2008年1月郑州市房地产市场月报

郑州市房地产市场研究一月报告开门冷，冬眠何时休辉煌也罢，冷静也好，2007年业已成为过去。眼见春日即将来临，然楼市似乎仍沉溺于冬眠之中，没有要苏醒的意思。面对政策的后续力量、媒体的炒作，2008年1月，全国楼市几乎全线疲软。北京1月份期房交易量环比12月下降235，同比下降354；上海元月全市新建住房成交较上月减少265套，面积环比下降41，同比下降101；南京市1月份较上月少买了2002套房子，认购和成交环比分别下降了437和3211月份郑州市商品房批准预售面积10301万平方米，环比下降了702，同比上涨了6877。商品房销售面积4773万平方米，较上月下降了5038,较去年同期下降了3966，销售量递减速度远高于供应量减少速度。商品住宅供求比再开新位1048，供求形势严重吃紧，致使销售均价降为3771元/，环比下降293。一系列转绿的数据、居民观望等待心态的继续漫涨、大量楼盘缓期开盘似乎都印证了“拐点说”者的预测，但这一切也似乎并没有打消多少开发商的热情。目前，郑州仍有大量在建楼盘，短期内供应量仍会大幅增长，可欣慰的是郑州刚性需求相对较强，对产品的去化速度也较为可观。我们期待这种需求能尽早唤醒浅眠中的郑州楼市目录第一章、行业环境篇5第二章、土地篇10一、本月土地出让分析10二、本月土地成交分析14第三章、住宅篇16第四章、商业篇24第五章、办公篇28第六章、营销篇33第七章、媒体篇36第八章、区域篇41一、金水区41二、郑东新区48三、管城区55四、二七区65五、中原区73六、惠济区80第九章、存量房市场87第一章、行业环境篇政策法规土地登记办法土地的私有“身份证”核心提示土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记实行属地登记原则。国家实行土地登记人员持证上岗制度。登记办法还规定。依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布土地登记办法并于2008年2月1日起施行，土地登记实行属地登记原则。要求县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询等。操盘帝王点评土地登记办法的颁布实施，是国土资源部贯彻落实物权法的重要举措，对中国土地产权制度建设意义重大，物权法确立了不动产统一登记制度。这一基本原则，决定了中国土地登记制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础的不动产，土地登记是不动产登记的基础。土地登记办法让每一块土地都拥有合法的“身份证”，为保护土地权利人的合法权益，促进社会的和谐与稳定创造有利条件。2月1日起，住宅专项维修资金管理办法正式实施建设部、财政部近日联合发布住宅专项维修资金管理办法。办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。办法指出，国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。这个办法自年月日起施行。年月日建设部、财政部发布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房号）同时废止。操盘帝王点评住宅专项维修资金管理办法的颁布和实施，一方面反应出了社会发展过程中的诸多弊病，另以方面也显示了官方对此类事件的重视，表面上以个经济法案的出台，背后是社会文明与和经济发展过热之间摩擦的产物。市场资讯郑州将调高经济适用房申购门槛春节前，郑州将不再举行经适房摇号，也不再公布经济适用房房源。郑州市经济适用房管理中心通告，由于经适房新申购标准还没有确定，春节前将不再公布经济适用房房源（第五批房源）。今后，郑州市的经济适用房将根据房管局即将出台的政策采取新的销售方式，解决低收入家庭的住房问题。操盘帝王点评郑州市从今年起抬高经济适用房的申购门槛，由以前的年最低收入的4倍调高至现在的年最低收入的2倍，申购年龄也提高了2岁。郑州政府的这一举措显然充分照顾了低收入家庭的住房需求和部分住房条件有待改善的家庭，不过按照现在郑州市的低收入群体不算每年新增的，仅郑州政府每年提供的91万平方米左右的经济适用房，还远远不能解决问题。经济适用房的建设固然不能放缓，新的强有力的针对性政策应该尽快出台，尽量把经济建设过程中不和谐的问题降低到最小化，实现各产业间的协调发展。城中村改造开建首栋廉租房21日上午，高达层、建筑面积52万平方米的二七区小李庄城中村改造廉租房工程奠基，这是我市首个开工建设的城中村改造廉租房项目。小李庄城中村改造廉租房位于政通路与大学路交叉口附近，总建筑面积52万平方米，楼高31层，可安置困难群众1000户，计划工期15个月，2009年5月竣工。根据市政府规定，在城中村改造过程中，开发总面积的必须建设平方米的小户型、简装修廉租房。本次开工建设的廉租房按每月每平方米元的标准收取租金，维修费和房屋物业管理费均由政府承担，保障城市低收入家庭住得起房子，住上好房子。操盘帝王点评在大规模城中村拆迁背景下，将量化的廉租房以及适合出租的小户型建设作为开发的限定条款，是一项执政为民的善举。近年来大量的外来务工人员和大中专毕业生，以及随着城中村发展兴起的服务业人员，由于收入问题，大多选择了城中村居住，城中村无形中承担了一项本应该由政府承担的职能建设廉租住房。所以小李庄改造过程中，首栋廉租房的建设，对整个郑州的廉租房建设有一定的推动作用，也是政府为民执政的具体体现。郑州今年将推出限价商品房今年城中村改造时，推出限价商品房。即由政府在出让土地前，核定土地、建设成本，计算房地产商应得利润率，给拿到地的房地产商定下房屋最高限价，并作为竞标条件进行公开招标，中标开发企业在销售时必须执行最高限价。他举例说“如果限价是每平方米4000元，每套房子售价都不能超过这个价格。”操盘帝王点评政府提出商品房限价除了有利于住房需求外，也一定程度上抑制了地产业相比其他行业的“不平衡”发展，是政府对近年来楼市过热，房价过高的一个官方回应。土地早在招排挂前就已计算了开发商的利益，并据此制定土地售价，使得整个楼盘的开发推广销售过程更加的透明化，而开发商一面也进入了一健康理性的竞争圈子。商品房限价短期看来是合理的，是营建一个健全的市场的措施。长远看来，政府限价却非属良策，市场经济终归要遵循供求原理，政府的宏观调控只能起到微操作的作用，房价的紧缩还是开放需要一个健康的市场来调控。郑州今年将建黄河五桥、西四环等交通工程今年郑州市将围绕郑州周边再建多项重点工程，主要有郑州黄河五桥、巩义至登封高速公路、西四环环城公路等，同时，新郑州客运南站、北站也将开工建设。今年郑州市的公路建设目标已经确定，主要有将开工建设民权至郑州、巩义至登封、登封至汝州等高速公路，加快郑少高速公路与外资的合资、合作步伐，完成郑州西四环的建设，建设安阳至信阳一级公路郑州段、省道线荥阳至新密段、省道线新郑至登封段等干线公路项目，做好京港澳高速公路郑州至漯河段、京港澳高速公路郑州至洛阳段加宽改造项目的配合、协调工作；完成航海东路跨京港澳高速公路互通立交工程，开工建设南三环与郑州机场高速公路的互通立交，该立交原来的设计是上跨郑州机场高速公路，考虑到城市景观等原因，将由上跨郑州机场高速改为下穿郑州机场高速，为双向车道，该立交建成后，从南三环可直上机场高速公路，届时现有的郑州机场高速郑州南收费站将迁址。今年还将开工建设花园口立交，该立交建成后，将作为现有郑州黄河公路大桥的配套工程，来往于郑州市区、郑州黄河公路大桥、花园口等方向的车将通过花园口立交来互通分流；开工建设郑州黄河五桥，建设该桥的主要目的是配合国道郑州段再度东迁。原来的国道从郑州市区穿过，后来东迁出郑州市区，也就是现在的国道辅道，但随着郑东新区的加速建设，辅道又成为市区道路，因此，根据郑州市的规划，辅道将第三次东移。同时，郑州市今年还将加快客运站的建设，其中，新郑州客运南站、北站将首先开工建设，新郑州客运西站、东站也将加快建设步伐。在新建的这四个客运站中，建设规模最大、设计水平最高的将是新郑州客运南站，该站位于郑州市万客来附近。在谈到郑州境内的黄河浮桥时，党普选局长明确表示，考虑到对乘客的安全保障问题，郑州境内的所有黄河浮桥均不得允许大小客车通过。操盘帝王点评今年准备开工建设的交通项目，更进一步加强了郑州市作为河南省省会的向心力，扩大了郑州市在全省的辐射范围，同时也带动了项目周边地区的经济发展和人口流动。这对房地产行业经济的影响也是毋庸置疑的。这些项目的建设，无疑又给了其周边的房地产项目开发提供了一次机会。08年郑州市将建设经济适用房150万平方米随着城市发展步伐加快，城乡接合部居民和外来务工人员越来越多，如何使他们融入城市发展中来，加大经济适用房建设力度刻不容缓。2008年，本市将以建设和谐郑州、宜居城市为基本思路，将完成城建基础设施投资70亿元以上；大气质量达二级以上天数300天以上；城市建成区控制性规划覆盖率要达100；新修、扩建、改造道路26条；加大廉租房建设力度，保障户数达15万户，建设经济适用房150万平方米。近期还将出台郑州市旧城改造管理暂行办法，成立市、区两级旧城改造工作机构；在完成“村村通”公路的基础上，新建改建乡村公路500公里以上；盘活存量土地3000亩，完成土地储备3500亩；完成建筑业产值315亿元以上；开发利用地下空间35万平方米以上；新增绿地500万平方米。操盘帝王点评07年，郑州市新增商品住宅92015万平方米，成交932万平方米。相比去年，今年的经济适用房需求又有更大的需求，土地、交通、绿化规划等一系列问题，浮现出来。好几项硬性数据，建设标准，这都是城市高速发展的标志，也是众多开发商的机遇。第二章、土地篇一、本月土地出让分析1、土地出让公告分析郑国土资交易告字20081号、郑国土资交易告字20082号2008年1月,经郑州市人民政府批准,郑州市国土资源局发布两个土地公告号，以挂牌方式出让4块国有土地使用权。挂牌地块列表规划指标要求地块编号土地位置土地面积（）土地用途建筑高度米容积率建筑密度绿地率出让年限年A1017837商服（兼容城镇住宅）80404525商服40、城镇住宅70A20154401城镇住宅（兼容商服）60603525城镇住宅70、商服40A3011184939城镇住宅（兼容商服）80402530城镇住宅70、商服40B102903812商服和城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地）80404825商服40、城镇住宅70、公共管理与公共服务50C102393904商服（兼容城镇住宅）100544825商服40、城镇住宅70D101公共管理与公共服务用地（小学）1508204050郑政出20081号南阳路与北三环立交桥四周D102796196商服和城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地）80404825商服40、城镇住宅70、公共管理与公共服务50D201106765商服（兼容城镇住宅）80404525商服40、城镇住宅70E104174636城镇住宅（兼容公共管理与公共服务用地）80402530城镇住宅70、公共管理与公共服务50E20150046城镇住宅100803525A安置区1097191A开发区74994100604030B安置区243682B开发区143057城镇住宅10060403070郑政出20082号南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西段两侧3C开发区28202城镇住宅兼容商服100604530城镇住宅70年，商服用地40年E0225495城镇8035283070W0280446住宅8035283520083号中州大道以东、南三环北、金岱路以南W061601243城镇住宅（兼容商服）80262835城镇住宅70，商服40A421343282273020084号杨君北路北、中州大道西黄家庵北路西、金牛路北B224777城镇住宅60197227702、挂牌土地特征本次郑州市挂牌出让土地总计4块,总面积6636万平方米，均系城中村改造用地。区域分布集中在惠济区2008年1月郑州市公告土地区域分布示意图561529惠济金水管城土地用途以混合用地为主2008年1月郑州市公告土地用途示意图215128住宅商住混合其他（其他用地为商业、住宅用地兼公共管理与公共服务用地）本次公告土地主要集中在惠济区，区域公告面积3673万平方米，占总公告面积的56；管城区在08年新年伊始扭转07全年无土地公告状况，本次区域公告面积1937万平方米，占本次公告面积的29，主要为住宅用地。公告土地以商住混合用地为主，商业、住宅用地兼公共管理与公共服务用地也占较大比重；住宅用地占21，其中安置用地面积134087平方米，占公告住宅用地面积的969。本次公告土地，一块分布在惠济区，用地覆盖南阳路与北三环立交桥周边，是继西史赵、小杜庄、南阳寨、老鸦陈之后的又一大型城中村改造项目；金水区本次公告土地两块，总计1026万平方米，其中有134万平方米安置用地，但南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西段两侧宗地容积率为60，该项目可建筑面积比较大；管城区本次公告土地1937万平方米，随着区域交通条件的改善、居住品质的提升，区域内将有更多的城村中改造用地上市。随着升龙国际中心的会员招募、利海托斯卡纳、宏益华香港城等城中村改造用地项目的相继上市，二七、中原、金水、惠济、管城五区域将有大量的城中村改造用地进入市场，而郑东新区规模效应的形成、居住氛围的日益浓厚使区域前景更加明朗，在2007年年底19块土地相继上市，为08年房地产市场的火热开发奠定了基础。3、重点地块点评南阳路与北三环立交桥四周土地概况地块位于南阳路与北三环立交桥四周，为综合用地，涵盖住宅、商业、公共管理与公共服务用地，地块面积3672536平方米。优劣势分析优势1地块紧邻南阳路、北环路，交通便捷地块位于南阳路与北三环立交桥四周，72路、T72路、215路、504路、808路、22路、61路、8路等多辆公交从该地块经过，交通便利。2教育、医疗、企事业单位、商服分布在项目周边，配套完善市六十中、十二中、市交通技师学校、市经贸技校；中医肿瘤医院、郑大四附院；惠济区国土资源局、惠济区地税局、省水产研究所；水产大世界、调味食品城等分布在地块周边，生活便捷。3周边居住氛围日益浓厚清华园、心语雅园、裕华文苑、中森福娃美景、城市北岸等项目，特别是南阳寨城中村改造项目利海托斯卡纳的亮相、老鸦陈城中村改造用地的上市对提升区域居住品质、提升区域关注度起着重大作用。4周边商业多为大型批发市场，居民生活配套商业、高档商业相对滞后，为该项目商业项目的上市提供了契机。劣势1地块零散，用途、产权多样化该地块被分割成多个独立单元，用途繁多，使用年限依据用途有相应的使用年限，多种用途对于完善生活配套有重要作用，但多种使用年限相混合、地块零散对于项目的规划、设计存在着挑战。2南阳路与北三环交叉口房地产开发相对滞后，水产品市场、调味品市场在一定程度上抑制区域，同时周边还有较多的工业用地，影响居住品质。前景南阳路与北三环交叉口以北区域房地产开发相对滞后、生活配套相对滞后为该项目上市提供了契机，南阳寨、老鸦陈、西史赵城中村改造带动了地块周边的人气、提升了居住品质，而地块面积大、配套建设齐全、交通便利为地块一大卖点。二、本月土地成交分析1、土地成交情况分析成交地块列表土地位置使用权面积（）土地用途拿地企业成交金额（万元）536768城镇住宅陇海路北、华山路西62096384195商服用地郑州燃气房地产有限公司18714淮河路南、嵩山路西168673城镇住宅郑州建海置业有限公司10400洛达路东、伊河路南425044城镇住宅河南正商置业有限公司183802、重点地块点评淮河路南、嵩山路西2008年元月9日，位于淮河路南、嵩山路西的面积16867平方米（合253亩）的现郑州电视台，被郑州建海置业有限公司纳入囊中，每亩地价6332万元，再次刷新郑州“地王”纪录，成交价比起始价高出104亿元。虽然地块单价高昂，但按45的容积率计算，楼板价约为2110元/平方米，加上建安成本和其他必要的费用，每平方米房价成本在4100元至4300元。地块位于淮河路与嵩山路交叉口，交通便利。二十二中、郑州二中、郑州嵩阳中学；市七院、河南电力医院、市精神病医院；省科学院同位素研究所、市供电公司、市畜牧局等企事业单位；郑州建材大世界等分布在宗地周边，生活设施完善、生活便捷。而周边菜王村、路寨、曹寨等城中村改造用地的即将上市，将使区域居住品质显著提升，房地产市场日益火热。洛达路东、伊河路南2008年元月9日，位于颍河路北、伊河路南、洛达路东、二砂路西，面积425044平方米合6376亩的原白鸽集团用地被河南正商置业有限公司以1838亿元竞得，每亩地价折合28828万元。该地块为城镇住宅用地，建筑限高60米，容积率30，建筑密度为25，绿地率30，套型建筑面积90M2以下住房面积所占比重，不低于住房建筑面积的70。地块坐落在中原中路与陇海西路，伊河路连接桐柏路、嵩山路，颍河路可直达西环路，交通便捷。六十九中、六十四中、郑州东方外国语学校；华山医院、河南省直第三人民医院；郑缆文化宫、郑州人才市场、郑州图书城、中原区文化馆分布在项目周边，生活便捷。中原区文化馆、中原区民政局、市环保局、郑州海燕砂轮厂、市磨料模具磨削研究所等企事业单位分布在地块周边，城中村改造将提升区域居住品质，同时也给地块日后去化提供了一定的客源。第三章、住宅篇一、市场概况2007120081郑州市商品住宅供求状况图0204060801001201400710720730740750760770780790710071107120801万平方米050010001500200025003000350040004500元/平方米市场供应量商品住宅成交面积均价1月商品住宅批准预售面积7893万平方米，环比减少406，同比增加44551月商品住宅销售面积381万平方米，环比减少5085，同比减少46331月商品住宅销售均价为3771元/平方米，环比减少293，同比增加2748。二、供给分析1、新增供应量走势分析071081商品住宅供应情况0204060801001201400710720730740750760770780790710071107120801单位万平方米1月，全市商品住宅供应环比小幅减少，同比大幅增加。2007年全市住宅成交均价为3552元/平方米，较06年上涨194，增幅再创新高。价格的不断上升，致使商品住宅的供应持续不断增加。08年1月，郑州市房地产市场延续了07年的发展态势，供应量同比持续增加。2、新增楼盘列表2008年1月全市住宅新开盘汇总表区域楼盘名称板块建筑形态销售报价总建面积新增面积金水区郑州国贸中心东中板块高层600065005600004371146金水区森林阳光东北板块高层45002990101516132中原区威尼斯水城三期西中板块高层42004500300000145928郑东新区一品中央郑东板块多层、小高层5000700005560405郑东新区顺驰中央特区郑东板块高层、小高层560060007000004546784二七区瑞泰时尚频道西中板块小高层44005400150611012451二七区金誉漓江苑公寓楼西南板块小高层310048001485914788743、新增供应量区域分布08年1月各区域商品住宅预售情况2221842050621364871194448043825692金水区二七区中原区郑东新区管城回族区惠济区单位平方米1月，全市共有新增供应项目15个。但从供应面积上看仍然集中在金水区，其次是二七区。金水区本月共有4个项目新增供应。其中新项目滨河绿苑新推8566266平方米，该项目位于商城路与英协路交叉口西50米路北，纯高层项目。本月二七区推出楼盘项目最多，共有5个项目新增推案，但推案总量却位居第二，说明本月二七区推案项目较多，但单个项目体量相对较小，二七区本月有经济适用房宏鑫花园推出11万平方米；本月中原区有1个项目新增推案，威尼斯水城三期推出13648736平方米，该项目周边城中村改造项目已经动工，对项目将会造成一定的影响。三、成交分析1、成交量走势分析2007120081郑州市商品住宅成交走势图0204060801001200710720730740750760770780790710071107120801单位万平方米1月商品住宅销售面积381万平方米，环比减少5085，同比减少4633。本月商品住宅销售环比同比均大幅减少。首先我们认为07年央行6次加息政策在1月开始实施，加息后的累计效应显现，加息在打击投机性需求的同时也抑制了部分刚性需求；其次07年国家针对房地产市场出台了一系列宏观调控政策，这些政策表明政府抑制房价过快增长，稳定房地产市场发展的决心，开发商和消费者对政府政策法规的实施都处于观望阶段，不敢轻易出手；再者全市新开盘项目相对较少，举行各种活动的项目也相对较少，新开盘项目价格相对较高而且1月是中国传统的阴历年末，消费者忙于置办过节事宜。2、区域成交分析081各行政区住宅销售情况1396151146794815044839260597648金水区郑东新区管城回族区二七区中原区惠济区单位平方米1月，金水区住宅成交量最多，但单个项目成交量相对较小，其中该区楼盘御金城成交量最大，成交7687平方米，成交价格3939元/平方米，其次是嘉业公寓楼（好莱坞）成交6379平方米，成交均价4437元/平方米，该楼盘主要户型是50平方米以下的小户型。郑东新区以民航花园成交量最大，成交51037平方米，成交均价2049元/平方米；东瑞园成交14965平方米，成交价格2387元/平方米，该区目前成交量最多的两个项目均为定向开发项目；管城回族区以富田太阳城成交量最大，成交18849平方米，成交均价3863元/平方米；二七区仍以鑫苑国际城市花园二期成交量最大，成交18915平方米，成交均价5146元/平方米；中原区以湖光苑小区成交量最大，成交5906平方米，成交均价4012元/平方米；惠济区以绿城苑明苑成交最大，成交2039平方米，成交均价3840元/平方米。3、成交面积段分析（以套数为比较基数）08年1月郑州市成交住宅面积段分布情况218201471356650以下5070709090110110130130150150170170190190以上0712与081商品住宅成交面积段情况21401974142166645260556284813320510152025303550以下5070709090110110130130150150170170190190以上0712比重081比重本月，郑州市商品住宅去化套数最多的为50平方米以下的户型，占比达到2140，相对于07年12月占比小幅下降。本月50平方米以下户型成交套数较多有嘉业公寓楼（好莱坞）、瑞泰公寓等。嘉耶公寓楼（好莱坞），本月共成交146套。瑞泰公寓推广名为瑞泰时尚频道，位于政通路与交通路交叉口西100米路北，紧邻小李庄改造项目升龙国际中心，可以享受大社区大配套；建筑形态仅一栋10层小高层，该项目与1月19日开盘，成交78套。鑫苑都市公寓，本月共成交52套，成交均价4292元/平方米。中原国际数码港国际公寓，共成交44套。其次，鑫苑国际城市花园二期成交量也较大，本月共成交35套，郑州国贸中心在1月26日开盘推出了一栋小户型公寓。四、价格分析1、成交均价走势分析2007年1月2008年1月郑州市商品住宅成交均价走势图0500100015002000250030003500400045000710720730740750760770780790710071107120801单位元/平方米1月份郑州市商品住宅销售均价为3771元/平方米，环比减少293，同比增加2748。本月住宅成交均价环比小幅回落，原因是本月有部分定向开发房和经济适用房成交量大，价格相对较低，本月3000元/平方米以下商品住宅成交面积占总成交面积的36；同时严厉的宏观调控致使市场成交量下降，价格也随之下降。2、成交价格段分析（以面积为比较基数）08年1月郑州市住宅成交价格段分布情况2141110161165162000以下200030003000350035004000400045004500500050005500550060006000以上1月，郑州市商品住宅成交面积最多的价格段为2000元/平方米以下，占比达到1969，这是07年从未出现过的情况；其次价格区间在20003000元/平方米成交面积占比为1608，致使3000元/平方米以下价格区间成交面积占比突破35，主要原因是该月经济适用房和定向开发房占比较大。郑州市政府公布本年度将推出150万平方米的经济适用房，或许本月仅仅是个开始。五、供求关系2007年1月2008年1月郑州市商品住宅供求关系图002040608112141607107207307407507607707807907100711071208011月，郑州市商品住宅供求比为1048，市场表现为供过于求。这跟07年1月份市场供求情况相反，虽然本月供应量环比有小幅下降，但成交量的下降速度却远高于此。价格在2007年一年疯狂的增长，在一定程度上抑制了部分自住性需求，且2007年政府针对房地产市场一系列的宏观调控政策，大部分都要集中在2008年开始实施，导致消费者和投机者对楼市持观望态度，这无疑是供求关系进一步紧张的主要原因。附表本月销售排行榜（销售前20强，不含经济适用房）成交面积成交均价排序楼盘名称区域（平方米）成交套数（套）（元/平方米）1民航花园郑东新区5103728520432鑫苑国际城市花园二期二七区1891519551463富田太阳城管城区1844823338834东瑞园郑东新区1496510523875一品中央郑东新区79908346226御金城金水区76876239397顺驰中央特区郑东新区68735155668嘉业公寓楼金水区637914644379永基美邻郑东新区614555399210正弘山郑东新区610775506111湖光苑小区中原区590646401212银基花园金水区580134564713方圆创世管城区572739490914鑫苑金融广场金水区464566535215兰桂管城区426671550916大河春天金水区406342419617温哥华广场郑东新区399524834118安泰金苑主语城金水区388140428419明鸿新城金水区347323156620瑞泰时尚频道二七区3461894784第四章、商业篇一、市场特征2007年12008年1月郑州市商业用房市场供求情况图05101520071072073074075076077078079071007110712081万平方米020004000600080001000012000元/平方米商业预售面积成交面积成交均价1月，商业物业供应环比同比均有下降，环比下降4404，同比下降376，成交环比增加2217，同比下降588。成交均价环比增加3329，同比增加2299，商业物业整体市场仍然表现为供大于求。二、供应分析2007年12008年1月郑州市商业用房批准预售面积走势图638102987113481015163816789096491664118366299205101520071072073074075076077078079071007110712081单位万平方米本月郑州新推商业面积662万平方米，环比下跌4404。全市商业物业供应连续两个月下跌，这与郑州市商品住宅供应情况基本吻合，全市商品住宅供应连续两个月下跌，但住宅供应下降幅度较小。商业物业基本上都是做为商品住宅的配套物业，商品住宅的供应情况直接影响商业物业的供应情况。081各区域商业物业预售面积情况215402025317623533114630二七区郑东新区金水区管城回族区惠济区中原区单位平方米按行政区域分，本月商业物业新推面积最多的是二七区，该区1月共有5个项目新增供应，全部为住宅底商，其中以宏鑫花园推案1002048平方米为最多，该项目为经济适用房。郑东新区本月以一品中央推案586147平方米为首。三、成交分析2007年12008年1月郑州市商业用房成交面积走势图5272943964995418273236034064965864545230246810071072073074075076077078079071007110712081单位万平方米本月商业物业成交496万平方米，环比增加2217，同比下降588。本月商业物业成交环比小幅上扬，但商品住宅成交环比却小幅下跌，我们认为首先受宏观政策的影响，目前投资商品住宅已经受到抑制。081各行政区商业物业销售面积情况2133515848666538081653286郑东新区金水区管城回族区二七区中原区惠济区单位平方米1月，商业物业成交面积最多依然集中在郑东新区，该区商业物业去化率占整体市场的4302，成交量环比下降368。本月民航花园成交量最多，达到997523平方米，成交均价8804元/平方米；本月金水区商业物业成交量环比大增，大幅增加2301，金水区部分商业物业在本月签订合同，是导致本月商业物业成交量剧增的原因。本月该区域以乾坤花园二期成交最多，成交243789平方米，成交均价5894元/平方米。管城回族区本月以郑州新天地二期成交最多，成交1079平方米，成交均价20000元/平方米。四、价格分析2007年12008年1月郑州商业用房成交均价走势图68737338646395319605843768865316717363428453105256912020004000600080001000012000071072073074075076077078079071007110712081单位元/平方米1月，商业物业成交价格环比上涨3329。本月商业物业成交均价最高的为金水区的曼哈顿广场，均价达到27090元/平方米，该项目位于金水路与未来大道交汇处，本次成交的商铺都是位于一层，所以价格都很高；其次是二七区的金智万博商城，销售均价24527元/平方米，该项目位于郑州市大商圈火车站商圈，交通条件十分优越，本月成交的大多是在负一层，因此价格也相对较高。五、供求分析2007年12008年1月郑州市商业用房供求关系图0051150710720730740750760770780790710071107120811月，全市商业物业供求比例为1075，商业物业供大于求。从上表可以看出，自2007年1月以来，郑州市的商业物业市场一直都表现为供大于求，这也说明目前全市商业盲目供应的过剩，商业物业经营的高风险性也是导致商业市场一直供过于求的原因。附表本月销售排行榜2008年1月商业用房成交量排名5强项目名称区域成交面积成交套数成交均价（元/平方米）北大花园郑东新区997523328804五行嘉园郑东新区365133125155乾坤花园二期金水区24378965894中方园小区金水区2245544465大河春天金水区198869311271第五章、办公篇一、市场概况2007年12008年1月郑州市办公物业供求结构图05101520071072073074075076077078079071007110712081万平方米0200040006000800010000元/平方米预售面积成交面积成交均价1月郑州市办公类物业新批准预售面积为1611万平方米，环比上涨2888。1月郑州办公类物业成交量为410万平方米，环比下降5980，同比上涨5356。1月郑州办公类物业成交均价为5886元/，环比下降282，同比上涨1054。本月办公物业供应环比小幅上涨，但此次供应量已经占07年全年的3018，奠定了本年度办公物业供大于求的基调。二、供给分析2007年12008年1月郑州市办公物业预售面积情况走势图024681012141618071072073074075076077078079071007110712081单位万平方米本月郑州市办公物业市场供应延续上月趋势，继续放量，达到1611万平方米，环比上涨了2888，超过了07年单月办公物业的供应，占07年全年供应量的3018。本月办公物业主要供应区域为金水区，本月金水区郑州国贸中心推出了一栋办公楼，4473367平方米。三、需求分析2007年12008年1月郑州市办公物业成交量面积走势图024681012071072073074075076077078079071007110712081单位万平方米081各区域办公物业成交面积情况33035727763748郑东新区金水区管城回族区二七区本月郑州市办公物业市场的需求量没有像供应量小幅攀升，却是明显走低。全月成交量为41万平方米，环比下降5980，同比上涨5356。郑东新区仍然是办公物业的主要去化区，但是本月该区成交量环比大幅下降，环比下降6098，成交价格也环比下降683。其中以汇锦中油大厦去化最多，成交7210平方米，成交均价6270元/平方米，成交单套面积在120平方米以上；其次是中华大厦，本月成交5644平方米，成交均价4331元/平方米。本月办公物业成交面积最多的区域仍然是郑东新区，共有11项目有成交，金水区本月因为有郑州国贸中心在1月26日推出了一栋办公楼，成交3089平方米，成交均价6944元/平方米。四、价格分析1成交均价走势分析2007年12008年1月郑州市办公物业成交均价走势图0100020003000400050006000700080009000071072073074075076077078079071007110712081单位元/平方米本月办公物业成交均价环比小幅下降。本月办公物业成交价格最高的为曼哈顿广场8455元/平方米，其次是郑东新区的新芒果大厦，成交均价7214元/平方米。本月办公物业成交价格就按行政区划分，以二七去成交均价最高，成交价格6297元/平方米，但该区只有金智万博商城成交一套。2成交价格段分布分析（以成交面积为基数）08年1月郑州市办公成交价格段情况27332879130830805000以下50006000600070007000以上07年10月08年1月郑州市办公物业成交价格段分布比较01020304050605000以下50006000600070007000以上10月比重11月比重12月比重2008年1月本月办公类物业成交价格段中，7000元/平方米以上办公物业成交最多，占比达到3080，但是成交绝对量却环比小幅下降。本月该价格段成交面积最多的是新芒果大厦，成交面积4783平方米，其次是郑州国贸中心，成交2529平方米。本月各价格段成交量环比均有小幅下降，但是60007000元/平方米价格段成交量环比下降幅度最大。五、供求关系2007年12008年1月郑州市办公物业供求关系图0123456789071072073074075076077078079071007110712081本月郑州市办公类物业市场供求比为1025，供给严重大于需求。附表本月销售排行（2008年1月写字楼成交量排名5强）项目名称区域成交面积（）成交套数套）成交均价（元/）汇锦中油大厦郑东新区720993256270中华大厦郑东新区564423254331河南国际商会大厦郑东新区548048185756新芒果大厦郑东新区529492357214蓝码地王大厦郑东新区42472837101第六章、营销篇一、远大理想城高奏理想生活集结号活动介绍2008年1月5日下午三点，伴随着悠扬的小提琴独奏雪绒花，揭开了于裕达国贸八楼宴会厅盛大举行的“2008远大理想城好生活品鉴会”活动的序幕。地中海风情歌曲、西班牙斗牛舞、魔术表演、芭蕾舞等轮番登场，一场洋溢着浓郁地中海风情的视听大餐让在场的人士赞叹不已。千余名理想之士及社会各界朋友欢聚一堂，共同见证了这一场理想生活的盛宴。活动点评远大理想城位于距市区有一定距离的、居住氛围较差的经济技术开发区，区内配套较差，因此，其楼盘销售除了要注重楼盘自身的优秀品质外，各种各样的营销活动也是重头戏。从“推动河南地产十二盘”到西班牙小洋楼的热销传奇，远大理想城的理想核心价值全面引爆中原楼市。此次推出生活品鉴会活动，不仅加强了其与老客户的沟通，同时也提高了项目的关注度，吸引了更广泛的客源。更重要的是，此次活动也提高了本企业和本品牌的知名度和美誉度，可谓一举多得。二、清华园SOHO广场书画瑞雪迎新春活动介绍2008年1月20日郑州清华园房地产公司与河南省中国书画协会在大石桥SOHO广场共同举办“瑞雪迎新春书画笔会“。河南省中国书画协会秘书长马鸣郑州清华园行政副总经理耿绍红，等相关负责人，以及来自全市的15名著名书法家和画家参加了这次笔会。书画家李智、程守贵、石庆骥等名流书画家送来了自己的作品，马鸣、李林昌、马光天等纷纷当场挥毫泼墨，展示才艺。当天笔会作品在郑州清华园SOHO广场的售楼中心现场展出。活动点评组织、赞助各种各样文娱活动是企业常用的营销手段，更是郑州清华园房地产公司最常用的营销手段。“清华忆江南儿童画展”、清华园小区太极队出征首届“商行杯”太极拳锦标赛等活动相继出炉。这种营销模式重在提升企业形象，扩大品牌影响力。而郑州清华园房地产公司更是把这种营销手段的作用发挥得淋漓尽致，其组织、赞助的各种活动都蕴含着丰富的文化内涵，从各个角度展现中原人民饱满的精神风貌，得到了广大消费者的接受和认可，产生了良好的营销效果。这些活动为郑州清华园房地产公司赢得了良好的口碑，使企业整体的品牌力得到很大的提升，对企业部项目的销售产生极大的利好影响。三、节前大回报活动介绍1、裕华第九城市新春客户答谢会暨“华人会”兑奖典礼隆重举行2008年1月26日下午3点，裕华第九城市新春客户答谢会暨华人会兑奖典礼在德亿大酒店隆重举行。河南裕华置业有限公司的员工与近千名裕华新老业主欢聚一堂，畅叙新春盛情，共话2008华人会之发展。精彩的表演、互动游戏、杂技等节目赢得现场观众的重重掌声。本次活动的重头戏华人会首次积分兑付更是让参与活动的众多业主惊喜不断。2、河南振兴房地产集团新春业主答谢会隆重举行振兴十五年感谢有您一路相伴2008年1月26日由河南振兴房地产集团为答谢业主而举办的大型豫剧常香玉在省人民大会堂隆重举行。常香玉在第八届中国艺术节上捧文化大奖载誉而归后，受河南振兴房地产集团之邀举行答谢河南观众的演出。3、爱与温暖2008，广厦举行情人街“真爱人生”活动颁奖盛典2008年1月27日下午，由广厦置业主办的情人街“真爱人生”有奖征集活动颁奖盛典暨新年客户联谊会在中州大酒店隆重举行，来自广厦置业高层领导、大河报领导、社会各界专家以及广厦城市之巅、专家花园的新老业主们齐聚一堂，共同感受了一场浪漫温情、隆重热烈的联谊颁奖盛典，一场难忘的精神娱乐文化之典和新年祝福。活动点评春节即将来临，各开发商总是要趁此机会打一打感情牌，各类答谢客户的感恩回馈活动也就相继盛装出炉了。组织与新老业主之间的活动，不仅可以联络与客户的感情，由他们带来更多新的客户，而且增加了项目的人气，可以提高项目的成交率和入住率。如果活动能搞得有特色且出彩，更能够提升企业的形象及美誉度，为企业的长远发发展带来契机。从上述三家开发商对此三个活动的宣传、实施方面看，这些活动能起到一定的宣传企业形象、提高企业知名度、强化品牌塑造等作用。第七章、媒体篇本章节所统计媒体以报纸广告为主，其中统计数据来源以大河报、东方今报、郑州晚报地产广告为主。一、总体特征07年8月08年1月份地产报广投放量走势353190983873353938月9月10月11月12月2008年1月2008年1月，各大报纸广告投放量延续了上月的下降态势，投放总次数98次，环比下降4842，总投放版量共92版，环比下降4945。本月共有38个项目投放广告，其中以升龙国际中心投放量最多，共投放14次，135版，在大河报投放7次（65版），晚报4次（4版），今报3次（3版）。升龙国际中心位于大学路和政通路交叉口，是小李庄城中村改造项目，1月也是该项目首次亮相，1月12日举行了会员盛大招募，当天在售房部进行了排号活动，吸引了全市大约700多组客户前来；其次是郑州国贸中心，共投放12次115版。在大河、晚报、今报投放各4次4版，其中星期二投放4次，星期五、星期六投放6、2次，主要诉求集中在品质和地段上。1月26日，郑州国贸中心“国贸时代公寓”和“郑州国贸中心创意STUDIO”开盘。08年1月各物业类型报广投放情况住宅商业办公复合1月频次58121216环比597214295556220001月版量56385115155环比58754333566028750本月除了复合物业报广投放量激增外，其他物业广告投放都环比大幅下降，这主要是因为1月是房地产的传统淡季，很多开发商的预算计划还没有出炉，同时本月新增项目也相对较少，一共有8个新增项目，其中4个项目是经济适用房。二、三大媒体广告总投放量分析08年1月各媒体广告投放量对比分析472033大河晚报今报0501001502002508月9月10月11月12月2008年1月07年808年1月份各媒体广告投放量环比分析大河晚报今报本月，大河报仍然是广告投放的首选，本月大河报报广投放主要集中在周四和周五。但我们可以看到，本月东方今报的广告投放量首次超过了郑州晚报。今报广告投放主要集中在周五。三、各区域媒体广告投放量分析08年1月各区域媒体广告投放量分析0102030405060金水郑东管城中原二七其他东开惠济西开（其他包括新郑和中牟）本月，只有二七区广告投放量成倍增长，其他各区域的楼盘媒体广告投放量都有大幅的下降，金水区仍然是媒体广告投放量最多的区域，投放频次为49次，环比下降3718，本月主要是该区域郑州国贸中心开盘，广告投放相对较多，其次是中原区和二七区，投放频次分别为15次和14次，环比下降444和增长200。二七区主要是有升龙国际中心首次亮相，广告投放较大。四、广