2015年一季度宁波房地产市场研究报告

2011年一季度宁波房地产市场研究报告2010年上半年宁波房地产市场研究报告2011年第一季度宁波房地产市场研究报告12011年一季度宁波房地产市场研究报告易居视点4第一篇市场背景篇6第一章政策资讯6一、政策法规6二、市场资讯15第二章房地产投资178一、2011年12月，开发投资额同比增量显著18二、房地产建设指标191、住宅施工量同比增长369192、房屋新开工量商品住宅新开工量同比增长1965193、房屋竣工量同比增加415204、房屋销售面积同比减少1620第二篇市场分析篇22第三章商品房市场22一、市场综述22二、供应量分析23三、成交量分析23四、成交均价分析24第四章土地市场26一、土地供求分析261、历年供求走势262、土地供应分析263、土地成交分析29三、重点地块321、春晓中直河东14地块322、慈城新区I10I15地块34第五章商品住宅市场36一、市场综述36二、供应量分析361、供应总量分析362、供应结构分析383、新盘数据分析40三、成交量分析431、成交总量分析4312011年一季度宁波房地产市场研究报告2、成交结构分析44四、成交均价分析45五、项目分析47七、2010年13月成交排行榜50第六章办公市场52一、近年来办公市场走势分析52二、市场成交分析52三、2010年13月成交排行榜53第七章商业市场55一、近年来商业市场走势分析55二、市场成交分析55三、2011年13月成交排行榜56第八章产品篇58一、产品综述58二、一季度新增项目产品剖析581、盛世又一村582、罗曼风情613、奥克斯龙溪谷644、它山郡665、邻里花园696、中物科技园71三、典型案例分析74第九章营销媒体篇79一、营销透析791、历月营销回顾792、2011年第一季度促销活动列举79二、媒体分析811、媒体市场投放综述812、主要检测媒体投放分析81三、典型项目和美城83第10章2011年第一季度购房者信心指数85一、总体信心85（一）宁波总体信心低于全国总体信心，市场信心有所回升85（二）宁波地产消费信心指数均不高，对未来预期都高于现状85（三）经济走向信心受政策面影响较大，购房者存有观望心理86（四）购房者持续观望消费环境，预期与现状情况基本持平86（五）购买力信心预期指数稍稍上升，高房价令购房者望而却步86（六）供应水平信心受国家政策影响，预期较高87二、购房需求8722011年一季度宁波房地产市场研究报告（一）首次臵业客户占据市场主流87（二）购房计划普遍推迟，居民购房心理出现波动87（三）多层小高层引导市场主流，中小户型产品较受欢迎88（四）购房者对现有政策存有疑虑，普遍相信市场将趋于稳定90第三篇区域数据篇92一、海曙区92二、江东区93三、江北区94四、科技园区95五、鄞州区96六、镇海区97七、北仑区9832011年一季度宁波房地产市场研究报告易居视点8新国八条出台，反映了中央政府对房地产调控和控制房价的决心；限购升级，对市场的杀伤力很大，高端住宅受到前所未有的冲击。2010年是调控年，国十条，国五条先后出台，调控的手段也逐步从经济手段向行政手段转化。密集政策高压下，扼住了房地产价格快速上升的势头。但每次调控维持的时间并不长，需求依然较为旺盛，价格也呈上涨之势。在这样的市场背景之下，2011年初，新国八条出台，本次调控事前没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买了，这个政策对市场的杀伤力很大以往历次调控中，高端住宅受影响都比其他物业小，而本次限购，使得购买高端住宅的群体受到制约，高端住宅受到前所未有的冲击。8成交低迷，价格未见明显松动，市场陷入胶着状态。限购令下，成交下滑，影响较大是一二线城市，北上广深四城市成交量环比大幅下跌，尤其是北京和上海成交更是跌入近几年来的低谷，三四线城市无明显影响。宁波商品住宅市场成交低迷，各大银行正严厉执行信贷政策，首付的提升及利率优惠的取消加重了刚需人群的购房负担，限购令的实施排除了投机投资客，也加大了多次改善臵业者的购房难度，是导致宁波市场低迷的直接原因。购房者与开发商仍处在博弈期间，目前市场呈胶着状态，购房者观望，期待价格有所下降，而开发商也在谨慎观察，全城的优惠力度以及房价并没有太大的让利。3、4月历来是楼市的小阳春时节，各大报纸上楼盘的广告量也都在回升，而在政策缩小了购房群体的基础上，今年的小阳春来的会比往年艰难许多。42011年一季度宁波房地产市场研究报告8限购令将延续到2012年或者更长。由于本轮以“限购令”为代表的调控政策直接动用行政干预的手段，对市场的打压力度较去年诸多市场化调控渠道明显强硬，另外，政府当前对于平抑房价的决心表现得异常坚定，大有房价不跌政策不止的势头，预计本轮调控时间或将持续至2012年初，甚至更长。要看后续宏观经济情况及在此政策下后续房地产市场走势。增加保障性住房用地，公租房、经济适用房以稳定房地产市场的健康发展一直是2010年度出现最多的官房语言。2011年该项核心或将继续成为房地产调控“主题”。供应结构分化2011年保障性住房建设计划高达1000万套，预计占同期住宅整体新开工量的30。保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，住宅供应结构分化趋势更加显著。新政下，市场客户范围大幅缩小，主要客户只能面向首臵和首改的情况下，宁波去年成交土地面积与09年相当，后续潜在供应量仍较大，楼盘间竞争加大不可避免。2011年处于高压政策之下，成交量反弹的可能小，相对于2010年更趋于平稳。后续的成交走势，还要看开发商的价格策略和市场对于政策的消化时间；宁波的刚需仍然是较为强劲的，在合理的价格的刺激下，仍会有部分刚需族入市。预计4、5月份会陆续有些项目价格开始松动，市场形势会逐渐明朗。52011年一季度宁波房地产市场研究报告第一篇市场背景篇第一章政策资讯一、政策法规1、新国八条出台【政策背景】2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。统计局数据显示，2010年全国70个大中城市房价上涨了64；中房信对全国重点城市监控数据显示，30个重点城市房价涨幅均超过10，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。【政策要点】1、调整税费对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。（营业税将统一按照总额的55征收，普通住宅也被纳入调控对象之列，之前的规定是1不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。2超过5年含5年的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。3不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；严格执行房产所得税意味着可能按照差价的20征收，之前各地多采用总额的1税率征收。）2、差别信贷对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍。（首付比例上调一成）62011年一季度宁波房地产市场研究报告3、增加土地出让今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。4、限购升级各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。点评本次调控事前没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买了，这个政策对市场的杀伤力很大总而言之，本次新政打击力度较大，投机者数量将会有效缩减，由于一刀切影响，改善性需求比例也会明显缩小。另政策迫使二手房交易难度大大增加，二手房市场将遭遇又一个滑铁卢。由于此次政策较为严厉，房市短时期内将趋近萎缩，房价将得到明显抑制。2、上海、重庆两市试点房产税【政策背景】自从去年下半年以来，房产税被炒的沸沸扬扬，但始终未见其正式出台，而正当年底房市萧条、大众趋于默然时，房产税政策却悄然现身，这可能迫使低迷下的房市雪上加霜。试点一上海上海市人民政府1月27日发布了上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行72011年一季度宁波房地产市场研究报告办法的通知，据通知，此次确定适用税率暂定为06。应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为04。上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。起征点为人均拥有60住房面积。对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。据悉，此次上海试点范围为上海市市行政区域。征收对象是暂行办法施行之日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房（以下统称“应税住房”）。而新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女）在上海市拥有的住房情况确定。上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法自2011年1月28日起施行。点评出于试水考虑，上海房产税政策相对温和，并根据个人购房条件拥有一定比例的税收减免，而且人均60为基准，起点较高，普通居民家庭受影响较小。此外政策明文规定，税收收入将用于保障房建设，一定程度上保障了民生，符合大众心理。试点二重庆2011年1月27日，重庆市召开新闻发布会，重庆市市长黄奇帆介绍了重庆市试点房产税的相关情况。房产税主要对增量房征税，而独栋商品住宅则存量及增量房均需征税，征收对象为高档住房和外地人二套以上住房。方案显示，房产市场交易价格与重庆主城区新建商品住房建筑面积成交均价相比，3倍以下收05，34倍收1，4倍以上收12黄奇帆介绍说，如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米，是以户算，家里是一个人一户也是抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米，这个概念也是我们方案很重要的特征点。据介绍，重庆市将于2011年1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，试点采取分步实施的方式，试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区。点评重庆房产税政策与上海有所区别，上海以人均住房面积定论，并且为固定税率，而重庆则为浮动税率，最高到达12，但是重庆征收对象主要为高端房产，范围相对较小，82011年一季度宁波房地产市场研究报告这部分受众群体占比不大，因而不会对重庆房地产市场产生明显影响。不过其中对独栋住宅的存量也征收房产税，是政策里最为严厉的一条。3、宁波新国八条细则出台【政策要点】1、调整税费个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。（而之前的规定是1不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。2超过5年含5年的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。3不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。）这个政策是十分严厉的，这大大增加了购房者的购房成本，准新房流通将会受到明显遏制，二手房市场受影响最大。2、差别信贷对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60，贷款利率不得低于基准利率的11倍。在此基础上，根据本市房地产市场运行情况，可适当提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。对为改善居住条件购买第二套商品住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60，贷款利率不得低于同期首套房住房公积金贷款利率的11倍。购房成本和贷款难度的继续增加，表明了国家抑制投机、控制房价的决心，当然也间接造成了部分改善性需求的购房压力加大。3、限购升级在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，暂定限购1套住房含新建商品住房和二手住房，下同。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。点评计算存量，即存量2套住房以上的本地居民不能购房，本地投机者受到有效抑92011年一季度宁波房地产市场研究报告制。可以说的是，新国八条没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。随即，地方细则纷纷出台，而宁波细则的内容也大体上与总则相符。具体看宁波新八条细则，其中税收政策较为严厉，从差额征税到全额征税，居民购房成本大大增加，且由于居民对税费反感较大，5年以下的次新房交易受到强力遏制，预计未来宁波二手房市场将受较大影响。可以预见的是，政策出台后，宁波投机客数量将会大幅度回缩。从而有效压抑宁波房市。至于购房信贷方面，细则再次强调二套房购房条件，居民购房数量受到较大限制，从而达到遏制投机者、稳定房价的作用。至于市场影响来说，110以上改善性户型将会遭遇一定的去化压力，宁波部分大户型楼盘面临新一轮挑战。而限购政策从计算增量到计算存量，条件增加，无论本地人还是外地购房者均受到一定影响。房地产流通量的减少，将会有效控制房价上涨，从而维持市场稳定。另外，宁波细则积极贯彻中央关于保障房建设政策。保障房的有效供应，一方面满足了广大中低收入家庭的住房需求，另一方面也缓解刚需市场压力，防止市场过度火爆，从而间接起到稳定房价的作用。总之，宁波房地产新政短期内会起到压抑房市的作用，宁波楼市（包括新房、存量房市场）成交量会有一定幅度的下滑，房价将以稳为主，若市场保持较长时间冷清，房价则可能出现小幅回调。4、央行继续加息【政策内容】中国人民银行决定9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率025个百分点，至此在不到五个月时间里，我国央行已连续三次加息。此次加息后，五年期以上贷款利率达到66。点评房地产行业对银行信贷依赖度向来较高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，再配合新国八条，这些政策会对楼市产生一定冲击，短期内楼市出现回落应在情理之中。102011年一季度宁波房地产市场研究报告5、住房公积金贷款利率再上调【政策内容】2011年2月9日，住房公积金存贷款利率再次调整。即当年归集的个人住房公积金存款利率上调004个百分点，由036上调至040；上年结转的个人住房公积金存款利率上调035个百分点，由225上调至260。5年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，由430上调至450；5年期以下（含5年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，由375上调至400。这是近4月来第三次上调。点评对于楼市来说，由于贷款利率优惠普遍取消，金融机构仍却不断加息，居民购房成本大幅度增加，房源流通量将减少，短期内会稳住房价。对于政策本身，虽然公积金贷款利率再次上调，但是与商业贷款相比，优势更加突出。购房者使用公积金贷款需求在加息后可能翻倍，因为首套房5年以上的贷款利率差由之前的114扩大到目前的21，加上商业贷款首套房已基本恢复了基准利率，公积金贷款的优势明显。而公积金利差拉大，刚性需求及实际改善性需求或将公积金贷款买房当做首选。6、存款准备金率上调05个百分点【政策内容】中国人民银行18日晚间宣布，央行将于本月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到195的历史高位。点评存款准备金率的继续调整，表明国家意在进一步控制信贷规模，减少货币流通量。不过大银行存款相对稳定，并持有大量高质量流动性资产，现金回流充裕，存款准备金率提高对流动性影响不大。目前银行也在积极寻求多元化盈利模式，信贷规模的缩减，对依赖金融机构的中小型房地产开发商来说，有利空影响。112011年一季度宁波房地产市场研究报告87、房地产经纪管理办法出台【政策内容】住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部日前联合出台房地产经纪管理办法。该办法是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。根据该办法，房地产经纪机构赚取差价、协助签订“阴阳合同”、挪用交易资金等违法违规行为，可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。该办法将于今年4月1日实施。办法强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。其中，明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。在规范房地产经纪行为方面，办法围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同行为、交易资金监管制度、房地产经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定。其中，办法要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，同时，办法要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。点评国家首次出台房地产经纪规范办法，表明了二手存量房市场逐渐纳入房地产行业的重要组成部分，行业素质有望提升。对于内容中规定的尽快建立经纪人信用档案，加强对经纪人违法违规操作的处罚力度，不仅有利于全面提升经纪人队伍的从业素质，也有利于对整个房地产经纪行业的监控和管理。尽管此前住建部多项政策中提及惩处“阴阳合同”行为，但是由于过户指导价过低以及合理避税等客观原因的存在，再加上主观顽疾，“阴阳合同”的清除多为纸上谈兵。而此次行业管理办法再次发布禁令，配以强化后的房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，再加上住建部会同发改委、人力资源和社会保障等部门联合控制，让“阴阳合同”减少乃至根除的可行性大增。8、商品房销售明码标价规定出台发展改革委本月22日发布商品房销售明码标价规定，明文规定从月日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，122011年一季度宁波房地产市场研究报告但涨价必须重新申报备案。点评商品房销售明码标价规定出台，一方面表明国家坚决控制房价的决心，另一方面体现了售房的透明度，对公众购房起到了良好的参考作用，开发商将会谨慎定价，理性购房将成为今年的主旋律，房地产市场将维持较长时间稳定。内容中对于禁止开发商捂盘行为也做出了一些规定，有效抵制房价乱涨行为的发生。不过虽然说国家对开发商提出了较严格的售房要求，但是目前各楼盘仍由开发商自行定价，开发商仍掌握着主动权，所以开发商可能会适当拟定相对更高价格，然后采取价格优惠吸引客户，这对公众来说是个不确定因素。附件如下商品房销售明码标价规定第一条为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，根据中华人民共和国价格法、原国家发展计划委员会关于商品和服务实行明码标价的规定，制定本规定。第二条中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。第三条本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。第四条各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。第五条已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。第六条商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位臵放臵标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。第七条商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。第八条商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。132011年一季度宁波房地产市场研究报告第九条对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十条商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素（一）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位臵、容积率、绿化率、车位配比率。（二）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。（三）当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。（四）优惠折扣及享受优惠折扣的条件。（五）商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。第十一条商品房销售应当公示以下收费（一）商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。（二）商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。（三）商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。第十二条对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。第十三条商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。第十四条商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。第十五条商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。第十六条商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、关于商品和服务实行明码标价的规定、禁止价格欺诈行为的规定等法律、法规和规章实施行政处罚。第十七条价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。第十八条省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本规定制定商品房销售明码标价实施细则。142011年一季度宁波房地产市场研究报告第十九条本规定自2011年5月1日起施行。二、市场资讯1、国家再次重申加大保障性住房供应住房和城乡建设部副部长齐骥本月日在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的记者会上透露，今年我国将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房，保障房数量可能将首次超过市场类住房，保障房投资高达13万亿元。点评近年来，随着房价的高速上涨，居民住房压力与日俱增，国家虽积极鼓励保障房建设，加大供应，但仍未见明显果效，供求矛盾未得到彻底解决，民生问题再次考验政府。近日，国家再次重申保障房问题，并且强调的保障房数量如此之多，说明当前民生问题已成为政府关注的重要焦点之一，若政策严格执行，今后将缓解一部分刚性需求，将对商品住宅市场会有较大不利影响。2、住房价格控制目标公布宁波市新建住房价格控制目标已在近日公布，目标为“新建住房价格全年涨幅低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度。”点评这在各地区调控目标中，算是比较保守的，大致估测控制目标在上涨10左右。与等待房价下调而处于观望中的购房者相比，政府的想法相对保守。包括任志强在内的不少业界人士担心，住房价格控制目标将成为合理涨价目标，但就目前的市场情形来看，宁波的整体房价长期保持平稳的可能性比较大。3、关注鄞州新城区道路建设据了解，规划中鄞州新城区与宁波老城区连接的主干道路目前共有条。其中，雅戈尔大道、宁南北路、天童路、钱湖路、下应大道北段等条道路已改建扩建完成；机场路、桑田路等条道路明确由市里负责建设，其中兴宁路至永达路段桑田路已于上月通过初步验收，永达路至长寿东路段桑田路“计划月份开工、一年半后建成”；余下的条道路152011年一季度宁波房地产市场研究报告解放南路延伸段、福明路、沧海路、金达路、福庆路南延，则均尚待贯通。点评随着城市化进程的加速，道路建设成为重点内容之一。作为宁波市的重要区域，鄞州区近几年发展迅猛，区域面貌已焕然一新，并仍在持续不断发展当中，为进一步加强与宁波市中心的互动与交流，鄞州区城市道路建设任务繁重，道路的不断开拓和建设将有效缓解城市交通压力，对区域经济和区域房地产市场的发展起到至关重要的作用。4、宁波计划3年内打通59条断头路近5年来，宁波市中心城区累计投入316亿元用于城市道路建设，年均道路里程增长近100公里，城市路网框架得到了完善。但是，受到资金保障、征地拆迁等方面的因素限制，中心城区还有部分道路未按规划实施到位，处于“断头”状态。据初步梳理，目前宁波市中心城区问题较为突出的“断头路”有61条，总里程约578公里，总投估算1003亿元，其中30条道路已列入城建计划正在实施，长311公里，总投估算502亿元；31条道路尚未启动，长267公里，总投估算501亿元。据了解，除新江桥和院士桥2014年建成投用外，宁波力争通过三年努力，打通其余59条“断头路”，使市民出行条件得到明显改善。点评作为城市化进程的重要标志之一，道路交通的完善成为重中之重，除了开通轻轨线以外，城市内公交路网建设同样任重道远，目前市区存在的诸多条断头路对居民出行造成了一定的不便，对城市形象的提升也起到负面影响，因而宁波政府果断下达指令，通过打通断头路，逐步完善关注民生和城市发展的城市道路建设。相信，随着城市道路的完善，城市形象会得以提升，房地产市场会跟着受益。162011年一季度宁波房地产市场研究报告172011年一季度宁波房地产市场研究报告第二章房地产投资一、2011年12月，开发投资额同比增量显著与去年同期相比，2011年12月，宁波房地产投资额度较高，房地产开发投资达972729亿元，同比增长795。09年下半年以来火热的市场助推了房地产开发热情，10年虽在调控政策下，但开发商对于后市仍保持乐观态度，拿地比较多，因此开发量也较去年同期仍比较大。宁波房地产投资占固定资产投资达到3893，当前房地产开发仍是固定资产投资主流。图21房地产投资近五年走势2500220648200422000154315979172821500100031313329500307837455572724998753827290全社会固定资产投资总额（亿元）房地产投资额（亿元）表21房地产投资占固定资产投资比重表2011年（12（宁波）2006200720082009年2010年月）全社会固定资产投资总额（亿元）154315979172822004222064824985房地产投资额（亿元）3131332930783745557279727182011年一季度宁波房地产市场研究报告房地产固定投资占比202920831781186925263893二、房地产建设指标1、住宅施工量同比增长3692011年12月，全市商品住宅施工面积2101万方，同比增长369。随着2009年下半年以来房市的持续火爆，开发商拿地信心明显增加，土地成交量较大，房屋施工面积量也较大。11年12月份，保障性住房施工面积14690万方。图22历年房屋施工量图45003820734000364133350030579731043430002590172278125002235781947194919671819112101642000150010005000商品房施工量（万方）住宅施工量（万方）2、房屋新开工量商品住宅新开工量同比增长196509年的销售火爆，开发商回笼资金较快，使得可开发土地得到陆续释放，新开工面积也在不断增加。2010年全市新开工面积达140602万方，其中住宅新开工面积77699万方。而今年12月房屋新开工面积为44872万方，其中住宅新开工面积为22987万方，同比增长1965，新开工面积的进一步加大，供应量将会上升，供求矛盾将得到有效缓解。192011年一季度宁波房地产市场研究报告图23历年房屋新开工量图1600140602140012009781015100076420303817769980060961060048802502144872400229872000商品房新开工量（万方）住宅新开工量（万方）3、房屋竣工量同比增加4152011年12月，全市房屋竣工面积面积为4257万方，同比增加415，其中住宅竣工面积3453万方，同比增加982。图24历年房屋竣工量图90077769800682267170063416650863431600552495003994224137109400300200100425734530商品房竣工量（万方）住宅竣工量（万方）4、房屋销售面积同比减少16由于处于政策高压之下，2011年12月，全市商品房销售面积为9535万方，其中住202011年一季度宁波房地产市场研究报告宅销售面积7577万方，同比减少16。图25历年房屋销售量图90076728151880070063165197686196014600513492595004341240034374300200953575771000商品房销售面积（万方）住宅销售面积（万方）备注该章节数据来源于统计局，统计范围为全大市范围，（由于统计局3月数据还未公布，故统计到2月）212011年一季度宁波房地产市场研究报告第二篇市场分析篇第三章商品房市场一、市场综述8供应量2011年一季度，商品房供应量为62921577，同比增加了7302，市场供应相对去年同期较活跃。环比却下跌了6719。8成交量2011年一季度，宁波商品房市场总成交量为8028116，同比增加了4578，办公成交量同比下降，而住宅和商业成交量同比都有所上升。8成交价格近几年商品房价格一直呈现上涨趋势，而在去年的严密调控政策下，但仍呈现一定的涨幅。而今年政策更是严厉，但1季度成交均价仍达到14507元/平方米，同比上涨了1868，环比下跌了127，1季度价格维稳，没有明显的松动。图312008年至2011年一季度宁波市商品房供求季度走势图250000000160001400020000000012000150000000100008000100000000600040005000000020000000新增供应量成交量成交均价数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统222011年一季度宁波房地产市场研究报告二、供应量分析2011年一季度，宁波商品房市场新增供应量为62921577，同比增加了7302，环比下跌了6719。2011年一季度，宁波商品房市场新增供应量为62921577，其中住宅51744640，办公7101737，商业2818992。今年一季度供应量同比去年仍有所增长，主要是由于今年1月成仍延续12月底市场热度，开发商推案积极。另一方面，也怕年后政策趋严，也促使加紧推案。1月份的供应量达到了38313369，而去年12月由于09年下半年市场的大幅放量，以及政策的转向，供应极少。二月份供应量虽有所下降，但与去年2月份相比仍增长了17966。而其中办公的增幅同比达到了41135，商业和住宅的增幅为7413和6307。3月供应量放缓，为4997615，同比下降了5242。图322010年3月至2011年3月宁波市商品住宅供应量走势万方100806040200供应量数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统三、成交量分析2011年一季度，宁波商品房市场总成交量为8028116，同比增加了4578，环比232011年一季度宁波房地产市场研究报告下跌了2153。统计2011年一季度宁波商品市场成交数据，宁波商品房市场总成交量为8028116，同比增加了4578，环比下跌了2153。其中其中住宅共成交61620181，同比增长了6666；办公成交5806823，同比减少了2575；商业成交6907164，同比增长了4735。1月份宁波商品房的成交量仍达到了49255048，其中住宅成交了41444152，在住宅受到新国八条打压的环境下，2月、3月住宅成交量大幅下降，然而在通胀压力下，部分资金涌向商业市场，商业成交放量。而办公市场仍较平淡，依然没有起色。图332010年宁波市商品房成交量走势图6050403020100成交量数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交均价分析82011年一季度成交均价仍达到14507元/平方米，同比上涨了1868，环比下跌了127，1季度价格维稳，没有明显的松动。近几年商品房价格一直呈现上涨趋势，而在去年的严密调控政策下，但仍呈现一定的涨幅。而今年政策更是严厉，但1季度成交均价仍达到14507元/，同比上涨了1868，环比下跌了127，而住宅均价更是达到15425元/，同比增长了1610。而商业和办242011年一季度宁波房地产市场研究报告公价格同比也都有所增长。1季度价格维稳，没有明显的松动。由于09年下半年供不应求，住宅价格一路飙升，10年4月份商品房均价达到16508元/的高峰，后续在政策严密调控下，价格不断上涨的势头受到抑制，一些开发商推案价格低于市场预期，采取平价开盘路线，楼盘涨幅受到抑制，价格趋稳。但仍不乏一些高档楼盘价格持续上涨。而今年一季度，更严厉的新国八条出台，给商品住宅市场当头一棒，市场处于冰冻期，价格并未出现明显的下降。而3月份的均价为11301元/，是由于成交的都是较为偏远地区的低价楼盘。图34宁波市商品房成交均价走势图元/平方米180000015883149801600000165018509113850154661546614000001312412000001377500138651449410000001298511301800000600000400000200000000成交价格数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统252011年一季度宁波房地产市场研究报告第四章土地市场一、土地供求分析1、历年供求走势2009年，在政策的刺激下,居住地价涨幅高于商业地价涨幅，引领地价总体趋势。2010年土地市场受多轮政策的影响有所萎缩,而2011年一季度，在经济向常态增长过渡的环境下，“高压”房地产调控政策短期效果显现，居住地价增幅出现回落，市场态势正在向调控预期目标逐步发展。去年,雅戈尔等企业还在杭州拿下地王,今年开始开发商已经开始谨慎拿地了。而本季度的重点地块均是由外地的地产大鳄以底价拿下，部分开发商大有进军三，四线城市的计划。资金雄厚的开发商，还是比较看好后市，而中小型开发商已然不敢贸然出手了。图41宁波市05年至11年一季度土地供求走势700120060010005008004006003002004001002000000201112005200620072008200920103月）挂牌土地（万方）19749555852281725087631244722313983成交土地（万方）18537512462210823781521994722312581流标率6143402269001800001030数据来源CRIC2、土地供应分析8本年供应走势本季度土地供应状况良好，新城土地供应比例较多2011年一季度，宁波共推出土地42幅，共计13983万方（仅统计江东、海曙、江北、科技园区、鄞州、镇海、北仑，不包括工业用地）。自2010年415新政至今,共经历了4次调控,在这样的情况下,一季度土地市场供应量同比下降了25，还是有一定量的萎缩。262011年一季度宁波房地产市场研究报告一季度供应的土地，值得关注的主要是江东和鄞州的一些地块。东部新城和鄞州新城都是宁波重点开发的区域。同时，城市综合体依然是未来的发展趋势，而新城建设也必然诞生很多城市综合体。特别是东部新城，立足较高的规划起点，历经了5年的建设，这个区域已经进入了发展的黄金期。图42宁波市11年一季度土地供应走势万方幅1402512020100801560104052000占地面积土地幅数数据来源CRIC8供应结构分析供应土地以纯住宅用地为住，北仑区为供应主力区域，供应的土地以中小规模为主。2011年一季度，供应土地以纯住宅为住，其中住宅用地为9949万方，占总供应面积的70；商住用地为1439万方，占比10；商服用地2095万方，占比15；商办用地468万方，占比3；其他用地251万方，占2图43宁波市11年一季度土地供应用途结构其他商住102商办3商服15住宅70数据来源CRIC272011年一季度宁波房地产市场研究报告2011年一季度北仑区成为土地供应主力区域，供应面积6270万方，占比44，其中包括4块春晓的土地和一块拆迁安臵地块；鄞州区供应面积3701万方，占比26，大部分为鄞州下辖镇的地块；江北区供应面积1991万方，占比14，主要为慈城新区的地块；镇海区供应面积1176万方，占比8，主要集中在镇海新城；江东区供应面积867万方，占比6；海曙区供应面积198万方，占比2。目前依然是老城区可供开发土地有限，近郊新城区域的土地开发节奏加快的格局。图44宁波市11年一季度土地供应区域结构江北镇海148鄞州26北仑44海曙江东26数据来源CRIC2011年一季度出让地块仍以中小规模为主，其中，1万方以下的土地9宗，15万方以下的土地26宗，510万方的土地4宗，1020万方以上的土地3宗。图45宁波市11年一季度土地供应规模结构020万510万11万以下7102115万62数据来源CRIC282011年一季度宁波房地产市场研究报告3、土地成交分析8本年成交走势新政影响，开发商均以底价拿地2011年一季度，宁波市共成交土地34幅，共计12581万方（仅统计江东、海曙、江北、科技园区、鄞州、镇海、北仑，不包括工业用地），平均成交楼面价2143元/平方米。本季度受新政影响，所有成交地块均是底价成交。本季度成交的土地，出让面积最大的地块为春晓中直河东14地块，占地5058万方，受让方为龙湖地产；成交总价最高的慈城新区I10I15地块，成交总价1115亿，受让方为上海房盛臵地；成交楼面价最高的地块依然是慈城新区I10I15地块，楼面地价4398元/M。图46宁波市土地成交走势万方元/平方米2001200018016010139100001408000120100550660008050794786370060314136322444400014077820002013241575098016330占地面积规划总建面积成交楼面价数据来源CRIC8成交结构分析成交土地以纯住宅用地为住，北仑区为成交主力区域，成交的土地以中小规模为主。本季度成交土地仍以纯住宅用地为主，占地面积为9321万方，占总成交土地的74。其次为商服用地，土地面积1609万方,占总成交土地的13；另外，商住用地、商办用地、分别为1184万方，468万方，占比分别为9、4。292011年一季度宁波房地产市场研究报告图47宁波市11年13月土地供应用途结构商服商住商办其他13940住宅74数据来源CRIC2011年一季度北仑区为成交主力区域，成交面积7175万方，占比57，鄞州区成交面积2721万方，占比22；江北区成交面积1991万方，占比16；镇海区成交面积695万方，占比5。图48宁波市11年13月土地供应区域结构江北鄞州镇海16225北仑57数据来源CRIC本季度成交地块仍以中小规模为主，其中，1万方以下的土地6宗，15万方以下的土地23宗，510万方的土地2宗，1020万方的土地3宗。302011年一季度宁波房地产市场研究报告图49宁波市11年一季度土地供应规模结构1万以下510万181020万6915万67数据来源CRIC8土地成交排行榜表41宁波市2011年一季度成交土地楼面地价前5名排名区域地块名称成交楼面价（元竞得单位/）1海曙慈城新区I15地块5266上海颖阶实业有限公司2海曙慈城新区I14B地块5266上海颖阶实业有限公司3海曙慈城新区I11B地块5136上海颖阶实业有限公司4海曙北仑中心区E5地块3900宁波北仑环球臵业有限公司5鄞州慈城新区I10B地块3870上海颖阶实业有限公司数据来源CRIC表42宁波市2011年一季度成交土地总成交价前5名排名区域交总价地块名称成（万元）竞得单位1海曙慈城新区I15地块39727547上海颖阶实业有限公司2镇海春晓中直河东3地块34380683重庆龙湖地产发展有限公司3江东鄞州新城区原方力工业园地块32764953宁波方力臵业有限公司4海曙鄞州区集士港镇董家桥村3号居住B地块31363839宁波嘉乐新城臵业有限公司5鄞州春晓中直河东1地块27959903重庆龙湖地产发展有限公司数据来源CRIC312011年一季度宁波房地产市场研究报告三、重点地块1、春晓中直河东14地块地块基本指标地块位臵图所属城市宁波市土地用途住宅，商业所属区域海曙区所属板块/占地面积起始总价（M057932）5（万元）/建筑面积成交总价（M752）6264（万元）9500985容积率成交楼面地124价（元/M752）77公告时间2011125溢价率/成交时间2011225竞得人重庆龙湖地产发展有限公司地块发展前景周边已成交地块地块名称土地用途成交时间楼面地价（元/M2）春晓中一路北、洋沙山西二路西居住地块住宅2010111328周边土地/项目/周边在售项目项目名称项目属性历史销售均价（元/M2）世茂海滨花园住宅75009000/区位交通该地块位于北仑区，距北仑城区有一定距离。配套环境该地块位于北仑春晓区，周边生活环境不是很理想，配套条件不是很完善。点评房地产市场成熟度周边只有世茂海滨花园,房地产市场不够成熟,。地块发展前景预判据未来春晓的规划,有一定的发展前景。8地块情况2月25日，重庆龙湖地产以总价95亿拿下春晓中直河东14地块，该地块位于春晓东八路北、洋沙山东五路西，总面积达505793，共由4