天英地产_2013年重庆旅游文化创意产业园营销策略提案

天英地产_2013年重庆旅游文化创意产业园营销策略提案重庆旅游文化创意产业园营销策略提案重庆天英房地产顾问有限公司2013年12月目宏观本竞洞体争项定目位营营录产系销销察解格析局解品统战战导略略析优化出制执定行CONTENTS政策环境宏观政策2012年政策趋向于稳健调控，2013年政策坚持调控主基调，预判未来的重庆房地产市场处于稳定健康的发展状态重庆目前的调控手段主要是房产税和限贷政策，2012年政策趋向于稳健调控，在规避地产市场疯狂上涨的同时，适度的刺激经济回调，预计2013年重庆地方政策在中央主基调的基础上，主要以调整为主，出台严苛政策的可能性不大，保证市场稳定健康发展。2012年1月24月5月6月7月8月至2013年1月地税局2012年重政公积金贷款可补央行时隔三年央行自2012庆主城高档住宅房产税缴账户余额，上半来首次降息，降政国五条，保持策息年7月6日起，下调025个百分点、策房价基本稳定的原征收标准提高至12152元/空调公积金贷款额度四部委10天内4金融机构人民币存空则，制定并公布年，重庆两稳会健201型2控白市上限经济回期，稳定增坚持调控次辟谣楼市调控贷款基准利率025渝政策不可能松动白度新建商品住房价长，不代表房价增幅将控制在13期个政百分策点松动期格控主制目基标，调建立以内重庆住房公积金健全稳定房价工作缴存比例提升7统一调整的考核问责制度。到123政策环境宏观经济经济回暖势头趋稳GDP国家统计局公布全国31个省份前三季度GDP增速，天津和贵州以126的增速排名第一，重庆前三季度GDP8637亿元，增速为124，排名第三。4整体市场土地供需2013年土地交易市场活跃，供求两旺2013年111月重庆主城区共成交国有建设用地231004万平方米，比去年同期上涨28，其中居住及商业用地155198平方米，同比增加2075整体市场土地供需加上大量优质土地的推出，带动土地市场升温。2013年16月商住类用地累计供应9389亩，成交73宗/9493亩，同比上涨198，可开发建筑面积13825万方，整体楼面均价2485元/。6整体市场土地供需城市发展向北，北区仍是房企拿地首选2013年16月商住类用地渝北区、北部新区和九龙坡区建筑面积排名前三，北部新区由于东原、恒大在照母山板块的拿地，成为上半年区域土地成交总价和平均楼面地价的冠军。7整体市场土地供需土地分布主要在大竹林、照母山、蔡家、西永、弹子石等板块，北区渝北两路及蔡家组团成为房企拿地的热点板块。2013年6月底，新兴丰能、北京中昂在蔡家拿地的总占地面积分别约108万平方米、51万平方米，总建筑面积约281万平方米和157万平方米。加上5月金科拿地，目前，蔡家已云集中安、保亿、隆鑫、金科、东原、首钢等知名开发商在此布局。并且，当前该区域9成以上开发商拿地容积率都在25以下，相对于主城中心区，更便于打造舒适度高、密度较低的住宅。8整体市场商品房供应2013年商品房供应较2012年有所增加，开发商加大推盘入市力度2013年111月重庆主城区共成交国有建设用地231004万平方米，比去年同期上涨28，其中居住及商业用地155198平方米，同比增加2079整体市场商品房去化2013年商品房交易市场同比去年量价齐升，市场看好2013年111月，重庆主城区商品房实际成交237278套，成交面积213508万平方米，成交金额153063亿元，总体成交建面均价7169元/平米，与2012年同期成交情况比较，2013年111月份成交量价上涨明显10区位价值城市占位重庆市位于中国西部，是西部重要的经济中心，中西部唯一直辖市重庆位于中国的西部与中部的连接地带，属于西部大开发的桥头堡；中国的第四个直辖市、第三个国家级新区两江新区的所在地，是国务院定位的国际大都市，长江上游地区经济中心、金融中心和创新中心，及政治、航运、文化、科技、教育、通信等中心，西部地区最大的综合交通枢纽，发展潜力巨大的城市。之于中国之于重庆之于蔡家组团本案11区位价值城市交通重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市，是西南地区综合交通枢纽重庆市地处我国中部和西部地区的结合部，铁路、水路、公路、航空、管道运输等运输方式发展迅猛。寸滩港江北国际机场成渝铁路成渝高速重庆高速公路建设从成渝高速公路开始，至2010年末已建成高速公路2000公里。已建成的高速公路有重庆机场高速公路、长万高速公路、渝涪高速公路、渝湘高速公路、沪渝高速公路、渝南高速公路、渝泸高速公路、渝黔高速公路及重庆内环快速路等。重庆拥有得天独厚的黄金水道长江。三峡工程竣工后，万吨级轮船可以直达重庆港。重庆寸滩国际集装箱港是目前国内内陆航运最大港口。同时重庆万州港和涪陵港在重庆水运体系中也占有重要位置。重庆主城区内曾经先后有五座机场投入使用。重庆全市现有三座民用机场，分别是重庆江北国际机场、重庆万州五桥机场、武陵山机场（重庆黔江舟白机场）。在建机场为武隆机场和巫山机场。12区位价值区域占位项目地处两江新区的蔡家组团核心，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城“北上战略”的主要拓展区四区经济联动和功能衔接的枢纽位置蔡家组团位于重庆市主城区北部，它南接高新技术产业基地北部新区，东连江北国际机场渝北区，北靠重庆后花园北碚区，西与文化、经济强区沙坪坝接壤，是重庆主城“北上战略”的主要拓展区。以居住功能为主蔡家组团是以居住为主的拓展区，适度发展无污染产业，预留举办国家级和世界级体育赛事的用地。嘉悦大桥13区位价值区域规划蔡家组团将成为集中高端住宅、金融商务、技术产业为一体的新城高新技术产业区30平方公里的高新技术产业区，将发展成为“光机电、仪器仪表、输配电”三大产业基地。产业区建成以后，可以实现销售值23千亿元。金融商贸中心项目占地525亩，将建设全国票据交易处理中心、金融中心、高档商务酒店及部分高档住宅小区，同时建设休闲娱乐场所和户外公园等市政配套设施。综合发展片区35平方公里综合片区主要定位为“国际高端商务社区，两江半岛宜居新城”，而城市综合开发是紧紧围绕50万高科技产业人才和高科技研发人才的居住、消费、文化、娱乐、康体等需求进行城市设计。高档居住及运动休闲片区主要用于洋房、别墅、高尔夫球场等高档住宅与高档运动区。14区位价值区域规划产业发展西部组团现有产业人口约3000人，未来将聚集更多高端产业人口聚集高端产业人口蔡家组团工业园区立足于两江新区的新起点、新目标，坚持高标准、高门槛，发展高新技术和战略性新型产业，引入行业龙头、国际知名企业，到2012年工业总产值达到450亿元，工业园区基本建成，预计2015年工业总产值达到1000亿元。产业规划分区示意图控规地块类别分区幅员面积产业同A区15平方公里以生物制药、医药包装、机械制造为主兴工B区业377平方公里仪器仪表、电子产品、机械制造、包装等园C区C控同B区规B标准分区4平方公里LED产业和仪器仪表研发制造兴区工地业块C标准分区仪器仪表、电子产品、机械制造、光电产业园同兴工业园是重庆市政府于2002年12月批准成立的首批16个市级特色工业园之一。园区规划20平方公里，首期527平方公里（A、B、C三区）已基本建成。组团西北面控规地块B、C标准分区招商进行中。数据来源蔡家组团管委会/同兴工业园区管委会A区15区位价值区域交通成熟的交通路网规划及轻轨开通将进一步提升区域对外吸引力，区域内路网基本形成区位优势地处主城中部片区的北部，东连江北区，南接北部新区，西承沙坪坝区，北靠北碚区，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城区拓展、北碚城市南下融入主城核心区的最佳空间。交通便捷蔡家组团距重庆市江北国际机场15公里，寸滩港口18公里，龙头寺火车站18公里，距市中心20公里。编号路段名称等级进度路宽（M）通车时间及备注1二环高速高速4车道，标准已动工双向路宽预计2015年通车2嘉悦大桥已动工桥已通车3轻轨6号线轨道五里店站到康庄站10个站点已通车已通车至本案4南北干道主干道双向6车道5渝合高速高速已建成6212国道高速已建成16宏观政策、经济及市场2013年政策坚持调控主基调，预判未来的重庆房地产市场处于稳定健康的发展状态，经济回暖势头趋稳，房地产市场供需两旺区域价值重庆两江新区的重点开发区域，规划利好，区域价值巨大，尚属于发展起步阶段未来规划生活设施齐备、休闲娱乐配套健全，交通便捷，发展潜力巨大。但当前商业生活配套尚不完善，居住和商业氛围不浓，区域发展尚未成熟。目宏观本竞洞体争项定营录目位营系销销察解格析局产解品统战战析优导略略化出制执定行18CONTENTS本体分析项目区位项目位于北部重丘地区和两江新区的核心区蔡家板块的中心位置，发展空间巨大蔡家岗镇幅员面积230平方公里，总人口63万人，2020年规划城市建设用地31平方公里，人口达到30万。蔡家组团是重庆重点发展的16个组团之一，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，也是重庆是主城区域市场发展主要拓展区“北上发展战略”的重点，已纳入重庆两江新区的重点开发区域。蔡家组团规划为“一中心五大片区”，即金融商贸中心、高新技术产业区、高档居住片区、综合发展片区、运动休闲片区、产业开发片区。项目所在的金融商贸中心是以大型商业和商务项目为住，集金融服务、商务办公、文化娱乐、消费购物、休闲会议、主题酒店为一体的自由生态型都市消费空间。本案蔡家板块由蔡家、施家梁、童家溪等地区组成，是以居住为主的拓展区，适度发展无污染工业、旅游产业等。蔡家组团位于重庆市主城区北部，它南接高新技术产业基地北部新区；东连江北国际机场渝北区；北靠重庆后花园北碚区；西与文化、经济强区沙坪坝区接壤，处于四区经济联动和功能衔接的枢纽位置，是重庆主城区拓展潜力较大的组团。19本体分析出行交通交通逐步完善，拉近与主城的距离，特别是轨道6号线的开通大幅导入轨交导入型客群，本案属于地铁上盖物业，将极大获益中环快速干道、轻轨六号线从主城通向蔡家组团，大大改善蔡家组团当前的交通状况，拉近与主城区的距离，强化蔡家组团对高端购房客户的吸引力，未来蔡家组团将逐步成为主城区宜居高地。中环快速干道可直接高效的连接北碚和渝北区、北部新区、渝中区等主城区域，拉近了蔡家组团与主城区的距离；公交线路559537路公交车重庆主城到达蔡家站。本案遂渝铁路轻轨6号线由茶园通往北碚，蔡家组团内途经“蔡家岗站”、“向家岗站”两个站点。现蔡家岗站已开通，向家岗站预计2014年上半年开通。中环快速干道嘉悦大桥渝合高速212国道20本体分析配套分析配套设施未来规划生活设施齐备、休闲娱乐配套健全，但当前各项配套不足区域配套规划位置配套内容建设情况体育中心远期规划，预留的运动赛事地块本案高尔夫球场已经投入使用，有少量商务配套领事馆项目选址论证中，2010年招商，20112012年建设CEO居住区选址论证中，2010年招商，20112012年建设确定的地产开发地块已于企业签约，尚未开始整治，预计20102012年启动组团商业中心目前局部招商中，随横一路完工地块开发迅速，预计20112012年启动会展中心选址论证中，政府计划2010年招商，但预计建设时间会在2012年之后北大东银教育基地2006年签约，5年内启动，最迟2010年底启动华侨城主题公园2008年与政府洽谈，因金融危机搁浅，预计启动时间在2015年之后渝能/融创地块2008年签约进行土地整治，尚未开始启动蔡家镇中心目前配套相对集中，低端，针对附近农业人口21本体分析配套分析现区域发展尚未成熟，周边商业、生活配套尚不完善，居住和商业的氛围不浓项目位于蔡家岗轻轨站旁，背靠市政中央广场，区域内路网基本形成，但周边商业、生活配套暂时不够完善，区域发展尚不够成熟。向家岗站6457蔡家站8912126号线蔡家站6号线向家岗站市政中央广场曹家湾站13101蔡家组团重庆市兼善中学蔡家校区在售项目北城未来在售项目旭辉紫都轻轨6号线22本体分析项目四至地块周边主要是打造的市政道路及广场，暂时有少量新开发项目，环境较为荒凉西至市政道路，马路对面是旭辉项目。北至正北方向是轻轨6号线蔡家岗站和中石油集资房，西北方向是燃气公司大楼东至19号地块除本项目地块部分，旁边南至市政中央森林公园，现未打是市政中央森林公园内道路，道路对面地造完成。块开工一个月左右。23本体分析经济指标地块用地性质决定将有大量商业物业，商业综合体型项目总用地面积约117亩,净用地面积78190平方米；平均容积率325；地上总建筑面积256211平方米（不包括地下停车场及设备用房）；建筑限高3080M重庆旅游总部基地用地规划指标地块编号用地性质地块面积容积率建筑密度建筑限高绿地率建筑体量L174/02R2C22024330603540485L182/03R2C231223530603572856L193/03C23373540303078631合计8516191972项目地块24本体分析项目基本概况建设西部最大旅游总部基地，加快我市旅游转型升级，提升旅游市场竞争力项目位于两江新区蔡家组团，处于组团商业金融中心，是两江新区三大特色板块中的“都市综合功能区板块”，及“吃、住、行、游、购、娱”于一体，为来渝游客提供全面体验式服务，与悦来会展中心相得益彰。25本体分析方案一方案一规划较为丰富涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等，功能齐全26本体分析方案二方案二相对商业体量较大，涵盖公寓、酒店、写字楼，物业类型丰富27SWOT分析位于金融商贸中心，商业消费潜力巨大背靠市镇中央广场，紧邻轻轨6号线蔡家岗站，同优时项目临街，交通便捷势旅文建设开发公司实力雄厚项目结合重庆旅游特色进行打造，文化价值较高地块较为方正，地形较为平坦，开发难度小蔡家本地区域的消费能力不足区域内已开及待开发较多，竞品劣威品牌大，竞争激烈当前区域交通及配套不足势SWOT以吸引外区域客群导入区域内暂时配套不够完善，居住胁和商业氛围暂时不够浓厚,对本案大体量商业提出较大挑战蔡家组团发展潜力巨大，未来配套设施规划完善通过该项目的精准产品定位可打造精品项目，为开发商树立良好形象机会主城三北区域的发展，带来商业人口的外溢蔡家组团的发展吸引主城各区投资客的眼光目宏观竞项洞争目定位营系销营录销察格产及局品统战战本解优导略略体析化出制定执行解析CONTENTS对于开发新区，尤其是开发初期的新区，面向的是全市，竞争首先在于板块之间的竞争，其次是板块内部竞争30竞争市场板块竞争格局蔡家组团因其所处区位，前有北碚板块，后又三北板块，另有新兴板块（茶园、大学城），面临着“前堵后截散打”的外围竞争北碚板块北碚板块三北板块蔡家板块大学城板块茶园板块主城板块31竞争市场组团内竞争格局组团内竞争激烈，在售和潜在项目较多，且物业类型丰富，未来市场尤为激烈开发商/项目占地面积建筑面积每亩单价楼面单价（亩）（万方）容积率总成交金额（万元）（万元/亩）（元/）名流置业2553057180530002081734隆鑫锐智2673470195385001441110本案旭辉地产1742931252229571327831242290278275002231201中庚城291442422839000134881971518235256002641686蔡家建设2741723544011651055保亿置业22830342006400028121092803418183750002682194首钢227161810718400811137北城未来100166525091529255012620942501122289536和生裕14596610011700811211273181910021900801204东原创博37341781682851476682红鼎高尔夫443250005032竞争市场组团内市场竞争格局目前已出让商品房开发用地超过3500亩，品牌开发商云集且容积率决定了区域产品序列完整丰富作为挂牌仅3年的两江新区蔡家板块已出让商品房开发用地超过3500亩，商品房总建筑面积超过450万平方米。与北部新区、大学城片区同期开发时间同期比较，土地出让速度基本持平，略有超出。序号项目规模（亩）总体量（万方）容积率可能物业形态面市时间1保亿丽景紫园22830020洋房、高层2012年5月2首金美丽花都28034218联排、叠加、洋房、高层2013年3首金美丽溪镇22716311类独、联排、叠加2013年中庚城1期291443234中庚城联排、小高层/高层、LOFT公寓、写字楼2012年5月2期124229285旭辉17429225洋房、小高层、LOFT公寓、酒店2013年6隆鑫26734720洋房、高层2013年7名流25530618叠加、洋房、高层2013年8北城未来10020525高层2011年9众长1281720/2013年10东原创博37341717类独、双拼、联排、洋房、高层2013年11和生裕54448810联排、叠加2013年12金科292369519/2013年13渝高156345632高层、LOFT公寓、酒店/33竞争市场组团内竞争格局大量品牌开发商拿地带来联动效应，区域热度增加，仍处起步阶段蔡家房地产发展周期示意目前阶段在售及潜在项目基本情况时间周期房地产发展特征项目拿地时间占地面积建筑面积去化周期12000年开始沿212国道出现房地产开发保亿丽景紫园201111228亩30万34年2009年之前22009年底以中安长岛、水天花园为代表的高端首钢项目面市美丽花都507亩50万67年中庚城201011415亩67万56年1大规模土地出让，如隆鑫、金科、首钢、保亿、旭辉20092013年东原、名流等项目相继拿地朗悦郡20111174亩29万34年2少量项目开盘面市北城未来20103100亩16万23年名流项目20116255亩30万34年1集中放量期朗悦郡、中庚城、丽景紫园开盘，其他项目将相继面市众长项目20118128亩17万23年2013金科项目20124292亩2015年2首期开发产品开始交房，开始出现大量客群入37万34年住东原项目20098373亩42万45年3客户入住后，商业等生活配套不断完善总计352万34年蔡家进行商品房开发区域前景看好，但仍处于起步期，需要经历较长的市场培育34竞争市场土地供应大量品牌开发商拿地带来联动效应，区域热度增加，仍处起步阶段2013年112月蔡家土地出让信息（截止到11月25日）地块坐落成交面积建筑规模起报总价成交总价楼面地价（平米）（平米）（万元）（万元）（元/平米）竞得单位北碚区蔡家组团N分区N0302/01、N220001649渝能地产0901/02地块7671613342021864北碚区蔡家组团M标准纷纷去M0502/04、M37270054787547873701/03号地块2013191470金科地产北碚区蔡家组团L标准分区L31重庆新兴丰能置业地56512152166269052690517682/02、L25/02号宗有限公司北碚区蔡家组团L标准分区L32重庆新兴丰能置业1164126170223412440019342/02、L261/02号宗地5有限公司北碚区蔡家组团G标准分区G243015662421117295001883中昂地产1/03、G243/04号宗地507北碚区蔡家组团L标准分区L2913402002042渝高地产2/02、L23/02号宗地57562196830398北碚区蔡家组团L标准分区L303/02、88930141301412042渝高地产L24/03宗地4649414835竞争市场土地供应渝高地产地块2013年11月25日，渝高地产以总价703亿元竞得本项目东北方向的两宗商住地块。地块是原岐山庙，现已被平整。土地位置用途土地面积建筑面积起拍价成交总价楼面地价（）（）（万元）（万元）（元/平米）北碚区蔡家组团L标准分区二类居住用地、商L292/02、L23/02号宗地业用地、商务用地5756219683039813402002042北碚区蔡家组团L标准分区二类居住用地、商L303/02、L24/03宗地业用地、商务用地4649414888930141301412042合计1040563457197034136竞争市场组团内商业市场竞争格局现目前蔡家组团中心商业区域，是商业项目的主要竞争区域，未来商业竞争将更加激烈蔡家组团商业总体成“一心”、“四点”商业区的发展格局，围绕中心商业区打造几大中心商业区商社区商业中心；业区商现目前区域主要面市商业大部分集中在业商区业中心商业区域；区现目前周边商业组团，还处于发展初期，暂时无大量商业供应；37竞品分析竞品项目一览表项目名称区域位置物业形态体量面积价格销售情况名流印象北碚蔡家团石堡住宅/商业48万方49125/待售隆鑫爱琴海北碚中央森林公园旁洋房45万方521006200一期售罄，二期在售中庚城当期高层去化90，办公去化5北碚蔡家组团蔡通路508号高层/办公/商业0，80万方3011558008000商业招商中旭辉紫都北碚蔡家嘉瑞大道22号酒店/办公/商业610618万方47000商业及酒店暂未销售，已售两栋公寓楼北城未来北碚蔡家正街老车站高层/商业16万方70120预计5600前期已经卖完，当期暂未开始销售保亿丽景紫园北碚区蔡家岗镇嘉运大道房/社区商业30万方7517758006400洋房基本卖完，高层2期暂未开始销售97号洋美利花都/溪镇北碚蔡家嘉运大道2号别墅/高层/商业60万方低190万一套/均170210最价310万一套前两排端头售罄金科城嘉悦大桥北桥头别墅/高层/商业100万方12016011798元/27日首次开盘230套别墅售罄38典型案例中庚城80万方未来高端国际都会中心，千亩公园生活大城。中庚城是中庚集团在重庆开发的首个大型综合性复合社区,项目地处重庆两江新区蔡家组团核心区域，以独特的ARTDECO现代主义建筑，全力构筑不可替代的地标建筑。客群来源三北/本区域/沙坪坝等总占地面积276668项目配套购物中心/超市/公园/高尔夫/轨道等总建筑面积800000物业类型办公LOFT/高层/商业容积率23物业费150元/平方米/月报价均价高层5800/LOFT8000开发商重庆中庚集团热销户型两室/三室/LOFT销售情况火爆销售中，当期高层去化90，办公去化50，约2万方商铺招商中39典型案例中庚城热销户型两房/三房/LOFT两室两厅单卫7894三室两厅双卫11057LOFT3963点评通风较好，但进门正对墙壁，点评户型较为紧凑，景观阳台较点评宜商宜住，51M层高空间灵动静分区不明显，私密性较差。大，但大门与卫生间正对，且客卧动，不通燃气。之间过道浪费较多。40典型案例隆鑫爱情海公园轻轨大景观小洋房，高贵典雅品质宜居。隆鑫爱琴海建筑采用高贵典雅的西班牙建筑风格作为设计理念，建筑规划秉承开敞、现代、前沿的观念，最大化的提高房间居住舒适度，真正实现低总价、大景观、小洋房。客群来源三北/本区域/两江新区等总占地面积177850项目配套超市/公园/幼儿园/轨道总建筑面积450000物业类型洋房容积率18物业费300元/平方米/月报价均价商业20000/洋房6200开发商重庆隆鑫锐智投资发展有限公司热销户型一室/两室销售情况一期售罄，二期在售；一期商业约7000方已售罄，后期有2万方商业中心41典型案例隆鑫爱情海热销户型一室/两室一室两厅一卫7143两室两厅一卫8555三室两厅双卫12322点评布局合理紧凑，但卫生间和点评户型方正，每个房间均有采点评主卧外接阳台，独立卫生间，厨房较小，过道有浪费。光，卧室均设飘窗，过道浪费面积卧室均设飘窗，面积利用率较大，较大，厨房和卫生间较小。通风采光良好。42典型案例旭辉紫都轻轨小户、轻轨小铺，紧邻轻轨的中央休闲办公区。旭辉紫都位于重庆市北碚区蔡家镇蔡家组团G标准分区G153/03地块，规划为C2商业金融用地，地东邻在建轻轨6号线2期工程段，西邻中庚地产项目，北邻规划文体娱乐设施用地，南至蔡家政府及管委会，地处中心位置。客群来源三北/本区域/沙坪坝等总占地面积44405项目配套超市/公园/学校/医院/轨道总建筑面积178000物业类型公寓/商业容积率335物业费未定报价均价7000开发商重庆旭昌房地产开发有限公司热销户型50左右LOFT销售情况洋房产品旭辉朗悦郡已售罄，即将交房；已售两栋公寓楼；商铺及酒店暂未销售43典型案例旭辉紫都热销户型LOFT公寓一厅一卫建面504套内385一室一厅一卫建面532套内389层高5144典型案例北城未来两江新区、蔡家中心，现代都市生活蓝本。北城未来由12栋住宅、1栋商务公寓，3万方中心商业配套构成一个复合型社区，地处蔡家组团正中心，为两江区域的高层住宅，建筑立面简单、向上的现代简约设计风格。客群来源三北/本区域/沙坪坝等总占地面积66595项目配套公园/商业中心总建筑面积205411物业类型高层/商业容积率25物业费100元/平方米/月报价均价高层5600/商业20000开发商重庆新兴丰能置业有限公司热销户型两室/三室销售情况前期基本售罄，当期暂未定价，登记办卡抵2万；商铺基本售完（前期商铺均价在15万左右，现商铺均价在23万左右，商铺租恁价格在65元/左右）45典型案例北城未来热销户型两室/三室两室两厅单卫6570三室两厅单卫8341三室两厅双卫9750点评户型方正，通风采光均好，点评布局紧凑，户型较为方正，点评入户为花园阳台，休闲空但厨房较小。卧室飘窗设计，空间利用率大。间大，主卧为套房设计，宽敞舒适。46典型案例保亿丽景紫园两江新区30万方新亚洲复合社区典范保亿丽景紫园地处蔡家组团西南侧，位于嘉运大道和同康路交汇处的西南向，西侧紧靠重庆市观音岩城市山地公园，是一个以花园洋房、小高层、高层和商业街组成的综合性高品质大盘，建筑风格为新亚洲风格。客群来源三北/两江新区/本区域等总占地面积152000项目配套幼儿园/公园/社区商业/医院/高尔夫总建筑面积300000物业类型洋房、高层容积率15物业费220元/平方米/月报价均价高层5800/洋房6400开发商保亿置业（重庆）有限公司热销户型两室/三室销售情况一期、三期基本销售完毕清盘中，现为二期蓄客，部分洋房一口价6380元/，高层一次性93折47典型案例保亿丽景紫园热销户型两房/三房两室两厅两卫11277三室两厅两卫12857三室两厅双卫14998点评通风采光均好，入户花园点评每个卧室均设有飘窗，空间点评入户为花园阳台，卧室均景观阳台，赠送面积较大。利用率大，但客卫在三个卧室之间，为飘窗，宽敞舒适，赠送面积大。私密性较差。48典型案例名流印象50万方高端纯净住区，现代法式皇家园林。名流印象位于蔡家同源路与同华路交汇处，北望两江民居，东接中央公园，南邻蔡家轻轨站，西向奥体竞技公园，涵盖高层，别墅及商业景观设计全部采用现代法式风格，将打造出具有雍容华贵气质、宠大壮丽气派、皇家尊贵感，富有多变节奏感的法国浪漫人文思想的简欧园林。客群来源两江新区/三北/本区域等总占地面积169807项目配套超市/公园/学校/医院总建筑面积484038物业类型高层、商业容积率217物业费未定报价均价未定发展商重庆名流置业有限公司热销户型暂无销售情况登记中，暂未开始销售49典型案例名流印象热销户型两房/三房一室一厅单卫4859两室两厅单卫7593两室两厅双卫9905点评景观阳台可变空间，但客厅点评客厅和景观阳台融为一体，点评双阳台加可变空间，房间利采光欠佳，卧室与卫生间距离稍显采光良好，户型基本方正，客厅略用率大，采光良好，户型方正，布不变。显小气。局合理。50典型案例美利溪镇/美丽花都60万方赖特风格高端纯别墅社区，打造两江新区花样生活。美利山美利花都产品在多年原生山地别墅的经验之上，从欧陆艺术风格转换为纯正北美赖特风格，并融合地块地势、区域特性、资源型景观打造成熟产品的升级之作，以错落的布局和景观打造,最大化的保证居住舒适度和私密性。客群来源三北/两江新区等总占地面积338001项目配套公园/医院总建筑面积610000物业类型高层，花园洋房，联排别墅容积率107物业费350元/平方米/月报价均价190310万开发商重庆首恒房地产开发有限公司热销户型170别墅销售情况美利溪镇3栋18套均价310万一套/美利花都最低价190万一套51典型案例美利溪镇/美丽花都热销户型两房/三房套内面积171套内面积191套内面积471点评私家花园超大赠送，直通车点评车库地下室超大赠送，布局库，客厅开阔，南北通透，主卧卫紧凑，南北通透，采光通风俱佳。点评地下室独立宽敞车库，超大生间人性化。空间，主卧配景观阳台，舒适豪华。52典型案例金科城两江核心区的“桥头堡”大盘金科城是金科沉淀了16年的开发经验，倾力打造的城市级低密度大盘，是蔡家组团的第一生态大盘，项目地处嘉悦大桥北桥头，占地约800多亩，一期一批次推出的为创新型别墅，商业体量在9万方左右。客群来源重庆主城区总占地面积约466667项目配套体育公园/医院/学校总建筑面积1000000物业类型高层、别墅、商业容积率125物业费未定报价均价别墅11798元/开发商重庆金科汇茂房地产开发有限公司热销户型132、146别墅销售情况12月27日首次开盘，4小时卖光230套别墅，单日销售金额27亿元53典型案例金科城热销户型套内面积13254典型案例金科城热销户型套内面积14655竞品分析客户分析蔡家组团现在在售项目购买的客户群体主要以三北客户为主，本区域、北碚区、沙坪坝区域客户为辅偶得客户重要客户客户来源主城三北区域客户客户来源周边城镇、区县居民置业关注点价格、升值潜力置业关注点区位、配套、环境、置业驱动较高的性价比及区域发展前景价格等核心客户客户来源蔡家区原住民置业驱动良好的生态环境、区域升值潜力置业关注点价格、产品、区位置业驱动产品、价格低购房客户有较强的区域情结；现在在售项目购买的客户群体主要以三北区域客户为主、本区域、北碚区、沙坪坝区域客户为辅；他们置业时，最看重产品的地段、交通、周边生活配套和区域的升值潜力；购房需求主要为投资，占到60以上；价格是该区域项目购房者的主要敏感点；56竞品分析蔡家板块总结项目周边竞品楼盘物业形态丰富，洋房和别墅主要以隆鑫爱情海、保亿丽景紫园、首钢美利溪镇为主，区域内商业体量较大，主要代表为中庚城、旭辉项目和美利溪镇；项目周边竞品楼盘定位主要依靠蔡家组团的规划优势和轻轨6号线交通优势为主，中庚城、北城未来和旭辉项目都临近蔡家岗轻轨站，项目定位较为清晰；项目周边竞品楼盘住宅供应以两房、三房为主，产品建筑面积区间多在70100，建面均价在5500元/左右，其中两房的去化情况较好；中庚城和旭辉紫都LOFT公寓产品面积区间在3060左右，价格在8000元/左右；商业产品面积区间在3060左右，价格在20000元/左右，去化情况较好；购买的客户群体以三北客户为主，本区域、北碚区、沙坪坝及两江新区为辅；区域内大型配套设施尚不够完善，商业氛围暂时不够浓厚。蔡家进行商品房开发区域前景看好，但仍处于起步期，需要经历较长的市场培育57礼嘉板块板块特征板块特点一定位于连接三北、辐射西南，以高端商务为主，兼有购物、休闲、娱乐等功能于一体的现代商务中心发展历程根据规划，礼嘉组团规划用地302平方公里，连接三北（江北、渝北、北碚），辐射西南，成为以高端商务为主，兼有购物、休闲、娱乐等功能于一体的现代商务中心。它也将成为两江新区的重要商贸区，承载主城商务和商贸的延伸功能以及北部新区现代服务业和现代制造业融合发展的相关功能。从整体而言，目前礼嘉大竹林的区域成熟度相对由于蔡家和北碚板块。教育配套方面，区域内的礼嘉中学是北部新区唯一一所市重点中学，而白云公园和龙景湖两大公园大大提升了其公园怀抱宜居的形象。在医疗卫生方面，儿科医院已经落户于此。大竹林礼嘉组团58礼嘉板块板块特征板块特点二地产企业进驻较少，房地产发展缓慢，商品房供应不足，与区域发展不相符龙湖两江新宸一直以来，礼嘉大竹林组团的房地产发展速度缓慢，礼嘉组团有龙湖悠山郡一个项目，目前已经售罄。大竹林片区尽管龙湖金科均有项目，但是金科10年城已经售罄。目前只剩龙湖两江新宸一个项目在售。龙湖悠山郡地产企业入驻也相对较少，礼嘉组团后期土地供应量有限，大竹林组团后期土地相对多一点，但是整体而言，商品住房供应明显不足，与区域的发展不相符。但该区域已成为部分投资者关注的重点区域，该区域的未来规划预示着它必将具有较强的后势潜力。礼嘉大竹林预计将打造为中高端物业的集聚地，并有望升级为重庆最好的近郊生态居住区选择之一。金科十年城）龙湖江与城该板块在售项目只有龙湖两江新宸高层洋房套内面积63110平米套内面积84218平米套内均价7800元/平米套内均价11000元/平米59礼嘉板块市场小结供应产品该组团目前在售项目并不多，主要竞争项目只有龙湖两江新宸一个。客户构成主要以三北区域客户为主，居住环境、产品品质、物业管理是该区域购房者的主要敏感点。60北碚板块板块特征发展历程1999年开始规划新城，定位为北碚行政中心，分为城南和城北两个板块；城南与蔡家相邻，以首钢、中铁、龙湖等知名开发商为代表聚集城南，给城南的房地产发展注入了新的活力，特别是龙湖紫云台经济型别墅的热销，更将主城客户的目光投向了城南区域；北碚整个市场年消化量有限，主要以本区域客户为主，近年逐渐辐射到主城；随着房地产发展大趋势的热潮，北碚商品房价格在近年出现明显提升，有逐步与主城接轨的趋势。北碚作为主城向北发展的主要区域之一，发展潜力较大，具有广阔投资前景。板块特点老城向新城延展，城南品牌开发商云集，吸引大量主城客户，商品房销售量齐升，城北老城高品质住宅成主流，商品房价格近年出现明显攀升，有逐步与主城接轨的趋势城南61北碚板块板块特征市场特点与蔡家相邻的城南品牌开发商云集，商品房价格近年出现明显攀升，有逐步与主城接轨的趋势。竞品市场以联排别墅为主，辅以少量洋房和小高层产品项目名称目前价格销售动态中铁元一在售174191联排纯墅，全新组团建面约219266M，34米层高，双山语城最低198万套车位，交5万优惠15万，现VIP卡办理中。套内均价11694龙湖紫云台元/，折后按揭在售53号楼联排别墅，面积区间3008233354，在售71号楼联排别墅均价仅余1套，户型面积310。清盘特惠92折；一次性98折，按揭无折扣。10463元/海宇西湖山水中铁山语城金科城最低130万一套一批次叠拼别墅，销售面积区间124153，最小赠送面积11。赠送大露台下叠，赠送地下室龙湖紫云台金科城海宇西湖山水建面最低价9000目前在售5、6、7号楼别墅房，建面115167平米，全款97折，按揭99元/平米折红顶高尔夫社28000元/区一期一批次48套房源，户型面积从4501800平米不等62北碚板块板块特征客户构成主要以北碚当地客户为主，价格和居住环境是购房者的主要敏感点偶得客户客户来源北碚区工作、生活居民重要客户置业关注点价格、居住环境客户来源三北区域客户置业驱动优越的生态环境、高品质产品、价格置业关注点价格、环境、升值潜力置业驱动较高的性价比、核心客户客户来源城区周边居民生态环境及区域发展前景置业关注点区位、户型、配套、社区氛围、价格等置业驱动便捷的区位、优越的生态环境以及较高的项目品质购房客户主要为北碚区原住民及江北区、渝北区居住改善型客户；他们大多属于首次置业年龄在3035岁之间的年轻人以及换房置业的4050岁的原住民；他们首次置业时，最看重价格和户型，改善性置业最看重产品的居住环境、周边生活配套，物业管理；客户主要职业为大学教师、政府职员、企业员工和个体；他们出行的交通工具基本为公交车和私家车；价格和居住环境是该区域项目购房者的主要敏感点；63北碚板块市场小结供应产品北碚城区（新城）在售房源相对较多，产品形态丰富，高层、洋房、别墅均有，其中别墅体量较大。客户构成整体而言，该区域主要以地缘性客户为主，价格和居住环境是购房者的主要敏感点。未来供应从后期潜在供应来看，该区域中高端产品供应量大，特别是别墅产品，其中龙湖紫云台和中铁山语城的低价格将极大消耗该区域别墅产品的市场需求。64板块竞争总结板块竞争首先是基于不同板块的发展规划，项目所在蔡家板块目前存在价值洼地效应，随着大量品牌开发商进驻，有助于提升板块形象及价格平台，但也带来更为激烈的产品竞争板块特点供应产品价格（元/平米）去化速度客户特征未来供应量强势规划支撑以高层小高小高层4800洋房高层、小高层以本区域客户品牌开发商云集，品牌开发商层为主，洋58003040套为主，辅以北碚未来供应量巨大蔡家板块云集房和别墅供应量较少独栋别墅在洋房1520套区、周边乡镇区20000县、别墅23套三北区域客户老城向新城延以联排别墅小高层6800洋房小高层1015套主要以北碚当本项目入市时，目展，商品房价为主，辅以7000主要竞争项目在售格近年出现明少量洋房和洋房1520套地客户为主前北碚板块洋房产品基本消化殆显攀升，有逐小高层产品别墅价格由于附步与主城接轨加值不同售价不别墅月均去化同35套尽，主要以别墅产品为主，少量高层、小的趋势高层地产企业进驻高层、洋房高层套内均价高层50套主要以三北区较少，房地产7800域客户为主礼嘉大竹林板块发展缓慢，商品房供应不足洋房套内均价，与区域发展11000不相符目宏观本竞洞体争项定营录目位营系销销察解格析局产解品统战战析优导略略化出制执定行66CONTENTS产品建议平面布局轨道6号线站点出口天街式商业总部办公大楼度假酒店景公寓观居住公寓轴线建议将18地块的总部办公大楼17地块靠近轻轨站方向的公寓位置互换，18地块中更换位置后公寓往左移，将与项目背后市政广场公园的中轴线预留出来，利于交通人流导向；18地块靠近轻轨站的两栋公寓可作商业公寓，17地块公寓及18地块靠近市政广场公园的两栋公寓可作居住公寓；19地块中的商业，建议增加非传统商业部分，营造旅游观光特质的气氛（旅游类文化展览、旅游类商品销售）67产品建议总部办公大楼轨道6号线站点出口天街式商业总部办公大楼度假酒店景公寓观居住公寓轴线总部办公大楼因为此处交通展示度好、临近轻轨6号线，交通方便、大量停车配套等因素所以建议总部办公大楼布局在此处，建议层高39米，建议甲方与政府接洽，能否给予入住此办公大楼的业主优惠政策。68产品建议精品度假酒店轨道6号线站点出口天街式商业总部办公大楼精品度假酒店景公寓观居住公寓轴线精品度假酒店建议酒店需要大量停车配套，所以酒店需要临近停车场，且需要一定昭示度，在项目东南面有一定景观适宜居住，所以建议酒店布局在此处，建议打造城市休闲旅游度假特色的酒店，房间以套房为主，最好有游泳池，酒店的装饰摆设都要突出旅游文化的特点。69产品建议居住公寓轨道6号线站点出口天街式商业总部办公大楼度假酒店景公寓观居住公寓轴线居住公寓建议居住公寓对景观要求高，需要相对安静的居住环境，相对离轻轨出口较近且有完善的商业配套。70产品建议公寓轨道6号线站点出口天街式商业总部办公大楼度假酒店景公寓观居住公寓轴线公寓建议公寓需交通便捷，紧邻轻轨出站口，且公寓不需要相对优良景观和安静的居住环境。71产品建议天街式商业轨道6号线站点出口天街式商业总部办公大楼度假酒店景公寓观居住公寓轴线天街式商业商业需交通便捷离轻轨出口近，且应相对远离居住区，建议打造特色的旅游文化商贸城，打造重庆特色、巴渝特色、西南特色乃至全国各地旅游特色主题商业。，建议甲方与政府接洽，能否给予入住此商贸城的业主优惠政策，可以结合电商做网上商城。72产品建议内廷景观观轨道6号线站点出口天街式商业总部办公大楼内廷景观度假酒店景公寓观居住公寓轴线内廷景观建议在内廷景观中融入特色旅游、休闲文化，打造巴渝十二景及特色主题景观。73产品建议商业公寓户型配比以刚需单配及一房为主，有效控制总价通过对周边环境、区域市场的分析，以及研究重庆销售较好的户型我们得出项目商业公寓部分以满足刚需客户为主，户型设计空间尺度均较小，以便在满足客户功能需求的同时，有效控制总价户型户型区间（套内）户型配比率单间配套3040301房4555502房60702074产品建议住宅户型配比以刚需二房及三房为主，配套一定过渡21户型通过对周边环境、区域市场的分析，以及研究重庆销售较好的户型我们得出项目住宅部分以满足刚需客户为主，户型设计空间尺度均较小，以便在满足客户功能需求的同时，有效控制总价户型户型区间（套内）户型配比率2房60705021房7582203房85953075目宏观本竞洞体争项定察解格目位营营录销销析局产系战战解品统略略析优导化出制执定行项目定位客户定位价格定位76CONTENTS客户区域来源174定位推导8住宅及商务公寓客户定位4客户来源以三北客户为主，本区域、北碚客区户、区沙域坪来坝源及大竹林礼嘉组团为辅9中安长岛403255根据区域现有项目的成交客户分析得出，蔡家组团住宅客户主要包括来自三北的交通导入137型客户、本区域的产业支撑客户及来自北碚区交通导入型4北碚区及大竹林沙的价差坪导入坝、规划区配套导入型客户。三北区产业导入型主城其他区域区县外地其他渝中区规划、配套潜在客户导入型2水天花园三北客户随6号线的开通，使蔡家组团与重321庆主城区的联系更加紧密，交通导入和价差导价差导入型入的三北客户比例逐渐扩大；26北碚区本地客户沙蔡家坪组团坝产业迅区速发展，未来聚集大量高端消费人群，本地产业导入客户增加；三北区主城其他区域区县外地北碚及周边客户高起点规划，完善配套刺激其他北碚及周边渝区域中客户需区求。项目目标客户来源锁定77客户分析住宅客户偶得客户客户来源沙坪坝、北碚及地缘性客户重要客户关注点价格、居住环境、交通配套、物管客户来源重庆其他郊县客户、外省客户服务置业关注点价格、升值潜力、社区氛围、置业驱动较高的性价比，优越的生态环境、置业驱动较高的性价比、生态环境及区域发核心客户高品质产品、价格展前景客户来源江北及主城其他区域客户置业关注点价格、周边配套、社区氛围置业驱动便捷的区位、优越的生态环境以及较高的项目品质区域该类业态辐射力较弱，主要为沙坪坝、北碚和地缘性客户；部分江北及主城其他区域客户；少量郊县客户外省客户置业情况他们大多属于首次置业，少量二次置业年龄在3550岁之间的；其中3545岁最为集中。置业关注点最看重价格、周边生活配套、交通、物管服务等。职业主要为普通职工，少量个体商人、公务员交通方式基本都是公共交通，少量私家车；置业原因主要为自住，少量投资78客户分析公寓客户客户来源重庆其他郊县客户、偶得客户客户来源三北、沙坪坝外省客户重要客户关注点价格、居住环境置业关注点价格、升值潜力、社区氛围、置业驱动优越的生态环境、高品质产品、价格置业驱动较高的性价比、生态环境及区域发展前景核心客户客户来源主城其他区域客户、城区周边居民置业关注点区位、户型、配套、置业驱动便捷的区位、优越的生态环境以及较高的项目品质区域该类业态辐射力较强，主要为三北、沙坪坝；部分主城其他区域客户；少量郊县客户外省客户置业情况他们大多属于多次置业，少量首次置业年龄在2750岁之间的；其中4045岁最为集中。置业关注点最看重价格、周边生活配套、未来升值空间职业个体商人、公务员、企业高管；普通职工交通方式基本都是私家车；少量乘坐公交交通置业原因投资