2009年5月深圳房地产月度统计分析报告

深圳房地产月度统计分析报告（09年5月）目录第一部分14月份深圳宏观经济数据第二部分土地市场第三部分新房市场一、供应分析1、新增供应量分析2、新增预售分析二、成交分析附深圳市各行政区08年5月09年5月新房成交走势图三、5月份楼盘成交龙虎榜TOP10第四部分二手房市场一、挂牌情况分析1、5月份各区二手住宅挂牌均价附深圳市各行政区08年5月09年5月二手住宅挂牌均价走势图2、5月份各区二手住宅租金均价附深圳市各行政区08年5月09年5月二手住宅租赁均价走势图二、成交分析1、5月份全市二手商品房成交概况附深圳市08年5月09年5月二手商品房成交套数走势图2、5月份二手房、新房成交比较第五部分小结第一部分14月份深圳宏观经济数据4月份，深圳经济持续保持一季度积极向好的势头，主要经济指标进一步回升。14月全市实现规模以上工业增加值86517亿元，同比增长20，增幅加速；固定资产投资加快，14月份完成全社会固定资产投资37120亿元，同比增长124，其中，基本建设投资23531亿元，增长254，房地产开发投资11037亿元，下降75，更新改造投资2194亿元，增长124，其他投资359亿元，下降26；社会消费品零售总额稳步增长，14月全市实现社会消费品零售总额81182亿元，同比增长130；外贸进出口降幅有所收窄，14月全市实现进出口总额72799亿美元，下降176，比一季度的降幅减少18个百分点，其中出口总额44799亿美元，下降141，比一季度减少12个百分点，进口总额28001亿美元，下降226，比一季度的降幅减少28个百分点，市场消费价格回落，14月居民消费价格比上年同期回落04。第二部分土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2009年5月份无居住用地和商业性办公用地出让。第三部分新房市场一、供应分析1、新增供应量分析根据深圳房地产信息网的监测，五一春交会前众多住宅项目集中入市，春交会之后，楼市进入推盘平缓期，推盘量较之前相比有明显的回落，5月份全市住宅总推售面积465万平方米，环比下降近一半，总推售套数5035套，环比下跌417，由于关内可开发的土地资源减少，特区内推盘量跌幅高于特区外，5月份特区内共推售131万平方米/1883套，环比下跌627/57，特区外共推售333万平方米/3152套，环比下跌385/259。5月份全市共有18个项目开盘或加推（其中第五园分五期和八期分别加推），总推售面积465万平方米，总推售套数5035套，入市项目产品丰富，包括普通住宅、复式住宅、商务公寓及别墅，特区内普通住宅的均价集中在1150020000元/平方米，特区外普通住宅的均价集中在630012000元/平方米，为市场提供了多样化的选择空间。区域分布方面，罗湖、福田均仅有一个新项目入市，南山区共有4个新盘入市，主要分布在后海和前海区域，共推售1172套住宅，推售面积7393588平方米，盐田区共有2个项目开盘（或加推），推售套数159套，推售面积1057855平方米，宝安区入市项目均以大户型和别墅项目为主，推售套数为572套，推售面积1071636平方米，龙岗区是5月份楼市供应量最大的区域，共有8个项目开盘（或加推），共计推售面积226万平方米，共计推售套数2580套。2、新增预售分析根据深圳房地产信息网的监测，随着楼市传统平稳期的到来，市场的开发进度也回归平稳，较五一黄金周的传统旺季相比，5月份新增预售量明显回落，5月份全市共获批住宅套数2423套，环比下跌三分之二，获批住宅面积252万平方米，环比下跌近六成，5月份特区内获批住宅1489套，环比下跌463，获批住宅面积96万平方米，环比下跌558，特区外获批住宅934套，环比下跌八成，获批面积156万平方米，环比下跌601，特区外新增预售量跌幅高于特区内。5月份全市共有9个住宅项目取得预售许可证，总批售面积252万平方米，总批售套数2423套，这些项目包括普通住宅、别墅、商务公寓，除罗湖区无新获批项目外，其余五区均有新项目获批，南山区获批2个住宅项目，获批面积5675113平方米，获批套数974套，宝安区同样获批2个项目，获批面积1048755平方米，获批套数533套，龙岗区共有3个项目获批，获批面积5140673平方米，获批套数401套，位于宝安观澜的观湖园获批512套别墅住宅，获批面积9686506平方米，是5月份获批量最大的楼盘。商业批售方面，5月份全市共有3个商业项目获批，获批面积134003平方米，获批套数459套，位于福田车公庙的丰盛町地下阳光街是一个纯商业项目，获批面积1150715平方米，获批套数428套，是5月份获批商业体量最大的楼盘，其余两个获批项目均为住宅项目的社区配套商业。写字楼批售量方面，卓越世纪中心是5月份唯一获批的写字楼项目，获批面积6055149平方米，获批套数287套。二、成交分析旺季里深圳楼市量价齐升，成交金额三年来首破百亿5月是楼市的传统旺季，不少楼盘借春交会之机开盘或加推，并且都取得了良好的销售业绩，使得全市的新房成交量再度突破8000套。根据深圳房地产信息网的监测，5月份深圳共销售新房8479套，环比增加102，日均成交套数为274套，成交面积为776万平方米，环比增加4，成交金额为最近三年来单月首次突破百亿，为1001亿元，环比增加84，成交均价环比上涨42至12902元/平方米，为今年以来最高。特区内高价大宅较活跃；特区外低价小户成主力5月份特区内共成交新房3341套，环比增加88，成交面积为288万平方米，环比增加121，其中有70成交量来自南山区，除新开盘的项目热销外，关内四区的高价大宅成交也较活跃，因此，成交金额大幅增加近25，达517亿元，成交均价为17920元/平方米，环比上涨113。5月份特区外共成交新房5138套，环比增加111，由于龙岗区的低价小户占有较大的比例，导致成交面积不但没有增加，反而减少了02，为488万平方米，成交金额也减少49，为485亿元，成交均价为9936元/平方米，环比下跌47。南山龙岗成交量再创新高，宝安成交量创今年新低罗湖区5月份的新房成交量大幅减少，共成交458套，环比减少261，成交面积为45万平方米，环比减少154，其中低端物业明显减少，高端物业明显增加，因此，成交量虽然减少，成交金额仍然增加42，接近75亿元，成交均价暴涨232至16713元/平方米。福田区的情况和罗湖区类似，低端项目的大幅减少使得全区的成交量随之大幅减少，高端物业的成交量增加导致全区成交均价大涨。5月共成交新房275套，环比减少近29，成交面积为27万平方米，环比减少约20，成交金额为64亿元，环比减少56，成交均价为23382元/平方米，环比大涨182。盐田区5月份的成交套数减少89，为245套，由于天价别墅东部华侨城天麓以及海景豪宅蓝郡广场、万科东海岸等都有较可观的销量，使得成交面积没有减少，反而略微增加了03，约为21万平方米，成交金额接近5亿元，环比暴增473，成交均价高达24001元/平方米，环比暴涨469。缺乏新项目的支撑，宝安区的新房成交量继续大幅减少约24，5月分只成交了1409套（16万平方米），为今年以来最少，成交金额接近20亿元，环比减少近26，成交均价小幅下跌22只12507元/平方米。龙岗区则由于有源源不断的新项目或加推单位入市，如坤祥花语岸、万象天成、中海大山地、君悦龙庭、华业玫瑰郡、第五园、奥林华府等，这些新盘或加推单位的热销将龙岗区的月成交量推至近三年来新高，达3729套（33万平方米），环比增加344（181），成交金额为285亿元，环比增加近19，成交均价微涨06至8683元/平方米，为最近八个月最高。附深圳市各行政区08年5月09年5月新房成交走势图三、5月份楼盘成交龙虎榜TOP10根据深圳房地产信息网的监测，深圳全市5月份成交量最大的前10名楼盘共成交23万平方米/2690套，约占全市总成交量的三成。5月份全市楼盘成交龙虎榜的前三甲均由龙岗区的楼盘占据，其中5月份从布吉跑出一匹黑马坤祥花语岸轰动鹏城，优良的产品和低廉的价格彰显该盘超高的性价比，大受市场青睐，加上正确的销售策略和良好的市场环境共同推生了该盘火爆的行情，首批单位一经推出就被抢购一空，加推单位也迅速售罄，以3323661平方米/409套的优异销售业绩荣获深圳市楼盘成交龙虎榜冠军，位于龙岗中心城的万象天成借助新推单位的带动和低价高优惠的促动热销2850602平方米/361套，位居全市亚军，位于横岗的中海大山地同样由于具有价格优势而取得良好的销售业绩，以28184平方米/309套的成交量取得了全市季军排名，依海而建的半岛城邦二期凭借其无敌海景赢得了货币选票，连续两月入围全市楼盘成交龙虎榜TOP10，5月以2500413平方米/273套的成交量位居第四，中海阳光玫瑰园二期开盘狂卖2235594平方米/340套，位居第五，君悦龙庭也连续两月进入全市楼盘成交龙虎榜TOP10，三期首批单位开盘热销1989904平方米/160套，位居第六，前海新秀依云伴山开盘也取得了不错的销售业绩，以1842667平方米/221套位居第七，诺德假日花园的热销势头长盛不衰，连续四个月跻身全市楼盘成交龙虎榜TOP10，5月份以1829027平方米/272套位居第八，位于龙岗中心城的华业玫瑰郡则是以全新的姿态、以号称龙城最低的价格杀进市场，大卖1825401平方米/240套，位居第九，圣莫丽斯凭借其湖景大宅4月夺冠后，5月热度不减，仍然入围全市TOP10，以1815648平方米/105套位居第十。第四部分二手房市场一、挂牌情况分析1、5月份各区二手住宅挂牌均价根据SZHOME二手房栏目的监测，深圳二手房5月份的挂牌均价继续延续上涨势头，但涨势趋缓，环比上涨12，挂牌均价为12656元/平方米，为2008年3月份以来最高，与去年同期相比（11785元/平方米）上涨871元/平方米，同比上涨74。各行政区方面，全市六区5月份的二手住宅挂牌均价依然全面上涨，但部分区域的涨幅明显减缓。涨幅最大的是盐田区，环比上涨73，挂牌均价涨至12365元/平方米，龙岗区连续4个月保持较大的涨幅，5月份环比上涨47，挂牌均价为7578元/平方米，南山区和罗湖区环比都上涨了约33，其中南山区的挂牌均价突破14000元/平方米，罗湖区涨至11608元/平方米，宝安区在上攻万元大关，5月上涨28至9678元/平方米，福田区的涨幅最小，仅微涨04，挂牌均价为15813元/平方米。附深圳市各行政区08年5月09年5月二手住宅挂牌均价走势图2、5月份各区二手住宅租金均价根据SZHOME二手房栏目的监测，5月份全市的住宅租赁均价为36元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。各行政区方面，除盐田区的住宅租赁均价环比上涨了1元/平方米/月外，其余五区本月的住宅租赁均价都与上月持平，虽然各区的租赁均价没有下跌，但由于罗湖、福田、南山这三个租金较高的区域的放租物业占比由上月的77下降至5月的72，相应的，低租金物业的份额提高了5，高低租金物业的构成变动使得全市的租赁均价出现了下跌。附深圳市各行政区08年5月09年5月二手住宅租赁均价走势图二、成交分析1、5月份全市二手商品房成交概况二手房成交量高位振荡回落宽松的政策环境、良好的信贷支持，是二手楼市成交持续活跃的重要因素，自09年以来，二手房市场一直保持高额的成交态势，根据深圳房地产信息网的监测，5月份全市二手房成交量高位振荡回落，但仍保持较大的量，全市二手房成交量仍在万套之上，为11630套，环比下跌137，日均成交375套，其中有11个营业日的成交量在600套之上，5月份全市二手房成交面积1025万平方米，环比下跌145。特区内成交7635套，中小户型是成交主力交通便利、配套齐全、具有地段优势的关内区域是二手楼市的主战场，5月份特区内、外二手房成交套数比为191，特区内跌幅略小于特区外跌幅，特区内成交以中小户型为主，共成交7635套，环比下跌131，成交面积658万平方米，环比下跌一成，特区外二手房成交物业中大户型占比较大，共成交3995套，环比下跌148，成交面积368万平方米，环比下跌214。福田、罗湖两区二手房最受宠，地段是主因虽然5月份各区的成交量均有不同程度的下滑，但成交量依然十分可观。拥有绝对地段优势的福田和罗湖两区，二手房成交量一直处于领先地位，福田区是成交套数和成交面积双指标均居首位的区域，共成交2821套/261万平方米，环比下跌102/69，罗湖仅次于福田区，共成交2777套，环比下跌一成，成交面积201万平方米，龙岗区以2277套的成交量居于全市第三位，环比下跌87，成交面积21万平方米，环比下跌213，成交面积跌幅是成交套数跌幅的24倍，5月份龙岗区成交物业中小户型占比增大，南山区成交2037套，环比下跌两成，居于全市第四位，成交面积194万平方米，环比下跌135，宝安区成交套数与成交面积跌幅相当，共成交1718套/158万平方米，环比下跌218。附深圳市08年5月09年5月二手商品房成交套数走势图2、5月份二手房、新房成交比较5月份深圳新房成交量有所放大，二手房成交量高位振荡回落，因此5月份深圳楼市新房与二手房的差距有所减小，但仍有明显的差距，全市二手房成交量是新房的14倍，各行政区方面，由于罗湖区新房成交量的回落，使得二手房与新房的成交量之比加大，为61，福田区是全市二手房与新房成交量差距最悬殊的区域，二手房与新房的成交量之比高达103，南山区二手房与新房成交量基本相当，为091，5月份盐田区二手房无成交，宝安区由于近期新房可售房源较少，使得二手房成交量高于新房两成左右，成交面积则相同，龙岗区是以新房市场为主导的一个区域，二手房与新房成交量之比为061。第五部分小结5月份是深圳楼市的传统旺季，加之春交会期间的集中推广，使得新房成交量再次冲高，达8