2008年4月东莞房地产楼市分析报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年4月东莞楼市分析报告一、宏观经济回顾3月全国CPI同比上涨83东莞市CPI同比上涨67,一季度，全国居民消费价格总水平上涨803月份同比上涨83，环比下降07，涨幅比上年同期高53个百分点。其中，城市上涨78，农村上涨87。3月份东莞市居民消费价格总水平CPI同比上涨67，涨幅比2月份收窄12个百分点，居民消费价格总水平比2月份下降15，一季度累计上涨71，上涨势头有所放缓。其中居住类价格同比上涨84，环比下降01，自有住房价格同比上涨92，建房及装修材料价格同比上涨48。70个大中城市房屋销售价格同比上涨107国家发改委、国家统计局公布的调查显示，三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789中国人民银行决定上调存款准备金率05个百分点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789证券交易印花税下调至千分之一经国务院批准，中国财政部和税务总局宣布，从4月24日起，证券（股票）交易印花税税率由现行的千分之三调整为千分之一。这是继2007年上调证券交易印花税税率后，中国又一次对该税率进行大的调整。证监会公告上市公司解除限售存量股份转让指导意见为规范和指导上市公司解除限售存量股份的转让行为，证监会对上市公司存量股份的转让提出意见，意见强调持有解除限售存量股份的股东预计未来一个月内公开出售解除限售存量股份的数量超过该公司股份总数1的，应当通过证券交易所大宗交易系统转让所持股份；上市公司的控股股东在该公司的年报、半年报公告前30日内不得转让解除限售存量股份；本次解除限售存量股份转让后导致股份出让方不再是上市公司控股股东的，股份出让方和受让方应当遵守上市公司收购的相关规定；持有或控制上市公司5以上股份的股东及其一致行动人减持股份的，应当按照证券交易所的规则及时、准确地履行信息披露义务。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789人民币汇率“破7”4月10日，人民币对美元的中间价突破7元大关，以改写了汇改以来的新高纪录，人民币汇率毫无悬念地进入“时代”。国家统计局一季度消费者信心指数，房地产企业家信心指数回落国家统计局发布的全国企业景气调查结果显示，今年一季度，消费者信心指数为948，比上季度回落17个百分点，企业家信心指数与上季度持平，继续置于景气高位。值得关注的是，在多数行业企业家信心指数上升或基本持平的情况下，一季度房地产业企业家信心指数为1311，回落68点。广东炒股资金大举回流银行存款创新高由于今年股市行情趋淡，越来越多的广东人乐于将其理财资金转存在银行里。广东省统计局日发布的资料显示，由于“炒股资金”大举回流，一季度广东城乡居民新增存款亿元，创下历史新高。一季度广东房地产开发资金紧张，到位资金降82008年一季度广东房地产开发到位资金逾900亿元，到位资金占房地产开发资金的比例同比下降约8，从资金来源看，外资出现下滑趋势。根据广东省房协发布的数据显示，一季度广东房地产开发到位资金2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178992691亿元，同比增长2535，同比增加3个百分点。而一季度广东房地产完成开发投资55877亿元，增长3686，同比增加872个百分点，房地产投资增长幅度较快。但从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，同比下降829，这表明房地产开发资金有所紧张。2008年第1季度东莞经济各项主要指标运行情况总的来看，2008年第1季度东莞经济运行保持平稳较好的格局，经济增速放缓。受低温灾害天气、国际能源供应趋紧影响，工业和固定资产投资增速放缓。受食品和能源价格上升的拉动，市场物价延续去年的走势，继续上涨，并创近年来的新高。美国次贷危机、国家经济调控、加工贸易政策调整、新劳动合同法的实施、人民币升值、原材料价格上涨等因素对经济的发展将形成严峻挑战。东莞或将成为“广东省加工贸易转型升级试点城市”2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894月7日至8日，副省长万庆良率队来莞，对加工贸易企业升级转型进行了专题调研。万庆良对东莞在加工贸易转型升级以及在外经贸方面所取得的成绩给予充分肯定，并表示，省政府相关部门将全力支持东莞的产业转型，并原则同意将东莞市拟确定为“广东省加工贸易转型升级试点城市”。东莞08年国民经济和社会发展计划公布东莞市政府在其官方网站正式公布了东莞市2008年国民经济和社会发展计划。计划提出，2008年要“加快推进经济社会双转型，努力实现经济社会又好又快发展”。其中，计划生产总值增长14，低于去年预计增长的181；出口总额增长10，低于去年的245；今年居民消费价格指数将控制在3左右，全力盘活闲置土地等。三、政策动向2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789四、市政规划环城路、广深高速年内有望打通2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从东莞市城建工程管理局获悉，东莞市环城路广深高速石鼓连接线最后一个标段第五标段工程已开始面向全国招标，如果工程进展顺利，环城路广深高速石鼓连接线有望在年内通车。该线建成后，不仅将广深高速、东莞大道、环城路有效连通，极大地缓解东莞大道的货运交通压力，并将进一步带动西南片区经济的快速发展。广深铁路东莞段沿线景观将打造成“绿色长廊”广深铁路东莞段共58公里，主要途经塘厦、樟木头、常平、石龙、茶山等镇。本次整治将重点突出“绿”这一主题，按照规划，沿线镇的绿化带空隙都要连接起来，绿化带宽度在5至10米，主要种植能够快速成林的乔木，建成后将形成一条绵延50多公里的绿化带，种植工作将在三个月内完成。五市场及楼市动态一市场动态东莞第二套房政策松动人均5738M2再买算首套在全国传得沸沸扬扬的“第二套房贷”政策松动采访东莞市相关银行时，建行东莞分行和东莞银行（原商业银行）表示，只要之前利用贷款买房已还清的，再买房仍然能按首套优惠政策执行。其他银行也表示，只要能出具房产管理局证明之前用贷款买的房面积低于全市平均水平的，再贷款买房仍可算首套。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789东莞叫停奥运会前所有商业展览南方都市报从多个渠道证实，奥运结束之前，东莞所有商业展览都被公安部门叫停。东莞市公安局表示，为确保在奥运会结束前的社会治安，故将暂停审批大型商业活动。东莞部分银行暂停外汇贷款发放在央行实施从紧货币政策的同时，今年12月份外汇贷款增长却历史性地创下新高。近期，有消息称监管层已收紧外汇贷款发放，以确保信贷紧缩政策的落实。对此，东莞部分银行表示已暂停外汇贷款。深圳一周之内流拍六块地继4月8日5块地流拍4块之后,11日,深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍,3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。自此,深圳政府出让居住用地共流拍6块,总流拍的建筑面积已逾100万平方米。东莞“和谐人居”楼盘评荐火爆进行由东莞市精神文明建设委员会和东莞日报社联合主办、东莞时报承办的“2008年文明东莞和谐人居”大型地产评荐活动进入楼盘考察阶段，来自广州、东莞等地10多位专家学者、媒体代表组成了专家评审团一同到金域中央、御花苑、中信森林湖、世纪城、东骏豪苑、景湖春晓、中信凯旋城和天骄峰景等楼盘进行了现场考察。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789千亿美元资金逆市而入伺机“抄底”中国楼市自广东省社科院一份监测报告显示，今年一季度，仅有据可查的涉嫌热钱新增额就高达850亿美元。据复旦大学中国反洗钱研究中心的估测，近一年来，流入中国的热钱至少在千亿美元以上。中国银行总行资深财富管理专家黄金老博士表示，从央行数据分析，热钱在国内不是以存款形式存在，而是以资产形式存在。在股市调整这段时间，他们主要投向了房地产。房管局东莞设置限价房时机未成熟东莞市政协界别座谈会在市政协开展，座谈上有委员提出东莞要引进人才并留住人才，限价房的提供是一大吸引力。市房管局回应称，目前设置限价房的时机尚未成熟，要等经济适用房推出后才能提上日程。上海高撤销率成为焦点沪楼市交易量中“水分”大清明节过后，上海楼市似乎仍未走出节日低迷的阴影。在成交量低迷的同时，上海楼市还正在经历另一场尴尬许多楼盘出现成交后大幅撤单的现象，部分楼盘合同撤销率高达达到100，这引发了媒体的广泛质疑。08年度粤地产资信20强出炉莞两家房企榜上有名2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第七届广东地产资信20强在广州揭晓，东莞本土两家地产巨头光大和中惠榜上有名，同时获本届“资信20强”的还有碧桂园、雅居乐和中信华南等地产大鳄。东莞希尔顿确定设计方案总投资约为86亿元希尔顿酒店设计方案已全部完成，并有可能在今年动工，预计2010年正式营业。总投资额约86亿元的东莞希尔顿酒店，是希尔顿集团在亚洲投资、运营规模最大的酒店之一。二开发商及代理商动态三楼市动态（略）五、土地市场一新增土地供应2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年4月共有4块新增土地供应，总供应面积为32556万，与07年4月份同期相较，供应地块减少了5宗，供应面积减少了3947332，下降了1081。与08年3月份相比较，供应面积减少了4宗，但供应面积却增加了6841798，增幅为2661，这主要是由于08年4月份南城区水濂山水库北侧新供应了一宗面积为249943商业金融用地，该地块容积率仅为019。二土地成交信息2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178908年4月成交土地共10块，成交宗数相较去年同期7块成交土地增长了4286，总成交面积为33590902，与07年4月份相较，成交面积下降了2057；成交金额为53868万元，与07年相较，下降了6718。08年4月份的土地成交主要集中在镇区，石龙是成交量最大的一区域。从土地用途上来看，商住土地占08年4月份总成交量的4927，其次是工业用地，占总量的4781。三土地成交价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年4月东莞成交10宗土地的平均交易单价为1603元/；4宗商住用地土地平均单价为266646元/，工业用地的成交单价为48942元/；四东莞市国有土地使用权出让预告40幅总面积达141万余平米的土地将于近期出让，其中包括53万平米的商住用地和87万余平方米的工业地块。从这40幅地块的实际用途看，有15幅属于商住/商业用地，有25幅属于工业用地。在25幅工业用地中，有23幅都是松山湖北部工业城内的工业用地，总面积达到了687192平方米。作为商业用地，这次推出的15幅土地每块面积都不大，最大面积仅为中堂107国道及滨江路边一幅为71057平方米的商住用地。而从这些商住用地的分布情况看，常平、樟木头、凤岗、清溪山区片供应量最大，共10块，占公布商住/商业地块的三分之二。40宗土地中无一主城区地块，预计与08年第一季度主城区交易频频遇冷有关系。尽管08年东莞的土地市场处于低迷状态，但是从土地预告上来看，国土部门下一阶段仍将大规模“开闸”放地。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（1）松山湖土地集中放量，08年东莞土地市场的“新星”08年的松山湖板块在东莞的土地交易市场，无疑是一颗“新星”。自08年以来，在东莞市土地交易中心,松山湖辖区内挂出了多幅工业与商业土地进行招拍挂，大量土地集中上市。近期土地预告，40幅土地中，有23幅都是松山湖北部工业城内的工业用地，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789东莞目前正处在产业结构调整和转型升级工作中，开发建设好松山湖园区，对推动东莞经济社会双转型尤其是经济转型，将起到很好的示范带动作用。目前，松山湖科技园各项工作快速推进，规划建设、招商引资、招才引智成效显著。近期松山湖加快生活配套设施建设，向国内外商界大力推介松山湖创意生活城；开通园区内的1元公交线路和直达广深的客运专线，营造便利的交通环境；同时大量土地集中上市，土地类型涉及办公楼、商住、工业、加油站，这一系列的现象表明，08年松山湖发展将大放异彩。（2）08、09年住房建设规划公布，未来将有大量土地上市从东莞市建设规划局公布的数据可以看出，08年商品房总供应土地量为9208万，09年商品房土地供应为6056万，未来东莞商品房的供应量合计08，09年约供应244857万，可见08年之后东莞商品住房供应是十分巨大的；从40幅总面积达141万余平米的土地近期出让的预告，无疑是一个开始，未来将持续不断有大量土地集中上市六、商品房供应分析1新增供应总体情况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年4月份，共25个楼盘项目新增供应，较3月份有大幅回升，上升4118；同比07年4月持平；08年4月总供应面积为7451万，环比2008年3月上升716，同比上升153。其中，住宅供应量为6944万，共6383套；住宅供应按面积环比上升1287，同比下降173，按套数计算环比上升177，同比上升2165。不难看出，市场卖方推盘速度在逐步加大，推盘量较去年同期水平更高，在价格不断的下调的情况下，楼市观望情绪有所减弱，而且临近五一传统销售旺季，开发商加大推盘的力度。2008年4月份新增供应项目主要集中在东莞城区、大岭山、塘厦、凤岗、虎门、横沥、樟木头、寮步镇。具体项目分布见下2008年4月东莞楼市新增供应项目分布图2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892新增供应月度走势2008年4月，由于最近两个月东莞楼盘价格不断下调，楼市逐渐升温，市场买方观望气氛被打破，加上邻近五一假期，卖方热情凝聚，纷纷推盘。环比涨幅高达716，楼市再度成为关注焦点。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178907年8月以来，东莞房地产市场受价格高企和政策影响，销售率不断下降，而通过数据可发现，累计供应量和已销售面积虽然都呈上升，但拉差越来越大，说明了供需比越来越大，市场的销售压力不断的增大。3新增供应物业类型2008年4月份新增供应中。主要以住宅供应为主，普通住宅供应项目18个，供应量为6437万；公寓供应项目2个，供应量为5033万；别墅供应项目1个，供应量00379万；非住宅市场中商铺供应3233万，车库供应128，写字楼供应0567万。环比3月，普通住宅供应比重有所上升，上升2616，主要楼盘有景湖名郡、东城中心、联华花园城、万科城市高尔夫花园、风临美丽湾、香槟城市花园、长银东郡、世纪城国际公馆二期等；别墅供应大幅度下降，只占了005，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789只有卧龙山别墅一期，公寓供应大幅度上升，主要是因为尚书银座、晶城的推向市场，占675；本月非住宅物业供应急剧减少，写字楼只占到了075，供应项目为尚书银座和聚星岛二期，商铺供应减少，占到434，车库供应也只占到175比例。4新增供应区域分析2008年4月东莞共有11个区镇有新增供应。城区供应量大幅度上升，城区供应面积4348万，环比上升4956，占总供应比重5835；镇区供应面积3103万，环比下降139，占总供应比重为4165。东城、寮步、万江、南城、松山湖、塘厦是2008年4月份主要供应区域，6个区域新增供应合占总体比例达到9131。其中，其中以东城的供应量领跑全市供应，东城的供应量为2763万，占全市供应量的3708，主要因为光大景湖名郡项目单月就有1786万建筑面积推向市场，占全市供应的2377。（其它区镇项目分布可以查看2008年4月东莞楼市新增供应项目分布图）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895新增住宅供应户型分析4月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在两房和三房，其中三房占5140，两房占1686，两种户型共占了6826。公寓和一房户型占了1388，主要是尚书银座和晶城两个小户型项目被推向了市场。通过统计发现，三房单位供应比例为近几个月来的新高，短时间内大量的三房进入市场，容易造成产品同质化严重，使三房销售困难四房单位比例下降10个百分点，两房单位比例增加，市场面向自住型客户尤其是首次置业者的供应有所增加。从4月份东莞户型和面积区间分布来看，4月份东莞新增供应户型面积交叉少，小户型单位主要集中在2060之间，其中公寓的面积集中在2140，一房单位的面积主要为4160两房单位面积主要集中在61100之间，三房四房单位面积呈多样化，三房的面积区间为81140，四房的面积区间为141200，主要是三房、四房单位为市场的主力户型，多样化的面积适合不同层次需要的买家复式单位主要分两种，一种是81100的小复式和200以上的大复式，其中81100占了绝大部分，主要是怡丰翠云轩项目的上市。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从新增面积区间分布可得，4月东莞新增商品住宅供应套数主要集中在81140，占了总套数的5864。690/70政策对新增户型面积的影响从面积比重图可以看出，在90/70新政推动下，90以下户型所占比例没有如预期那样快速的调落。而纵观整个走势，东莞市场新增供应量都远远达不到政策的要求，最高月份也只占35，最低月份更只有8，踏入4月份面积90以下单位所占比例为18，从供应的项目户型面积看，很多项目本月推货户型均为中大户型，都是90以上的产品，如东城中心御景台、锦绣山河、万科城市高尔夫、阳光海岸悦湾等项目。随着受政策影响的项目上市，预期90单位所占比例会逐渐增多。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789七、商品房成交分析2008年4月东莞楼市成交量较上月轻微下降，商品房销售总面积为2937万，环比下降741，同比下降3597，其中住宅销售面积为2729万，环比下降787，同比下降3532；住宅成交套数为2423套，环比下降1688，同比下降3284。1商品房总体成交情况整个4月，总体成交基本飘绿，各项指标环比约降1成，同比约降3成，市场观望气氛还没得到扭转。成交下降原因可归结为第一，4月初清明时节，东莞有不购房的传统习俗，造成拉低本月成交数据的情况；第二，51国际劳动节将至，消费者蓄意待机，认为51楼盘降价促销2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789激烈，因此，部分购房者选择等待5月择机入市。2住宅供求走势2008年4月东莞楼市成交出现低开高走情况，4月上半月的日去货量为079M2；而进入下半月则为103万M2，上涨幅度为3082。，但由于整体成交量不高，因此不能拉高4月成交数据。（见日线图）从2008年4月东莞楼市的总体表现来说，基本和3月持平，只是4月受清明轻微影响，导致4月成交数据较3月轻微下降。另外，我们从月线图可以看出，3月和4月夹在中国农历春节和5月传统黄金月（劳动节）之间，前受传统低迷，后接传统旺季，因此，3月和4月可以说是难兄难弟，楼市成交相对平稳，但整体不高，均有蓄意待发之势，预计5月成交将会迎来一个较大幅度的提高，2008年5月东莞的商品房成交面积约为40万M2。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893成交区域分析2008年4月城区成交比重为5024，镇区成交比重为4979，城区与镇区的比例各占5成。从走势看，城区成交所占比重自2007年11月以来呈现逐月上升的趋势，一方面是由于城区楼盘价格有所回落，促进了楼盘销售；另一方面是受松山湖部分楼盘销售所带动。城区成交主要集中在景湖名郡、锦绣山河、天骄峰景、尚书银座、景湖春晓二期、阳光海岸悦湾、万科运河东1号花园三期和花园城二期等项目，大部分为降价促销楼盘，只有尚书银座开盘热卖；而镇区的成交则集中在丰泰东海山庄、香缤城市花园、怡丰翠云轩、中央公馆海德堡、丰泰城一期、锦绣半山花园、锦绣城市花园、凯东新城、三正财富新地等项目。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从区域成交面积看，成交面积排名前5的分别为东城、松山湖、寮步、南城和虎门。4商品房销售率分析东莞市2008年4月份全市商品房整体销售率为6216，环比3月份销售率6339下降126。从2007年以来数据可以看出，东莞全市的累积供应量保持稳定的增长，但已售面积在2007年8月以后增2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789幅放缓，存量逐渐增多，加之销售率自2007年8月以来持续走低，导致销售率与供应量的叉口逐渐放大，后市消化压力较大。城区4月销售率较高的片区是南城、莞城和东城，销售率均超过60，但在4月的销售率增幅中，只有莞城和松山湖的销售率有所上升，其余片区均有不同程度的下降，下降幅度较大的是万江1554，其次是东城1028；镇区4月份销售率较高的有企石、桥头、沙田和谢岗，销售率均在80以上，但如企石、桥头等镇区的销售率高是相对该镇区供应量少而言的。从销售率增幅看，4月份各镇区的销售率增幅普遍在6以下，部分镇区销售率不升反降，而且幅度较大，寮步、塘厦、樟木头和横沥等镇区。（详见下表）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789根据区域销售面积增幅、区域新增供应面积增幅和区域销售率建立了区域销售率变幅分析模型（如下图）。从下图可以看出万江、东城、樟木头等区域4月销售率下降幅度较大，主要是因为新增供应增幅远超过销售面积增幅；而寮步、塘厦等区域则是应为销售滞后，并且有新增供应共同拉低；而黄江、长安等区域销售率有所上升，是因为4月成交面积增幅较大，并且新增供应面积增幅较小；而莞城的销售率轻微上升则因为没有新增供应，累积销售所带来的销售率上升；松山湖则因为销售增幅稍大于新增供应面积增幅，因此其销售率稍有提高。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895成交项目分析下图为2008年4月东莞城区主要成交住宅项目分布图2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（三）各物业类型成交分析2008年4月东莞楼市成交类型依然以普通住宅为主，占成交总面积的8302，相比3月上升17；其次是公寓620，相比3月下降410；然后是别墅5。（如下图）1别墅成交分析2008年4月别墅成交面积为141万，环比3月上升50，成交套数为50套，环比2月上升4706，套均成交面积为28184，环比3月上升166。成交项目主要集中在誉景名居、丰泰东海山庄、2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789万科松山湖1号二期、旗峰天下、沿海丽水佳园、银湖山庄四期等。（详见下表）2写字楼成交分析2008年4月份全市写字楼成交面积为09万M2，环比3月上升16222，共成交57套，环比3月上升11111，成交项目主要集中在第一国际三期、汇成大厦、长安商业广场和东莞财富广场。3车库成交分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年4月车库成交面积为039万M2，与3月基本持平，成交套数为280套，环比3月下降508，成交项目主要集中在凯东新城二期、丰泰东海山庄、御花苑、东田丽园三期和石竹山水园。（四）行业及市场集中度分析1）行业集中度分析行业集中度指数又称“行业集中率”是指该行业的相关市场内前N家最大的企业所占市场份额（产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）的总和。根据行业集中度指数的计算公式计算得出4月结果CR44732；CR85820根据上述两个指标，确定东莞楼市本月销售排名前4的行业集中度为4732；销售排名前8的行业集中度为5820。说明目前东莞房地产开发是一个集中度较高的行业。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789尽管近年外来发展商相继进入东莞进行房地产开发，使得开发商数量规模有所扩大，但品牌开发商通过自身的战略扩张发展，整个行业集中度在逐步提高。而在目前信贷收紧、销售缓慢的情况下，部分房地产开发商将由于得不到银行信贷支持、资金无法快速回笼而逐渐被淘汰，房地产业将迎来新一轮洗牌，行业集中度预期逐步提高。2）市场集中度分析市场集中度MARKETCONCENTRATIONRATE是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，是市场势力的重要量化指标。2008年4月全市楼盘成交情况，以成交套数前8名的项目为样本对象，计算得出东莞2008年4月的市场集中度为357。纵观2008年以来，东莞楼市成交集中度稳定在3336之间。2月份市场集中度为434，市场集中度的上升说明市场资金向优势楼盘集中。而随着未来东莞楼市供应项目数量的增多，市场集中度预期走低，市场竞争加剧。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789八、商品房成交价格分析一商品房价格总体情况2008年4月份东莞商品房各用途的销售价格情况如下2008年4月东莞市商品房均价6647元/，环比上升62。住宅市场短期表现出价升量跌的状况，成交量的下跌还是受市场不景气的影响，较早推出的楼盘成交量依然比较低迷，部分新上市楼盘使短期成交量集中，4月份优质楼盘上市供应的结构性变化带动价格的上升。非住宅市场由于各月成交量较少，显示出来数据基本代表了部分楼盘情况。二商品住宅价格分析1商品住宅量价走势2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年4月商品住宅价格6298元/，环比上升79，住宅均价较大幅度的上升，主要由于本月住宅上市成交楼盘结构性变化，其中包括尚书银座、锦绣山河、万科高尔夫七期等优质楼盘的成交，这些楼盘直接带动了住宅价格的上升。4月份共有145个楼盘成交，住宅价格在6000元/以上成交面积占32，6000以下占68。2普通住宅销售价格分析4月份东莞市普通住宅价格5898元/，环比上升76，其中普通住宅成交的前五位的成交金额占据全市总成交金额的453，包括锦绣山河、天骄峰景、万科城市高尔夫花园七期、景湖名郡、香缤城市花园。2公寓销售价格分析4月份公寓的价格6736元/，环比上升169。4月公寓均价环比大幅上升，主要由于城区部分楼盘的成交带动，主要有尚书银座、时尚岛2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789蓝钻、卡布斯国际广场、景湖春晓二期等，地段绝佳的尚书银座本月上市，均价突破万元大关，拉动了公寓价格的上升。3别墅销售价格分析4月份东莞别墅均价13985元/，环比下降129。受大势走弱拖累，投资热情暂时平抑，别墅成交量较少，在短期内价格受成交产品的影响较大，城区的旗峰天下依然保持高位，镇区别墅价格差异教大。三非住宅价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891写字楼价格分析4月份写字楼均价8563元/，环比下降127，成交的楼盘有第一国际三期、汇成大厦、长安商业广场、财富广场、东江花园。东莞的写字楼较少，体量均不是很大，成交也是多点开花。2商铺价格分析4月份东莞商铺均价17479元/，环比下降64。三正财富新地、西城楼大街延续之前较好的销售，其他商铺销售情况比较间断。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789东莞商铺价格月度均线与季度均线有所下滑，并突破半年线，商铺的价格回落到1700018000元/左右徘徊；可见，受大势走弱拖累，市场投资热情受到平抑，商铺也难独善其身。四区域价格分析1城区镇区住宅价格情况4月份东莞城区商品房价格7056元/，环比上升26，镇区价格6187元/，环比下降62。城区各用途的住宅价格有所上升，其中普通住宅上升61，公寓上升216，城区成交价格主要由新入市的中高端优质楼盘热销带动；镇区别墅价格有所下降，主要由于誉景名居的别墅产品以实收6600元/的价格入市，镇区住宅价格的上升主要由于老盘成交的带动。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892各区价格情况2008年4月份的商品房均价镇区的道滘、凤岗、厚街排前三位，道滘主要是沿海丽水佳园的成交，一个盘的成交对房价的敏感性不是很强，而凤岗与厚街两个区对商品房价格较为敏感，成交的产品差异或许就造就价格的差别。凤岗、石碣、莞城商品房与住宅均价相差较高，个别非住宅项目成交拉动商品房价格。3各区域价格环比同比指数2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894月份全市各区域的价格环比中有15个区域价格上升，13个下降。城区中，南城均价同比与环比均上升25以上，主要由4月份成交楼盘尚书银座、第一国际三期、时尚岛蓝钻、东骏豪苑三期等拉动，东城均价有所下跌，天骄峰景、景湖春晓等均有不