2008年3月东莞楼市研究报告

12一、宏观经济国家统计局公布2月宏观经济景气指数10外资直接投向房地产地方摸底报告震惊高层中国房地产业协会委托北京科技大学等单位所做流动性过剩与中国房地产宏观调控研究报告日前发布。研究报告指出,3虽然外资投资占房地产总投资规模比例不到2,但是在我国实际利用外资资金中,却有10左右的资金直接投向了房地产。城市创新综合测评结果公布东莞排第六中国城市创新能力科学评价课题研究组3月2日发布了2006至2007年度中国城市综合创新能力的综合测评结果。在地级以上城市中，东莞排名第六。2008中国城市竞争力蓝皮书综合竞争力位列第15名2008年中国城市竞争力蓝皮书中国城市竞争力报告日前在北京发布。东莞16项指标进入全国前十名，综合竞争力位列第15名，与2007年排名相同，综合竞争力增长排名第九、效率排名第八、企业本体竞争力排名第五、生活环境竞争力排名地六、商务环境竞争力排名第四。东莞去年GDP增幅全省第二总量位列全省第四2007年东莞GDP为315101亿元，占全省的103，排在广州、深圳、佛山之后，位于全省第四。处于前两位的广州、深圳GDP分别为705078亿元和676541亿元，处于第一梯队。东莞入选国家信息产业基地4国家发改委日在北京召开国家高技术产业基地授牌大会，会上，我市被授“信息产业国家高技术产业基地”牌匾，我市因此成为国家信息产业基地。CPI屡创新高，二月份全国87，东莞79，预计3月8084据国家统计局最新数据消息，08年2月份，居民消费价格总水平同比上涨高达87，再次刷新了CPI记录，创11年以来新高。东莞1、2月CPI分别为66和79，均低于全国水平。预计3月全国CPI涨幅将在8084之间。2月新增贷款环比少7成央行公布了2月份金融运行统计数据显示，2月份货币供应量同比增长175，新增贷款2434亿元，相比上月下降7成。而1月份新增人民币贷款8036亿元，创下有数据统计以来的历史新高。5我国2月出口增幅放缓最新统计显示，受雪灾和春节因素影响，月份我国外贸出口增长缓慢，而进口则同比增加了，导致月贸易顺差大幅减少。月份我国进出口总值为亿美元，其中出口近874亿美元，只增长65，比去年同期增幅要回落45，比1月份也回落20。央行单日回笼资金2360亿3月13日，央行再度以“发行票据正回购”的方式，从市场回笼资金2360亿元。本周，央行已3度使用货币回笼这一紧缩工具。今年前两个月，银行业新发放的贷款总额已超出万亿元，用尽全年近1/3的贷款指标。以上调存款准备金率1相当于回笼资金3700亿元计算，央行这两天回笼资金的效果已经超过上调存款准备金率1。中国人民银行决定上调存款准备金率为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。62008年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨109根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨109，涨幅比1月低04个百分点；环比上涨02，涨幅比1月低01个百分点。东莞贸易顺差5年来首降东莞海关发布了2008年12月东莞市外贸情况，外贸顺差下降46此外，东莞传统的出口产品箱包、鞋类、玩具等，出口增幅都有明显下降。二、政策动向7东莞经济适用房管理办法出台在即从日前召开的全市住房保障工作会议上获悉，东莞市经济适用房管理办法（试行）或将出台。有资格申请的市民必须符合以下要求本市户籍，无自有产权住房或人均居住建筑面积低于18，上一年人均收入低于14400元等。塘厦新莞人工作居住满五年减免子女借读费记者昨日获悉,从今年开始,在塘厦工作并居住满五年及五年以上的新莞人,其子女经申请批准可减免借读费,就读塘厦公办中小学。刘志庚不考虑蓝印户口市委书记刘志庚明确表示，“我们不考虑实施蓝印户口制度，因为好几个城市试过都不太成功，有的城市前几年搞过，现在也取消了。”8三、市政规划东莞市2009年住房建设计划9四、市场及楼市动态一市场动态二楼市动态（略）五、土地市场东莞中央生活区一期拍卖取消未来或整体拍卖东莞市国土资源局发布的公告称因城市规划实施细部调整，经市人民政府批准，东莞市国土资源局决定取消中央生活区一期地块（20081005）拍卖出让活动，该地块原定于2008年6月18日上午10时拍卖。公告称，待规划调整工作完成后，将另行发布地块出让公告。1008年东莞的楼市处在寒冬时节，2月底至3月初，在万科、光大降价风潮的影响下，东莞楼市一度进入恐慌阶段，东莞土地市场也受到降价浪潮的连锁反应，进入低谷。一新增土地供应08年3月共有8块新增土地供应，总供应面积为2571万，与07年3月份同期相较，供应地块增多了4宗，但供应面积减少了4403748，下降了1462。二土地成交信息1108年3月成交土地共13块，同比去年同期4块成交土地增长了225，总成交面积为1261775，是07年3月的成交面积4128255的306倍，08年总的成交金额是283327万元，是去年同期成交总金额的789倍。08年3月份的成交量是非常大的，商住面积占成交总面的4767，工业用地占总成交面积的4701；从成交的区域上来看，松山湖依然是成交量最大的区域，占据整个成交量的5193，其次是凤岗，占据总成交的2775。2008年第一季度东莞土地供应同比情况1208年第一季度东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地31宗，共计16752608，较去年同期大幅增加，增幅高达11274；在08年第一季度土地的供应量中，在整个供应量中，4499为城区供应用地，5501为镇区供应用地；从发布的土地类型上看，商住用地供应量较大，供应面积为9445273，占土地供应总量的5638；其次是工业用地，供应宗面积为64144342，占土地供应总量的3829。三土地交易情况分析1总体情况08年第一季度共计成功交易土地34宗，比去年同期增加了13宗；成交面积171850518，与去年同期相比较，增多了1073219，增幅为16632；总成交金额4568706万元，同比上升15317。2008年第一季度东莞土地成交情况132成交价格分析2008年第一季度月东莞成交土地的平均交易单价为2658元/，同比下降了493。商住用地土地平均单价为46656元/，同比增长5718。08年第一季度月份的土地市场与去年同期相比较，整体成交价格略有下降，但商住土地与去年同期相较，增幅比较明显。回顾2007年东莞的土地市场，上半年，市场上虽然供应量不足，土地交易却一片火热，接连出现好几个“地王”，地价被接连刷新，涨幅甚至比房价涨幅更大。下半年，随着10月新一轮楼市调控政策的实施，东莞的土地交易市场与楼市交易同时陷入低迷，从11月开始，地价开始“冲高回落”，回归理性。到了12月，交易地价的“冲高回落”幅度更大，首次出现商住用地流拍事件。东莞土地市场再次面临地价“由高转低”的“新拐点”。08年第一季度东莞的土地交易市场，冷场不断。多宗交易的地块以超低的价格成交，且东莞中央生活区取消了原有的拍卖计划。14中原观点自08年3月下旬起，东莞楼市开始逐渐显示出回暖迹象，东莞的各楼盘销售情况均有所好转，有几个楼盘甚至出现销售火爆的场面。尽管如此，然而受企业现金流吃紧、银行对开发商贷款资金紧缩的影响，预计东莞土地市场将持续一段时间的“阴霾”状态。六、商品房供应分析一新增商品房供应1新增供应总体情况据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年3月份，共17个楼盘项目新增供应，较2月份有大幅回升，上升70；同比07年3月持平；08年3月总供应面积为4290万，环比2008年2月上升10706，同比下降1417。不难看出，市场卖方推盘速度在逐步加大，推盘量几近去年同期水平，楼市观望情绪有所减弱，一扫2月新增供应低迷颓势。其中，住宅供应量为3063万，共2304套；住宅供应按面积环比上升5216，同比下降2764，按套数计算环比上升1944，同比下降4416。2008年3月东莞商品房供应情况152008年3月份新增供应项目主要集中在东莞市区、寮步、虎门、长安、横沥、塘厦、桥头、道滘、常平等区镇。具体项目分布见下2008年3月东莞楼市新增供应项目分布图2新增供应月度走势16东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年3月，由于月初东莞个别楼盘跳水，楼市逐渐升温，市场买方观望气氛被打破，卖方热情凝聚，纷纷推盘。环比涨幅高达10706，楼市再度成为关注焦点。3新增供应季度走势东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年第一季度，新增供应总建筑面积为13296万，同比下降467，环比下降5111。总体供应趋势下降明显，由于市场卖方观念转变，在经历楼市寒冬之后，大幅降价促销，激发了市场需求，新增供应在本季度末大增，逼近07年同期水平。4新增供应物业类型17东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年3月份新增住宅供应中普通住宅供应项目8个，供应量为2615万；公寓供应项目1个，供应量为012万；别墅供应项目3个，供应量436万；非住宅市场中商铺供应602万，车库供应217万，写字楼供应460万。环比2月，普通住宅供应比重有所回落，下降1315，主要楼盘有丰盛名苑、丰泰城一期、虎门地标、花园1号、罗马景苑、陶然豪园、万科城市高尔夫花园七期、新世纪尚居一期；别墅供应仍维持在10以上，主要楼盘有丰泰东海山庄、丽水佳园、誉景名居，公寓供应大幅度下降，有罗马景苑，仅占028；本月非住宅物业供应急剧增加，写字楼从无到有，并占据总供应1058比例，商铺供应进一步加大，占到1387，车库供应也占到5比例。5新增供应区域分析18东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年3月东莞共有11个区镇有新增供应。其中镇区供应面积3612万，环比上声31951，占总供应比重8318；城区供应面积730万，环比下降4099，占总供应比重为1682，同比下降6315，城区供应锐减。随着土地开发力度加大，城区土地供应紧张，新增供应将更多偏向镇区。从区域分布来看，长安、虎门、南城是2008年3月份主要供应区域，三个区域新增供应合占总体比例达到6293。其中，长安新增供应量最大，达1539万之多，集中在陶然豪园和福源商场两个项目。（其它区镇项目分布可以查看2008年3月东莞楼市新增供应项目分布图）6新增住宅供应户型分析19东莞中原研究部监测结果统计显示，3月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在三房和四房，其中三房占409，四房占278，反映了目前依然是东莞大户型结构需求特征。两房户型面积主要在61100（见下图），其中6180全是两房，三房和四房面积交叉明显，大量三房面积超过四房，主要户型面积集中在81160，而四房户型面积甚至超过200，主要在141200，复式跨度较大，有100以下的小复式，也有200以上的大复式。可以看出，东莞新增供应中三房、四房户型面积均偏大，而两房户型的面积保持在61100的合理区间，一房则集中在4160区间，别墅在朝500大面积发展的同时，也出现了180以下的叠加式小别墅，主要楼盘有誉景名居。20从新增面积区间分布可得，3月东莞新增商品住宅整体上仍以偏中大户型为主，90以上的住宅共占8557，121以上的住宅占6614，大户型主导的市场格局依然没有改变；大三房、大四房的出现，以及公寓等小户型住宅供应锐减，“90/70”倒置现象在本期表现尤为显著，预计下期供应结构将做出调整。7三房、四房走势分析21从上图走势可以看出，在新政推动下，三房和四房户均面积缓缓下降，由于个盘拉动，局部有上升。本期三房、四房户均面积均有上升，尤为四房波动较大，达到1829之多。体现了东莞大户型需求结构，住房供应结构调整难度加大。8本季度新盘汇总22七、商品房成交分析据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年3月东莞楼市成交量有所回升，商品房销售总面积为3172万，环比上升22836，同比下降3360，其中住宅销售面积为2962万，环比上升22056，同比下降3329；住宅成交套数为2915套，环比上升20978，同比下降2323。1商品房总体成交情况23据东莞中原研究部监测数据统计显示，08年3月份东莞楼市住宅成交面积为2962，环比上升22056，同比下降3329；非住宅成交面积为210万，环比上升400，说明车库在2008年3月需求旺盛，而整体成交量上升的主要原因是2月底3月初由万科、光大等知名品牌引领的探底行动，导致东莞楼市震动，余震持续整个3月份，楼盘价位一下子回落到合理区间，甚至更低，有效地刺激了自住需求，加之由于08年前两月的僵持状态所积压的需求在价格回归的刺激下得到释放的缘故，因此2008年3月份的各项指标环比2月份均有超过200的涨幅。综合2008年13月（第一季度），整个第一季度东莞全市商品房成交面积为6888万，环比07年第四季度下降4937，同比07年第一季度下降4762，其中08年第一季度中，住宅成交总面积为6355万，环比07年第四季度下降5055，同比07年第一季度下降4782。（详见下表）242住宅供求走势据东莞中原研究部监测数据统计显示，从短线看来（日线图和月线图）均反映出08年3月的东莞楼市在经历08年2月的谷底冰期后有开始恢复人气，但从长线看来，08年第一季度的成交量还是处于相对较低的水平，成交量为6355万，相比2007年季平均成交量为15503万下降59。253成交区域分析东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年3月城区成交比重为4726，镇区成交比重为5274。城区交易主要集中在景湖湾畔二期、万科运河东1号花园三期、丰泰城一期、御花苑住宅小区二期（车库）、景湖春晓二期等项目；而镇区的销售则集中三正财富新地、长银东郡、怡丰翠云轩、怡景大厦、金地格林上院、颐和居、地标大厦等项目。成交热点区域（单位套）264成交项目分析成交热点楼盘（单位套）下图为2008年3月东莞城区主要成交住宅项目分布图27二各物业类型成交分析1别墅成交分析2008年3月别墅成交面积为094万，环比2月上升14281，成交套数为34套，环比2月上升14286，套均面积为27724。成交项目主要集中在帝豪花园三期、森林一号、新世纪上河居、沿海丽水佳园、誉景名居等。别墅销售情况一览282写字楼成交分析2008年3月份全市写字楼成交面积为037万M2，环比上月上升28283，共成交27套，环比2月上升，28571，成交项目主要集中在第一国际三期、东莞财富广场、长安商业广场。写字楼销售情况一览3车库成交分析2008年3月车库成交面积为036万，环比2月上升18304，成交套数为295套，环比2月上升18922，成交项29目主要集中在南城御花苑、桥头石竹山水园、寮步三正世纪豪门、南城金地格林小城二期、常平东田翠湖湾等。以下为车库销售排名（前5名）八、商品房成交价格分析一商品房价格总体情况东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年3月东莞市商品房均价6261元/，与上月持平。3月份东莞商品房各用途的销售价格情况如下二商品住宅价格分析1商品住宅量价走势302008年3月商品住宅价格5838元/，环比下降3，在市场低靡情况下，楼市价格理性回调。进入2008年，市场观望气候浓重，东莞前3个月的价格呈现连续下降的趋势，市场的供求状况在决定着价格的走势。2普通住宅销售价格分析3月份东莞市普通住宅价格5479元/，环比下降059。从3月份普通住宅成交前十名来看，理性低价入市的楼盘成交乐观。万科运河东1号三期、景湖湾畔二期、景湖春晓二期等采取团购的方式降价促销，价格一步到位，避免持续的下跌预期，针对目前的低靡的市场效果明显，开盘成交火爆。313公寓销售价格分析3月份公寓的价格5665元/，环比下降204。3月份丰盛名苑的开盘，时尚岛蓝钻，景湖春晓二期、城市星座三期等推出新货，使得公寓短期成交大幅上升。时尚岛蓝钻价格依然坚挺，而丰盛名苑以低价入市，开发商在考虑自己的利润的同时，在正确的看待市场的状况。4别墅销售价格分析323月份东莞别墅均价16059元/，环比上升239。3月份有13个别墅楼盘有成交，以镇区成交为主，市场新推誉景名居93套，实收均价约6200元/。三非住宅价格分析1写字楼价格分析3月份写字楼均价9812元/，环比上升314。写字楼3月份成交三个楼盘长安商业广场、财富广场、第一国际三期，其中第一国际三期写字楼3月份开盘，推出300套，均价约9000元/。2商铺价格分析3月份东莞商铺均价18669元/，环比上升37，成交以纯商业用途的楼盘为主，而社区的底商成交零散且较少。四区域价格分析331城区镇区住宅价格情况3月份东莞城区商品房价格6876元/，环比上升391，镇区价格5827元/，环比下降397。城区各用途的住宅价格有所下降，其中普通住宅下降519，由于2月份成交量较少，3月份东莞市城区整体住宅价格反而略有上涨；城区楼盘降价促销对镇区房价产生越来越大的影响，在市场疲软的情况下，镇区楼盘销售形式严峻，3月份镇区住宅价格下降达到717。2各区价格情况2008年3月份的商品房均价镇区的长安、道滘、凤岗排前三位，主要有商业和别墅的大项目在其区域的成交支撑。东城和