置地公寓2007北京凤凰城三期营销方案

置地公寓2007北京凤凰城三期营销方案置地公寓2007年营销方案2007226规划示意图FGHJKL项目效果图2007年销售任务大凤凰区域07年11亿上半年5亿08年56亿0708年销售任务下半年6亿大凤凰区域07年销售产品货值分配凤凰城置地公寓置地公馆凤凰置地广场产品D座，大户型15000F,G座大户型16500H座，13居国际公寓17500JL66套260平米大户型；K9套470平米平层2100026000两栋法国雅高酒店；9栋企业总部；一栋酒店式服务公寓；一条国际商业街价值1亿15亿,55亿3亿配套30000平米泰式园林、一兆伟德会所、国际风情主题商街等07工程与销售节奏一览表DFG1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月置地公馆小众活动现场入住开盘入住现房H入住JKL324实楼样板间71实楼样板间51实楼样板间置地广场推广重心DFG大户型现房成熟社区商业街开街H置地公馆置地公馆新闻圈层H签约活动现场置地公馆小众活动现场东区规划确定销售节点建筑36层66入住入住入住入住12月DFG大户型现房H积累3月H现房集中释放4月,JKL潜销期H销售期57月JKL销售期H销售期置地公寓推广思路主旨1注重现房和园林实景环境的精致包装，配合现场具有国际化品位的公关活动，进行推广2大众媒体以户外为主导，辅助以网络宣传，在开盘时点上，选用纸质媒体,带来影响力及来电来访。3以置地公馆JKL销售和全新形象亮相为推广明线。4以置地公寓H座销售为推广暗线。全年推广节奏示意07年15月，以HOPSCA为理念依据，H座为重点，塑造大凤凰社区成熟国际化形象。置地公馆软性“新闻”推广阶段。月以后，以置地公馆产品价值为主诉求点，进行新闻与现场公共关系的小众推广,同时带动H座部分销售。1011月，H座的另一轮推广高峰。12月,置地公馆公共关系活动阶段性营销节奏重点解析推广主题H座主推产品时间6S销售任务（万元）现房凤凰城2期D置地公寓F、G1月2月（春节前）上贺上迁国际区三元桥公寓全现房推广销售设施费用（万元）3月4月推广重点推出最后黄金H座网络/户外/平面置地公馆推广目的销售积累、销售网络/户外/活动/平面潜销现代中国理想居所网络/软文/高端活动15391815月7月H座最后黄金H座置地公馆网络/户外/活动/平面销售现代中国理想居所网络/现场包装/高端活动8月12月H座最后黄金H座置地公馆网络/户外/活动/平面销售现代中国理想居所网络/高端活动5475287期房换现房无法销售3013472200（H样板间）600（J样板间/现场包装/道具）500550大凤凰城国际复合社区城市中心最后的黄金H座通过对老业主的维护，重点突出最后一栋黄金H座，稀有公寓全现房，进行口碑传播，积累新客户。利用现场活动，进行已积累客户现场集中促签约活动。通过公寓租赁启动，对全现房国际化社区进行营造。H座主要营销手段JKL营销思路1产品介绍2市场定位与营销目标的确定3目标客户描述4推广思路5VIP的销售模式产品介绍规划成熟大社区中的高贵组团规划步步抬升的地势，层层递进的楼宇建筑充满自然气息的现代建筑现代典雅的建筑风格开放式阳台效果图275米不等的阳台进深，打造城市中的自然生活；反传统对称分布，营造丰富变幻的阳台景观蚀刻阳台拦板，彰显华贵细节现代建筑中的自然点缀室内外空间的无缝变幻园林东南亚风情休闲度假园林树与房子的私密对话续写泰式风情胸径20公分左右的成年乔木，守护宁静私密的庭院生活；杜仲元宝枫银杏户型K座户型一层一户，尊贵九希奢华尺度，灵动空间K座户型框架结构，440500平米33米层高，11米开间的公共空间JL座户型精致三厅，通透自然空中庭院，时尚阳光JL座户型250280平米的三厅生活33米层高，6米开间的三厅空间顶层5米挑空休闲区温泉温泉，降板，神秘奢华的卫浴空间带温泉SPA的屋顶花园带温泉SPA的私家庭院市场定位与JKL营销目标目标市场与竞争项目界定；价格定位；销售周期和销售速度定位目标产品市场界定将总价5001500万，单价不低于15000元/平米，面积不小于250平米的产品市场假设为JKL的目标市场。竞争项目界定通过单价、总价、面积、客群等标准界定了四类竞争项目综合项目中的低密度组团在区域分布上相对独立，与置地公馆最具可比性。富力公馆区、滨河花园、丽都水岸86套平层别墅；纯大户型公寓项目如NAGA、星河湾二期、万城华府；别墅类项目总价接近的别墅项目，比如观堂、丽嘉花园。综合类公寓项目中的大户型户型面积比较全，大户型独占一个单元或楼座（世茂奥临），但是在区域划分上不独立的产品类型，比如MOMA、新城国际、观湖国际、世茂奥临等。价格定位与价格测试04年05年目标市场成交量与价格走势（单价大于15000元/平米，总价4501000万，面积大于250平米）CHART1170473634616174894424609178515389467179345264883180257913511178296565445180135836459179796041856181034525601单价成交面积（平米）单价（元/平米）成交面积（平米）目标市场成交量与成交价格走势图SHEET1在售竞争项目供应情况项目总量已售可售销售面积可售面积开盘时间项目最低价最高价均价总价成交均价成交价与报价比备注MOMA265801855769245103387180MOMA1750024000200002806501804790精装修交房NAGA尚院22832254820046970386260NAGA上院28000450003300070020002367072精装修交房滨河花园271184877100029000382610滨河花园2100027000230005529301176051精装修交房，不要减2800/丽都水岸8623632592819882387490丽都水岸1500019000165003606801406985精装修交房，标准为2000/新城国际5413961457822415339384430新城国际1500030000180001802801596789精装修交房观湖国际45930215710169735551386260观湖国际1500023000180001304501328874精装修交房星河湾69744725019596464812385340星河湾1200025000165003009001530793精装修交房，标准为6000/9号公寓98128626261247073877709号公寓1800030000200003005001879694精装修送厨房家电PEKINGHOUSE2802925110164688643385040PEKINGHOUSE18000230002000065010001588879毛坯交房万城华府万城华府195002300021000120015001633478毛坯交房缘溪堂缘溪堂18000250002000060012001727786精装修交房，标准为3000/总计292514761449706612370007未来同类项目的供应量预测项目现有余量即将发售预计放量时间总套数总供应面积套数面积套数面积MOMA18545103NAGA上院19846970滨河花园8729000丽都水岸631988260391420新城国际14515339462388690观湖国际15735551407388690星河湾250648124005003889909号公寓8624707388690PEKINGHOUSE25188643昆仑公寓合生国际花园乐成国际公园1872公园17号总计14223700079290项目开盘时间总套数大户型数量发售面积预测价格预测备注MOMA/在售的四期为最后楼盘NAGA上院/设计及规划修改中，预计06年8月有确定消息丽都水岸391420606021000目前报价3000/300以上的联排及小独栋别墅新城国际3886904627722000未定，参考价为三期均价18000/四期为T1215共四栋楼，户型702866观湖国际3886904078421600均价18000/户型250290，目前9楼正在整售洽谈中9号公寓388690100100待定未定，预计高于目前均价20000/户型200800，精装修送厨房家电世茂奥临星河湾388990400500420180000均价20000/户型360700，复式或大平层万城华府38808018818834270均价21000/300以上的平层公寓或27032以上的叠拼住宅缘溪堂388080300300119400均价20000/300500的大平层住宅说明部分数据来自这些项目已拿到预售许可证，计划开盘的数据，部分数据来自现场销售员的介绍。除上述项目外，逸翠园计划建设，约2000套，目前一期共对外发售15万，773套房，板楼住宅；二期预计开发叠拼住宅或花园洋房类产品。在售项目价格情况项目最低价最高价均价总价成交均价成交价与报价比备注折扣策略MOMA1750024000200002806501804790精装修交房280650一次性付款98折NAGA上院28000450003300070020002367072精装修交房7002000滨河花园2100027000230005529301176051精装修交房，不要减2800/552920一次性付款99折丽都水岸1500019000165003606801406985精装修交房，标准为2000/360680一次性付款97折，按揭98折新城国际1500030000180001802801596789精装修交房180280一次性付款99折观湖国际1500023000180001304501328874精装修交房1304509号公寓1800030000200003005001879694精装修送厨房家电300500星河湾1200025000165003009001530793精装修交房，标准为6000/300900PEKINGHOUSE18000230002000065010001588879毛坯交房6501000万城华府195002300021000120015001633478毛坯交房已签约12001500缘溪堂18000250002000060012001727786精装修交房，标准为3000/6001200JKL45010004501000均价144552545519773/1640083/16091说明有多个售房许可证的项目收集的比较数据为竞争产品所在楼盘的成交均价成交均价数据来自房地产交易网，可能包括同一预售证内小户型产品成交价格其它价格均为电话市调项目销售员的对外报价SHEET1000000000000000000000000000000000最低价最高价均价单位/在售竞争项目的价格情况表1供需结构000000000000000000000000单位万在售竞争项目报价总价分布成交结构000000000000000000已售可售单位套竞争项目在售套数图在售项目详情000000000000000000销售面积可售面积单位竞争项目面积供应图SHEET4市场供需分析市场供应量200平米200300300500500合计时间上市套数上市面积上市套数上市面积上市套数上市面积上市套数上市面积上市套数上市面积2003年150038158114418739230218240793212975442472864572629402162042194745685512004年1976092117098452410867258755265399914703239859569921997213070259280811242005年1539591651391330511411272435871454516587788683662821724170751215252681152006年一季度24444263859981140335301586722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6622942857431482156173702628810481316586/MAY05/126047398107415284/669466331527601421613741113641846953616585631189456147204167123769256987373371401452934693065111465035160831959366210823259018231/JUN05/51045721055236010091/612798713831325108071365639941801092510109/20433450255330388621593519528942874591341653531709265948950031337961591681799412911305265548559262354816693154927529109068818486/JUL05/481372882082407801516831963419146730980152301004161357561763031612987/10236385291532091233326897990200661307710603/731727649524699156097317276495246991560940627485995002091585725566913633316415163451494030521711678822144280313461265932452305682147711508272167743915946518065/AUG05/4714352772117554131475440126550918722836314795100286147606203501781378713091550283581626511797/10221162723224512313386952107715741238810061/294615126025081332029461512602508133202642333268991628162972556821117114720062194167295097710212233112978433952701913271315776279667993316737113586427043368819639/SEP051809102715312697/4614624482278303991557939129408520240411915641100406143321188945771318313167849169321552211774/81744312081031911930391622115086151256110529/3116157191625001649731161571916250016497223311485341516816130/39832709107315704128881027442535898382130814666842310764514016104103050935601781018361/OCT0511202203250492551238812518134702151378111124441356612014879361485237118778617645189614856100037152061165919721091113872261065251577014453/8114662130258591136013197538769681212510673/61040321715457916490/2759965277868881129868219804281038011278637807597141117358174741554592311657569821354/NOV0546837936101838923121541230283438588098127421048446134022919525018214568351077269154387304143319837719478529767721152822631779604695152039948/335449176090404211177261777112815115151030213664580882844220721366458088284422072/215576236319115172/9217250242096644831215482169962826399913025162856165422082018984619828545943565231706229911392344181706562299113923441817065DEC055590182110788565527119639226606273081912712051100747321714653142875771447459183809726473597314403995161460361755340012020/31480522452760299422/264429785015510411322/2192012408672125452192012408672125454184574319156851729241845743191568517292121698376828017367/26583204777599221333312318149419571311318816246565485715301969951624073526201621712103972476751294916995103972476751294916995JAN0624362679442209301912193250337645579312825105182775714111232499514835185416878080829814918100563780381106119114174/506924961131752301634325456310095401185021132129035822837493252742100009035822837493252741000091543961798839811651/1150962514663166582956164992141725929561649921417259/30611421813333421330211431366837522215851234314257909063518332103264276876994521067129604430460114541129604430460114541FEB0654595195680168741142861513281935753412792111942366344298469104148421957028852227741494410069126146344812413188/2644195563823275144411401797734457192501333013004566077318844110000300456607731884410000122139492540271911873136387431583211861999046731113909081692327813912585364161062781391258536416106/398845221265028211430223614836856242181392682542625815049322870520793655450793266673122483233211591904031224832332115919040MAR061131232415141323510114676151149195505471293511280742038379313980929154035114922722315273141551510073/3856174964601711115001265474645725175001521713004979000032590110000300497900003259010000316838759127573313347930365443837028144371081737089512337287174022560049907917176914190016317479281670841900163174792816708/76155302221186061813642195214327254695413913677396122074461577313004566077318844129604580090019595129604580090019595APR066866073276086589115156151013193552981281711131318319161352359261625621592363974755701645510122/611006845152755860151724127606245771001926012694/112234928449523127301365784197094114749013243475761313217512128589519131118158314460123142880160053144601231428801600511886302259816027/合计37248010715654488894611777564210584481340856762712668141075636413429787201886324115032733501082276716269725911503287100010624553443026081701232447723419374621821599649129792063183567439632105138094282488954705268318904631369041504383828826676708410000150438382882662545119331824746640775473336851173509305619867484835213318541134913252622443529464175570461404392559618441822584311407182271321441614094311407182271321441614094396628848710044639491597306298073121352523271675341725139837341720379146295712302721413996629550374452137709741579340851289255319393816249581805881994110258977788981874517218088491401740271733006218088491401740271733006平均成交速度615120685714286191550966135108227671626972591043751463687523413863752622237511763170753666666666712553966666667174499846666667085714285712006271428571365659777142857313858623178214258161462427050465488125249789312534398403251125367624625689118611181125总价区间为450万1000万，单价15000以上销售价格与销售速度销售套数销售金额相比上一季度涨幅2004年一季度1063634616619603138170472004年二季度12044246097738151441748932004年三季度147538946796207737878341785122004年四季度149526488394419804184421793402005年一季度2247913511142639956265181802512005年二季度204656544511705311401782912005年三季度16858364591051331053131801312005年四季度16960418561086244362921797902006年一季度13345256018192505591810312006年1月份40134834247467260183532006年2月份301055122196657823186382006年3月份632122139375125476176772006年4月份（4月26日）672319223444661858191738合计148751915679298112238329417910成交套数成交套数成交量走势图（总价4501000万，单价大于15000元/平米）APAGEP单价成交面积（平米）单价（元/平米）成交面积（平米）目标市场成交量与成交价格走势图在售竞争项目供应情况项目项目整体情况大户型销售情况开盘时间总套数已售可售总面积可售面积成交均价套数套数比例面积面积比例产品类型已售套数已售面积可售套数最低报价最高报价报价均价报价总价成交价销售额销售周期（月）大户型月均销售套数大户型月均销售额备注丽都水岸3874908623632592819882140698622363为3栋独立的小高层（分别为5层，6层和8层），面积从200380不等，在小区内集中在联排和独栋区域附近相对独立的区域23604663150001900016500360680141222精装修交房，标准为2000/滨河花园3826102711848771000290001176027110071000100独立区域，产品主要为叠拼184420008721000270002300055293018精装修交房，不要减2800/PEKINGHOUSE385040280292511016468864315888除一部分尚未发售的少量公寓外，其余全部为480550的叠拼住宅180002300020000650100010毛坯交房NAGA上院386260228322548200469702367022810048200100项目全部为大户型3123022528000450003300070020006精装修交房9号公寓387770981286262612470718796项目全部为大户型1800030000200003005001精装修送厨房家电星河湾3853406974472501959646481215307项目全部为大户型1200025000165003009009精装修交房，标准为6000/新城国际38443044939653782251534015967168374535658全部为一梯四户的单元，除8楼为2梯2户全部为大户型211371外，9楼为3梯7户，其中F户型面积为220，11楼为3梯4户，其中C户型为27815000300001800018028012精装修交房观湖国际38626045930215710169735551132881500023000180001304506精装修交房MOMA38718026580185576924510318284/与其他100多平米的户型同在一个楼里，（是否是独立一个单元）/1750024000200002806503精装修交房世茂奥临1237398322楼（15层）和5（26层）整栋大户型，面积190270，其余为独立大户型单元，个别大户型和小户型同一单元万城华府1633419500230002100012001500毛坯交房缘溪堂172771800025000200006001200精装修交房，标准为3000/总计3984675899443071254132在售竞争项目大户型销售情况项目整体目前报价开盘时间总套数总面积已售套数剩余可售整体成交均价总套数总面积已售套数可售套数已销售面积可售面积成交均价最低价最高价均价总价MOMA38718026557692891761825757233648492489208752918905与其他100多平米的户型同在一个楼里1750024000200002806503862602284820042242545167288884631504273831825451项目全部为大户型2800045000330007002000滨河花园38261027167332184871232413639150389810626285238414966独立区域，产品主要为叠拼210002700023000552930丽都水岸（平层别墅）387490872592823641416735144189262945114734514547为3栋独立的小高层（分别为5层，6层和8层），面积从200380不等，在小区内集中在联排和独栋区域附近相对独立的区域150001900016500360680新城国际3844305157822439611915973934630129648073382278116753全部为一梯四户的单元，除8楼为2梯2户全部为大户型211371外，9楼为3梯7户，其中F户型面积为220，11楼为3梯4户，其中C户型为278150003000018000180280观湖国际386260872101697311561134852256331211311230424328884113548150002300018000130450星河湾3853406971959644592381503349714863135014710822840403251