龙湖国际休闲旅游度假区总体规划项目投资建议书（可编辑） .doc

龙湖国际休闲旅游度假区总体规划项目投资建议书目录第一章总论1第一节项目名称及承办单位1第二节项目承办单位简介1第三节研究工作的依据与范围2第四节研究结论4第五节主要技术经济指标5第二章项目建设的背景与必要性6第一节项目提出的背景6第二节项目建设的必要性20第三章未来客源分析与预测24第一节项目开发定位24第二节旅游市场宏观环境分析26第三节市场供需及竞争分析35第四节目标客源市场37第五节旅游人数预测39第六节营销方案40第七节风险分析44第四章建设条件分析48第一节区位条件48第二节历史文化48第三节自然条件50第四节社会经济52第五节基础设施条件52第五章景区方案及建设方案53第一节项目构成53第二节总体设计方案55第三节分区项目规划方案60第四节景观绿化67第五节基础与服务设施开发建设方案72第四节消防与防灾降噪建设83第五节职业安全卫生86第六章环境保护及节能88第一节环境保护88第二节节能94第七章组织机构与实施计划99第一节组织机构99第二节项目人员100第三节实施原则与步骤101第八章项目实施进度计划102第一节施工进度安排计划102第二节施工进度计划表102第三节招标方案104第九章投资估算和资金筹措106第一节投资估算106第二节融资方案及使用计划110第十章效益评价111第一节评价原则和方法111第二节财务分析111第三节财务评价小结113第四节社会效益预测114第十一章结论118第一章总论第一节项目名称及承办单位一项目名称龙湖国际休闲旅游度假区总体规划二承办单位承办单位山东融德实业股份有限公司法人代表叶兴旺项目负责人徐维君01082969798三拟建地点山东省滕州市龙阳镇四可行性研究编制单位山东省工程咨询院工程咨询等级甲级工程咨询证书编号1XXXXXXXXXX发证机关国家发展计划委员会第二节项目承办单位简介一项目承办单位简介山东融德实业股份有限公司是由融信融北京国际投资有限公司在山东投资的一个重点子公司注册资金6000万主要从事休闲旅游及其相关联产业的投资开发与管理以及贸易等领域公司正以投资多元化管理正规化产品多样化的道路稳步发展并以为公司理念逐步培养建立一支敬业守信的专业人才队伍在不久的将来打造出属于中国的具有世界竞争力的国际知名品牌1223平方公里其中水域面积约96平方公里陆上面积约263平方公里经测算项目总投资130400万元其中建设投资122800万元建设期利息5111万元流动资金600万元资金来源自筹资金80400万元申请银行贷款50000万元在建设投资122800万元中建筑工程费102246万元设备购置及安装费6688万元其它费用21466万元其中预备费5472万元建设期利息5111万元每年新增营业收入30600万元税金及附加1868万元利润16402万元项目总投资收益率823本项目充分以可持续发展战略为原则在保护和改善龙湖环境的基础上以资源为依托开发旅游产品丰富旅游产品体系同时体现龙湖资源的独特性与典型性搞好资源的综合开发利用提高旅游知名度体现本项目在滕州乃至全国旅游发展及京沪3小时交通圈整体战略中的地位与作用规划区突出滕州的资源特色及文化特色尤其突出鲁班文化特色结合滕州市委市政府提出的大旅游大产业大格局的发展战略规划覆盖旅游产业发展的所有要素及相关产业带动了滕州市悠久的历史文化和美丽自然风光等丰富资源的综合开发对促进枣庄旅游经济加快小康建设创建和谐社会提升枣庄旅游市场知名度将产生积极的影响和作用本项目的建设符合国家和省相关产业政策符合山东省及滕州市旅游业的发展要求通过研究可以看出本项目依据条件较好具有良好的经济效益和社会效益因此项目的建设是十分必要的可行的第五节主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1开发规模平方千米12232项目总投资万元130400其中建设投资万元125289建设期贷款利息万元51113流动资金万元6004项目定员人2205营业收入万元年306006税金及附加万元年1868正常年7利润万元年12301正常年税后8总投资收益率823税前9财务内部收益率3333税后10投资回收期年689含建设期税后第二章项目建设的背景与必要性第一节项目提出的背景中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议对两大战略基点和两大战略重点做出了系统部署并明确提出积极发展旅游业旅游业是国民经济的战略性产业资源消耗低带动系数大就业机会多综合效益好从当前和今后一个时期的国际国内环境来看我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期工业化信息化城镇化市场化国际化的深入发展高速交通体系的快速完善特别伴随着人均国民收入的稳步增加而持续增长的大众化和多样性消费需求都为我国旅游业发展提供了新的机遇抢抓战略机遇转变发展方式以市场化为导向提升产业发展的综合素质加速推进我国旅游业在大众旅游新阶段又好又快地发展滕州市及其发展滕州市位于山东省南部是山东省人口最多的县级市全国百强县市之一200年三国五邑之地文化昌明之邦境内有被命名为北辛文化的7300年前新石器时代的古文化遗址有大汶口文化的代表遗址岗上遗址有商周时期的滕国遗址等景观是古代伟大思想家教育家科学家军事家和社会活动家墨子的故里在2010中国县级市综合竞争力排行榜位居第13名连续10次跻身全国百强滕州素有滕小国之称滕始于黄帝因境内泉水腾涌而得名周灭商后武王封其异母弟叔绣于滕乃称滕国秦统一六国后废分封置郡县于今滕境置滕县薛县汉初高祖撤小邾置蕃县西晋仍袭汉制金大定二十二年1182年升滕阳军为滕阳州大定二十四年改滕阳州为滕州州治滕县辖滕沛邹县三县和陶阳镇明初1369年撤销滕州建国初曾为滕县专署驻地1949年10月1日中华人民共和国成立1950年尼山专区和台枣专区合并为滕县专区驻滕县辖滕县薛城县原临城县峄县今枣庄市南部凫山县等13个县和两个市1953年9月滕县专区和湖西专区合并为济宁专区驻济宁滕县改属济宁专署同时撤销白彦县将其所辖原属滕县的5个区划归滕县建立微山县将滕县所辖湖区划入微山县1956年3月撤销薛城县和凫山县把其所辖部分地区划归滕县同年12月山东省调整县的等级滕县由甲等县升为特等县1960年3月把滕县临城公社今枣庄薛城区全境的164个自然村划入枣庄市1979年1月1日滕县改属枣庄市1983年11月枣庄市齐村区撤销设立山亭区驻山亭将滕县东部的店子冯卯辛庄徐庄辛召山亭桑村城头8个公社划入枣庄市山亭区1988年3月7日经国务院批准撤销滕县建立滕州市县级同年5月1日枣庄市举行了热烈隆重的建市庆祝大会全市辖21个镇街道办事处1226个行政村居委会2009年GDP549亿元地方财政收入突破20亿元实现227亿元增长16全社会固定资产投资突破200亿元实现228亿元增长305工业增加值突破200亿元实现243亿元增长202城镇居民人均可支配收入15890元增长11农民人均纯收入6850元增长10综合实力在全国百强县中列第22位一是全力以赴抓招商上项目经济发展后劲和活力全面增强积极组织开展招商引资九个月攻坚行动全年引进各类外来投资项目410个实际利用市外资金210亿元增长255实际利用境外资金7600万美元增长515提前3个月完成全年任务目标被评为2009浙商投资潜力城市中国最佳投资环境城市经济蓬勃发展市场繁荣兴旺滕州素有鲁南粮仓之称被国家和山东省列为商品粮基地优质蔬菜基地是全国最大的蔬菜集散地是中国农业部命名的中国马铃薯之乡工业拥有煤炭电力机械化工建材轻工纺织等37个门类是中国建筑之乡鲁班的故里商业网众多已建成批发市场和综合市场170余处年市场成为交额达70亿元以上已成为鲁南重要的商品集散地之一自然资源滕州水资源充裕是我国北方盛名的富水区总量为655亿立方米地下矿产资源丰富煤蕴藏量近60亿吨被煤炭部和国家计委列为全国重点煤炭开发基地素有鲁南煤田之称西部滨湖区水产资源丰富东部山区丘陵的药材品种齐全有野生药材150余种滕州自古就有九省通衢之称是鲁南地区著名的商品集散地交通发达境内104国道京沪铁路京福高速公路京沪高速铁路纵贯南北沿湖有通往京杭大运河的滕州岗头向阳等港口年吞叶量300余万吨开成了四通八达的交通网络矿产资源滕州是鲁南的能源基地建材之乡境内探明矿产资源30余种其中煤炭地质储量49亿吨年生产能力3000万吨是全国重点煤炭开发基地石灰石储量28亿吨花岗岩13亿吨水泥年产量600万吨河沙资源丰富全是黄沙粒度均匀杂质少表面积大强度高是很好的建筑材料此外铝钒土石英石花岗岩白云石黑色胆石萤石等也有一定的储量水资源滕州水资源丰富地下水综合补给量321亿立方米总储量65亿立方米地下水可利用量255亿立方米是我国北方的富水区滕州境内河流属淮河流域大都发源于市东北部的山丘地带由东北流向西南注入微山湖全市共有大小河道近100条有的自成体系单独出境其中流域面积在20平方公里的有22条100平方公里以上的6条多为老年性季节河道主要河道有城河郭河界河北沙河薛河小苏河小魏河小龙河等境内泉水众多据明代县志记有18泉清代记有32泉著名的有荆泉羊庄泉群魏庄泉群马庄古泉荆泉为市区居民和工农业生产的主要源泉马庄古泉位于滨湖镇马庄村东北丰水期日涌水量4838立方米属优质矿泉水水中含有人体需要的多种微量元素生物资源农作物品种资源有18科323个品种主要粮食作物有小麦玉米地瓜高粱谷子小杂粮等是全国著名的粮食精种高产基地油料作物有花生大豆芝麻等林果资源有46科144种盛产野生中药材动物资源有62科145种主要饲养牛羊猪兔鸡鸭鹅鹌鹑肉鸽等是全国著名的青山羊基地交通优势滕州市自古就有九省通衢之称作为南北交通要地和枢纽非常出名地处江苏省山东省河南省安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置滕州市长途汽车总站是山东省两个县级国家一级客运站之一日发送旅客20000人次京沪高速铁路滕州东站通车滕州到北京上海仅需2小时另外104国道京福高速公路京沪铁路京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北形成了高速公路铁路水路等立体交通网络同时2个小时车程内有济南国际机场200公里内有徐州临沂济宁等机场距离青岛港和日照港也只有3个小时所以具有航空和海运便捷的优势农业农业生产条件优越平畴沃野林茂粮丰被国家确定为商品粮基地优质蔬菜基地中国马铃薯之乡全国出口肉鸡标准化示范区全国十大粮食生产先进县市农业结构调整稳步推进农业区域布局得到优化粮油蔬菜林果畜牧四大产业优势突出形成了中西部优质粮油北部精细蔬菜东部名优林果三大优势产业带粮食生产水平高精种高产闻名全国素有鲁南粮仓之称2005年粮食播种面积达到1505万亩粮食平均亩产5158公斤总产达776万吨以蔬菜为重点的经济作物面积不断扩大2005年蔬菜播种面积90万亩其中春秋两季马铃薯60万亩是全国最大的马铃薯二季作产区30万亩蔬菜标准化生产示范基地通过农业部验收畜牧标准化规模化养殖水平不断提高共建成标准化养殖大棚308栋年出栏肉鸡3500万只肉兔200万只肉鸡生产被列入全省农业十大产业集群林果业发展成效明显林木覆盖率达到226农业产业化加快推进农产品加工企业达到654家其中国家级龙头企业1家省级8家农产品加工增值率达到40以上国家级畜牧龙头加工企业盈泰集团年加工肉鸡肉兔能力8000万只2005年实现销售收入28亿元利税16亿元出口创汇4802万美元各类农村合作经济组织发展迅速总量达到总数达到3343家带动农户16万户积极推进农村劳动力培训转移全年转移农村剩余劳动力5万人以水利为重点的农业基础设施不断完善实施了马河水库除险加固河库联网河道治理水源地保护小流域综合治理等工程建设投资4000万元的世行三期项目和投资16亿元的南四湖湖东堤治理工程开工建设全市有效灌溉面积达到66175公顷占耕地面积的896其中节水灌溉面积41062公顷工业滕州工业起步早基础好门类齐全拥有煤炭电力建材纺织机械化工电器卷烟造纸橡胶食品医药等近40个行业大类形成了以煤电机械电子建材食品及农副产品加工化工纺织六个支柱产业工业经济总量不断扩张2005年全市规模以上工业企业达到306家其中销售收入过亿元的企业达到99家全市规模以上工业企业实现工业增加值88亿元利税44亿元利润25亿元分别增长416061分别是2000年的69倍126倍192倍机电产业不断壮大拥有各类机械制造企业220多家年产各类机床10万台成为山东有名的小机床生产基地享有钻铣床之乡的美誉2004年机电产业完成销售收入31亿元利税38亿元滕州市中小机床产业集群被省机械工业协会命名为山东省中小机床制造业基地被省经信委评为山东省中小企业中小机床产业集群入选中国产业集群品牌50强被省政府评为山东省优质机床产品生产基地我市被中国机械工业联合会授予中国中小机床之都称号以玻璃生产加工水泥生产为重点的建材产业销售收入利税分别达到32亿元75亿元以煤焦化香精香料为重点的化工产业2004年销售收入利税分别达到162亿元34亿元2005年民营经济完成增加值168亿元上交税金829亿元新发展民营企业1289家个体工商户8880户11家企业被评为中国制造业1000家最具成长性中小企业丰富的资源和产业优势滕州市是鲁南的能源基地和建材基地境内有60亿吨以上的煤炭年产量超过1800万吨外石灰石资源有28亿吨花岗石有13亿吨水泥年产量为300万吨等等资源非常丰富另外还有7亿立方的水资源并紧邻19亿立方的微山湖况且电力资源也非常丰富煤炭电力建筑材料纺织机械化工不锈钢标准件机电卷烟造纸橡胶食品医药等近40个门类尤其是机床加工业发达共有130多家投入生产年产数控机床数控站铣床数控锻造设备等各类机床10万台套另外第三产业繁荣活跃市场发达全市各类市180多处大型超市和物流中心等现代物流业发展迅速经济概况全年实现生产总值47713亿元按可比价格计算比上年增长143其中第一产业增加值4572亿元增长31第二产业增加值27865亿元增长125第三产业增加值15276亿元增长216三次产业比例为9658432全社会固定资产投资完成17514亿元增长26实现财政总收入5115亿元增长196地方财政一般预算收入1953亿元增长221年末金融机构人民币各项存款余额20046亿元比年初增加3865亿元其中储蓄存款余额14206亿元增加3231亿元人民币各项贷款余额18831亿元增加503亿元农业全年农林牧渔业实现总产值8472亿元比上年增长39粮食总产8138万吨增长98棉花总产524吨增长42油料总产48万吨下降119水果总产52万吨下降211蔬菜总产2407万吨下降37水产品总产143万吨增长57肉类总产111万吨禽蛋总产39万吨奶类总产2570吨全年完成造林面积1552公顷全市农机总动力1101万千瓦增长128工业和建筑业全年实现工业增加值25155亿元比上年增长132规模以上工业企业年主营业务收入500万元及以上的工业法人企业505家实现增加值20339亿元增长187实现主营业务收入77987亿元增长305实现利润5532亿元增长216实现利税9657亿元增长213企业亏损面为238增加059个百分点资质三级及以上建筑企业91家完成建筑业总产值6447亿元增长142实现利税35000万元增长152建设环保城市基础设施建设完成投资108000万元增长23城市人均道路面积1257平方米人均绿地面积946平方米建成区绿化覆盖率3676自来水普及率100燃气普及率9531集中供热普及率37开工建设经济适用房161万平方米竣工75万平方米村镇建设完成投资67000万元增长2已建成污水处理厂3座污水集中处理率达到98以上无害化垃圾处理率达到80以上道路交通声环境质量在较好以上交通邮电公路通车里程23244公里其中高速公路通车里程589公里公路旅客运输量4142万人次比上年增长83公路货物运输量为2518万吨增长301港口货物吞吐量41万吨增长025完成邮电业务总量17629万元增长341其中电信业务总量12800万元增长1邮政业务总量482962万元增长755年末固定电话用户3125万户移动电话用户7312万户电话普及率629部百人互联网用户708万户贸易旅游全年实现社会消费品零售总额13891亿元比上年增长228其中城市市场实现零售额8383亿元农村市场实现零售额5508亿元实现进出口总额22347万美元增长130其中出口17121万美元下降01新签利用外资项目14项合同外资额143亿美元增长4399实际利用外资5596万美元增长415新批境外企业机构14家协议投资总额142亿美元对外承包工程完成营业额1705万美元增长74外派人员592人次增长20主要旅游景点有微山湖湿地红荷胜景滕州市博物馆墨子国际研究中心墨子塑像滕国故城前掌大遗址徐懋公墓张汪孔雀园王家祠堂刘村万亩梨园千山盛景孟尝君陵园毛遂墓汉代冶铁遗址北辛文化遗址荆河公园龙泉文化广场中外酒瓶文化博物馆墨子故里森林公园落凤山一步两井目夷亭墨子纪念馆龙山莲青山生态植被谷翠双峰古皇城遗址莲青山碧水莲青山奇石汉画像石馆千年古塔王学仲艺术馆全年接待国内外游客3747万人次增长678实现旅游总收入195亿元增长681其中国内旅游收入185亿元增长702教科文卫体有普通高等院校1所在校生28650人中等职业技工学校6所在校生25000人普通高中13所在校生34057人初中48所在校生70623人小学302所在校生103734人特殊教育学校1所在校生88人共取得市地级以上各类重要科技成果51项其中获得省科技奖励4项专利申请量379件授权专利220件有各种艺术表演团体1个群众艺术馆文化馆2处公共图书馆1处档案馆1处广播电视人口覆盖率分别达到100和100有卫生机构156所其中医院卫生院47所疾病预防控制机构1所妇幼保健机构1所各类卫生机构共有床位3812张卫生技术人员5423人其中执业医师及执业助理医师2431人注册护士1958人有体育馆6座全年参加省级以上体育比赛共获奖牌19枚其中金牌8枚中华人民共和国第十一届全国运动会滕州作为分赛场举办了跆拳道和女子足球的赛事社会生活城镇居民人均可支配收入14320元增长138人均消费性支出8842元增长159农村居民人均纯收入6231元增长113人均生活消费支出4425元增长82人均住房面积376平方米全市城镇基本养老医疗和失业工伤生育保险参保人数分别达到15万人129万人85万人COM比上年底增加05万人13万人02万人COM社会保险基金总收入22亿元增加9000万元支出1001万元增加350万元参加新型农村合作医疗农民998143万人全市城乡最低生活保障救助53094人其中城镇低保12436人农村低保40658人社会福利企业6个安置残疾人员250人国家AAAA级景区微山湖湿地红荷旅游区滕州盈泰生态温泉度假村国家AAA级景区墨子纪念馆刘村梨园风景区莲青山生态旅游区滕州汉画像石馆国家AA景区王学仲艺术馆滕国故城近年来市委市政府高度重视旅游业发展将旅游业作为调整经济结构的重要突破口来大力培育通过优化区域发展环境进一步发挥人文古迹荟萃自然风光秀美风景名胜众多等优势着力打造墨子故里江北水乡旅游品牌确立了北部山水生态游西部湿地温泉游中南部历史文化游的三大旅游板块全市旅游产业实现跨越式发展市先后被评为中国文化旅游名城山东最具竞争力旅游强县目前全市共有国家AAAA级景区2处A级景区总数达到11处总量居全省县级首位三星级以上酒店达到5家旅行社发展到16家特色旅游购物商店发展到6家接待能力明显提升吃住行游购娱六大旅游产业链基本形成2009年全市接待国内外游客4842万人次实现旅游收入253亿元增长297今年1至7月接待国内外游客3116万人次同比增长195实现旅游收入176亿元2010中国旅游品牌总评榜山东分榜滕州市获评2010年度山东县域旅游十强县市滕州微山湖湿地红荷风景区获得2010年度山东旅游年度十佳景区山东旅游最受欢迎自驾游景区山东旅游十佳休闲度假胜地三项殊荣随着国民经济的发展人民收入的提高和假日制度的完善旅游业发展持续升温新的旅游需求不断产生旅游市场呈现由观光型向观光休闲度假综合型的全面转变休闲度假旅游时代已经来临旅游者寻求新的旅游目的地生态环境优良的度假休闲型旅游区良好的市场机遇国务院关于加快发展旅游业的意见国发200941号促进新时期旅游业又好又快发展第二节项目建设的必要性一符合国家产业政策随着现代人们生活质量的提高和生活观念的转变旅游业的启动和发展速度已远远超过了其他产业在许多国家旅游业已成为支柱产业在我国也日渐发成为主导产业为推进经济结构战略性调整促进产业升级提高竟争力旅游交通等基础设施建设国家把重大旅游度假项目和专项旅游项目建设大型旅游资源综合开发项目建设列入今后一个时期有较大发展前景市场需求较广有利于开拓国内市场和形成新的经济增长点项目并予以重点鼓励和发展支持发展改革委产业结构调整指导目录2011年本中第三十四项旅游业第二条乡村旅游生态旅游森林旅游工业旅游体育旅游红色旅游民族风情游及其他旅游资源综合开发服务为鼓励类项目中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议对两大战略基点和两大战略重点做出了系统部署并明确提出积极发展旅游业两大战略基点是科学发展和转变经济发展方式两大战略重点是把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点面向国民消费为主体的大众旅游市场深化旅游资源特别是都市和乡村休闲生活资源的开发力度进一步扩大与第一第二和第三产业的融合把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业四是改善人民群众生活环境的需要近年来随着我国经济的快速持续增长城乡居民的收入逐年增加其生活水平不断提高对生活环境的要求也越来越高本项目的建设通过规划区良好的环境颈环建设给滕州市这座历史古城平添光彩必将极大的丰富城区景观扮美城市面貌大大改善人民群众的生活环境同时也为京津省会济南及周边城市和地区的人民群众提供了旅游渡假的好去处对丰富广大人民群众的精神文化生活具有积极意义综上所述项目的提出不仅是非常必要的而且是非常及时的第三章未来客源分析与预测第一节项目开发定位一园区总体定位依托龙山龙湖良好的生态环境和度假基底抓住京沪高铁开通山东全民休闲时代滕州城区北进的发展契机导入温泉农业鲁班文化渔文化等资源将龙湖打造成会议会展之湖生态度假之湖商业娱乐之湖观光博览之湖运动休闲之湖将本项目打造成集休闲度假一站式会议农业观光餐饮娱乐水上运动滨水商业水上渔猎大型演艺于一体的国内一流的全天候休闲旅游度假区山东首个滨湖旅游综合体项目一滕州城市文化的特色区充分发挥区域特色文化导入温泉农业鲁班文化渔文化等资源充分发挥当地艺术文化形式特点形成具有地方特色的综合休闲度假展示区二滕州旅游的核心景区与临沂市总体规划相呼应充分发挥其规划区吸引力形成滕州旅游的核心景区扩大区域旅游资源影响共同带动区域旅游的发展三山东省新兴的综合性旅游目的地山东旅游发展的传统资源中山水圣人区的开发容量和游客规模已经接近饱和急需向外部空间延伸特色景区文化开发的价值在当前旅游市场中凸显出来依托龙山龙湖良好的生态环境和度假基底抓住京沪高铁开通山东全民休闲时代滕州城区北进的发展契机打造成集休闲度假一站式会议农业观光餐饮娱乐水上运动滨水商业水上渔猎大型演艺于一体的国内一流的全天候休闲旅游度假区山东首个滨湖旅游综合体项目其作用和价值绝对不可轻视景区扩建发展定位一市场定位1景区定位根据本景区的环境位置硬软件设计和配置以及市场需求定位为5A级度假景区2区域市场定位市场定位为三个圈层即核心市场圈层基础市场圈层及机会市场圈层区域市场国内市场构成国际游客核心市场圈层鲁南城市群京沪高铁沿线城市安徽北部河南南部江苏北部城市日本韩国基础市场圈层环渤海地区安徽省江苏省赴山东旅游的游客线路等东南亚及赴山东旅游的国际游客机会市场圈层全国其它省市3专项市场定位专项市场定位为建筑行业市场休闲度假市场农业旅游市场会展会议旅游市场及娱乐休闲旅游市场专项市场市场构成建筑行业市场全国乃至国际的建筑行业从业人员及社会团体休闲度假市场以鲁南地区城市居民乃至京沪高铁沿线城市的休闲度假需求者农业旅游市场滕州市及周边城市市民会展会议市场以鲁南地区临省市大型会议及建筑类专项会展会议团体为主娱乐休闲市场以滕州市乃至鲁南地区夜生活群体为主第二节旅游市场宏观环境分析一国内旅游市场分析中国旅游业十一五期间保持平稳较快发展的良好势头国内旅游人数年均增长12入境过境旅游人数年均增长35出境旅游人数年均增长19全国旅游业总收入年均增长15中国跃居全球第四大入境旅游接待国和亚洲第一大出境旅游客源国居民人均出游率达15次旅游直接就业达1350万人旅游消费对社会消费的贡献超过10旅游业对中国经济社会发展的积极作用更加明显十二五期间旅游业将进一步提升旅游业现代化水平更加注重提高游客满意度创新服务方式形成旅游服务质量持续提升和旅游市场规范有序的长效机制更加注重普惠国民让旅游休闲成为普遍性需求保障国民旅游权益更加注重资源环境保护推进旅游节能减排倡导绿色消费实现绿色发展力争到2015年国内旅游人数达33亿人次入境过夜旅游人数达6630万人次出境旅游人数达8375万人次旅游总收入达到23万亿元每年新增旅游直接就业70万人到2015年直接就业人数达到1700万人我国旅游业先后迎来了2008年北京奥运会2009年建国60周年2010年世博会和亚运会等盛事同时也遭遇了汶川特大地震国际金融危机甲型H1N1流感等众多不利因素的冲击我国旅游业抓住了发展机遇表现出较强的产业适应能力和宏观调控能力图1120052009年旅游总收入图1220022009年国内旅游人数2010年我国旅游业三大市场实现了全面恢复并较快增长国内旅游人数达21亿人次比上年增长106国内旅游收入126万亿元增长235入境旅游人数134亿人次增长58入境过夜旅游人数5566万人次增长94旅游外汇收入458亿美元增长155出境旅游人数5739万人次增长204全国旅游业总收入157万亿元增长217旅游已经成为人民群众重要的生活方式有力地推动了人民素质提高和生活质量提升20年来尤其是中国加入WTO后滕州市经济实力有很大提高居民生活水平的提高为改善生活环境创造了条件近年来随着居民生活水平的提高滕州旅游消费也越来越高我们可以预见随着滕州市政府关于滕州市旅游发展总体规划的实施大手笔运作高起点策划高水平建设滕州旅游定能够在全国旅游格局中占一席之地并成为山东旅游的一颗耀眼的明珠滕州是一个新兴的旅游城市东依沂蒙山脉西濒微山湖畔南临苏淮平原北毗孔孟故里素有九省通衢之称距泰山仅50公里位居京沪两地中间104国道京福高速公路京沪铁路京杭大运河和正在建设的京沪高速铁路穿境而过方圆200公里范围内有济南徐州济宁临沂四个机场形成了四通八达的水陆交通网络历史文化底蕴厚重自然风光秀美近年来滕州市坚持以科学发展观统领全局大力弘扬兼爱包容诚实守信开放创新敢为人先的新时期滕州精神解放思想真抓实干全力促进了经济社会科学发展和谐发展文明发展率先发展实现了在全国百强县中名列第23位的佳绩被评为全国首批绿色小康县跻身2008年中国文化旅游名城行列进入2008中国特色魅力城市200强荣膺2008中国十佳和谐可持续发展城市中国十佳休闲宜居生态城市等称号滕州历史久远文明璀璨古为三国五邑之地文化昌明之邦是7300年前的北辛文化的发祥地滕国薛国小邾国彰显了历史的繁荣孕育了古代城邦的文明滕州是科圣墨子工匠祖师鲁班招贤纳士的孟尝君勇于自荐的毛遂善施仁政的滕文公造车鼻祖奚仲的故里名士辈出人文荟萃留下了千古佳话微湖夜月龙岭晴云等滕县老八景美不胜收清代大学士刘墉南望微湖怀夜月北瞻龙岭仰晴云的佳作至今传唱铁道游击队的故事更是家喻户晓广为流传滕州旅游资源丰富风景名胜众多自然风光秀美人文古迹荟萃兼具北方城市的豪放南方城市的秀美享有墨子故里江北水乡的美誉吸引着大批中外游客前来旅游观光近年来滕州市充分发挥人文山水资源优势创建中国优秀旅游城市依据旅游特色和旅游资源分布精心打造北部山水生态游西部湿地温泉游中南部历史文化游三大特色旅游板块构筑了富有滕州特色的大旅游格局滕州微山湖湿地红荷旅游区总面积90平方公里是微山湖畔一颗璀璨的明珠以其万顷红荷百里芦荡被誉为中国最美的湿地和中国最大的国家湿地公园国家4A级景区的优质服务让你尽情领略中国荷都的魅力发出鲁南明珠的赞誉引领休闲度假的时尚潮流盈泰生态温泉度假村倡导绿色生态和谐之理念是国家4A级旅游景区全国农业旅游示范点集生态餐饮宾馆住宿旅游度假温泉洗浴休闲娱乐室外嬉水会议会展等为一体让你体验悠然自得的心情领悟回归自然的妙处堪称休闲的天堂世外的桃源墨子纪念馆是一处园林式多功能的墨学研究基地系统展示了平民圣人的科技智慧汉画像石馆陈列汉画像石位居全国县级之首石刻图景直观再现了大汉王朝的强盛与繁荣王学仲先生德艺双馨诗文书画四美俱臻王学仲艺术馆被书画艺术界誉为江北兰亭滕州旅游业务开展活跃旅游设施齐全2006年在山东首届旅游年会暨旅游总评榜活动中被评为2006山东县域旅游品牌十强县现我市拥有国家AAAA级旅游景区2处国家AAA级旅游景区1处待批国家AAA级旅游景区2处国家AA级旅游景区4处全国农业旅游示范点1处山东省农业旅游示范点4处在建五星级酒店1家待批四星级酒店1家三星级酒店4家旅行社14家旅游购物商店3家节庆活动丰富多彩中国滕州微山湖湿地红荷节刘村梨花节中国兔文化节鲁班庙会国际墨学研讨会温泉文化旅游节国际墨子文化节柳琴戏艺术节有力助推了旅游经济快速发展第三节市场供需及竞争分析一需求分析我国旅游市场总体上是一个快速增长的市场但市场构成极为多样化由于世界各国的自然条件旅游资源类型历史文化风土民情经济社会发展水平审美情趣和物价水平各不相同很大程度上都导致不同国家和地区对国际旅游商场需求构成上出现多样化我国国土辽阔南方与北方东部与西部沿海与内陆的地域跨度很大不同省市区的游客对旅游产品的需求结构层次和水平同样存在很大差异进行深度的市场细分有相当难度但是从近几年出现的情况分析随着社会经济的进步各地交通条件的改善和人们文化素养的提高越来越多的旅游者已不仅仅局限于名山大川海滨和大城市等传统的热点地区一些新开发的具有特色性的项目表现出很强的吸引力二竞争分析一资源优势本地区自然资源丰富环境质量良好具有深厚的历史文化底蕴其鲁班文化等特色文化具有不可替代的独特魅力二较强的城市群依托景区位于沂蒙山区腹地周边拥有较强的城市群依托枣庄济南青岛日照苏北等城市该区域出游规模庞大为景区提供一个较为稳定的近地域客源市场三优越的区位交通条件地处江苏省山东省河南省安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置是南北交通要地和枢纽滕州市境内104国道京福高速公路京沪铁路京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北形成了高速公路铁路水路等立体交通网络具有航空和海运便捷的优势京沪高铁的建成极大缩短了滕州到达北京上海两个全国最大城市的时间更加提升了滕州市的交通优势四政策与体制的保障滕州市委市政府重视旅游业的发展根据山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要滕州市委市政府充分利用地区资源基地以湖泊型旅游资源为主导同时结合旅游市场发展需求积极打造各类运动休闲度假类旅游产品优化旅游产业结构增强旅游产业素质努力提升独特鲜明的旅游目的地品牌形象打造目前全市共有国家AAAA级景区2处A级景区总数达到11处总量居全省县级首位三星级以上酒店达到5家旅行社发展到16家特色旅游购物商店发展到6家入境外国旅客人数持续增据联合国世界旅游组织总干事瑞法依日前表示中国多样化的地域文化美食和悠久的历史等是吸引世界游客的因素中国的旅游出入境旅客人数将成为世界第一有望在未来5至7年内成为世界上最大的旅游目的地国家全国旅游业总收入157万亿元增长217提升旅游区和滕州的旅游形象塑造中国知名旅游品牌不断提升旅游区的知名度和美誉度增强游客对旅游区旅游品牌的忠诚度提高重游率二营销策略实施媒体宣传节事推动拓宽渠道网络营销品牌经营为主的营销策略一媒体宣传加大在各类主流媒体的正面新闻报道力度特别要做好眼球营销重视对重大事件活动和旅游新产品的持续宣传和事件营销通过精心包装推出亮点形成市场感召力和招商吸引力吸引社会关注积极利用新兴媒体进行营销在电梯间液晶电视等新媒体上播放旅游广告二节事推动根据龙湖的特殊自然文化资源立足于鲁班文化打造出面向国际的具有世界水准的旅游节庆活动系列主推鲁班国际文化节龙湖国际旅游节中国滕州国际马铃薯节温泉养生节等节庆以及龙湖花月夜大型实景演艺活动吸引高端客源市场使其成为龙湖国际休闲旅游度假区旅游发展的强力引擎和腾飞平台三拓宽渠道规划区可拓展如下的分销渠道选择当地主要的传统销售代理商旅行社和旅游代理商等作为战略合作伙伴选择主要的OTA在线旅游服务代理商作为新兴战略合作伙伴同专业会议组织者专业兴趣旅游组团机构专业国际背包旅游组织建立良好合作关系旅游行业内专业门户网站国内外重点门户网站旅游频道实现链接与国内著名的滕州古文化研究中心大学等学术机构建立合作关系四网络营销建立龙湖国际休闲旅游度假区官方网站在网上开展综合专业特色的旅游服务为旅游者提供在线服务同时采用论坛广告博客微博等多种方式灵活进行旅游区的营销推广利用互联网和日益完善的网上支付方式进行旅游产品的网上交易五品牌经营品牌是现代旅游业核心竞争力要重点经营好龙湖国际休闲旅游度假区品牌鲁班论坛等品牌在旅游区全体工作人员中强化品牌意识制定品牌规划加强品牌宣传创新品牌管理提升品牌价值强化品牌驱动力持之以恒的培育国家级旅游精品三市场营销一国内远程市场1营销方式1利用区域性旅游大气候以及滕州旅游市场业已形成的销售渠道融入目的地旅游线路中理顺各环节关系获得事半功倍的效果2以鲁班文化主题产品为卖点领市场之先针对不同的客源地进行精细营销全力营造出独特的品牌成为市场的代表和象征2营销建议1主动融入区域旅游大市场形成鲁南旅游圈2依托旅游市场营销渠道充分融入山东旅游目的地精品线路中3制作规划区旅游宣传片突显特色化精品化4与客源地电视台联谊通过旅游节目的外景等向当地人士推介规划区旅游资源与特色5邀请旅游中间商和媒体记者到规划区参加深度体验旅游争取最大限度的媒体曝光度二近程市场1营销方式1在周边地区联合相关媒体大打业务型广告推出各种优惠活动制造氛围2走入社区网站媒体广泛造势3制造新闻热点以创意取胜并采用点对点的广告投入和最前沿的网络广告炒作手法吸引消费者眼球2营销建议1完善自驾车旅游的各项服务设施2大众性的报刊各地方电视台广播广告为主要宣传方式制作详尽实用的宣传材料4在山东卫视台有线台枣庄电视台等播放规划区旅游风光宣传片5平面广告深入滕州别墅区豪华住宅区域内重点居民区内开展包车旅游6积极组织摄影师明星学者出版以市场为导向的规划区风光图册及鲁班文化相关书籍第七节风险分析任何产业和投资项目都具有一定的风险充分了解该项目的可能存在的风险并且采取措施对风险进行有效的控制和规避对于该项目能否成功的运营具有十分重要的意义项目投资是为了获得投资收益但防范投资风险应当是首先考虑的必须有风险意识在分析评价可能存在风险的基础上制定风险防范与控制措施目前现阶段该项目的风险主要存在于突发事件风险和微观风险两个方面一突发事件风险突发事件是指对国家安全社会稳定经济运行和环境具有重大影响的紧急事件随着社会发展科技进步和全球经济一体化的深入突发事件的产生原因日趋复杂发生频率越来越大表现形式越来越多样化影响范围越来越广造成的破坏和损失越来越大突发事件既包括如911事件之类的恐怖主义活动也包括如SAS疫情之类的突发公共卫生事件等以SAS疫情为例旅游业曾受到了前所未有打击但是这次疫情的影响不同于战争地震水灾等其他危机因为旅游业赖以生存的资源和基础设施没遭到破坏人们的旅游需求和欲望仍然存在旅游目的地的总体形象没有发生重大改变只是中间环节受到了阻隔人员的流动受到了限制因此旅游业虽然受到了严重打击但是没有遭到根本性破坏没有动摇旅游业发展的基础一旦疫情警告得到解除旅游业将会迅速反弹由以分析该项目的从宏观上的风险不大二微观风险分析及对策1市场风险A市场竞争与客流量变化由于旅游餐饮资源的不可替代性相应的市场需求具有较强的刚性因此虽然会存在一些竞争压力但是不会对消费者带来很大的影响B市场容量判断准确对市场容量的调查方法虽然很多但企图较准确地摸清市场对新产品的容纳程度并不容易办到如果设计能力过小或者设计能力超过了市场的实际需求都会增加投资风险C产品价格定位不准确门票餐饮住宿价格虽然参考了该行业其它相类似的定价但是旅游业的价格应该根据市场的价格来定价如果企业采用的定价策略不合理价格偏高将会导致消费量不足价格偏低将会降低企业利润设置专职市场预测评估人员负责对市场信息的收集整理和分析增强市场的预见性化解市场风险同时建立一套完善的市场信息调查及反馈体系制定合理的价格策略增加企业的盈利能力开展多方位的合作提高自身知名度增强适应市场变化的能力实行品牌战略2管理风险A意识风险企业在经营决策过程中如果过于追求短期效益忽视管理创新和制度创新忽视品牌建设忽视自然资源保护与当地文化的融合等更高层次上的构筑等将会大大增加企业经营风险B核心领导层的失误决策必然造成失败的企业C组织人事风险人才是企业最宝贵的财富之一其数量质量结构都在很大程度上决定着企业的兴衰成败由于企业组织的调整创新滞后会造成高素质人才流失由于企业人力资源的工作没有达到预期对于某些关键岗位人才的缺乏等将影响企业的市场竞争能力总之企业管理是综合性的贯穿于企业经营的全过程为此企业从项目建设起就导入规范的管理模式建立科学的管理体制企业将坚持外部聘用和内部培养相结合的原则加大人力资源投资尤其是该项目管理层的培训3财务风险从项目的投资回收期投资利润率投资利税率等财务指标来看该项目具备较强的赢利能力通过对该项目的盈亏平衡点分析说明该项目具备较强的抗风险能力在财务上是可行的因此该项目的财务风险较小第四章建设条件分析第一节区位条件一四省交界交通便利规划区所在的滕州市自古就有九省通衢之称地处江苏省山东省河南省安徽省四省交界处的淮海经济区中心位置是南北交通要地和枢纽滕州市境内104国道京福高速公路京沪铁路京沪高速铁路和京杭大运河贯穿南北形成了高速公路铁路水路等立体交通网络2个小时车程内有济南国际机场200公里内有徐州临沂济宁等机场距离青岛港和日照港3个小时具有航空和海运便捷的优势二京沪高铁极大缩短交通时间滕州交通优势突显京沪高铁建成后滕州到北京上海最短仅需两个半小时左右时间极大缩短了滕州到达北京上海两个全国最大城市的时间由此带来城市间大量的人财物流动极大的提升了滕州市的交通优势第二节历史文化一滕州历史悠久文化灿烂滕州市古为三国五邑之地素有滕小国之称是古代东夷炎族后裔滕蕃邾薛等氏族的摇篮和商代始祖的发祥地始于黄帝因境内泉水腾涌而得名周灭商后武王封其异母弟叔绣于滕乃称滕国秦统一六国后废分封置郡县于今滕境置滕县薛县汉初高祖析小邾置蕃县西晋仍袭汉制金设滕阳州后改称滕州辖滕沛邹县和陶阳镇明初废除滕州北置滕县南置峄州后降峄州为县清循明制建国初曾为滕县专署驻地1949年10月1日中华人民共和国成立1950年尼山专区和台枣专区合并为滕县专区驻滕县1953年撤销滕县专署滕县改属济宁专署1978年改属枣庄市1988年3月7日经国务院批准撤销滕县建立滕州市县级由省直辖境内有被命名为北辛文化的7300年前新石器时代的古文化遗址它的发现与确立不仅解决了大汶口文化的渊源问题而且对中国原始社会早期的中国原始社会早期的农业手工业及渔猎生产等方面的问题提供了重要依据和线索同时有大汶口文化的代表遗址岗上遗址有商周时期的滕国遗址等景观二名人汇集人杰地灵滕州名人名士汇集是曾经的政治经济文化中心社会发展迅速文化积韵深厚由此产生了较多名人大家如墨子鲁班奚仲滕文公毛遂孟尝君等尤以鲁班墨子为代表鲁班是我国古代的一位出色的发明家一生发明创造很多被土木工匠们尊称为祖师墨子是古代伟大思想家教育家科学家军事家和社会活动家墨子的故里龙湖作为滕州北部区块重要的一部分滕州古名人古名士也成为了其人文资源中的主要元素第三节自然条件气候滕州地处暖温带半湿润地区南部季风型大陆性气候明显大陆度为664四季分明雨量充沛光照充足年均日照2383小时历年平均气温136最热月为7月平均气温269最冷月为1月平均气温18全年平均年降水量7731毫米年降水量最高为12458毫米1964年最低为3889毫米1981年年平均降水日为818天平均降雪日数7天气压平均为10071百帕年平均风速28米秒主导风向为东南风频率为12664总的气候特征是四季分明光照充足雨量适中温和湿润年平均气温136全年平均年降水量7731毫米无霜期年平均约197天相对湿度的年平均值为68二水文滕州水资源丰富地下水综合补给量321亿立方米总储量65亿立方米地下水可利用量255亿立方米是我国北方的富水区滕州境内河流属淮河流域大都发源于市东北部的山丘地带龙湖原为马河水库位于龙山脚下建成于1960年5月水域面积为19万公顷总库容138亿立方米是滕州市唯一的一座大型水库也是滕州最大的淡水养殖基地三地形地貌滕州市地处鲁中南山区的西南麓延伸地带属黄淮冲击平原的一部分地势从东北向西南倾斜依次为低山丘陵平原滨湖海拔最高点5966米最低点335米低山丘陵区面积4538平方公里占全市总面积的305平原区面积914平方公里占全市总面积的616滨湖区面积约117平方公里占全市总面积的79全市山脉呈东北至西南走向东部和东南部为石灰岩山区北部和东北部是花岗岩片麻岩构成的砂页岩石区工程地质概况该项目未做地质勘探根据承办单位提供的相邻厂区建筑物的地质资料本项目地基无其他异常情况地基情况较好可以满足本项目的建设需要建议在项目立项后进行详细的地质勘察为工程设计提供可靠的地质资料场址地区地震基本烈度为7度第四节社会经济十一五期间滕州经济发展较快主要经济指标突破四个大关实现了六个翻番预计2010年生产总值突破600亿元达到630亿元是十五末的23倍年均增长156境内财政收入突破70亿元达到711亿元是十五末的313倍年均增长33地方财政收入突破30亿元达到301亿元是十五末的33倍年均增长267规模以上工业增加值突破300亿元达到313亿元是十五末的35倍年均增长261全社会固定资产投资完成297亿元是十五末的26倍五年累计完成投资974亿元是十五时期的35倍年均增长273社会消费品零售总额达到192亿元是十五末的23倍年均增长183在全国县级市综合竞争力排行榜中列第13位跻身中国特色魅力城市200强被评为全国首批绿色小康县中国全面小康十大示范县市中国中小城市科学发展百强县市省级文明城市省级历史文化名城省级卫生城市省级园林城市省级环保模范城市荣获山东省适宜人居环境奖第五节基础设施条件一给排水生活供水由龙阳镇自来水公司供水管网供水水质优良各种理化指标均符合饮用水标准日常供水量完全能满足生活用水需要二供电龙阳镇电力供应充足且项目区输电网络健全完全能够满足用电需求供电有保障三供气有完善的城镇供热网络可以满足项目的供气需求四通讯龙阳镇现已建成现代化的中国联通移动电信等电话本地网移动通讯网数字数居网邮电除传统的信函包裹电话电报等业务外还有从数字数据网DDM国际互联网INTERNET公众多媒体通讯网宽带网一线通NISDN视频点播邮政特快传递和被叫集中付费800等业务五交通滕州市基础设施完善投资环境良好境内公路四通八达该项目交通便利区位优势明显景区方案及建设方案第一节项目构成本项目为中国滕州龙湖国际休闲旅游度假区建设项目工程整个规划区约1223平方公里其中水域面积约96平方公里陆上面积约263平方公里根据现有条件资源确定筑建方案和功能分区规划结合规划原则规划理念进行规划总体功能布局以双二龙戏珠的形式打造四条水系围合打造旅游整体环境氛围整个规划区分