文化旅游地产投资项目商业计划书

文化旅游地产投资项目商业计划书广州中撰企业投资咨询有限公司文化旅游地产投资项目商业计划书中撰咨询02066699282中撰咨询02066699282中撰咨询02066699282目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议11项目背景2012年3月16日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴福州就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展事宜与福州市主要领导对接。2012年7月12日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、刘总等公司领导热情接待了杨书记一行。双方就项目相关事宜进行了深入沟通，并就力争项目尽快落地福州达成一致。2012年7月27日，福州华侨城大型文化旅游综合项目在公司正式立项，明确选址于帝封江区域并适量搭配福峡路地铁沿线成熟地块。2012年10月18日，郑总、刘总等公司领导率队赴福州，与福州市政府签署项目框架协议。2012年10月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统报告。截至2013年9月，经过与福州市政府的反复沟通与磋商，双方已就项目核心商业条件形成基本共识，并就项目合作协议相关条款达成一致，项目具备签约落地条件。永泰县闽清县闽侯县罗源县连江县长乐市平潭县福清市1晋安区2马尾区3仓山区4台江区5鼓楼区福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾5个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，福清、长乐2个县级市，总面积11,968平方公里，其中市区面积1,043平方公里。截至2012年末，福州户籍人口65527万人，其中市区户籍人口19206万人。12基本情况12基本情况帝封江地块福州市政府福峡路地块96KM82KM仓山区政府福州南站44KM12基本情况项目选址两块用地均位于仓山区帝封江地块东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。福峡路地块福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。用地指标帝封江地块规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面15万平米，居住及商业混合建面112万平米。福峡路地块可出让净用地252亩；对应居住及商业混合建面43万平米。12基本情况帝封江地块福州传统城市核心区金山核心区奥体片区地铁沿线核心区仓山老城区会展中心核心区福峡路地块13项目初步构想目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议21战略可行性分析福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目的重要备选区域。排名省市城镇居民人均可支配收入（元）1上海40,1882北京36,4693浙江34,5504广东30,2265江苏29,6776天津29,6267福建28,0558山东25,7559辽宁23,22310内蒙古23,15011重庆22,96812宁夏22,21113湖南21,31914广西21,24315云南21,07516安徽21,02417海南20,91818湖北20,83919河北20,54320河南20,442排名省市农村居民人均可支配收入（元）1上海17,4012北京16,4763浙江14,5524天津13,5375江苏12,2026广东10,5427福建9,9678山东9,4469辽宁9,38410黑龙江8,60411吉林8,59812河北8,08113湖北7,85114江西7,82815内蒙古7,61116河南7,52417湖南7,44018海南7,40819重庆7,38320安徽7,160福建省战略地位21战略可行性分析华侨城现有布局及发展机遇华侨城已在长三角城市群、珠三角城市群及京津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点。华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。华侨城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。21战略可行性分析福州市是重要的区域中心城市2012年福州地区生产总值占福建省2141，比厦门高近50。2012年福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔的经济腹地和良好的发展前景。22环境可行性分析福州环境分析福州全年平均气温在1029，高温在69月份。近年来，福州平均气温逐年升高，被部分媒体评为中国最热的城市，室外旅游项目的可运营时间均较长（预计水公园可运营时间基本与深圳相同）。项目环境分析项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。23资源可行性分析用地规模项目旅游可出让净用地675亩，对应建面15万平米；另有防洪堤外托管湿地425亩及部分托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。项目居住与商业建面合计155万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。交通条件帝封江地块北邻三环主干路，东临螺州大桥，无论至福州老城区、金山核心区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区的主干路）和地铁1号线（距最近地铁口约200米，地铁1号线预计2015年投入使用），是福州未来公共交通最方便的区域。23资源可行性分析稀缺程度帝封江地块是福州市区仅存的少量可供成片开发区域之一。帝封江地块植被水系丰富、自然资源优越，在有江景偏好传统的福州市场更显珍贵。区域发展帝封江及福峡路地块分别位于福州市区南部和东南部，是福州“向东向南”发展战略的优先受益区域和潜在增值区域。据了解，地块北侧义序军用机场搬迁工作很可能近期启动，政府规划将其打造为核心办公及商贸区。该规划的实现将进一步拉动帝封江地块增值。目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议31旅游市场分析2012年，福州共有星级酒店60家，客房10,082间；全年共接待境内外游客3,19255万人次，增长158；实现旅游总收入55012亿元，增长213。以城镇居民人均可支配收入数据为基础，在相同票价下，福州“门票/人均月可支配收入”低于成都、武汉及重庆，具有承担更高票价的潜力。福州宁德，莆田，南平，三明和郊区八县宁德G1501G152小时动车，40分钟莆田G151小时50分钟动车，40分钟南平G703小时10分钟火车，2小时30分钟三明G703小时50分钟火车，5小时40分钟罗源县G1501G151小时40分钟动车40分钟平潭县G15G15512小时30分钟无火车永泰县S2032小时无火车连江县G1041小时10分钟，动车25分钟闽清县G3061小时30分钟火车，1小时10分钟闽侯县X1151小时无火车福清市G70X1771小时20分钟动车35分钟长乐市G3161小时无火车31旅游市场分析福州市区至各郊县以及省内周边城市交通方便，可选交通方式众多。汽车轨道地区现状前景在建项目杭州宋城投资在三江口建立以娱乐、购物、餐饮为一体的演艺综合体，包含大型演艺游乐场，已经动工，预计明年完工福州地处省会，聚客能力较强品牌项目少，发展空间大，填补福建省没有大型游乐公园的空白缺乏大型游乐园，达不到市民需求福州市目前没有建成的大型主题游乐公园，市内左海公园与西湖公园属于公园加部分小型游乐设施的布置，已经远不能满足福州市民休闲娱乐的需要；福州旅游资源丰富，游乐产业与周边业态相互补充，丰富与完善福州的旅游品牌前期调研显示，福州地区游乐公园发展空间巨大专业机构及人士认为福州市游乐公园发展前景良好，现状远不能满足消费者的需求。酒店与旅行社期待福州建立一座大型的游乐公园。31旅游市场分析31旅游市场分析福州市2小时车程圈内覆盖福州、厦门、泉州、宁德和莆田5市，家庭游群体约合207万户，青年游群体约合6669万人；其中福州市场家庭游目标群体约合605万户，青年游群体约合195万人。据前期调研粗略计算，在距离福州两小时车程圈内，家庭游市场年均出游总额约合324亿元，青年游市场年均出游总花费约合448亿元。福建省游客在旅游地的平均逗留天数约为2天。综上，福州市拥有欢乐谷大型旅游综合项目发展所需的潜在市场和消费力。32地产市场分析20062012年，除2008年受金融危机影响外，福州市商品住宅年成交面积维持在500万平方米以上，且销售面积一直大于竣工面积。2012年，福州商品住宅成交超过700万平米，2013年截至6月底累计成交超540万平米，创同期新高。20062012年，福州市商品住宅成交均价飞速上涨，由不足4,000元/平米升至超10,600元/平米。20062012年，除2008年受金融危机影响外，福州市房地产投资完成额稳步上升，至2012年投资完成额超过972亿元，年化增长率近22。32地产市场分析20062012年，福州市土地出让增速放缓，其中2012年，福州市商品住宅销售面积增长3796，同期土地出让面积仅增长382。20102012年，受市区未开发土地资源迅速减少、拆迁成本及难度愈发增大等因素影响，福州市区土地出让面积急剧下降，至2012年已降至90万平米左右（占地面积口径）。预期福州核心五城区土地出让面积将延续当前逐年下降的态势，项目地块的资源珍惜性将愈发凸显。三盛托斯卡纳龙旺康桥丹堤融信大卫城泰禾红裕华润橡树湾东方威尼斯33项目竞争分析低密度产品融信大卫城金山核心片区、近万达广场；高层、联排、双拼混搭社区。目前在售低密度全部为联排，以四联排为主，搭配少量三联排。主力户型产权面积约220平米，使用面积约421平米（含地下室、阳台、露台及阁楼）。标配木铝门窗及LOWE中空玻璃，起价约30,000元/平米。园林品质非常一般，户型设计及配套设备基本没有出彩之处，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。33项目竞争分析低密度产品泰禾红裕金山核心片区、近万达广场；高层及叠拼混搭社区。产品以四排双叠拼为主，搭配少量三排双叠拼。主力户型产权面积176243平米，上叠送阁楼，下叠送地下室，阁楼使用率较高，地下室采光良好；均价约30,000元/平米。园林品质一般，户型设计中规中矩，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。33项目竞争分析低密度产品三盛托斯卡纳位于闽侯县近乌龙江地段，高层、联排、双拼混搭社区，其中别墅区与普通高层住宅区有明显区隔，且不同物业管理、地下车库不相联通。二期以四联排为主，搭配少量三联排和十栋左右的独栋。联排主力户型产权面积185214平米，起价17,000元/平米；独栋按套卖，起价750万元/套。园林品质明显优于融信大卫城及泰禾红裕，基本代表福州低密度产品小区设计的较高水平。33项目竞争分析低密度产品龙旺康桥丹堤位于闽侯县近乌龙江地段，联排、独栋混搭纯别墅社区。目前在售低密度产品包含联排及小独栋，其中联排为合围式联排结构。联排主力户型产权面积约187平米，起价约17,000元/平米；小独栋主力户型产权面积约336平米，起价约21,000元/平米。园林品质不次于三盛托斯卡纳；合围式联排结构确保了小区域的私密性；别墅区地面在施工时整体抬高，沉降式地下室采光优良。33项目竞争分析低密度产品华润橡树湾叠拼位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，高层、叠拼混搭社区。叠拼产品全部为四排三叠拼，户户独立入户，户户有地面院落。产品设计非常前卫面宽154米，进深174米，进深/面宽比例小于福州几乎所有在售别墅盘（甚至包括绝大部分独栋项目）。下叠、中叠、上叠产权面积分别约为160平米、224平米、234平米，起价约400万元/套。2011年及2012年第三季度之前，由于产品设计过于超前及定价过高（起价超过500万元/套）等问题其叠拼产品去化率非常低；进入2012年第四季度后，随着市场回暖及定价下调，去化率明显提高，目前已推的叠拼基本售罄。33项目竞争分析低密度产品东方威尼斯位于城门镇，近帝封江地块，独栋为主，搭配极少量双拼，是项目低密度产品未来最主要的竞争对手。独栋主力户型约350平米，均价约1,0001,100万元/套；双拼主力户型约290平米，均价约600万元/套。仅就项目本身而言其瑕疵颇多（外立面比较低端、小区人车不分流、地下室采光条件相当恶劣，阁楼利用率低，等等）。项目优势在于其是福州市区仅有的两个在售江景别墅盘之一，产品户户有水景，大部分都有独立码头。33项目竞争分析低密度产品海西佰悦城中茵上城国际华润橡树湾高层帝封江地块33项目竞争分析普通产品福峡路地块华润橡树湾高层位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，较高单元有二线江景。在推160、180、230、290平层户型，均价约15,000元/平米。本项目代表了福州市区高层产品的较高水平；受市场回暖影响，项目当前可以保持较高的去化率，预计在推的四期年内可售罄；项目相对靠近金山核心区，就当前区位条件而言优于帝封江地块，除一线江景房外，帝封江高层售价应较华润橡树湾高层有一定折让。33项目竞争分析普通产品海西佰悦城位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，含商业、SOHO办公、传统写字楼及住宅业态。高层毛坯住宅均价约12,500元/平米。基本没有小区园林，户型设计很一般，卖点在于地铁及周边成熟商业配套。33项目竞争分析普通产品中茵上城国际位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，纯住宅。高层毛坯住宅均价约14,000元/平米（剩余尾盘两套一口价12,000元/平米）；底商25,00030,000元/平米。小区品质及户型设计一般，与保利香槟国际、华润橡树湾等国内一线开发商产品相距甚远，但总体依然优于海西佰悦城。33项目竞争分析普通产品34目标市场分析依据前期市场调研及项目地块区位优势，项目地产部分所有产品均完全具备定位于城市第一居所的客观条件，目前暂定项目各业态目标市场人群如下帝封江地块低密度产品联排为主搭配少量双拼；主要客群以福州市下属各县、市企业主为主，搭配部分福州周边城市企业主人群。帝封江地块普通产品高层、小高层；主要客群以福州市下属各县、市企业主（满足投资需求）、机关及事业单位人员为主，搭配部分高级白领及福州周边城市企业主人群。福峡路地块普通产品高层；以福州市机关及事业单位人员、中高级白领为主。34目标市场分析依据前期市场调研及相对稳健的原则，暂定项目各业态售价如下帝封江地块低密度产品基期（2013年）均价约26,000元/平米，以后每年增长5，5年后保持稳定。帝封江地块普通产品基期（2013年）均价约11,500元/平米，以后每年增长5，5年后保持稳定。茉莉花田商业立项独栋基期（2013年）均价约26,000元/平米，以后每年增长5，5年后保持稳定。福峡路地块普通产品基期（2013年）均价约12,500元/平米，以后每年增长5，5年后保持稳定。福峡路地块商铺基期（2013年）均价约25,000元/平米，以后每年增长5，5年后保持稳定。目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、核心与财务分析六、风险分析七、结论与建议4核心商业条件用地指标帝封江地块旅游用地675亩，对应建面15万平米；居住与商业混合用地1,160亩，对应建面112万平米。福峡路地块居住与商业混合用地252亩，对应建面43万平米。总地价旅游用地地价30万元/亩（合计2025亿元），即征即返；我方受让旅游用地后，同时获取其他项目用地的土地一级开发权。其他项目用地挂牌起价53亿元，若存在成交溢价（成交价款扣除挂牌起价的金额），我方以土地一级开发者的名义，按不同区间累进分成比例参与土地溢价分成成交溢价在挂牌起价的40（含）以内部分，我方与政府的分成比例为91，政府负责免除所有相应规费；成交溢价在挂牌起价的4080（含）部分，我方与政府的分成比例为73；成交溢价大于挂牌起价80的部分，我方与政府的分成比例为64。4核心商业条件土地出让进度2014年1月31日前完成项目第一宗用地出让公告发布，并于2014年2月28日前完成项目第一宗用地出让工作。其余用地在2014年3月31日前完成出让工作。土地交付进度文化旅游用地（不含义序水厂）交付工作应于2014年6月30日前完成。住宅及商业配套用地应于2014年6月30日前交付不少于400亩；帝封江其余项目用地交付工作应于2014年12月30日前完成；福峡路项目用地交付工作应于2014年12月30日前完成50，其余用地交付工作应于2015年3月30日前完成。4核心商业条件政府承诺允许我方将土地成交价款作为后续计量土地增值税时“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款”的分项金额。政府承诺允许我方将下列支出（我方其他项目均基本承担了下列建设义务）纳入地产部分的计税基础帝封江地块土地填方及平整帝封江地块河道建设帝封江地块市政道路及其配套设施（项目用地内连接三环路至环岛路的南北向市政路除外）福峡路地块内西北侧市政路1条托管用地绿化及步行系统4核心商业条件基础设施支持政府负责与项目开发相关的拆迁、安置及收储用地红线外市政配套。政府保障项目的道路、电力、给排水、天然气、通讯、邮政、有线电视、交通系统等满足项目施工及后续运营要求。政府负责在项目游乐设备调试前投资建设完成单回路110KV变电站一座，并从附近其它变电站引入一条10KV电源作为备用电源。政府负责在项目运营前根据双方认可的设计方案投资建设一处公交首末站。政府负责免费调集建筑弃土予以填方支持满足项目需求。政府负责绿化带内2万平米停车场的建设、管理与维护，并确保该停车场于项目一期运营前投入使用。政府负责于帝封江项目用地内的在建防洪堤西侧增设一处水闸，并保证在项目首期开工建设前，完成本项目三环路以北水域的河道整治及截污工作。政府同意按我方提出的方案调整环岛路规划路线。政府承诺于项目运营前在我方建设的幼儿园、小学（仓山小学）、初中（福州市属第十六中学对该仓山区属中学进行教学教研活动对口支持）配置优质教育资源。4核心商业条件地产政策支持政府承诺90/70、限价政策均在全市范围内平衡，不对我方项目做要求。政府承诺项目地产部分满足正负零标准即可预售。税费优惠支持营业税或增值税项目旅游景区门票收入按文化体育产业标准收取营业税或增值税；项目运营后的前3年内，对营业税或增值税地方本级财政留存部分给予50返还。城镇土地使用税项目建设期内，对城镇土地使用税地方本级财政留存部分即征即奖。企业所得税项目运营后前3年地方本级财政留存部分给予50返还。水电气价格为支持项目可持续发展，项目文化旅游部分水、电、气按照福州市除生活类别之外的最优惠价格给予支持。目录一、项目概况二、战略、环境及资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议51地产测算前提税费及利率契税3。营业税5。城市维护建设税7。教育费附加3。房产税率按原值70的12计。土地增值税依据福州现行规定征收上限，假设别墅及销售商业预征率5，小高层预征率3，车库预征率2，销售完毕后清算土地增值税。企业所得税25；假设不考虑地产项目预缴情况。利率取五年以上金融机构贷款基准利率680。营销费用占比3。管理费用占比前两年3,000万元/年，从第三年起为MIN（主营业务收入的3，5,000万元）。51地产测算前提成交地价暂按742亿元（即挂牌起价上浮40，不含契税）测算。建安成本项目高层总体平均成本约5,000元/平米（折合可售面积口径，下同）。项目别墅总体平均成本约7,000元/平米。为审慎起见该成本预估相对较高，项目公司应依据项目实际情况严把成本关、提高销售毛利率；后续测算中也列出了在成本适当控制下的项目综合投资收益情况，以作对比和参考。51地产测算前提开工进度（单位万平米）20142015201620172018201920202021合计帝封江小高层60708090100130160180870帝封江别墅1515202020202020150帝封江车库2124283134394545266福峡路高层7080809090410福峡路车库2022252839134福峡路商铺2020持有型商业超市1515持有型商业餐饮4545持有型商业酒店2020茉莉花田会所0505茉莉花田商业立项独栋151551地产测算前提预售进度（单位万平米）201520162017201820192020202120222023合计帝封江小高层486878889812415417636870帝封江别墅121519202020202004150帝封江车库081214151720242706136福峡路高层567880889018000000410福峡路车库08111112130300000064福峡路商铺160420茉莉花田商业立项独栋12031551地产测算前提建安支付进度其中建安结转进度假设T年预售金额于T1年结转。51地产测算前提可售部分售价预测（单位元/平米）持有部分租金等相关指标预测（除特别标注外，单位元/平米年）20142015201620172018201920202021202220232024帝封江小高层12,07512,67913,31313,97814,67714,67714,67714,67714,67714,67714,677帝封江别墅27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,183帝封江车库4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峡路高层13,12513,78114,47015,19415,95415,95415,95415,95415,95415,95415,954福峡路车库4,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,3004,300福峡路商铺26,25027,56328,94130,38831,90731,90731,90731,90731,90731,90731,907茉莉花田商业立项独栋27,30028,66530,09831,60333,18333,18333,18333,18333,18333,18333,18320142015201620172018201920202021202220232024持有型商业超市504529556583613613613613613613613持有型商业餐饮504529556583613613613613613613613茉莉花田会籍销售进度（个）1005050茉莉花田会籍价格（万元/个）303030出租率70758085909595959552地产测算指标利润表（单位万元）截至2024年累计净利润约4723亿元（本测算假设地价分成引致的营业外收入在20142015年分摊完毕，实际其有可能在较长时间内分摊；如在较长时间内分摊则结果要比本测算更理想，下同。）。项目20142015201620172018201920202021202220232024合计预售结转00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5192,551,218租金结转005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,300营业外收入95,40095,400190,800建安成本结转0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,80420,760762,320土地成本结转0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房产税1,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,460折旧4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值税帝封江小高层2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值税帝封江别墅6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值税帝封江车库00000000000土地增值税福峡路高层2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值税福峡路车库00000000000土地增值税福峡路商铺6,6001,650000000008,251土地增值税商业立项独栋006,1221,5300000007,652营销费用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160财务费用26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,875利润总额65,66038,9103,19610,71561,48580,42194,64273,73077,274105,11218,577629,722所得税16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431净利润49,24529,1832,3978,03646,11460,31670,98155,29757,95578,83413,933472,29252地产测算指标现金流量表（单位万元）截至2024年累计净现金流入约2906亿元，内部收益率约1676。项目20142015201620172018201920202021202220232024合计11预售收入0223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,51902,551,21812租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,30013优惠返还95,40095,400190,80014借款393,230215,790609,020一、现金流入合计488,630534,704275,144343,332362,112369,431290,141306,363339,97772,0113,4923,385,33821地价支出（含契税）382,130382,130764,26022建安支出（地产、商业及基建）60,33890,864106,581110,769112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,89023营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,20424房产税001,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,46025土地增值税帝封江小高层01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,86326土地增值税帝封江别墅01,7202,2573,0023,3183,3183,3183,3183,31866462,90187,13627土地增值税帝封江车库072100117130142173209236481,228028土地增值税福峡路高层02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,01429土地增值税福峡路车库0679496106108220004940210土地增值税福峡路商铺02,20557900000005,4678,251211土地增值税商业立项独栋0006,1221,5300000007,652212营销费用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110,1992,16010577,566213管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160214偿还本金089,770146,350158,980178,15035,77000609,020215偿还利息26,74034,07741,41335,30925,35714,5472,4320000179,875216所得税16,4159,7287992,67915,37120,10523,66018,43219,31826,2784,644157,431二、现金流出合计488,623534,709275,143343,334362,113369,429211,073163,147137,770100,385109,0533,094,780三、盈余资金75121279,068143,216202,20728,373105,561290,55952地产测算指标各产品单位盈利指标（除特别标注外，单位元/平米）销售收入三项费用外总成本毛利总额毛利率帝封江小高层14,39810,2904,1082853帝封江别墅32,31318,46513,8484286福峡路高层15,22611,1044,1222707福峡路商铺27,83816,46111,3774087茉莉花田商业立项独栋31,91918,61113,3084169可售部分加权平均16,45910,5955,865356353旅游测算前提欢乐谷一期总投资额10亿元欢乐谷入园人数（单位万人）与购票入园比欢乐谷门票价（元）与折扣率欢乐谷人均园内消费（元）2201620172018201920202021202220232024入园人数181501960220500210002100021000210002100021000购票比7575757575757575752201620172018201920202021202220232024门票价180001800019000190002000020000200002100021000折扣率75787578757878787822016201720182019202020212022202320242园内消费27002835292030083098319132873385348753旅游测算前提水公园一期投资3亿元，后续三期改造9,000万元，合计39亿元。水公园入园人数与购票入园人数（单位万人）水公园门票价（元）与折扣率水公园人均园内消费（元）22017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年入园人数30004000440048405000500050005000购票人数2700360039604356450045004500450022017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年门票价1400014000150001500015000160001600016000折扣率8000800080008200820085008500850022017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年园内消费3500360537133825393940574179430554旅游测算指标利润及现金流量情况欢乐谷截至2030年累计利润总额约752亿元。截至2030年累计净现金流入约817亿元，内部收益率约683。水公园截至2031年累计利润总额约294亿元。截至2031年累计净现金流入约176亿元，内部收益率约571。55项目综合指标利润表（单位万元）截至2024年累计净利润约4625亿元。项目20142015201620172018201920202021202220232024合计预售结转00223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,5192,551,218租金结转005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,300营业外收入95,40095,400190,800旅游贡献税前利润2,6969402,9593,3915,1815,8206,3076,5437,3807,13742,962建安成本结转0067,48485,13999,923103,754107,79284,83890,826101,80420,760762,320土地成本结转0067,34282,01293,17797,720101,72674,53978,32088,22218,005701,062营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,204房产税1,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,460折旧4,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,7824,78243,035土地增值税帝封江小高层2,9724,2104,8295,4486,0677,6779,53410,8962,229053,863土地增值税帝封江别墅6,9718,71411,03711,61811,61811,61811,61811,6182,324087,136土地增值税帝封江车库00000000000土地增值税福峡路高层2,8703,9984,1004,5104,613923000021,014土地增值税福峡路车库00000000000土地增值税福峡路商铺6,6001,650000000008,251土地增值税商业立项独栋006,1221,5300000007,652营销费用006,8658,21810,30910,82411,0888,7109,19110,1992,16077,566管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160财务费用31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000235,878利润总额61,36130,4313,1324,32955,73276,74291,98377,21283,817112,49225,714616,680所得税15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,429154,170净利润46,02122,8233,1324,03041,79957,55768,98857,90962,86284,36919,286462,51055项目综合指标现金流量表（单位万元）截至2024年累计净现金流入约2263亿元，内部收益率约1356，投资回收期约727年。项目20142015201620172018201920202021202220232024合计11预售收入0223,514269,811339,207357,672366,307286,833302,871336,48568,51902,551,21812租金收入005,3344,1254,4413,1243,3083,4923,4923,4923,49234,30013优惠返还95,40095,400000000000190,80013旅游收入5,9249,92411,89913,54814,87915,92016,39717,83018,167124,48814借款456,450259,460715,910一、现金流入合计551,850578,374281,068353,257374,011382,979305,020322,283356,37489,84121,6593,616,71621地价支出（含契税）382,130382,130764,26022建安支出（地产、商业及基建）60,33890,864106,581110,769112,863106,903103,736102,64073,49244,34411,360923,89023旅游投入60,00040,00030,0003,0003,000136,00024营业税金及附加0012,58715,06618,90119,84420,32915,96816,85018,6993,961142,20425房产税001,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,6071,60714,46026土地增值税帝封江小高层01,8262,7163,2713,8754,3155,4606,7817,7501,58516,28553,86327土地增值税帝封江别墅01,7202,2573,0023,3183,3183,3183,3183,31866462,90187,13628土地增值税帝封江车库072100117130142173209236481,228029土地增值税福峡路高层02,3153,3863,6474,2124,3078610002,28621,014210土地增值税福峡路车库0679496106108220004940211土地增值税福峡路商铺02,20557900000005,4678,251212土地增值税商业立项独栋0006,1221,5300000007,652213营销费用06,7058,25410,30010,86311,0838,7049,19110,1992,16010577,566214管理费用3,0003,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0005,0002,16048,160215偿还本金059,230149,300163,170183,760118,91041,540715,910216偿还利息31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825000235,878217所得税15,3407,608029913,93319,18622,99619,30320,95428,1236,429154,170二、现金流出合计551,847578,373281,072353,250374,010382,980305,027208,382139,406102,230113,8373,390,413三、盈余资金3147117113,901216,96812,38892,178226,30355项目综合指标资金运用表（单位万元）借款峰值出现在2016年，约7159亿元。地产可售部分全部结转之后的2025年项目旅游部分年利润总额逾7,200万元。项目留存商业约85万平米，仅以纯租赁计算，年贡献收入约3,500万元。项目20142015201620172018201920202021合计年初借款累计456,450456,450715,910656,680507,380344,210160,45041,540本年借款0259,460000000259,460本年应计应付利息31,03939,86048,68244,65434,50223,40610,9112,825235,878本年还本0059,230149,300163,170183,760118,91041,540715,91056敏感性分析项目敏感因素排序销售价格、成交地价、建安成本。我们预估的地产销售价格较为保守，且随着福州市区向东向南发展及义序机场搬迁，地块区域日趋成熟，我们认为在宏观经济不发生较大恶化、不出台更严厉的调控政策情况下，地产销售价格显著下降的可能性不大。地价分成模式可以在较大程度上对冲地价敏感因素带来的风险。建安成本是我们可以控制的敏感因素，预计在做好成本管理的情况下可以将其控制在预期范围内。项目净利润净现金流入IRR预计市场情况462,510万元226,303万元1356成交地价提高10（剔除分成因素）396,504万元155,358万元1143销售价格降低10309,575万元73,368万元980建安成本提高10411,625万元165,493万元119657地价支付净现金流分析单位亿元上浮比值成交价溢价税前分成税后分成地价支付净现金流平均等效楼面地价（元/平米）100530000000000053003,419105556526523917953863,475110583053047735854723,530115609579571653755583,5861206360106095471656453,64212566251325119389457313,697130689015901431107358173,753135715518551670125259033,808140742021201908143159893,864145768523852056154261433,963150795026502205165462964,062155821529152353176564504,161160848031802502187666044,261165874534452650198867584,360170901037102798209969114,459175927539752947221070654,558180954042403095232172194,657185980545053222241773884,767186985845583248243674224,788187991146113273245574564,810188996446643299247474904,8321891001747173324249375244,8541901007047703350251275584,8761951033550353477260877274,9852001060053003604270378975,0952051086555653731279880675,2042101113058303858289482365,3142151139560953986298984065,4232201166063604113308585755,53358最优拿地区间分析拿地或不拿地是两个互斥方案，应以NPV进行决策。鉴于无论拿地与否旅游项目均为我方需承担的义务，故将旅游项目相关现金流剔除出上述互斥方案决策过程。采取7作为互斥方案决策的折现率，横轴表示出让地价。综上，出让地价小于9895亿元时拿地更优，出让地价大于9895亿元时不拿地更优。59加强建安成本控制的效应以前述测算假设为基础，当项目高层、别墅整体平均建安成本均降低500元/平米时（即分别约为4,500元/平米、6,500元/平米），项目各项指标对比如下项目净利润净现金流入IRR原成本462,510万元226,303万元1356降成本503,661万元269,779万元1487510增大商业销售比例的效应以最初