和使用、设备完好。66停车场管理系统图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，设备完好。67消控系统定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用。68门禁系统工作正常、设备完好。69监控系统监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录、设备完好。7、安保工作要求71在龙岩市住建局办公室的领导下，开展各项工作。72预防和防止危及办公、办事人员的生命财产安全行为发生，维护办公楼正常的工作生活秩序；预防和阻止各种违法犯罪行为，确保办公楼财产及附属设施不受人为损坏，创建平安办公楼。73建立门岗值守制度，做好安全防范工作，协助做好来访人员接待工作，协助做好处置突发事件的相关工作等。74做好地下停