2008年长沙房地产市场年度报告

2008，楼市很囧2008，中国网民大都认识了一个字囧。这个被中国网民们拿来表示“郁闷、悲伤、无奈、无语”的表情的古老的中国汉字，恰似一张人脸。“八”就是两道因悲伤和沮丧而下垂的眉毛，“口”则是张口结舌的那个口，写满了悲伤、无奈或者极为尴尬的心情。如果要给2008年的房地产一个定格，年度新词汇“囧”应该是最贴切不过了。2008年，随着珠三角区域的房地产市场步入调整期，价量齐跌的楼市惊雷从珠三角向全国市场开始传递，由南到北，由东往西，由一线城市到二、三线城市，这场调整风暴渐渐席卷了越来越多的城市和地区。面临最大调控力度的政策瓶颈，跑完上半场的房地产市场来不及喘息，下半场即又遭遇波及世界的金融海啸，狂奔十年的中国楼市加速掉头向下，政策方向在最后的两个月出现了从严密打压到大力扶持戏剧化的逆转。这个很囧很雷人的楼市2008，长沙经历了年初僵持、年中松动、年末跳水的艰难鏖战。今天，长沙楼市年报正式出街，一出充满悬念的悲喜剧终于谢幕，长沙楼市真相籍由一连串的数据大白于天下。透过数据，我们看到。一方面，投资惯性作用下的长沙房地产市场并未降温。2008，长沙预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与去年同期相比增长约14，占全市固定资产投资比例约25；全年商品房施工面积约4447万，其中新开工面积约1631万，竣工面积约687万，与去年同期比分别增长约34、48、30，全年全市（含郊县）累计批准预售1829万，同比增长29。另一方面，跌入冰点的消费意愿左右下的楼市，销售数据全面下滑。2008年，长沙市实现商品房销售面积950万，销售金额338亿元，与去年同期相比分别减少27和17。伴随前两年大量新开工项目的竣工，商品房空置面积抬升，长沙房地产市场的供销比失衡明显。面对持续低迷的楼市，苦捱冬天的开发商虽然在2008的最后几天也等到了一系列政策的松绑，但却难以捕捉市场春天的脚步声。面临全行业性的巨大危机，房地产行业应该用什么样的姿态前行对于年轻的中国房地产行业而言，特别是绝大多数尚未遇到过重大挫折的企业而言，还是一个待解的难题。英国思想家培根曾经说过，“顺境的美德是节制，逆境的美德是坚韧，这后一种是较为伟大的德性”。2009房地产行业将面临更为严酷的考验，而这场行业大考，或者说这场在中国经济大考背景之下的行业大考，还需要集体的智慧。假如这个世界上没有痛苦存在，那也就体验不到真正的幸福。2008，楼市很囧，但是也请记住这样的一个事实，“囧”字原义本是光明。还原真相，追求本义，也许是重回正常轨道的最好方法。文/记者刘渝渝自住型消费等来好时光2008年楼市的购房者表情，冲动淡去，观望持续很久，及至欣喜初来。如此，勾勒出一个全景的楼市轨迹。07年末及08年初的一系列宏观调控与货币政策有效地压制了楼市投机行为，也与次贷危机影响一起，抑制了楼市的非理性冲动。2008年，长沙楼市，商品房销售量同比下降2471，是在楼市投资投机行为受限的背景之下，是在股市转熊、金融海啸波及等影响之下。反之，在08年下半年一系列楼市新政和开发商打折促销等刺激下，自住型消费却在暗潮涌动。本版撰文/记者文洁“我房子买好了，河西。”2009年1月4日，朋友梁，在电话那头说。梁，长沙工作6年，看房时间4个月。从9月申请到经济适用房货币补贴凭证开始，梁就开始了家公司新楼盘的城市旅行。“感觉似乎到了买房最好的时候。”梁笑称。果真如此，政府补贴，经济适用房保障对象，补贴5万8万；交易契税从2降到1；银行信贷，首次置业可享受七折优惠而在市场上，竞争加剧带来的最大好处就在于，“去年在北边几个楼盘，我跟他们砍价到了85折左右。”朋友梁的暗自欣喜，或许折射的是2008年购房群体的喜乐表情，在政府风向转变的当口，需要住房的那部分自住型客户，迎来了最好的时光。7月21日，长沙市正式出台了长沙市经济适用住房货币补贴实施方案，以货币补贴“补人头”方式取代“补砖头”方式，支持保障对象在市场上自主购房解决住房问题。2008年最高补贴标准为无房户8万元，补贴凭证有效期一年。11月，湖南省出台稳定房地产市场的“18条措施”，减轻购房税费，降低购房门槛成为了文件中最为核心的部分。从供应结构调控，到以需求面为考量元素，通过促进市场交易活跃，来保持供需的总量平衡，湖南正在经历一次政府思路的彻底转型。“将经济适用房从实物配租转变成明补的货币补贴，而对于廉租房这块，则加大了保障力度和覆盖面，真正形成阶梯形的住房保障体系。”长沙市房屋产权管理局党委书记、局长石长松说。经济适用房货币化，促进的是楼市生态链的覆盖面最广的那部分需求。二手房税费的退税节点，在换房阶段，促进的是中端二次置业的中间层需求这最终指向的，是一个阶梯式的发展脉络图。这显然不是针对哪个环节或者哪个群体的一次独立性事件，而是政府对于长沙市整体房地产市场的一次全面梳理与重建。标志商务中心营销总监朱薇安说，“如果按照12万户平均每户90平方米的购房需求来计算，需求量可以新增100万平方米。”更深层的影响在于政府对于需求的良性循环系统重建。不夸张地说，需求面的良性互动，是政府期望达到的最根本目标。销售回暖迹象初显9月，成交面积7563万平方米，成交套数7049套。10月，成交面积604万平方米，成交套数5925套。11月，成交面积8331万平方米，成交套数8205套。12月前三周，成交面积7717万平方米，成交量为7388套或许，还将更多。当政府救市的姿态日渐坚定，当一次次的政策尺度超出预期，当一个个楼盘按捺不住一再刷新价格底线，或许我们已经触碰到楼市的真实底部当所有人都绝望之时，就是一个市场新的开始。12月22日，中国人民银行再度降息027个百分点这或许意味着2008年下半年政策的全面转向，已经到达顶点。在二套房贷放开、住房转让暂缓缴纳营业税等诸多组合拳的声声逼近中，市场的信心开始点点回移。长沙市房产研究中心数据显示，从各月情况来看，今年长沙市商品房销售两次出现回暖趋势第一次出现在2月8月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9月、10月回落，11月、12月又开始有所回升。长沙市房产研究中心主任曾锋分析说，两次回升原因略有不同，第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次则主要是国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促进房地产健康发展措施共同作用的结果。“可以看到，第一次回暖过程中月增幅较小，而第二次中月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。”湖南郡原置业有限公司董事、总经理徐小卫说，“事实上，政策的利好，正在累积产生效用。”而在长沙市凯乐房地产公司常务副总经理许平看来，各方政策的推动，是现阶段成交量回升的一大直接促因。“经济适用房货币补贴对象补贴5万8万，这对于中等价格、中小户型的产品来说，是一个很好的促销亮点。”许平认为。而更深层次的“二套房贷”、“营业税取消”，则对于改善型需求明显产生推波助澜的效用。“可以说，对于大户型这种改善型的楼盘来说，千呼万唤始出来的二套房贷放开，政策的效用还刚刚开始，真正的影响力要到明年上半年才真正可以看出来。”各季度纯商品房、住宅销售情况柱状图从各月情况来看，今年商品房销售两次出现回暖趋势第一次出现在2月8月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9月、10月回落，11月、12月又开始有所回升。但两次回升原因略有不同，第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次则主要是在国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促房地产健康发展措施共同作用的结果。可以看到，第一次回暖过程中月增幅较小，而第二次中月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。开发商年度表情凝重2009年1月12日繁华极致，终是伤。措手不及或许是99的开发商们心中最为隐秘的痛苦怎么2007年高地价、高房价的骚动还没到高潮，就已落幕再乐观的开发商，面对2008年，或许都是同一种表情凝重。紧绷的资金链，停滞的成交量，门可罗雀的售楼部，对于开发商来说，2008的种种忧虑、无奈，最终形成的，是一个硕大无比的“悲”。本版撰文/记者文洁放慢，因为看不懂2008年12月28日，看着工地上稀落的几个人，50岁的李亮（化名），眉眼里满是挥之不去的疲惫。李亮，长沙一家小型房地产开发公司副总经理，连续七八个月工资表数字5100元。“公司的项目一直没有启动，收入肯定是减少的。”李亮说，2008年公司本来计划要开两个项目，一个在市中心，一个在新城区。虽然说项目不大，但是位置都很好。“但是2008年形势一变，公司项目进度慢了很多。”李亮所在的这家公司，2007年下半年推出了一个小户型项目，虽然说没有楼市最高点的天价，但敏感的老板在感觉出风向转变的当口，降低期望值，迅速出货。与一些手就在这一年，似乎所有人都发觉楼市的繁华似乎比想象的更短。“原本老板计划在2008年继续再推个市区项目，同时启动北城的一块地，但是现在，都是在能放多慢就放多慢。”李亮说。放慢，因为看不懂。“今年市场风险挺大的，供应量大概都超过1000万了，而且，消费者也没什么信心买房子。”李亮说。在2008年的长沙房地产市场，混乱已经成为最直观的表达。降降降，一降再将，“优惠”、“最后折扣”、“底价销售”在这一年，开发商们似乎发现什么营销手段都不管用了，最有效的，就是赤裸裸的“直降”。自年初以来，借助各种名义，各种活动进行打折促销的楼盘层出不穷；暗降现象普遍，市场上买房送汽车、买房送精装修、买房送品牌家电等各类营销手段屡见不鲜。数据显示，今年5月至8月间，全市的商品房价格出现了连续4个月环比回落的新情况。高销售量，等于低价格。这个2008年看上去似乎最有效的等式，让李亮们陷入的是一个无奈的怪圈。按照原来计划推进，就意味着要比预期价格至少少5001000元的心理准备，低价格入市或许才有可能销售不剃光头；推迟开发进度，或许意味着更加复杂的市场前景，更高的财务成本。“没办法，太低的价格，成本都回不来。”李亮的选择，还是后者而就在与他项目相隔不远的另一个楼盘，开盘价格比上一年预期少了1000元/平方米。现实，很惨很残酷如果说，李亮还仅仅只是疲惫和无奈，那么另一家房地产公司刚离职的营销总监林莉（化名）则写满了离职的压抑。12月25日，圣诞节，林莉离职日。作为一个高端住宅项目的营销总监，林莉接受过2007年的业绩光环洗礼，而到了2008年，市场的骤变，则让她从心底感觉无力。金融风暴，信贷紧缩，股市大跌。2008年的经济实景，残酷而不得不接受，而对于高端住宅项目来说，这无异于一次沉重的打击。“事实上，对于高端项目来说，2008年是受到波及最严重的一种类型。”大匠企画创意总监聂建湘说。在长沙，高端项目的购买群体往往分成两类，一类是以自住型的高端客户为主，“这类型多处于改善型消费，对于物业档次要求很高”；而另一类，则是以投资为主的高端客户群体，“在香港，最好的投资品是豪宅”。2008年金融海啸影响最大的，正是这部分群体。“投资客户基本上在2008年绝迹。”林莉说。在整个2008年，林莉所在的楼盘销售金额，没有超过4000万，而在这之中，基本看不到投资客的身影。楼盘品牌宣传，参与区域活动，直到最后价格开始大幅直降，林莉的种种努力似乎挽救不了整个楼盘成交量下坠的姿势。让她郁闷的，是公司考核的业务量，和当下楼盘销售的定位错位之尴尬一开始就定位于高端产品，去年销售狂飙，价格已经达到一个顶点。“2008年对于我们这样上一年就销售的楼盘，真的是蛮难的。”林莉无奈的说。2007年的楼市狂飙，林莉所在的楼盘价格比开盘价格上涨了40，而到了今年，销售近乎停滞成为了一种必然。来自长沙市房产研究中心数据显示，2008年长沙商品房供给持续增大，全年超越1200万；销售持续低位，已基本回复至2006年水平。商品房供应量超过销售量达80以上，供销失衡情况明显。“不降价，消费者完全不会买账，但是降得太厉害，前面买房的消费者会感觉被骗，要求退房什么的反而更影响销售。”林莉坦率地说就在2008年，长沙因为开发商降价引起的退房风波此起彼伏。走人，减薪，林莉们的遭遇，在2008年的长沙房地产市场似乎已成为一种常态。而在一些不愿意透露姓名的业界人士来看，林莉们的离职更像是一种牺牲品。“在长沙，产品本身并没有成为价格分层的关键性因素。”万象新天董事总经理陈岗说，到了2008年，市场行情很差的时候，楼盘的性价比和价值附加值成为了消费者的重点考量点。“同时，是否真正符合自住型群体需要，也是一个分水岭。这并非一两个营销总监或者是公司高层所能够改变的。”就在林莉离职的第二天，恒大华府开盘，当日销售额超过24亿元实景，超豪华景观配置，精装修，销售价格在40005000元/平方米之间。从批准预售数据来看，除芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量均有不同程度的增长，增幅同比均超过30，特别是雨花区，商品房批准预售量同比增幅超过六成，其批准预售量仍居各区之首，约占总量的38。区域商品房其中住宅批准预售同比比例批准预售同比比例（万）（）（）（万）（）（）全市123095305310000108613407010000开福区27631425122452418247362226天心区1981901816101766913401627雨花区46341606537654107872593782岳麓区19883331316151723743851587芙蓉区9422169776584481031778商品房供销比1811购房者要高性价比房、要断供、要退房；开发商想贷款、想打折、想救市；从地方到中央，政府部门思量如何扩内需，如何稳定楼市。这些动作，汇聚了2008年楼市的折腾表情。长沙年度楼市，不够好，也不是想象的坏，因为自住购房需求得到了明显释放。窘状只是因为商品房、商品住宅供销比（供销比期间批准预售面积期间实际销售面积）的悬空。从2005、2006、2007年的供销基本平衡，到2008年，长沙市商品房、商品住宅供销比分别达1811和1831。楼市从卖方市场拐进买方市场。本版撰文/记者刘佰忠2008年11月中旬，长沙，伍家岭某知名楼盘售楼部的玻璃门上，贴出了一张盖有开发商公章的告示。大意是告诫已购房的业主，不要因楼盘降价前来滋事。因为双方签订的商品房销售合同已经白纸黑字标明各自的权益，而开发商有权根据市场情况自动调整产品价格。一张普通的白纸告示，却足以称之为2008楼市的缩影。2008年，全国楼市普遍性向下拐。从08年年初的彷徨，到众人皆盼柳暗花明的长沙春季房交会。即算夏日临近，长沙众多开发商却感到寒意重重。因为房交会上，开发商们参展热情很高，主动促销、优惠力度也很大，但消费者还是看的多，买的少。与此同时，京沪穗深等城市的房价在打折声中不断下挫。始起于深圳的“断供潮”正沸沸扬扬，因房价下降，房价领跌城市的业主们开始相继掀起新的退房事件。“退房”，由此成为2008年楼市关键词之一，长沙也不例外。除了贴出告示的伍家岭某楼盘，在2月份与麓谷某楼盘开发商签下合同的廖小姐在9月份开始就四处咨询“开发商降价近500元/平方米，5万块就这么没了，很烦，想退房，怎么退”期后，她和该楼盘前期的业主们几次一起找开发商“协商”，结果可想而知，因为法律上没有房价下降就可以退房这一条。看着明亏的房子退不掉，廖小姐抑郁地表示，“下半年就为这个事折腾了，还是没辙”。而在2008年的楼市里，折腾的又何止是廖小姐等购房者开发商很折腾，上半年卖不动想着法子来促销、来打折，还要思量钱包里的钱不够维系楼盘施工费用，银行又紧缩信贷不借钱怎么办下半年熬得累了一起请求政府救市，再是还要面对打折也卖不动，打折又招来前期业主要求退房的“围堵”；到了年底，房子没卖多少，拿什么钱付给施工单位、还银行利息更不用说为后续发展去买地了。政策层面也在折腾，上半年为警惕重蹈“次贷危机”而紧缩信贷、一再加息，下半年却在金融海啸的背景下，着眼于扩内需而频出楼市救市政策、大幅降息。于是，2008年，折腾了一年的楼市中，政府、开发商、购房者谁也没有例外。窘状，源于供销比失衡如果要探寻2008年楼市折腾的成因，或许通过一组数据足以看到真谛。2005年，长沙市商品住宅累计供销比0811。2006年，同样的供销比是1051，2007年为0951。到了2008年上半年，长沙市纯商品住宅批准预售4234万平方米，销售24236万平方米，供销比达到1651。在08年度表现上，由长沙市房产研究中心新近统计的数据显示，2008年，长沙市商品房累计批准预售123095万平方米，同比增长3053；其中住宅批准预售108613万平方米，同比增长407。同期商品房、商品住宅累计销售分别为68079万平方米和59417万平方米，分别同比减少2471和2695。长沙市房产研究中心数据认为，2008年长沙市商品房供销比为1811，其中商品住宅供销比为1831，其中纯商品房（不含非市场定价类住宅）供销比为1821，纯商品住宅供销比为1841。供销失衡情况明显。供销差距最大的是雨花区，供销比达2121；最小的是芙蓉区，供销基本平衡。透过近4年来长沙市商品住宅供销比数据的变化，不难看出年度楼市的窘状。供应量增速迅猛，销售量却不涨反降。长沙楼市明显从卖方市场拐进买方市场。开发商不得不折腾，再不放下等着“3分钟抢一套房”的架子，主动营销、主动打折，肯定是更加卖不动。而在政府层面，光2008年的供应量就产生近600万平方米的存量，市场需求不激发，且不说计划招拍挂的土地拍不起价、卖不出去，还有可能出现开发商退地事件的频出。2008年秋季，第26届长沙房交会，在系列楼市新政和开发商降价吸引下，各类房屋实际成交549套（其中安居房高达221套），而（意向与实际）总成交3259套（安居房占617套），与上一届房交会相比增长20。当时，众多市民怀疑这一数据的真实性，“房子，不是卖不动吗很多开发商不是一个月卖不出一套吗”通过长沙房产研究中心提供的年度数据，答案或许不言而明。2008年长沙市商品房销售总量同比减少仅2471，和京沪穗深等城市年度销量下跌四成、五成相比，长沙楼市消费萎缩并不像其它城市一样严重。就像在08年年底购买了远大麓园一套90平方米房子的邓小姐所言，“3800元/平方米的精装修房，还能降到哪去”而业内人士谢先生则认为，“造成2008年长沙楼市困境的不是消费的萎缩，而是供销比的大幅攀升，楼盘之间竞争明显加剧。销量的下降，与股市陷入熊市、金融海啸影响有关，更与在宏观调控下投资投机者大举退市有关，反之，在2008年，长沙自住购房需求在新政刺激和开发商打折影响下，不仅没有萎缩，反而有较为明显的增长，这应该是2009年长沙楼市转向健康、理性发展的一个重要信号”。商品房住宅与非住宅成交面积表区域开福天心雨花岳麓芙蓉全市商品房住宅面积（万）1317110909194488699718959417比例（）910287198916835781008728非住宅面积（万）129916022364171016868662比例（）898128110841643190012722008年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为6861。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的1900；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的9102。商品住宅均价3906元/M2从2007年的高点接近4500元/，到最近尾盘特惠的3500元/，唐华认为自己的等待，迎来了价格触底的好时节。“虽然我还没有找到自己满意的房子，但是实际价格下降依然是一个好消息。”虽然统计数据显示房价仍在小幅上涨，但自年初以来，借助各种名义、各种活动进行打折促销的楼盘层出不穷，暗降现象普遍，打折降价的趋势已经成为难以回避的现实。本版撰文/记者刘渝渝均价商品房4285元/根据长沙市房产研究中心数据显示，2008年全市商品房均价为4285元/，其中，商品住宅平均售价为3906元/；商品房非住宅平均售价为6503元/。若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，统计的价格更低，全市商品房均价为3925元/；其中，商品住宅平均售价为3556元/。另一组数据也同样值得关注，2008年全市非市场定价类住宅（包含定向开发、集资建房和经济适用房）成交均价为1927元/；商品房期房、现房均价分别为4364元/、3923元/，其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4055元/、2726元/。无论从哪个角度来看，长沙房价呈现下跌趋势无否认，而且价格底线也突破市场想象。走势降幅基本走稳走势图上显示，2008年长沙市全年最低的累计均价为112月的均价，为3906/，最高的是14月的累计均价，为4007元/，从全年的累积均价来看，长沙市的房价波动幅度上下波动不超过100元，呈现了平稳回调的态势。从单月情况来看，2008年长沙商品房月均价虽然有涨有跌，但总体上仍处于回落趋势。房价走势曲线图显示，房价在4月前仍然保持了上扬的态势，但从5月开始直到8月，房价连续4个月持续下跌，8月跌到最低点的3654元/平米。进入9月房价突然回升到4078元/，此后，房价开始在相对的高位运行，但是在12月份，房价又下跌至3762元/。按照季度分析，2008年商品住宅季度均价在一季度达到最高，均价为3990元/，之后一直呈现出逐季回落趋势，四季度的均价为3814元/，相比一季度下跌了176元/。商品房季度均价在二季度达到最高，均价为4461元/；全年第四季度的均价最低，为4125元/。指数90以下上涨根据长沙商品住宅成交价格指数变化分析结果显示，2008年，指数平均每月增长124点。从走势来看，指数在经历9、10月的下跌之后，11月表现出较强的上涨趋势，12月继续回落，12月总体市场商品住宅成交价格指数为15610点，较上月减少794点。而这也奠定了08年长沙房价下行的基调。在各类子市场中，60以下、6090面积段价格指数继续11月的上涨趋势，东城板块指数在10、11月连续两个月下调之后，12月出现上涨。其余子市场指数在经历11月的普遍上涨后，12月继续回落。按照面积子市场指数分析，2008年，6090面积段价格指数增幅最大，平均每月增长249点；144以上面积段价格指数增幅最小，平均每月增长022点。从区域子市场指数来看，2008年以来，中心城区住宅价格指数平均每月增长232点，一环与二环之间区域指数平均每月增长136点，二环与三环之间区域指数平均每月增长115点。08年末购房意愿有回升2008年个人抵押登记量同比出现降幅较大，表明随着楼市的整体低迷，相关业务量也出现了一定下滑；四季度房地产相关刺激政策出台后，抵押登记量随即出现较快回升。从各季度个人住房抵押情况来看，2008年各季度个人住房抵押呈现一定波动，抵押户数、面积、取得金额均在第三季度达到最低，而第四季度达到2008年季度最高。从个人抵押反映的情况来看，2008年第三季度居民购房意愿降至最低，而第四季度由于各项政策利好，购房意愿开始有所回升。2008年全市共办理抵押登记手续77795起，抵押面积136593万，贷款金额31605亿元，同比分别增长1310、016、525。其中，办理个人抵押登记手续76313起，抵押面积88450万，贷款金额20181亿元，同比分别减少了1297、1140、049。2008年全市共办理在建工程抵押785起，抵押面积77425万，贷款金额11101亿元，同比分别增长709、4551、2135。在建工程抵押各指标同比仍呈现较高幅度增长，预示着房地产开发市场仍存在较多在建工程项目，未来一定时期内商品房供应量仍不会出现较明显的减少。此外，2008年长沙市共办理房屋产权发证112784本，产权发证面积197419万。其中，办理栋证28358本、76073万（因2008年7月1日后栋证按户发放，故增长较大，与上年也不具可比性）。2008年长沙市共办理商品现房转移登记59588起，面积为68768万。建发房产建发房产作为国企实力开发企业，本着“打造钻石人生”的品牌经营理念，凭借务实的专业地产智慧，一直致力于在长沙打造精品项目。建发湘江北尚和建发西山汇景两个项目以其优良的产品规划设计、高品质分别获得长沙“2008年销售套数三甲楼盘”和“普通商品房类竞争力十强楼盘”，而未来我们还将在市区核心板块推出建发汇金国际和建发美地等高端项目。2009年我们将再建新功，续写辉煌2008年长沙市纯商品房、住宅累计均价走势图2008年全市商品房均价为4285元/，其中，商品住宅平均售价为3906元/；商品房非住宅平均售价为6503元/。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3925元/；其中，商品住宅平均售价为3556元/。）商品房年供应过千万平米供求关系，是左右楼市价格走向的决定因素，而价格又是目前房地产购买者们首要关注的因素，2008的长沙房地产数据显示，2008年楼市供应明显偏大。种种迹象正在显示，在未来的一段时间内，长沙楼市供大于求的局面将会持续存在，甚至还有进一步加剧的情况，楼市警钟敲响。本版撰文/记者刘渝渝新上市批准预售处于高位2008年长沙市商品房批准预售量处于高位。这一年中，在商品房市场上，2008年，全市商品房累计批准预售123095万，同比增长3053；其中住宅批准预售108613万，同比增长4070。从供应时间来看，2008年每一季度平均批准预售量达258万。上半年一季度、二季度分别是本年季度最低、最高，分别为18676万和31511万；下半年三季度、四季度较为平均，分别为26179万和26978万，商品房批准预售量差距在10万以内。各月情况来看，全年中有半年时间单月商品房批准预售量超过100万，直接导致了今年商品房批准预售量的持续高位。从走势情况来看，商品房市场的持续放量，使得在当前房地产市场前景仍不甚明朗的情况下，市场销售压力进一步加剧。在2008年销售的商品房中，期房占据了八成。2008年商品房期房、现房成交量分别为47967万、8848万，同比减少2856、3635，期房占总量的8443；商品住宅期房、现房成交量分别为43108万、5430万，同比减少3147、4201，期房占到总量的8881。供销比超过18警戒线2008年初开始，楼市就不得不面临着供应量增长和销售下降的严峻形势。供应在增加，销售却出现成交面积和成交金额均明显下滑的局面。08年，长沙全市商品房累计销售68079万，同比减少2471；其中住宅销售59417万，同比减少2695，占商品房销售面积的比重为8728。商品房销售金额为26723亿元，同比减少1356，其中住宅成交金额为21131亿元，同比减少1872。长沙全年供销比超越18的警戒值，也发出了长沙楼市的重大预警长沙房地产市场存在一定的过度开发现象，虽然这意味着未来消费者的选择余地增大，短期内商品房价格上涨压力得到抑制，甚至出现一定幅度的价格下调，但从长期来看，是不利于房地产市场持续、稳定发展的。在非市场定价类住宅（包含定向开发、集资建房和经济适用房）方面，2008年非市场定价类住宅供销比也达到了1761。长沙楼市的全面滞销一目了然。虽然供销比例同样处在高位，但是非市场定价类住宅的销售套数和面积并没下跌，从数据分析，供应量的增加比例远远大于销售的增加，加大了非市场定价类产品的供销比。从单月商品住宅供销比来看，全年绝大部分月份供销比在均衡点之上，并形成三大波峰，分别出现在4月、6月、10月，供销比达341、269、318。供销比的持续高走，是供应量持续增大而销售量长期低位的直接反映。月增幅政策推动影响更明显供应大幅增加，销售却在大幅减少，这是长沙房地产2008年的日子过得艰难的根本原因。2008年长沙市商品房、住宅累计销售56815万、48538万，同比减少3075、3371，住宅销售占商品房销售总量的8543。从时间段上来看，今年各季度商品房销售处于低位，季度平均成交量仅为142万，并且还呈现一定的下滑趋势。商品房季度销售量最低、最高分别出现在一季度、四季度，分别为12948万和15333万；二季度、三季度销售量较为平均，均略高于140万。销量的直线下滑中，也出现了两次出现回暖趋势第一次出现在2月8月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9月、10月回落，11月、12月又开始有所回升。但是，在这种两次看似相同的回升现象的背后，动因却略有不同。出现在2月8月的第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次11月、12月的销量回升，则主要是在国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促进房地产健康发展措施共同作用的结果。两次回暖中，第一次回暖过程中月增幅较小，而第二次月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。2008年长沙全市及各区纯商品房供销对比2008年商品房供销比为1821，其中商品住宅供销比为1841，纯商品房供销失衡情况稍大。从各区情况来看，开福区、雨花区商品房供应量超过销售量的2倍，岳麓区略高于18倍，天心区、芙蓉区供略大于销，处于基本正常水平。二手房交易先抑后扬2008年的二手房市场比起新房市场的行情，更为刺激。从年初开始，北京上海等大城市纷纷传来房产中介大规模关门歇业的新闻，预示这一年对于二手房市场是性命攸关的一年。时间进入到下半年，政府各项救市政策出台，给二手房市场带来了救命稻草，但这根稻草是否有用，还需要09年的进一步观察。本版撰文/记者刘渝渝成交明显下降2008年，和新房市场一样，二手房市场同样出现的是价量齐跌的残酷场景。全年累计成交面积17123万，成交金额为4208亿元，成交套数为13880套，与去年同期相比分别减少2274、2303和3015；其中住宅成交10281万，成交金额为1948亿元，成交套数为11782套，与去年同期相比分别减少3187、2942和3273。按照时间节点分析全年二手房成交走势，二手房市场出现了明显的先抑后场的走势。由于政策此前对二手房交易的限制较多，再加上2008年全国房地产行业出现衰退，双重打压之下，今年长沙前三季度二手房交易均在低位波动；直到四季度，由于国家出台降税等一系列措施，以及长沙本土相关政策合力推动，二手房交易量开始有了较明显回升。具体到各月，今年各季度二手房成交均有一个小高潮，分别出现在1月、4月、8月、11月；而从成交量上看，前三季度波峰较低，波谷更低，到了第四季度，波峰、波谷整体抬升，有两月（11月、12月）均超过此前各季度单月最高值，成交意愿回升明显。价格相对稳定数据显示，2008年长沙市二手房成交均价为2458元/，其中，二手房住宅成交均价为1895元/，二手房非住宅成交均价为3303元/（本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。二手房市场的价格和市场的供需关系关联度相对新房市场更小。二手房的买主，在市场低迷的时候，往往会选择以租代售，而不是降价，所以二手房市场的价格相对波动更小一些，二手住宅更是如此。从各区二手房成交均价来看，全市仅天心区、芙蓉区成交均价高于全市平均价，且主要是由于此两区二手房非住宅成交量较大而导致的；而对于地段决定房价的二手房市场，区域明显有差异的五区价格却较为平均，这证明了出于对二手房交易税的规避，二手房交易双方隐瞒了成交的真实价格，将价格处理到接近于各区域二手房成交指导价。交易芙蓉区最活跃在五区之中，芙蓉区比值最小，仅244，表明该区二手房交易相对活跃；雨花区的比值为481，天心区的比值为353，岳麓区的比值为410，开福区比值最大，达505，表明该区房屋交易以新房为主。12月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1286。房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与房价之间的比值，是衡量一个区域房地产市场是否过热的重要标准。从租售比的比值来看，长沙楼市的房价接近真实需求所能付出的价格，但由于供求关系处于供大于求的态势，消费市场对于房价进一步走低的期望还是相当强烈的。二手市场商铺在涨随着08年底政策利好的相继出台，二手房市场开始有回暖迹象。根据12月二手房网站房源采样均价分析，08年12月，住宅类房源挂牌价环比下跌，而商住两用房以及写字楼、门面的挂牌价均处于环比上涨的态势。从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为3873元/，环比下跌192。其中，纯住宅挂牌均价为3868元/，环比下跌242。商住两用房挂牌均价为4210元/，环比上涨2828。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5492元/，环比上涨1609；门面挂牌均价为7356元/，环比上涨4724。从出租采样分析来看，12月份住宅类出租房源挂牌月均租金为1317元/，环比下跌1307。其中，纯住宅挂牌月均租金为1275元/，环比下跌1373；商住两用房挂牌月均租金为1510元/，环比下跌1180。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为835元/，环比下跌3189；一般装修挂牌月均租金为1093元/，环比下跌1128；中等装修挂牌月均租金为1299元/，环比下跌641；豪华装修挂牌月均租金为1593元/，环比下跌1106。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为1830元/，环比下跌2926；门面挂牌月均租金为3186元/，环比上涨4192（注价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。宜居莱茵城这个奖是颁给每一位热爱莱茵生活的人们的在2008年楼市极度严寒之下，宜居莱茵城能获此荣誉，是消费者对我们最大的认可。2009年沙坪人将一如既往地秉持45年专业造房精神，推出更多满足市场需求的产品。愿景山水湾山水湾目前热销的2期产品赢得了广大消费者和评选机构的高度认可，在长沙众多优秀楼盘中脱颖而出，是成就，更是起点。2009，我们希望再接再厉，继续打造超越山水芙蓉的美好家园。2008年长沙抵押情况一览表2008年全市共办理抵押登记手续77795起，抵押面积136593万，贷款金额31605亿元，同比分别增长1310、016、525。其中，办理个人抵押登记手续76313起，抵押面积88450万，贷款金额20181亿元，同比分别减少了1297、1140、049。五区行情走出地域特色2008长沙房价最低的区域是哪个答案是坐拥长沙绿心的岳麓区，其商品房价格和商品住宅的价格均为五区之末。低价背后，是巨大的价值想象空间。除却无须赘言的自然生态优势，2008火热启动的大河西先导区的建设，就足以给岳麓区带来巨大的价值想象空间。房地产市场的区域市场结构差异是不可避免的事实，长沙五区在2008年楼市低迷的大行情中，也各自走出充满了地域特征的不同行情。本版撰文/记者刘渝渝芙蓉区房价最高分区来看，长沙市区五区之中，2008年芙蓉区商品房成交均价最高，达到了4723元/M2；开福区为4423元/M2，天心区为4386元/M2，雨花区为4145元/M2，岳麓区成交均价最低为3856元/M2，五区之中，只有岳麓区商品房均价低于4000元/M2。业内人士指出，商品房价格的一个重要因素，就是地域性，也就是平时大家所说的地段。五区之中，芙蓉区房价最高的原因，很大程度上正是“地段好”。芙蓉区大部分城区位于城市CBD地段，城区中心地段的房价，越是在去年这种价格全线下调的局面下，抗跌性越明显。去年全市各区商品住宅均价提升至3500元/M2以上，五区的商品住宅的价格，则是开福区领先，其2008年商品住宅达到了4209元/M2、芙蓉区商品住宅价格为4156元/M2；天心区3815元/M2,雨花区3789元/M2；岳麓区最低为3584元/M2。岳麓区依山傍水，文化底蕴深厚，交通便利。丰富的生态资源和优良的环境品质，拥有独特的区位、生态、人文优势，“两型先导”区确立之后，长沙市明确的产业园区建设四大重点区域中，滨江新区、麓山景区、大学城区三大重点区域分布在岳麓区。同时，在长沙市先导区26项2008年重点工程项目启动和预备项目中，有15个在岳麓区。雨花区供销量均拔头筹2008年长沙楼市供应量继续增长，从批准预售数据来看，除芙蓉区的批准预售同比下降之外，其他各区商品房批准预售量均有不同程度的增长，增幅同比均超过30，特别是雨花区，商品房批准预售量同比增幅超过六成，其批准预售量仍居各区之首，约占总量的38。分区来看，去年雨花区除三季度供应量略有下降外，供应量基本处于逐季上扬；开福区、天心区二季度供应量最大，随后三季度、四季度供应量出现逐季下滑；岳麓区前三季度供应量环比持续减少，四季度供应量有所增长；芙蓉区除二季度供应量略有下降外，供应量也基本呈现逐季上扬趋势。从销售情况来看，虽然面临销量全线下降的局面，雨花区销售比例依旧占据各区首位，约占全市商品房总销售量的32。2008年，除开福区外，其他各区同比减幅百分比均超过两位数，特别是天心区、岳麓区、芙蓉区，同比减幅超过三成。雨花区的供销量均占五区之首的事实，正是雨花迅速长大的直接体现。这个长沙最年轻的城区，拥有最好的历史机遇。这也正是去年雨花区在房产销售弱市中呈现“风景这边独好”的态势，成为长沙房产市场一大亮点的原因。雨花区所倡导的“安全、方便、效益、和谐”的指导思想已转化为雨花区投资环境优势，吸引了许多有实力的开发商进驻。特别是两型社会试验区的确立和武广新客运站的建设，更为雨花区带来新一轮高速发展的契机，房产增值空间也随之增大。天心区供销比基本平衡反映楼市供销结构的商品房供销指标，在2008年呈现明显失衡的格局。2008年全市商品房供销比为1821，其中商品住宅供销比为1841，纯商品房供销失衡情况稍大。从各区情况来看，开福区、雨花区商品房供应量超过销售量的2倍，岳麓区略高于18倍，天心区、芙蓉区供略大于销，处于基本正常水平。天心区商品房供销比为134，住宅供销比为137，也基本保持了平衡。天心区商品房批准预售面积同比增长仅为018，住宅批准预售面积同比增长1340，远远低于雨花区住宅批准预售面积同比增长7259的比例。业内人士强调，2008年五区之中，只有芙蓉区的商品房以及商品住宅的批准预售量同比是下降的，也就是说，08年，芙蓉区的商品房入市量是下降，在去年销售下降的市场调整中，芙蓉区商品房上市量的减少，为维持平衡的供销比打下基础。2008年，芙蓉区商品房供销比为107，住宅供销比为120，商品房批准预售面积为9422万M2,同比下降了1697，其中住宅批准预售面积为8448万M2，同比下降了4013；年，芙蓉区商品房销售面积为8875万M2，同比下降3790，其中住宅销售面积7189万M2，同比下降4013。从供销比的数据来分析，销量下滑时，上市量的减少将有利于维持商品房供销比的平衡结构。但是，一个无法忽视的现实是，在前几年的土地大量上市之后，房地产开发已经积聚了大量的后续开发的存量，预计2008全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与上年同期相比增长约14，占全市固定资产投资比例约25；全年商品房施工面积约4447万M2，其中新开工面积约1631万M2，竣工面积约687万M2，与上年同期比分别增长约34、48。未来几年，长沙楼市的供应量极有可能将保持惯性上涨的态势，业内人士普遍认为，长沙房地产年内，供过于求的现状难以改变。区域子市场商品住宅成交价格指数从区域子市场指数来看，中心城区住宅价格指数平均每月增长232点，一环与二环之间区域指数平均每月增长136点，二环与三环之间区域指数平均每月增长115点。单从12月份来看，各区域指数在经历11月的较快上升后，本月又开始回落，一环与二环之间区域指数跌幅要明显。小户型价格指数增幅最大本版撰文/记者熊韬据统计，从2008年各户型供销结构来看，各户型均供大于求；90平米以下中小户型供应占比为4107，比去年同期增长了423个百分点；供应比例降幅最大的是120144平米户型，同比降低848个百分点。记者在走访中发现，小户型住房颇受购房者欢迎，一些销售主打小户型的楼盘售楼处非常热闹。在业内人士看来，这种情况绝非偶然，而是小户型供应持续增加、购房者消费观念渐趋理性的2008年长沙楼市的一种必然。年轻白领汪小姐前不久在侯家塘购买了一套65平方米的两室一厅新房，她告诉记者，买个小户型，现在拿来自住，过些年换房了再用来出租，都很合适。所以很多和她一样想法的业主都认为，买小户型就要买市中心的，年轻的时候自住要的是方便，今后出租要的也是交通便利。2008年长沙楼市年报数据显示，120144平米的户型，尽管销售比例同比下降了388个百分点，但由于其供应比例同比降低848个百分点，下降幅度最大，因此供销比仍为所有户型中最低的，为154。相比小户型，选择这类户型的消费者对于价格波动的承受力无疑更强，销售量的下滑，更大程度上是由于供应量的减少。去年年底，结婚两年多的中南大学杨老师在芙蓉南路附近购买了一套130平米的三房。“我们可不是为了投资。”她对记者表示，尽管两口子都是大学教师，收入还不错，但积蓄并不多。“我们买的第二套房子的首付款基本都是家里支持的。”对于购买大房子的原因，她坦言并不是自己对于住房的要求高，而是考虑到双方父母来的时候能更方便一点。“就拿我现在的房子来说吧，其实我们两个人住已经足够了，哪怕将来生了小孩也没问题。”她说，但如果生了小孩后父母再来就没有地方住了。周先生任职于省内一家大型上市公司，已经做到了人力资源总监，年薪加上股权，年收入超过100万。去年10月，他看中了城南一套200平米的复式楼，很有购买的冲动，但由于楼市尚不明朗，还是决定等等看。对他来说，楼盘的细节决定他的选择。他认为，长沙的好楼盘越来越多，和一线城市相比，差距也越来越小，但很多开发商还需要进一步努力。因为这一类自住的购房者的要求和品位也越来越高。据统计数据分析，2008年，长沙楼市144平方米以上户型的供销套数分别为15955套和8659套，在五大户型中分别占比192和1983，这一比例与去年同期相比分别增长263和221。记者观察购买小户型风险较低毫不隐讳地说，2009年的楼市应该是小户型当道之年。从面积子市场指数来看，2008年6090平米面积段价格指数增幅最大，平均每月增长249点。随着房地产业的调整，开发商十分重视小户型销售，并逐步加大小户型开发比例，甚至开始了让利优惠，星城大部分小户型都在打折促销，不仅有打98折的，部分楼盘还让到了88折，连首付也采用各种方法降至一成，这样一来，小户型就具有了更高的性价比。随着开发商走精装修小户型路线，现在购买精装修小户型最合时宜。如今的小户型精装修标准已经大大提高，家具、床、液晶电视、洗衣机、电冰箱等常见的生活用品一应俱全，这在前两年可是不多见的现象，而现在消费者购买小户型还能得到更多的实惠。如北二环附近某楼盘的精装修小户型，开盘期间还赠送品牌床单、被罩、窗帘，几乎达到拿着行李就能入住的酒店标准，消费者不仅省去了装修费，而且还节省了更多时间。当开发商利用小户型来打动消费者的时候，购买小户型自然迎来了最佳时机。复旦大学经济学院博士邱佑峰接受采访时表示，会出现小户型受欢迎的原因，首先和国家的相关政策有关。从市场角度考虑，小户型也是不错的选择。邱佑峰说“小户型总价低，无论是作为改善住房、婚房还是投资型购房，都是恰当的选择。而且，购买小户型与购大户型相比风险更小，也更容易出手。”最后，目前市场上处于观望状态的刚性需求购房者，主要以年轻人为主。这部分人群比较青睐小户型，这也是造成小户型受关注的原因之一。去年3月份，搜房网启动75个城市