成都某房地产开发项目可行性研究报告

XX项目可行性研究报告第一部分项目概况一、位置1、位置宗地位于XX区XX1、2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约800M，三环以内约1公里处，距天府广场7公里，属于典型的平原地貌。地块位置关系如图所示二、项目经济技术指标成华东林项目昭觉寺南路天府广场北三环路成华东林项目1、土地面积我司在成都XX区XX村土地面积为13945亩。规划建设净用地面积约9296655平方米；代征地面积约199934平方米（非建设用地）其中代征道路面积1639422平方米；代征绿地3559919平方米（不作为计算绿地率使用）。2、建筑面积我司在成都的土地地上可建面积为3905万平方米，其中3、容积率424、建筑密度305、控高建筑高度（包括屋面所有设施、设备）不超过航空限高573米（绝对高程）6、绿地率25三、项目现状1、地形地貌边界规则。地块四至图16米规划道路30米规划道路20米规划道路守仁道魁祖师墓（昭觉寺第五代方丈墓），宗地范围以外30米道路，基本成型，通往昭觉寺南路宗地道路系统现状宗地内现状2、项目平坦状况项目用地图片中弃土已经平整，用地平坦，地块高程与周边道路基本一致，利于小区的进出和小区内的布置。3、地面状况宗地北侧为已经销售完毕的XX城市花园，东、南、西面现状均为空地，地块内有南北向低压电线通过，无水渠、池塘。4、地下状况面积为9296655（合1394498亩），内嵌面积为4050（合60750亩）的守仁道魁祖师（昭觉寺第五代方丈）墓，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜，无管线、电缆。5、地块的完整性代征地面积约199934平方米（非建设用地）其中代征道路面积1639422平方米；代征绿地3559919平方米（不作为计算绿地率使用）。6、地质情况成都地下水丰富。7、地面的拆迁情况地面建筑物除南北向低压电线未拆迁外，其余基本不需拆迁。第二部分宏观经济一、GDP成都市20012006年GDP亿元1492041870892031072370768561672160212221173000500001000001500002000002500003000002001200220032004200520060510152025GDP亿元GDP增长率275048166710成都市经济快速增长，2006年相比2001年已翻了一番，已达到2750亿元，特别是05、06年，全市GDP的年增长率达到16以上。二、常住人口成都市20012006年常住人口（万人）101991082031103408415414721119710001020104010601080110011202001200220032004200452006000040080120160200240常住人口（万人）常住人口增长幅度104431102848105969全市人口流动量变化不大，常住人口呈上升趋势，但较为平稳，2006年末较2001年增加了835万人。三、人均GDP成都市20012006年人均GDP1462916209179151916721910100001250015000175002000022500250002750020012002200320042005200603691215人均GDP（元）人均GDP增长率108010536991431249271377由于人口总体增幅比较平稳，因此成都市人均GDP与GDP几乎同比增长，2006年的人均GDP较2001年将近翻了一番。四、固定投资/房地产开发投资成都市20012006年固定投资与房地产开发投资对比分析55062064014257522901875190637032070714212835424956200120022003200420052006固定投资增长率房地产开发投资增长率3089成都市20012006年固定投资与房地产开发投资对比分析582218629710852145735025050010001250150017502000200120022003200420052006010013016019022025028031034固定投资亿元房地产开发投资亿元房地产开发投资/固定投资7021520331291414518675018995817076245461917029029028027031033固定投资和房地产投资逐年增长，投资增长拉动经济上升，投资增长幅度远大于GDP增长幅度。2006年，投资增长幅度下降，但仍然远远高于GDP增长幅度。2004年前，房地产开发投资的增长低于固定投资的投资，2004年后，房地产开发投资的增长高于固定投资的投资，房地产开发投资在固定投资中的比例逐年降低，直到2004年，该比例逐渐上升且幅度较大。五、城镇居民人均可支配收入成都市20012006年人均可支配收入87929641103941135981289668170150030004500600075009000105001200013500200120022003200420052006015345675910512135城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入增长率781928127891259成都市城镇人民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨，尤其是进入2006年，全市城镇人均可支配收入的增长幅度保持在12以上。六、城乡居民人均储蓄存款成都市20012006年人均储蓄存款余额976011920143101629219169222862005176616261385221304000800012000160002000024000280002001200220032004200520060481216202428城镇居民人均储蓄存款（元）城镇居民人均储蓄存款增长率成都市城乡人民的储蓄存款较为丰厚，购买大宗物品的消费能较强。小结城市建设投资拉动经济快速上涨，经济水平高，人口增长速度平稳，但消费能力较强。15第三部分市场分析一、施工面积/销售面积成都市20012006年商品房施工面积和销售81145031329114526317502941184916310510152025303540200120022003200420052006商品房施工面积增长率商品房销售面积增长率452244面积对比分析成都市20012006年商品房施工面积和销售050010001500200025003000350040002001200220032004200520064500面积对比分析商品房施工面积万平方米商品房销售面积万平方米商品房施工面积/销售面积199138701212219395155627174696635293773112887332819121357482702153292284272281260274315全市商品房的施工面积的增长幅度和房地产开发投资额的增长幅度相匹配，2001年2004年，商品房施工面积增长不稳定摆幅在8之间，2006年增长幅度快速增加。2005年前由于房价增幅较为平稳，房地产投资增幅也相对较小，而市场销售面积的上涨幅度除2005、2006年远远低于施工面积的上涨速度外，导致商品房的施工面积/销售面积这个比值增加，相对前2004年以前，房地产市场的供求比例逐年增加，2006年成都房价增幅较大，且市场总供给的增加幅度也较大，总体供需平衡。二、成交面积/批准销售面积2006年成都市主城区商品房及商品住宅市场销售状况良好，成交面积10172万平方米，批准预售商品房面积120959万平方米，供需平衡。三、商品住宅价格增幅/人均GDP增幅及商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅000050100150200450400350300250成都市20002006年人均GDP增长幅度和商品6991431205810531290108024540510152025302000200120022003200420052006人均GDP增长率商品住宅成交均价增长率8027121993260住宅成交价格增长幅度对比分析1377成都市20002006年人均可支配收入增长幅度和商品781928205896662681724540510152025302000200120022003200420052006城镇居民人均可支配收入增长商品住宅成交均价增长率8027121993260住宅成交价格增长幅度对比分析1259成都市商品住宅成交均价逐年上涨，但在04年一个较大的上涨幅度后，近两年上涨幅度呈递减趋势一是因为市场宏观政策，自2004年起国家就针对房地产市场进行宏观调空；二是因为本市城区在不断扩大，增加了土地供应量；三是因为本市常住人口流动量变化不大；四是因为本市房价已经达到了一个较高水平。导致房价上涨的速度在减缓。自2004年以来，商品住宅成交价格上涨的幅度大于人均GDP上涨幅度及城镇人均可支配收入上涨幅度，因此，商品住宅成交价格增幅度仍然有可能减缓。四、投资性购买、外地人购买比例成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的成都房地产市场报告显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人456，外地个人403，市郊区个人14。1。本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。五、商品住宅价格增幅/（人均可支配收入人均储蓄余额）增幅成都市20012006年城镇居民人均可支配收入储蓄存款余额增幅与商品住宅成交价格增幅对比分析245420381993157915641490144011420510152025302000200120022003200420052006商品住宅成交均价增长率城镇人均可支配收入储蓄存款余额增长幅度2608027122004年城镇居民可支配收入储蓄存款余额的增长幅度低于市区商品住宅成交均价的增长幅度，说明商品住宅成交价格上涨幅度会趋于平缓。小结房地产市场供需平衡，市区商品住宅成交均价上涨幅度减缓，但由于经济的增长，土地成本的提高，外地投资人对本地市场的看好，有拉动商品住宅成交均价快速上涨的可能性。第四部分土地市场分析一、土地成交量2006年成都土地供应最明显特征就是继续放量，土地供应面积较去年继续增长。成都市主城五区分别有64宗土地拍卖/转让、32宗土地挂牌出让/转让，其中2宗暂停或推迟拍卖，成交87宗，供应665211亩，总成交面积约657076亩（43805万平方米），其中9月份供应土地13宗，面积约3535亩，供应面积居首位，供应数量最多的是12月，供应15宗土地；5月供应面积和数量最少，仅供应3宗土地约649亩。近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势。二、土地单价及变化趋势20032006年成都主城区（5区）土地成交（拍、挂）均份分析1141382482782117971210501001502002503003504002003200420052006年0010203040506070809成交均价（万元/亩）成交均价增幅成都成交均价大幅上涨，但是增幅06年较05年有较大下滑。三、楼面地价及变化趋势近年成都市土地的楼面地价与土地单价同比上升，而近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势，虽然住宅用地价格猛涨，但平均楼面地价涨幅有限，成都的住宅用地并没有想象中的昂贵。20042006年成都主城区（兼容）住宅用地出让价格分析13824827812119381011050100150200250300350400200420052006年16月0200400600800100012001400成交均价（万元/亩）平均楼面地价小结市区半径在扩大，土地供地的范围在向周边扩展，总的来说，土地单价和楼面地价在逐年上涨。第五部分项目周边市场分析一、项目区域在城市规划中的定位、项目位置、片区规划和发展（1）项目位置宗地位于XX区XX1、2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约800M，三环以内约1公里处，距天府广场7公里。（2）片区规划和发展项目所在区域为成都市XX区，地处成都东北。成都市总体规划XX区将划分成东区和东北区两大部分东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；东北区则以发展电子工业及仓储业为主。同时，将北郊风景旅游区打造为都市后花园，并在长14公里的沙河XX段营造河居新概念。XX“七片一带”新格局。根据成都市总体规划，目前XX区整体结构将形成“七片一带”的新格局，即成都物流基地功能区、“大学科技园”科技研发基地、理工大学教育功能区、龙潭都市工业区、北郊风景旅游功能区、旧城区、保和文化居住功能区、沙河城市发展带，其中沙河城市发展带和教育功能区、保和居住区是近几年的发展热点。北郊变成都市后花园在北郊打造都市后花园，即利用现有熊猫基地、北郊磨盘山风景资源等有利条件，扩展用地与金牛区共同打造北郊旅游风景区。城东将成为成都市房地产继城南、城西之后的又一个黄金地段。旧城区内，将根据成都市中心区的发展目标，结合东郊工业企业的搬迁改造，增加和改造公共配套及市政基础设施，将旧城区改造成为以居住为主的城区。沙河营造河居新概念沙河XX段长约14公里，规划将沙河景观结构分为“两带两片八景点”。沙河沿线城市空间是城市东郊重要的线型开敞空间，在建设中实行整体协调、分段控制，结合相关规划将其建设成为成都市东郊以生态居住为主，景观环境优美的带状空间。根据以上显示，成都将力争把该区域打造成为崭新的城北新区、对外开放的“城市名片”。近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等目前在建的宗地北侧30米道路已基本通车，所有工程将于今年年底完成；宗地西、南、北侧的规划道路将于今年年底建成；宗地东侧南北向的低压电线杆将于近日拆迁完毕；宗地西侧1000M处的地铁一号线站台将于2010年全线通车；宗地东北侧12平方公里的北郊风景带将于数年内全部建成。2、片区产业结构、自然资源及人文环境（1）产业结构该片区将根据成都市中心区的发展目标，结合东郊工业企业的搬迁改造，增加和改造公共配套及市政基础设施，将旧城区改造成为以居住为主的城区。（2）自然环境治安情况项目所处区域属传统意义上的“北乱”区域，但整个区域内的拆迁已基本完成，北部新城正在形成，目前较少发生不良治安情况。空气、噪声状况地块位于成都市东北方向，虽有多条快速干道通过，但距离项目均较远，但附近的凤凰山机场有一定的航空噪音影响，尤其是在晚间；项目位于新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里北郊风景区、熊猫基地和昭觉寺文化风景区的包围之中，空气非常清新，适宜居住。污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）无。危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。周边景观位于新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里北郊风景区、熊猫基地和昭觉寺文化风景区的包围之中，但项目周边主要为空地，景观较差。（3）人文环境宗地位于昭觉寺以北，昭觉寺是当地有名的寺庙，项目用地内嵌守仁道魁祖师（昭觉寺第五、六代方丈）墓，为风水宝地，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜。3、本地气象条件成都属亚热带季风气候，热量充足，雨量丰富，四季分明，气候潮湿，多云雾、少日照，是一个春早、夏热、秋凉、冬暖的城市。成都年平均温度16OC，夏季最高温一般不超过35OC，但却闷热；冬季平均气温约为5OC，极少有冰雪，但由于阴天多，空气潮，却显得很阴冷。成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在4月10月，降水量占全年雨量的8595，其中6月8月的降雨量可达全年雨量的60左右。冬春两季干旱少雨，成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。地块内未发现滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地质现象，未出现变形和坍塌，现状稳定。成都地下水丰富。成都月平均降水量（毫米）、蒸发量（毫米）、日照（小时）、雾日项目123456789101112全年月降水量591092145078861113235523411180464184589470月一日最大降水量8598184702107598919521709939425241821952月最大积雪深度04040505月日照时数7256439691136127213141632177187966463164712283月蒸发量3634287871058127812981414132192157743732410205月雾日数100673225192336383358721206214、项目片区的交通状况及配套设施项目周边3000米内主要配套（1）、交通状况宗地距昭觉寺南路数百米，由北侧和东侧的30M道路与之相连；另外，成绵高速、大件路、蜀龙大道（在建）、北新干线（在建）等快速通道交织成了密集的道路网络，交通通达性极佳；公交系统情况附近数百米内有1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83路、302路等近10条公交线路通达市区；私家车出入非常方便；规划中的地铁1号线距项目仅1000M，将于2010年通车。（见成都市轨道交通线网）（2）、教育双水碾小学、青龙场小学、四十中等学校构筑完备教育体系。根据片区规划，项目周边还将设置二所小学、二所中学、三所幼儿园；成都市轨道交通图（3）、医疗配套方面成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院、成都交通医院、416医院等；（4）、商业配套方面基本无现状配套商业，距离规划中的北部新城商业中心约15公里；（5）、邮局无；（6）、银行无；（7）、其它沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、动物园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起项目周边不可多得的居住优势。项目周边3000米外但可辐射范围主要社区配套（1）、位于成都北二环两侧的生活配套区和以梁家巷为中心的商业中心；（2）、距成都的CBD约6公里，具有极佳的通达性。5、大市政配套（1）、道路现状及规划发展用地东侧为规划中30M宽市政道路。用地南侧为规划中16M宽市政道路。用地西侧为规划中20M宽市政道路。用地北侧为已经过到通车条件的30M宽市政道路。（2）、市政配套条件项目用市政配套（通讯、供水、排水、排污、供气、供电）主要通过项目北侧的道路地下管网接入。6、片区房地产市场状况及市场特点（1）物业类型及分布特征因为该片区属于成都市三环以内的主城区，物业类型以多层和高层项目为主。（2）开发规模该片区内现主要楼盘有蓝光富丽花城、XX城市花园，开发规模分别为40万、15万。（3）户型结构两房两厅两卫90平米以下，50三室两厅一卫110平米左右，20三室两厅两卫125平米左右，20四室两厅两卫144平米内，10（4）平均容积率片区内项目的平均容积率为42。（5）价格水平富丽花城2期平均价格约为4300元/（6）销售速度及消化率富丽花城1、2期开盘当日即售磬。成都城北区域2006年成交商品房84万平方米。（7）购买人群成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的成都房地产市场报告显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人456，外地个人403，市郊区个人14。1。本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。7、商业市场调研（1）商业的物业形态项目周边规划两个农贸市场，面积近9千平米，竞争楼盘富丽花城项目内规划配套景观商业步行街。（2）招商情况基本无现状配套商业，距离规划中的北部新城商业中心约15公里，因此目前该片区基本上不存在招商情况。8、项目SWOT分析优势分析相对平均房价而言，项目土地成本不太高为我们迎来相对宽裕的操作空间。根据城市规划的北部新城会为该区域带来可预期升值空间。地块已完成拆迁，地势较平坦，边界规则，便于建筑布局。税收优惠比较大。劣势分析区域整体外部环境目前不好，在普通市民心目中属脏乱差地段，关注度不高。项目内嵌守仁道魁祖师（昭觉寺第五、六代方丈）墓。项目周边配套设施不完善。根据发展需要，本项目如需在今年开盘，各项工作都显得异常紧张。尤其本项目是我司在异地、在成都开发的首个项目，内部管理、外部资源整合、关系协调方面都面临巨大挑战。机会点分析区域内无竞争楼盘少，正处于开发热点前期。重视环境景观，以此提升产品质素和档次。重视营销，通过包装和高水准的服务提升项目的品牌和档次。潜在威胁分析蓝光富丽花城的威胁其它区域内高品质楼盘会分流市场关注度和客户。9、目标客户群消费调研（1）本项目目标客户群项目辐射半径约35公里范围内，其中以区域内城北批发市场商户为主、同时考虑在城北区域内上班的各类企事业单位消费者、周边区域原居住人口和其他区域居民以及外地消费人群。初步预计整体客群来源如周边市场商户20向四周辐射5公里范围内企事业单位上班的消费者35周边区域的原居住人口10来自其它区域或外地的消费者35。第六部分项目价值判断一、项目定位原则和定位思路1、差异性项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的产品特点，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。2、适应性项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况提出的定位，才是最合适的。3、独特性独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。二、产品定位1、产品形态定位由于地块容积率指标为42，加上地块本身自然资源特点，社区定位为中档的高层公寓社区。产品形态以高层建筑为主，做好园林景观。2、高层建筑户型面积以2房90M2为主，附带少量三房和四房户型。3、形象定位打造该片区最具有竞争力的住宅社区，通过建筑立面风格和园林打造凸现本案的独特性和与其他楼盘的差异性。4、目标客户定位整个社区客户定位为面向都市中产阶级。以成熟稳定的中青年人为主，一般出生于60年代末80年代初，年龄在2540岁之间为主。家庭结构一般只有一个小孩，部分家庭有一到两个老人。户主拥有一份较为稳定或是收入较高职业，事业处于上升期，一般为首次置业或是第二次置业。第七部分工程进度一、项目分期项目采取分期建设、滚动发展的模式进行建设开发，在筹集到一定的启动资金后进行前期工程开发，前期工程开发所获利润和回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。项目分四期实施开发，建设总工期三年半。项目第一期工程该期工程建筑面积约125207平方米，计划工期从2007年8月至2009年4月。项目第二期工程该期工程建建筑面积约130042平方米，计划工期从2008年2月开始做基础，至2009年10月完成。项目第三期工程该期工程建筑面积约133909平方米，计划工期从2008年8月开工到2010年4月完工。项目第四期工程该期工程建筑面积约94752平方米。预计工期从2009年2月到2010年10月全部完工，本项目开发完毕。二、确定工程各时间接点1、一期工程技术指标该区域地上建筑面积约101129平方米，全部为高层公寓。、高层建筑安装工程包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程包括售房部、异地样板房、示范园林、小区入口等。建设工期自2007年8月开始至2009年4月结束。形象进度完成全部建设内容，高层通过竣工验收。2、二期工程技术指标该区域地上建筑面积约105034平方米，全部为高层公寓。、高层建筑安装工程包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程包括水体、园林绿化、小区入口场等。建设工期自2008年2月开始至2009年10月结束。形象进度完成全部建设内容，高层通过竣工验收。3、三期工程技术指标该区域地上建筑面积约108157平方米，全部为全部为高层公寓。、建筑安装工程包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。建设工期自2008年8月开始至2010年4月结束。现场形象进度区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间道路，高层通过验收。4、四期工程技术指标该区域地上建筑面积约76530平方米，全部高层公寓。、建筑安装工程包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。建设工期自2009年2月开始至2010年10月结束。现场形象进度区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间及周边道路及小区剩余配套，通过全部验收，项目竣工。第八部分销售进度1、开盘时间确定（不含车库）分期预售面积（平方米）预售时间销售周期一期第一次开盘50000200712153月一期第二次开盘5112920083223月二期第一次开盘3000020086283月二期第二次开盘5000020089283月二期第三次开盘25034200812206月三期第一次开盘30000200812206月三期第二次开盘60000200962735月三期第三次开盘18157200910172月四期第一次开盘20000200910172月四期第二次开盘56530200912193月2、每年销售量（单位平方米）、（不含车库92967平方米）3、销售回款（单位万元）假定当月销售收入于当月收回40款项，次月收回80的款项，剩余20的的款项于第3个月收回。年度2007200820092010回款额9770936809021827352第九部分项目经济分析一、项目总成本费用1、投资估算范围本投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收、所有商品房销售完毕时所发生的全部费用。费用内容分为项目开发的土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费、公年度200720082009销售量50000186163154687共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、销售费用、开发期规费税费、其他费用、不可预见费和财务费用等。2、投资估算依据及投资估算方法（1）投资估算依据中华人民共和国建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法；原国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；原国家计划委员会颁发的投资项目可行性研究指南（试用版）。现场收集的资料；类似项目开发建设统计数据。（2）根据项目特点分析，投资估算方法采用简单扩大经验指标估算法。3项目投资（1）土地费用项目总用地面积13945亩。土地费用包括前期征地费、土地出让金、土地契税。地块398万元/亩，土地成本为555011万元；土地契税按综合价金3提取，服务费按综合价金的025提取共计180379万元。根据上述数据计算，项目土地费用合计为5730489万元，半年内付清。（2）前期费用前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及平整场地监理等阶段的费用支出，估算金额为1203612元。基础设施建设包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，估算金额为954073万元。以上两项合计2157685万元。（3）工程成本建安成本包括土建、水电安装、电梯、智能化、消防工程、装修工程等成本，高层1278元/平方米，车库1025元/平方米，商业1515元/平方米。估算金额合计597577万元。（4）不可预见费参照类似项目经验数据，该项目开发不可预见费按上述13项费用之和的2估算，预算金额为164539万元。（5）销售费用销售费用为房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。根据我司以往项目经验数据分析，该项目销售费用按销售收入的35估算，估算金额为77007万元。（6）管理费用管理费用为该项目开发企业的管理部门为组织和管理该房地产项目开发经营活动而发生的各项费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、无形资产摊销、开办费摊销以及其他管理费用。根据我司项目经验数据分析，该项目管理费用按销售收入的35估算，估算金额为77007万元。（7）财务费用财务费用指开发企业为筹集资金而发生的各项费用，该项目财务费用为项目开发建设投资借款利息。项目各种借贷资金年综合计息利率预计为7。根据项目实施计划及产品销售计划测算，项目从筹建到产品销售完毕预计发生借款利息7260万元。（8）合计经上所述，项目总投资为16294623万元，单位造价为3371元/平方米。二、项目总收益1、产品销售价格项目开发产品主要有高层公寓、商业用房、车库。产品销售价格根据项目所在地目前房产销售价格预测，根据目前房地产市场行情及发展趋势分析，产品销售价格逐年考虑一定的上涨幅度。该项目的销售价格（按建筑面积计算）预测如下分期时间均价（元）一期第一次开盘2007年12月2008年3月4500一期第二次开盘2008年3月6月4700二期第一次开盘2008年6月9月4900二期第二次开盘2008年9月12月5100二期第三次开盘2008年12月2009年6月5300三期第一次开盘2008年12月2009年6月5300三期第二次开盘2009年6月10月5500三期第三次开盘2009年10月12月5800四期第一次开盘2009年10月12月5800四期第二次开盘2009年12月2010年3月60002、产品销售收入项目产品可销售总建筑面积为483424平方米，其中高层住宅378202平方米，商业用房12648M2，车库92967M2。根据上述数据计算项目总销售收入为221020万元，其中一期工程销售收入50530万元，二期工程销售收入57654万元，三期工程销售收入63742万元，四期工程销售收入48568万元。3、营业税金及附加项目应缴税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税及附加为销售收入的55。合计12156万元。4、土地增值税项目应缴纳的土地增值税是每年按销售收入的1预征，项目土地增值税金额为22102万元。5、汇总据以上分析，本项目利润总额为43708万元，企业所得税按销售收入的33收取，共计14424万元，税后利润为29284万元。三、资金的筹措及使用计划1、资金投资计划建设经营期序号项目名称合计1年2年3年4年1建设投资1629467686627286365342226111土地费用573055730500000000012建安成本59758348014318254961646413前期费用215771196037203650224714销售费用7701170025002500100115管理费用7700100125002500170016财务费用726014203700184030017不可预计费用1645000548548549单位（万元）2、可运用资金建设经营期序号项目名称合计1年2年3年4年1销售收入22102097709368090218273522销售税金及附加1215653735515244961991504363土地增值税22102977936890218273524可运用资金206653891349587590884353832557412单位（万元）3、资金筹措本项目采取分期建设、滚动发展的模式开发建设。项目共分四期3年半，前期工程开发所得利润、回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。项目融资方案为通过企业自筹、销售回款、招商引资、向银行借款及其他融资等多种方式筹集项目开发建设投资。企业自有资金和前期工程滚动投入后续工程资金构成项目资本金，出现有资金缺口时向银行或基金借款融资。根据融资方案及项目实施计划计算，项目第1年公司资金有缺口，后3年销售回款足以支付项目的工程费用。本项目开发建设投资筹措方案如下企业自有资金15000万元；销售收入再投入91946万元；向基金、银行借款56000万元；自有资金率自有资金/总投资100921。建设经营期序号项目名称合计1年2年3年4年1资金来源1629467686627286365342226111自有资金150001500000012基金、银行贷款560005600000013销售收入再投入919465866272863653422261单位（万元）4、贷款还本付息根据以下计算，本项目第2年就有资金用于偿还银行、基金的贷款，第4年能全部清还所有款项。建设经营期序号项目名称合计1年2年3年4年1借款还本息11年初借款累计057420290001000012本年借款560005600000013本年应计利息726014203700184030014年底还本利息63260032120208401030015年末借款累计57420290001000002借款还本付息的资金来源21投资回收206653891349587590884353832557412单位（万元）5、资金来源与运用建设经营期序号项目名称合计1年2年3年4年1资金来源2920208077093680902182735211销售收入221020977093680902182735212自有资金150001500000013银行贷款56000560000002资金运用2549967766267041646974559621建设投资1629467686627286365342226122借款还本付息63260032120208401030023销售税金及附加1215653751524962150324土地增值税22109893790227425所得税1442416115461459112583盈余资金4428431083175927361179444累积盈余资金3108348676222844284单位（万元）四、项目的经济指标1、财务评价参数折现率10。计算期根据项目实施计划，项目从2007年5月开始筹建，支付第1笔土地款，到2010年3月全部销售完毕并拿到销售回款。全部工程竣工并销售完所有商品房，共计35年，故项目财务评价计算期为4年。2、盈利能力分析建设经营期序号项目名称合计1年2年3年4年1销售收入22102097709368090218273522总成本费用162946768662728636534222613销售税金及附加121565375152496215034土地增值税2210989379022745利润总额4370867731603054782033146所得税1442416115461459112587税后利润292846789258759463617944单位万元税前成本利润率利润总额/总成本1002682税前销售利润率利润总额/总销售收入1001978投资利润率利润总额/总投资1002496税后成本利润率税后利润/总成本1001797税后销售利润率税后利润/总销售收入1001325投资净利润率税后利润/总投资10016723、财务内部收益率FIRR全部投资现金流分析建设经营期序号项目名称合计1年2年3年4年1现金流入221020977093680902182735211销售收入22102097709368090218273522现金流出1917367766234921438573529621建设投资1629467686627286365342226122销售税金及附加1215653751524962150323土地增值税22109893790227424所得税1442416115461459112583净现金流292846709658759536845091单位万元自有资金现金流分析建设经营期序号项目名称合计1年2年3年4年1现金流入221020977093680902182735211销售收入22102097709368090218273522现金流出1989962166267041646974559621自有资金150001500000022预售收入再投入91946586627286365342226123贷款本息尝还63260032120208401030024销售税金及附加1215653751524962150325土地增值税22109893790227426所得税1442416115461459112583净现金流2202411892266392552118244单位万元（CICO）T1FIRRT0式中CI现金流入量CO现金流出量T第T年根据上式计算出内部收益率为FIRR（全部投资）41FIRR（自有资金）1814、投资回收期全部投资投资回收期年自有资金投资回收期年5、财务净现值FNPVFNPV（CICO）T1ICT式中FNPV财务净现值CI现金流入量CO现金流出量IC基准收益率，此处IC10T第T年根据上式计算项目财务净现值FNPV（全部投资）179182万元；FNPV（自有资金）2442116万元；分析上述财务指标，项目全部投资回收期为344年，自有资金投资回收期为343年，投资回收期限较短、投资回收较快；项目财务内部收益率分别为41和181，高于基准收益率10，财务净现值分别为179182万元和2442116万元，大于零；自有资金净收益率高打为14683，远远高于银行长期贷款利率612；上述分析说明项目的盈利能力较强，项目从财务上讲是可行的。根据上述的项目资金来源与运用表，分析表中数据，计算期第一年、第四年项目的资金流入与流出持平，其他各年均有盈余资金，说明项目的资金是匹配的，能够保证财务平衡，因而项目滚动开发模式在资金的筹措与运用上是可行的。6、财务平衡及偿债能力分析项目建设投资借款采取等额还本利息照付方式偿还，借款偿还期为3年，计划在2008年12月至2010年12月两年间等额偿还借款本金及利息。还款期内项目总利息备付率为606，在还款期内，总利息备付率和各年的利息备付率均大于2，说明项目有足够的资金偿还借款本息。第十部分项目敏感性分析一、盈亏平衡点1、盈亏平衡分析计算项目产品的保本销售价。分析项目产品开发成本构成，其中开发间接费、管理费用、销售费用、其他费用、不可预见费以及各种税费等为可变成本，其他为固定成本。结合以往公司开发项目的参考数据，估算出项目的营业税及附加，土地增值税率大概维持在65的水平。平均售房价格盈亏平衡点平均物业单位造价/（1税率）30912/（10065）33061元/平方米2、盈亏平衡分析计算项目产品的保本销售率。项目的可变成本与产品销售率及销售收入相关，根据房地产开发统计资料分析计算，该项目产品开发总成本162946万元分解成固定成本133864万元、可变成本29082万元。项目可销售商品房建筑面积为483424平方米，销售收入为221020万元，经营税金及附加为12156万元，土地增值税为2210万元。根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下，绘制盈亏平衡分析图见下图。盈亏平衡表03000060000900001200001500001800002100000102030405060708090100销售率销售收入及成本费用（万元）固定成本产品开发成本本销售收入（扣税金）BEP（销售率）固定成本/销售收入（扣税金）可变成本1007539BEP（售房量）4834247539364453平方米从盈亏平衡分析可以看出，项目的各类商品房出售率只需达到可销售面积的7539，即销售面积达到364453平方米时，项目就可以保本。说明项目具有较强的抗风险能力。二、对价格变化三、建安成本变化变化幅度建安成本税前销售利润率税前成本利润率税后销售利润率税后投成本润率1065733817072234114414965627461842245412341644597581978249613251672556770211329191416195610537822248316515062121敏感性分析024681012141618201050510不确定因素的变化率税后销售利润率变化幅度销售价格税前销售利润率税前投资利润率税后销售利润率税后投资利润率1050292648366198627455480123293085174623144572197824961325167254343159419281196144610411511581332869999对销售价格变化对建安成本变化从敏感性分析表和敏感性分析图可以看出，项目对商品房销售价格变化最为敏感，建设投资变化次之。在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为731，允许产品销售价格下降幅度为277，说明项目具有较强的抗风险能力。小结从盈利能力分析可知，项目的财务内部收益率高于基准收益率，资本金收益率高于银行长期贷款利率，投资回收期限较短，说明项目具有较强的盈利能力；项目借款偿还期为3年，还款期内，项目的利息备付率均大于2项目具有较好的偿债能力，满足贷款机构的要求；从项目的不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目从财务上讲是可以接受的。第十一部分项目风险分析一、区域性发展及规划风险项目所在区域为成都市XX区，地处成都东北。成都市总体规划XX区将划分成东区和东北区两大部分东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；东北区则以发展电子工业及仓储业为主。同时，将北郊风景旅游区打造为都市后花园，并在长14公里的沙河XX段营造河居新概念。XX“七片一带”新格局。根据成都市总体规划，目前XX区整体结构将形成“七片一带”的新格局，即成都物流基地功能区、“大学科技园”科技研发基地、理工大学教育功能区、龙潭都市工业区、北郊风景旅游功能区、旧城区、保和文化居住功能区、沙河城市发展带，其中沙河城市发展带和教育功能区、保和居住区是近几年的发展热点。本项目是我司在成都发展的第一站，对于我司在成都市场有突破性的战略意义。项目建设规模大、建设投资高，对区域的招商引资、经济发展具有积极的推动作用。从而起到增加当地就业、提高当地居民的生活水平、收入水平和生活质量的作用。项目建设占地面积较大，开发建设过程将涉及到项目建设地块上已经拆迁完毕，目前周边居民数量小，对其人民的生活、生产活动产生的影响较小。二、市场因素风险成都市经济发达，居于西南片区之首，房地产销售价格较高，近年来商品住宅成交价格涨幅在缩小，由于宏观政策的抑制，但当地人口总数的逐年增加，需求量增加。外地投资者对成都市场的看好等综合因素考虑，近年成都市场将维持一定的火暴场面。我司有丰富的中高档住宅开发经验，相信我司的产品在成都市场一定能引起轰动性效应。三、融资风险本项目建设规模大，资金需求较大，尤其是第