西昌核心商业区调研报告

西昌市核心商业区调研报告前言一座城市只有一个核心商业区。对于西昌来说，市中心就是其核心商业区，也是其经济文化中心，同时也是解决本地市民购物，休闲，吸引外地游客驻足的场所。以市中心为起点，形成了西昌的核心商业区，它引领着西昌的时尚、带动着西昌经济的发展。本分报告由核心商业区概况分析核心商业区数据统计分析核心商业区商业价值分析西昌市核心商业区调研报告附件四个部分组成，力求通过这四个部分的相互补充和论证，对西昌市的核心商业区作一次客观的调研。第一部分【核心商业区概况分析】本部分围绕西昌核心商业区的作用，背景和成长历程以及前景进行论述，为第二份的数据统计作背景支撑。第二部分【核心商业区数据统计与分析】本部分通过对核心商业区的各项数据进行统计和结果分析，为第三部分的商业价值分析提供理论参考依据。第三部分【核心商业区商业价值分析】这个部分是个人对第一部分和第二部分进行分析总结的基础上，对西昌市核心商业区的价值进行评估。第四部分【西昌市核心商业区调研报告附件】这个部分是在调研报告完成后，个人附加的对西昌市核心商业区的一些建议和对西昌市长远发展的一些看法。整份调研报告以循序渐进的形式，用实地统计的数据做理论基础，以个人的见解对西昌核心商业区进行分析，力求能够客观反映出西昌核心商业圈的真实情况。由于该份调研报告是个人学习作品必有诸多不足之处，望尽情指出，感激不尽。西昌市核心商业区调研报告目录第一部分【西昌核心商业区概况分析】（1）西昌核心商业区的成长历程（2）西昌核心商业区概况（3）西昌核心商业区的作用（4）西昌核心商业区的发展前景（5制约西昌核心商业区发展的因素（6西昌核心商业区在未来所面临的挑战第二部分【西昌核心商业区的数据统计与分析】1西昌核心商业区各项数据统计（2）统计结果分析第三部分【西昌核心商业区商业价值分析】（1）西昌核心商业区产业发展状态分析（2）政府对西昌核心商业区的态度（3）西昌核心商业区商业价值分析与评估第四部分【西昌核心商业区调研报告附件】（1）对西昌核心商业区未来发展的一些见解（2）对西昌未来可持续发展的一些看法西昌市核心商业区调研报告第一部分【西昌核心商业区概况分析】1西昌核心商业区的成长历程1998年，大成商业广场开建2001年，龙旺商业城兴建2001年2003年，月城广场和商业步行街改扩建完成，全面改善了西昌核心区域的商业价值2004年2006年，星光商业广场出炉2007年，名店街开业2010年，市中心塑像旁（原公交公司）地块拍卖，达达商贸以两亿拿下该地块，酝酿大型商场2010年，五交化集团原银河超市地块改造2010年，政府工作报告指出重点扶持和发展西昌核心商业区（2）西昌核心商业区概况凡是到过西昌的人，可能都对彝海结盟塑像记忆犹新。这里的故事引人入胜；这里，客流如织，车马川流不息；这里就是西昌的中心。西昌的核心商业区以以彝海结盟塑像所在的月城广场为中心，环绕着星光商业广场、商业步行街、商业街、名店街并且辐射着大巷口上下街、西门坡街、马水河街、长安中路的一部分、三岔口等街道的区域。这些区域有上千家商业网点，网点总面积上百万平方米。西昌市的核心商业区的中心以月城广场至大世界通讯城为横向，以大成商业广场至州一医院为纵向的区域，该中心区域内汇集了众多品牌的专卖店以及众多的商场，是外地游客和本地白领必逛的购物地点。（3）西昌核心商业区圈的作用一座城市可以有很多商业区，但象征着这座城市的核心商业区永远只有一个西昌核心商业区就象征着这座城市它在象征着这座城市的同时，还起着引领着这座城市的时尚潮流，促进消费，推动城市经济发展，丰富居民日常生活文化的的作用。4西昌核心商业区的发展前景西昌市政府在今年的政府工作报告中提出立足区位，融入成昆，联动雅攀，辐射周边的战略思想，并着手西昌城市建设的东拓、西进、北延、南补、中优方针的执行，作出了把城市中心区打造为核心商务中心的决定，西昌核心商业区的发展前景可观。（5制约西昌核心商业区发展的因素虽然政府方面的扶持决定使西昌核心商业区的前景一片大好，但是西昌核心商业区的发展存在着很多的制约因素，如果这些因素不能合理处理，将会使西昌核心商业区的发展陷入泥潭。制约因素1交通问题由于西昌市近年来经济的高速发展，人口急剧膨胀，交通堵塞成为一个急待解决的问题，另外，西昌公交设施的落后和效率的低下加剧了西昌交通问题的严重性。制约因素2停车问题西昌停车场的数量随着城市的发展已经满足不了日益增长的需求，已经严重制约和影响到了核心商业区的发展。制约因素3管理模式落后，经营模式单一，同类化现象严重这些制约西昌核心商业区发展的因素必须要得到解决，如果不能得到有效解决将对西昌核心商业区的发展产生严重的负面影响。（6）西昌核心商业区在未来所面临的挑战西昌核心商业区西昌现在是唯一的核心商业区，占据着市中心优良的地理位置，有着得天独厚的人文环境，并且在西昌的城市发展规划中得到政府的大力扶持。但随着西昌经济高速发展，西昌城市基础建设的突飞猛进多个新型的商业圈正在形成，如城南商圈、海河商圈、沃尔玛商圈等。这些新型的商业圈在未来势必会削弱西昌现在核心商业圈的地位，甚至发展到一定时期，很有可能会取代其地位。这些挑战需引起足够的重视西昌市核心商业区调研报告第二部分【西昌核心商业区的数据统计与分析】1西昌核心商业区各项数据统计1硬件设施数据统计街区主要街区4条，分别是名店街、步行街、商业街、女人街辐射街区大巷口上下街、西门坡街、马水河街、长安中路的一部分、三岔口等街道的区域酒店共计5处，代表为紫薇酒店、第一王朝酒店中小型宾馆共计10处，代表为星光宾馆、365宾馆、月城宾馆大型商城共计5处，分别是达达百货、达达广场步行街店、龙旺商业城、大成商业广场、楠华大厦大型广场1座。月城广场配套设施银行网点数6家，包含了中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行以及本土的凉山州银行。邮政报刊亭6处，分布在核心商业区的各个交叉路口菜市场西门坡菜市场学校西昌市第二小学医院西昌市第一人民医院政府部门西昌市交通局公交线路107、103、106、11路等，西昌市百分之九十的公交线路都能经过核心商业区地下停车场7处，以月城广场地下停车场、第一王朝酒店地下停车场、紫薇酒店地下停车场为代表正在开发的地产项目共计4处以长安国际、达达春天为代表2核心商业区经营种类数据统计服装业店铺200余家，有两座服装商城。高档品牌集中在各大购物广场类，中档品牌集中在名店街和步行街类，低档品牌集中在龙旺商业城内。数码产品销售业有5座大型数码通讯城，以迅捷、大世界数码通讯城以及本土的西昌电脑城为代表。另外有20余家个体经营机构以及数量众多初步估计有100余人的二手手机贩卖团队。食品业小吃以位于名店街的美食一条街为代表，中餐以胖妈火锅为代表，快餐以德克士为代表，西餐以祖母的厨房为代表家电业家电类以国美和茂达两座大商城为主，周围环绕10余家小型家电经营个体。家具业以美玲家具城为代表美容服务业有10与处美容美发机构，美发以向明、刘建宁为代表。美容以华泰为代表。婚纱摄影类有5家婚纱摄影机构，以金夫人婚纱、他她和格林影像馆为代表。（2）统计结果分析根据统计结果来看，西昌核心商业区在硬件设施上相对完整，商业区内较繁华，服装业和数码产品业的销售在核心商业区内占主导地位。家电业，家具业，美容服务业和婚纱摄影业所占比例均衡。但深入观察上面部分统计的数据会发现一个问题，虽然服装业和数码产品销售业在核心商业圈内占主导作用，但同类化现象严重，没有精品。如数码产品业内销售着众多数码类产品，却只有一家三星的数码专卖店。另外，是什么原因导致以家电业、家具业美容服务业、婚纱摄影业在核心商业区内所占比例处于均衡状态。这些问题值得引起重视西昌市核心商业区调研报告第三部分【西昌核心商业区商业价值分析】（1）西昌核心商业区内的产业状态分析西昌核心商业区内产业发展处于发展的初期状态，随着西昌经济的高速发展，人民的物资需求也日益增长，服装业和数码产品销售业异常火爆。其它行业虽然也得到了发展但因为市场规模的原因很难做大做强，基本处于一种平衡稳定状态。（2）政府对西昌核心商业区的态度西昌市政府在今年的政府工作报告中提出立足区位，融入成昆，联动雅攀，辐射周边的战略思想，并在【西昌城市建设规划中】提出了东拓、西进、北延、南补、中优的战略方针。其中，中优是指把城市核心商业圈打造为西昌的核心商务中心（3）西昌核心商业区商业价值分析与评估六七年前，步行街上的商铺拍卖时，一平方最高价达到了两三万元，人们称其为天价。事隔几年后的今天，如今一个平方一年的租金就在6000到10000元，也就是说，如果按目前的价格计算，3年即可回收购买商铺的成本。这样高的投资回报率，充分说明了西昌市中心不断膨胀的西昌核心商圈价值及其巨大的辐射影响力。其次，西昌市政府对西昌核心商业圈的大力扶持的声音，势必会让西昌市核心商业圈在未来一段时间内价值备增。但是，高回报率的投资必将吸引更多的商户和品牌入驻这片核心商业区，未来的竞争势必空前的激烈。是否能够正确的选择合适的产业进行投资，会直接影响到投资者的收益甚至成败。通过观察上面的数据分析结果，我个人认为，选择投资时应尽量避开现在争相投资的服装业和数码产品业这些朝阳产业，试着尝试着投资西昌核心商业区现在缺失的停车场行业。如果要投资服装和数码产品这些朝阳型的产业，建议在投资时多观察，比如西昌数码产品销售业现在最缺的是什么个人意见西昌的数码产品销售业不缺大商城，也不缺销售人员，最缺的是品牌专营店，比如苹果、HTC、这些品牌，甚至国内的很多品牌，在西昌都是以柜台形式经营而没有真正的实体店，如果考虑投资下这方面，也许会有另类的效果。西昌市核心商业区调研报告第四部分【西昌核心商业区调研报告附件】【1】对西昌核心商业区未来发展的一些见解西昌市核心商业区从现在看来，一片繁华，并且随着西昌市政府对核心商业区的规划，未来前景一片大好。但是，这种繁华再我看来更像是天上瞬间即逝的烟火一样。西昌核心商业圈现在的繁华是一种处于初期的繁华，一种无竞争对手而带来的繁华，核心区内的管理模式和经营模式都是处于一种很基础的状态，管理方式陈旧，效率极低。经营品种单一，同类化严重。再没有竞争对手的情况下尚可，但一旦有竞争对手插入势必会对其造成严重打击。另外，随着西昌城市经济的发展，城市中心的逐步推移，多个商业圈正在慢慢形成，如城南商圈、海河商圈、沃尔玛商圈等。这些商业圈无论是从管理模式还是经营模式都比现在的核心商业圈的模式先进，而且它们拥有更好的条件对商业圈进行规划，有更多的资源可供选择。现在的核心商业圈唯一的优势是基础设施和配套实施相对完善，并且是唯一的一个形成规模的商业圈。但是，如果现在的核心商业圈不注重管理模式和经营模式上的摸索和改革，不着重改善自身基础设施薄弱的地方，一旦上面所诉的商业圈形成规模，配套设施跟上。一定会对现在的核心商业圈造成沉重打击，甚至在未来的某个时间取代其地位。【2】对西昌未来可持续发展的一些看法风很轻，阳光很淡这是我对西昌最直观的感受。但是，现在我有一种内心最深处的担忧，10年后西昌的天空还