2017年盘锦金信房地产公司建设年丰雅筑住宅小区项目可行性研究报告

目录第一章概述1一、主要经济技术指标1二、可研报告编制的指导思想2三、可研报告编制依据3四、可研报告编制原则4五、研究范围4第二章项目建设地点背景及状况5一、田家镇简介5二、镇容镇貌焕然一新6第三章项目建设的必要性及可行性8第四章销售市场预测13第五章项目所在地自然条件及设计方案16一、项目建设地点自然条件16二、设计说明及设计构思17三、技术要求及执行技术标准23第六章环境保护与综合利用26一、环境质量现状26二、工程对环境的影响28三、环境规划目标29四、环境影响减免对策及措施29五、污染的控制及生态环境的保护30六、环境影响评价结论31第七章消防与安全措施32一、消防组织建设32二、消防设施建设33三、消防业务建设34第八章建设项目实施管理及建设工期36一、实施办法36二、项目管理36三、工程建设管理36四、项目工期38第九章项目投资估算39一、项目投资估算39二、财务分析40三、社会效益分析41第十章结论42盘锦金信房地产开发有限公司建设年丰雅筑住宅小区项目可行性研究报告第一章概述项目名称年丰雅筑住宅小区项目项目开发单位盘锦金信房地产开发有限公司项目建设所在地大洼县田家镇一、主要经济技术指标1项目总投资126000万元126亿元2资金来源全部自筹3项目规划占地面积788公顷1182亩787992L其中居住区用地573公顷8595亩572994项目建设期2009年9月20日开工建设至2010年11月30日全部竣工5总建筑面积81000其中配套公建面积1700；一层车库面积4200；会所面积1200住宅面积739006居住户数896户，居住人口2867人7容积率148建筑密度249道路占地率117670410绿化占地率362062811地面停车率7二、可研报告编制的指导思想改革开放以来，大洼县呈现出综合实力增强、发展速度加快、经济效益提高、产业结构优化、投资环境改善、重大项目增多、人民生活水平明显提高和社会全面进步的良好态势，为全面振兴大洼经济，加快实现全面小康社会目标，预计到“十一五”期末，大洼县社会生产总值达到625亿元，人均生产总值达到2000美元，年均增长157，田家镇提出今后510年内要达到“农业发展产业化、工业发展集约化、三产发展多元化、镇区建设城镇化、特色化、社会事业体系化”的奋斗目标。围绕“总体规划”的实施，田家镇全面加快建设步伐，建设特色园区，加强环境建设，实施招商引资，构建和谐田家。建设社会主义新城镇是我国现代化进程中的重大历史任务，田家镇从生产发展、生活宽裕、城镇文明、镇容镇貌整洁、管理民主等方面，坚持从实际出发，扎实稳步推进环保型城镇建设，推进田家镇工业化、城镇化和现代化进程，努力在城镇建设上走在全省前列。田家镇地理位置独特，交通十分发达，作为大洼县中心镇之一，又被称为大洼县的“北大门”，相临盘锦市区，将拉动周边场乡镇共同发展，尽快实现大洼县“十一五”发展规划。在大洼县“十一五”计划指导下，田家镇紧紧围绕“抓发展、保稳定、争先进”三个主题，坚持科学发展观，以“发展、和睦、强镇”为主线，大力实施工业强镇、农业稳镇、三产兴镇、城建美镇的“四大战略”。盘锦金信房地产开发有限公司在这块沃土上，得到了长足发展，企业已有一定的资金积累，经做广泛的市场调查后，决定在大洼县田家镇建设年丰雅筑住宅小区项目，该项目规划占地面积788公顷，总建筑面积78799平方米，本项目从2008年4月份开始准备前期工程，2009年9月份开始动工兴建至年末完成小区项目内的六通一平工作及所有楼房的基础建设，2010年4月份至2010年11月末小区项目全部竣工并达到入住条件。本项目建成后可安置就业人员100人，不但为国家创造了丰厚的利税，而且拉动了周边的经济发展。三、可研报告编制依据本项目可行性研究报告依据下列文件和资料进行编制1国民经济和社会发展第十一个五年规划；2中央富民政策指示精神；3大洼县第十一个五年计划内的经济和社会发展规划4田家镇总体规划；5国家和行业颁发的有关规程、规范和技术规定；6双方签订的项目咨询合同。四、可研报告编制原则1按照大洼县田家镇的发展规划及本项目土地批复等的相关资料，合理确定项目的建设规模、系统方案，合理安排工程计划，全面提高经济效益。2根据可行性研究报告编制的原则、规范及经济分析等有关规定。五、研究范围按照规划，年丰雅筑住宅小区项目规划总用地为1182亩地，其中居住区用地8595亩，其它用地3225亩，本项目拟建22栋住宅楼，其中6层为15栋，小高层11层为7栋。研究范围包括土建、园林绿化、给排水、供电、供暖等项目投资估算、经济评价。第二章项目建设地点背景及状况一、田家镇简介田家镇位于东北松辽平原南端，辽河下游的盘锦市南部，全镇区域总面积76平方公里，辖12个行政村，入驻镇内企业上百家，田家镇现有居民65万人，随着商住小区的建成，到2008年末将达到85万人，规划期末将达到13万人口。田家镇是一个以农工商为一体、文化教育、卫生、交通、通迅、金融门类齐全综合型小城镇，镇内建有四大生态小区，极大地改善了人文环境。三条商业街及综合农贸、机动车交易、建材三大市场，市场辐射周边四市六县，年交易额超过2亿元。做为人洼县的北大门田家镇，在小城镇建设发展中，勇于探索，充分利用地域优势，提升城镇化进程，先后获得“全国创造文明村镇工作先进村镇”、省市“文明镇”、“小城镇建设先进单位”、“辽宁魅力乡镇二十强”等称荣，充分显示了田家镇经济的强势发展和新农村建设的辉煌成就。田家人用激情成就了梦想，打造了全国文明村镇的品牌，田家人用拚搏铸就了辉煌，描绘全国环境优美村镇的画卷，文明和谐发展了新田家。田家正以全国发展改革试点镇的英姿，迎接着四面八方投资商的到来。交通田家镇交通十分便利，大锦线和沈山线在镇区域内交汇，国道305线从镇中心南北贯穿，盘海营高速公焉横贯东西，距盘锦火车站18公里，南距盘锦港45公里。二、镇容镇貌焕然一新全镇人口65万人，其中固定人口60万人，镇内已建成四大生态小区，各小区环境优雅、功能齐全，建筑风格独具匠心，共同点缀着田家镇容镇貌，全镇各行政村按照镇内总体规划，村村修黑色路面，绿树成荫，全镇正向和谐小康社会迈进。田家镇高度重视经济建设，给全镇经济发展提供充分的优惠空间，招商引资取得了新的突破，以园区为中心，增强聚集企业功效，举全镇之力开发建设高科技园区，强化全镇工业发展“一盘棋”思想，制定各项优惠政策，全力开展招商引资，调整产业结构，用工业化理念求发展。初步核算，2007年全年地区生产总值5536亿元，按可比价格计算，比上年增长81。其中，第一产业增加值562亿元，增长75第二产业增加值3986亿元，增长72，其中工业增加值3738亿元，增长72；第三产业增加值987亿元，增长115。三次产业分别拉动经济增长08、52和21个百分点。三次产业增加值占生产总值的比重分别为102、720和178。年人均生产总值42290元，按可比价格计算，比上年增长73。田家镇为全面实施社会主义新农村建设和加大招商引资力度，筑巢引凤，招入盘锦金信房地产开发有限公司，开发建设年丰雅筑小区项目，该公司在我市房地产行业中属龙头企业，他的开发带动了周边的经济形势的发展，千余人得到了再就业，促进了我市经济发展，人民的安居，下岗人员的再就业，为盘锦市的繁荣起到了主导作用。第三章项目建设的必要性及可行性L、依据国民经济和社会发展第十一个五年计划，全面实施田家镇“十一五”计划。“十一五”时期，田家镇正处在飞速发展阶段，以繁荣小城镇经济，促进小城镇健康发展为目标，优化产业结构调整，推进新型工业化、农业产业化、现化代进程，坚持用工业理念谋划农业发展，推进农村城镇化进程，按照加快产业聚集和发展循环经济的理念，推进田家镇工业园区建设，搭建接续产业快速发展，构建和谐田家，建设社会主义田家新农村。田家镇小城镇建设发展日新月异，紧锣密鼓，这里塔吊林立，一个个德式、南国风情小区在诞生，实施绿色空居环境，不断加大住宅开发建设力度，通过几年来的建设，形成了生态小区、东方小区、富田小区、昆仑云景小区、格林小区、亿居等十余个生活小区，建筑面积达60万平方米之多，极大地改善了人文环境，提升了小城镇建设品位。全镇各行政村全部按照田家镇城镇总体规划和田家镇生活区控制性详细规划步步落实，全镇面貌焕然一新，如今的田家镇，用诗一般的语言，谱写着和谐、文明、创新发展的主题；如今的田家人，用铁一般的诺言，打造着团结、勤奋、诚信、拼搏的品格，如今的新田家，如一轮喷发的朝阳，期待着人们的祝福，期待着大家的光临2、保护环境、保护耕地，改善投资环境，为扩大招商引资奠定基础。本项目在闲置土地上兴建，不占用耕地，该项目建设统一规划，节约土地，节约资源，逐步改善原镇老平房区面貌，彻底改变镇内处处冒烟及脏乱差的面貌，做到入住户资源共享，公益事业共享，处处体现花香鸟语生态田家景色。小区建设将逐步完善全镇投资环境，加大招商引资力度，筑巢引凤将又吸引一大批企业入住田家工业园，工业企业的发展必然拉动现代化农业建设，加快农业科技进步，加强农业设施建设，调整农业生产结构，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力，使镇域经济发展壮大。3、镇域经济发展，为建设社会主义新农村奠定基础。镇域经济发展，必然加快农村公共事业和文化教育事业发展，同时也增加农民收入，让农民从传统农业中走出来，奔向现代农业，通过中心厂场作用，带动农民共同致富，共同建设小康社会。4、解决下岗职工再就业，为政府减负。十五期间，我市将有6万人面临就业和再就业问题，如此巨大的就业人群，无疑会给社会带来巨大的压力，盘锦星辉石油化工有限公司燃料油、润滑油、基础油深加工项目建成后，可安置百余人下岗职工再就业，不但为政府减轻了负担，而且创造了经济效益和社会效益。5、地理位置得天独厚按照田家镇整体规划，田家镇要建设成为综合型小城镇，具有较强的集聚和辅射能力，加之相邻市区及四通八达得天独厚的地理环境和优越的交通条件，田家镇新加坡花园小区工程建设，必将会改善田家镇的投资环境，加快招商引资和整体规划步伐实施，促进农村产业结构的调整，加快镇域经济乃至全县经济和社会的发展。依据盘锦市总体规划，田家镇政府路东规划为服务商贸住宅综合区域。田家镇毗邻市区，南有盘海营高速公路，北有环城路，庄林公路从镇中心贯通，对外交通十分便利。经过多年建设已成为大洼县招商引资、对外开放的窗口。是我市经济最活跃，交通最发达，基础设施最完善的龙头乡镇，集政治、文化、商贸为一体的经济中心城镇之一。“十一五”期间，为振兴辽宁老工业基地，加快城镇改造建设步伐，加强中心镇，小城镇建设，有利于促进城乡一体化进程。该项目周边环境该项目选址于田家镇前进粮库，该处有几处粮仓未使用，大部分用地空闲。随着中国经济的快速发展，本地块的周边居住区的建成，盘锦市房地产开发也持续升温，促使该地块的建设迫在眉睫。盘锦市大洼县地处渤海湾辽东湾北部，辽河三角洲腹地，是国务院确定的沿海开发县之一，是国家重点商品粮生产基地，是国家生态农业县。有“鱼米之乡”的美誉。田家镇与盘锦市区紧紧相连，这里交通发达，通讯便捷，经济繁荣，人民安居乐业。本规划项目基地属大洼县乃至盘锦市的重点地段，是盘锦市的重要窗口，盘营公路西侧，已建有几处高档居住区，年丰雅筑住宅小区的建设，恰好与之融为一起，构筑大洼县田家镇居住又一亮点。6、节能减排，改善环境，共同奔向小康按照国家指导方针，田家镇加强城镇化进程，拆除原有平房，改变处处冒烟现状，加强小区绿化建设，提倡使用清洁能源，污水统一处理排水，楼房墙体加保温，减少燃煤消耗，统一供暖，减少，烟尘排放量，总之，田家镇千方百计改善居民生活环镜，还居民碧水蓝天，建造生态家园。7、精心的规划设计2从创造建设现代化精品社区为目的，规划设计注重超前性、先导性，尊重人居环境的生活安全，协调现代生活中人车交通体系，实现人车共存，人车分流。3规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划设计及建筑单体设计的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产经营，适应市场变化。4体现住宅规划设计的新思路、新手法，强调社区规划，融入现有城市机理。8、物业管理部门选择优秀的物业管理公司，为本项目的物业管理。本项目物业管理全为智能化及封闭式管理，让居民居住有安全感。9、选择优秀的监理部门本项目建设过程中，为了保证建筑质量，监理部门是非常重要的责任部门，所以在全过程的施工中，监理部门必须有高度的责任感，及高超的技术业务能力，使之本项目在全部建筑群中成本质量最好、最优秀的建筑作品。10、优惠的销售价格本项目无论是商品房销售、商网销售，价格全部低于市区内同档楼盘价格。第四章销售市场预测盘锦市是一座新型石化城市，发展潜力无限，人均生活消费水平在全省前茅，田家科技园区入住企业与日聚增，给该项目的销售带来一定市场空间。田家镇地理位置十分优越，北与盘锦市区相邻，南与大洼县相依，镇内有三大市场综合农贸市场、建材市场、机动车交易市场，这三个市场辐射四市、六县，给商家提供了无限商机。田家镇又十分重视工业园区建设，每年落户工业园区项目有30多家，由于优惠的招商引资政策引导，每年入驻企业逐年增加。田家镇交通十分便利，市内公交车、出租车、长途客车川流不息，这又给田家镇提供便利交通环境。由于土地价格及优惠政策，本项目商品房销售价格比盘锦市区、大洼镇内商品房价格都低，同时标准又高于现有小区，这里又远离城市闹市区，是人们居住休闲最理想之处。公司经过对田家镇及盘锦市购房者调查，本项目定位准确，面向低收入家庭，购房者十分踊跃，该项目从实际出发，楼房的价格及户型设计主要面对中低水平，小区环境优雅，居住区各方面服务质量高，从全国商品房销售价格分析，呈下降趋势，小区定位点为经济用房，销售有一定竞争力。随着田家镇经济的发展，使田家镇居民逐步走向品位化、层次化、科学文明化进程，现有的居住条件和居住环境远远满足不了人们生活所需，根据销售情况看，主要购买力为市区及辽河油田，因为市区住房价格较高，每平方米平均价格在2800元左右，而田家买一座住宅加一部家用轿车，还低于在市内买一座住宅价格。所以说本项目的楼房销售前景乐观。从基础设施建设、房屋结构布局，绿化环境到物业管理都可以与市区住宅区相比美。借助外环路的优美环境，其它楼盘是无法相题并论。在物业管理上，我们有多年的管理经验，已得到广大用户的认可，而且物业收费低于市区。特殊的地理环境、低廉的楼房价格，将给居住者带来精神和物质上的享受。在工程质量上，发挥建筑的优势，严格管理，打造精品工程。室内装修改变其它开发商的毛坯房作法，打破常规，对购房者更有吸引力，虽然年丰雅筑住宅小区已具备外部环境，地理位置、楼房价格、物业管理等诸多方面优势，但必须看到田家镇有东方公寓、富田公寓、亿居家园、格林小区等规模型小区，尤其是格林小区正在开发，是我们主要竞争对象。田家地区楼房购买力是有限的，本楼盘主要面对市区、辽河油田，该项目定位为低收入、高享受家庭用房，与市区形成楼房价格差异竞争，这是销售方针的优越性。2007年盘锦市国民经济和社会发展统计公报，全市年末户籍总人口1282万人，比上年末增加11万人。建筑业和房地产业全年全社会建筑业增加值248亿元，按可比价格计算，比上年增长72。全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业完成建筑业总产值897亿元，竣工产值617亿元，房屋施工面积129万平方米。2007年全年房地产开发投资197亿元，比上年增长515。其中商品住宅投资148亿元，增长223。商品房竣工面积494万平方米，增长223。商品房竣工面积494万平方米，增长148。商品房销售额95亿元。其中，住宅销售额89亿元，所占比重为947。面临盘锦市开发建设形势，该项目需要加大市场策化后，销写是市场可观的。第五章项目所在地自然条件及设计方案一、项目建设地点自然条件1地形地貌田家镇处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向的医巫闾山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在24M之间，地势平坦，多水无山。2地质条件该地区地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到下分别为亚粘土层、亚砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度7度。3气象与水文气温该地区地处北温带，属暖温带大陆性丰涧季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为86。降雨年平均降水量6309MM，最多年份为9164MM，最小年份为3266MM，雨量多集中在7、8月份。风向年主导风向，夏季为西南风，冬季为东北风，年平均风速为42米/秒，相对湿度66。场地冻结深度112M。年雷电日数平均23天，最多39天。二、设计说明及设计构思一设计说明随着中国经济的快速发展，盘锦市房地产开发也持续升温。年丰雅筑项目将以“为住户提供理想之居所、优美之环境、有情调之生活”为主题来实现“亲自然、亲生活”之特点的现代城市生活，为盘锦市城市建设添姿增彩。盘锦市大洼县地处渤海辽东湾北部，辽河三角洲腹地，是国务院确定的沿海开放县之一，是国家重点商品粮生产基地，是国家生态农业县。这里地坦物丰，浪漫旖旎，物华天宝，人杰地灵，素有“渔米之乡”的美誉。田家镇与盘锦市区紧紧相连，这里交通发达，通讯便捷，卫生洁净，经济繁荣，人民安居乐业。本项目基地位于大洼县田家镇前进粮库院内，基地北侧至东方街，西侧为东方小区，东为营盘公路，南侧为学府街，周边交通便捷。项目共用地57913平方米，总建筑面积81080平方米。L、规划设计原则1从创造建设现代化精品社区为目的，规划设计注重超前性、先导性。2体现住宅规划设计的新思路、新手法，强调社区规划，融入现有城市机肌理。3建设亲和性、创造情趣生活的新世纪住宅。4尊重人居环境的生活安全，协调现代生活中人车交通体系，实现人车共存，人车分流。二设计构思L、平面设计在规划用地南、北侧设主出入口，在规划中布置多层住宅，主入口的位置符合小区居民的日常出行规律，次入口设置在小区东侧，使小区与城市道路之间形成了良好的联系。结合现有地形、地貌及环境背景，路网的规划以“工”形路为主，与放射状的宅间道路网相结合，形成一个统一的道路网布局方式，将小区分为两个组团，组团路中心处设置小区公共绿地，完善小区各种功能。在南入口处住宅底层布置了配套的公共服务设施。在这个小区内我们实行统一开发，综合管理，使小区成为具有现代化的，高水准的，环境优美的住宅小区，我们设计了造型新颖的住宅，为美化城市的景观增添了色彩。配套公建造型别致，成为小区又一景观。配套公建的建设既能满足居民便利的生活又使小区形成“围城式”结构布局，以利于隔绝噪声，形成“大街繁华，小巷幽静”的氛围见平面规划设计图。立面设计亦遵从有序的规划原则，完整体现规划理念，以赭红、淡黄、青灰为园区主色调，如同一个若干年中自然形成的聚落小镇，采用经典欧陆风格的“三段式”立面，局部吸收海派建筑的特点，给人以沉稳、庄重的美感。3、建筑设计在建筑的造型设计上我们大胆创新，力图创造一个充满文化蕴含又能体现时尚风情的建筑群体，立面处理丰富而又不落繁杂，体形富有韵律而不呆板，感观大方，韵味十足，一改住宅楼的传统面貌，伎该项建筑群形成较为鲜明的个性，充分体现了当代建筑与时尚前沿对人文居住环境的不懈追求，努力实现居民在此“诗意栖居”的终极理想。4、住宅的单体户型设计住宅单体户型的设计，规划从开始就明确本项目定位于高品位的社区，因此一梯二户为主力户型，建筑面积为70120平方米之间不等的多种形式，满足不同阶层的人。设计致力完善，现有经典户型平面设计，节省均推面积，实现全部对流通风，视线互不干扰，满足住宅高舒适度的要求。在细部则注重虚实搭配，细节变化丰富多彩，吸收不同的经历的人，怀着同样的愿景，生活在这里。5、住宅的层数综合考虑用地的经济性、建筑的造价、施工条件、居民生活水平和居住方便的程度等因素，该小区的住宅层数以六层为主，每栋楼在小区组团路两侧设置一单元5层的住宅，活跃小区年氛。靠营盘公路一侧建小高层住宅7栋11层。6、道路设计1道路等级的划分小区的道路分为两级，即组团级道路及宅前小路。组团级道路幅宽为14米，车行道宽为7米，两侧设35米宽人行道；宅前路为3米。2道路的布置形式居住小区道路是城市道路的延续。居民对小区内道路，一方面能顺利地进入城市道路，另一方面，又不愿意无关的车辆与人流干扰他们生活的安静和安全。在本次规划中通过组团级道路延伸到小区内，使整个小区融入城市的大环境中。南北向为主要车行道，东西向为主要步行道路，达到人车分流。我们以“厂型路为主，形成一个放射状的道路网。这样既方便居民的出行，又使小区级道路不至于贯通成为一条直线，避免了交叉路带来的不便因素。以“工”型道路为起点，在组团路和小区东入口人行道路交叉处布置了中心绿地，保证了居民的居住环境。组团绿地的设置，避免了“一眼望穿”，又丰富了小区入口的空间景观。3停车泊位的规划小区内的停车分为机动车与非机动车停放。机动车的停放是根据小康型住宅标准配置的按照平均每户05个停车泊位考虑。停车场地采用临时停车位及住宅底层停车库两种停车方式进行设置。临时停车位有适当的数量，在主出入口处设置停车位，控制外来车辆进入组团内部，避免外来车辆的干扰；住宅底层设置停车库，方便住户车辆就近停车；非机动车的停放同底层停车库统一考虑，解决自行车的过夜停放问题。7、景观设计1随着社会的不断发展进行，人们的生活已逐渐从“谋生阶段”转入“乐生”阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求不仅止于一个遮风避雨的“蜗”居，而是愈来愈注重整体的环境质量。因而产外绿化环境的塑造对于改善居民生活品质、建设现代文明居住小区、提高居民择屋购房起到相当重要的作用。所谓“卖房就是卖环境，买房就是买环境”的理念已被广泛接受。本次规划设计在整体上着意强调住宅小区环境的塑造，指出一个“以人为本”指导思想，将集中绿地融合到每一个庭院环境中，达到“均好性”，继而营造出一个和谐可亲、充满诗情画意的人居环境。2把场地作为艺术研究的对象，综合平衡室内、室外的软、硬表面，建筑物与植物的材料选择，把基地内自然元素与人工元素的秩序性、效率性、审美性以及生态等敏捷性的组织与整合，造就生态背景下的良好人居环境，让居民生活在园林之中。3小区采用不同的植物及绿化布置手法，结合组团级绿地，宅前绿地形成了丰富多彩的绿化系统。既形成了集中的公共活动空间，又有单独的使用活动范围，有效的改善了环境和景观，增加了居民的室外活动空间，增强了居民良好的邻里气氛，使小区成为现代化的花园小区。4小区内的中心绿地是开放的，是整个小区居民共有的共活动空间。硬地、小品、绿化相互融合，形成了组团级的景观区。通过形态与空间的合理布局形成景象共享，营造一个带风景的组团和看得见风景的空间。宅前绿地主要为宅前宅后的小块绿地，其间布置有灌木、花卉、绿篱等，主要为周边住户服务，形成便于交往的“邻里共享空间”。8、管网综合设计小区内设置给水、排水、电力、供热管线，各种管线均与东侧道路上的管线衔接，并地埋敷设，各种管线的埋设离建筑物水平顺序，由近及远为电力管线或电讯管线、热力管线、给水管、雨水管、污水管。各类管线相互间的水平与垂直净距见下表各种管线间最小间距单位M名称名称给水管雨水管污水管电力电缆电讯电缆电讯导管中压B燃气管低压燃气管热力管直埋热力管地沟建筑物给水管30300505100505151530雨水管30150505101210151530污水管30150505101210151540电力电缆05050508100505152006电讯电缆05050508050505201010电讯导管10101010051010101015中压B燃气管05121205051004101507低压燃气管05101005051004101015热力管直力管地筑物30304006100507152505管线垂直交叉时最小垂直净距（单位M）名称名称给水管雨水管污水管电力电缆电讯电缆电讯导管热力管燃气管给水管0150150150505015015015雨水管0150150150505015015015污水管015015010505015015015电力电缆0505050505050505电讯电缆050505050502501505电讯导管01501501505025015015015热力管01501501505015015015015燃气管0150150150505015015015（三）结构设计本小区所有楼房均为钢筋混凝土框架结构，基础均采用静压桩基础，满足地基承载力的需求，满足抗震烈度要求。三、技术要求及执行技术标准1、土建工程技术要求桩基采用C30基础梁、板采用C30框架柱采用C30框架梁、楼板、楼梯采用C25砖基础采用MU15实心砖，M10水泥砂浆填充墙采用MU5空心砖，M5水泥砂浆外墙加苯板保温内墙采用116混合砂浆，刮仿瓷；外墙采用125水泥砂浆，刷外墙涂料1执行技术标准建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001；建筑结构荷载规范GB500092001混凝土结构设计规范500102002建筑抗震设计规范GB500112001；高层建筑钢筋混凝土结构技术规范JGJ32002；建筑地基基石出设计规范GB500072002；建筑地基处理技术规范JGJ792002；砌体结构设计规范GB50032001；装饰工程施工与验收规范；2、采暖、给排水技术要求采暖采用钢管，给排水采用PPR和UPVC管。执行技术标准采暖与卫生工程施工验收规范GBJ24282建筑用硬聚氯乙烯排水管道工程技术规程CJJ/T2998建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范GB5024220023、供电技术要求楼内安装照明、电视、电话系统，小区内设置多盏节能路灯智能化系统，各主电源箱及电缆终端设置重复接地。执行技术标准民用建筑电气施工及验收规范建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范第六章环境保护与综合利用一、环境质量现状L、地理环境盘锦属华北陆台东北部从“燕山运动”开始形成的新生代沉积盆地，经过漫长历史年代的河流冲积、洪积、海积和风积作用，覆盖着深厚的四系松散沉积物。地势地貌特征是北高南低，由北向南逐渐倾斜，比降为万分之一，坡度在2以内；地面海拔平均高度4米左右，最高182米，最低03米，地面平坦，多水无山。地表出露地层主要为第四地层，沉积类型为冲洪积和浅海相，第四系堆积物特征为沉积连续、时代齐全、成因复杂、分成广泛、厚度可。地面以下0085M岩性为海积粘土、粉质粘土，有机质含量较高85207M岩性上部为分质粘土夹粉细砂、下部为粉细砂夹粘土薄层。地下水类型主要第四系孔隙潜水，埋藏深度均为小于25M。潜水主要补给来源为大气降水及灌溉水，丰水期亦有河流的侧向补给，地下水化学类型主要为CLHCO3水和HC03CL水，地下水排泄主要途径为河流、地面蒸腾及植物蒸腾。2、气象特征盘锦市属暖温带大陆性半湿润季风气候区。其特点是四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜、光照充裕。2006年平均气温为95，降水量为6295毫米，日照时数为22823小时，全年平均风速为30/秒，最多风向为南、西南风，全年大于等于8级的大风日数为12天。土壤在11月中旬开始冻结，下习封冰；解冰期在3月上旬，4月上旬化通。全年无霜期204天。冬霜为4月上旬，初霜为10月中旬。全年总的气候特点是气息稍高，热量条件好于常年，降水稍少，降水时空分布不均，日陨时数偏少。49月气温偏高，降水稍多，光照偏少。夏季6月和8月上、中旬连阴雨，光照偏少，秋季910月气温偏高，降长偏少，光照充足。3、环境质量现状2006年通过环境整治，全市环境质量总体上趋于好转。空气质量保持国家II级标准，城市空气优良天数国家二级标准左334天，达标率为92。辽河盘锦段出境水质优于入境水质。功能区噪声全部符合标准。在辽宁省城市环境综合整治定量考核和，盘锦市名列第三名。城区环境空气质量状况。盘锦市环境空气中主要污染物为可及入颗粒物、二氧化硫、二氧化氮和一氧化碳，四项污染物的年均值均低于国家环境空气质量二级标准。从历年污染物变化趋势来看，环境空气质量处于较好的控制状态。地面水环境质量状况。辽河盘锦段主要污染物为化学需氧量、氨氮、高锰酸盐指数和石油类。其中，化学需氧量、高锰酸盐指数和氨氮超V类水质标准；化学需氧量超标153倍、高锰酸盐指数超标064倍、氨氮超标098倍，石油类超类水质标准544倍。与上年相比水质污染有所减轻。大辽河盘锦段以化学需氧量、高锰酸盐指数、氨氮和石油类污染为主，其中化学需氧量和氨氮超V类水质标准；化学需氧量超标046倍、氨氮超标205倍；高锰酸盐指数超水质标准030倍；石油类超类水质标准474倍。与上年相比水质污染略有减轻。城市环境噪声质量状况。四个类别功能区的等效声级年度均值均符合国家标准，交通噪声为681分贝，低于标准19分贝，与上年基本持平。二、工程对环境的影响1、工程施工期对环境的影响小区建设涉及道路工程、排水工程、照明工程、人行道板工程、交警设施工程、绿化工程、动迁工程等方面的内容。施工期间施工机械运转及车辆行驶，对街路两侧可产生一定的噪声影响；路面及排水管线的开挖、石料摊铺、房屋拆迁等，可能产生飘尘等污染物，对附近居民区的大气环境带来影响。在工程穿越农田时，会破坏封耕层，对土地肥力和农业生产产生影响。但由于工程施工路线及工期较短，这种影响只是暂时的，它将随着施工期的结束而消失。2、工程运行期对环境的影响本工程建成后，由于靠路较近，路段的车流量较大，但由于车流顺畅，减少了车辆的滞留及频繁启动，汽车尾气及交通噪声虽因车流量的增加面有所增加，但影响轻微，且可以通过采取交通管理措施加以限制。三、环境规划目标L、大气环境目标市区大气环境质量执行环境空气质量标准GB30951996，大气环境为二级标准。2、噪声环境目标噪声环境标准执行城市区域环境噪声标准GB30961993。市区执行一类标准，昼间环境噪音为55分贝，夜间环境噪音为45分贝。3、固体废弃物目标要求达到无害化、减量化、资源化、效益化目标。四、环境影响减免对策及措施本工程对环境的不利影响主要集中在施工期，应加强施工管理，采用合理的施工方法，使用先进的施工机械，严格控制施工噪声，避免扰民。当施工路段距住宅区小于150M时，为保证居民夜间休息，在规定时间内应禁止施工或主动与施工程段附近的居民、学校和单位协商，对施工时间进行调整或采取其他措施，尽量减小施工噪声对公众日常生活的干扰。在道路、排水管线开挖及房屋拆迁过程中应结合天气条件，做好洒水及铺盖；施工便道要定时洒水降水尘，运输粉状材料要加以遮盖。土方开挖回填时要尽量避开雨季，雨季来临前应将开挖回填、弃方的边坡处量完毕。挖方弃土及房屋拆迁弃渣要选择合适的场地堆放并做好防护，尽量减少飘尘等污染物的拓放施工结束后应及时搞好场地平整及绿化，防止水土流失。沥青混凝土拌和点应设在居民区、学校等环境敏感点以外的下风向处，不宜采用开敞处、半封闭式沥青加热工艺。在道路运行期，应加强交通噪声防治及绿化带管扩，严格执行车辆放检制度，限制尾气排放严重超标的车辆上路，防止汽车尾气污染。废水污染主要是基础施工和清理搅拌设备排放的含泥浆废水及施工人员排放的生活污水。固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾，施工渣土及废弃的各种建筑装饰材料。噪音污染主要为配套设备设施噪声及少量的交通噪声，其中配套设施主要是变电设备噪声。空气污染主要为汽车尾气及饮食油烟等。废水污染主要是生活用水。固体废弃物主要是生活垃圾。五、污染的控制及生态环境的保护为保证项目建设对生态环境不造成影响和破坏，根据以上产生污染物源的情况。作为一个居住类建设项目的特点，在整个施工和运营过程中，将通过严格执行国家环保质量标准和污染物排放标准的相关要求，按照本建设项目环境影响表的具体要求采取相应的技术和管理措施，以使该项目建设满足生态环境保护要求，并能更好的促进该区域生态环境建设。六、环境影响评价结论项目的实施，要有效地改善区域交通拥护及路域景观，提升城市功能。项目建设符合盘锦市城市总体规划要求，工程在环境上无制约因素，工程对区域环境的影响，可通过适当的措施加以减免，工程的实施在环境上是可行的。第七章消防与安全措施为深入贯彻中华人民共和国消防法，提高全民消防意识，推动我省城市社区消防建设工作的全面开展，切实将消防安全工作落实到基层，提高城市社区抗御火灾的整体能力，实现城市小区消防“自我管理，自我教育，自我服务，自我提高”的要求，根据全国城市小区消防建设工作会议精神，制定如下措施一、消防组织建设L、成立消防工作机构。建立由街道办事处、公安派出所、上区居委会、驻区单位负责人和居民代表共同组成的本区防火安全委员会，具体负责本辖区社区消防工作的组织、督促、协调和争理工作。2、配备消防专职人员。街道办事处要确定一名干部，专门负责区内消防安全管理工作，物业管理单位配备专兼职消防之全管理人员。3、建立消防力量。依托现有的保安、联防等综治队伍，建立区内义务消防站，将消防与综治工作有机地结合起来，实现一专多能，担负起防火宣传、检查巡查和初起火灾的扑救等工作；在公安消防站接警后5分钟不能到达，并且建有或新建高层住宅区的社区，有条件的地区要大力提倡建立和发展志愿者消防。二、消防设施建设1、配备公共消防器材1区内应有专门的公共消防器材室，内设消防报警电话、消防器材，重要部位设立消防器材箱。在公安消防站接警后5分钟内不能到达的新建高层住宅小区的社区，有条件的应按照国家城市消防站建设标准中关于“小型消防站”的要求建立志愿者消防站，购置消防装备。2消防器材箱内配备灭火器、水带、水枪、消防斧、救生绳、应急照明、消火栓扳手等器材。其配备数量2000户以下不少于2个，2000户至4000户不少于3个，超过4000户不少于4个，并布局合理。3每个单元每两层楼配置不少于2具灭火器，鼓励居民家庭配置小型灭火器。4区内必须预留公共消防器材室，在公安消防站接警后5分钟内不能到达的新建高层住宅小区，还必须预留消防车库、消防通讯室。2、设立消防宣传阵地1区内设有居民防火公约牌、消防宣传栏，居民楼道内设有消防警示牌。2建立消防宣传队，利用区内活动室、文化站、广场开展消防宣传。3、维护公共消防设施1区内公共消火栓无埋压、圈占、损坏现象，消防车道无2区内公共消防器材有专人管理，定期维护保养和更换。三、消防业务建设1、设立消防工作室区内设有专兼用消防工作室，配备必要的办公用具及防火检查的设备、设施。室内悬挂张贴消防设施示意图、消防组织网络图及消防管理制度消防工作职责、消防业务学习制度、例妻制度、消防宣传教育培训制度、消防检查巡查制度、消防安全苎示制度、火灾隐患督促整改制度、消防咨询服务制度。2、开展消防活动1街道办事处将区内消防建设和管理纳入辖区社会治安综合治理之中，研究、组织、督促、协调区消防工作的开展，定期每季度不少于1次组织开展消防安全检查，检查情况有记录，对发现的火灾隐患和消防违法违章的行为有纠正措施并报当地公安消防机构；定期每年不少于1次组织社区消防安全管理人员进行消防专业培训；与驻区单位、物业管理单位签定年度消防安全责任书；受理群众消防举报，开展消防咨询服务。2将消防安全工作列入日常工作内容，有部署、定期检查对辖区单位、居民住宅楼院及居民住户的消防安全检查每月不少于1次，义务消防员每日巡逻，进行消防安全提示，发现和纠正消防违章行为，检查巡查有记录并报当地公安派出所；指定专人管理维护保养辖区消防设施、器材；制定居民防火公约，对辖区居民开展消防安全宣传教育；受理群众消防举报，开展消防等询服务。3区内物业管理单位对管理范围内的单位、居民住宅通道每月检查不少于1次；保安人员掌握防火灭火常识，并建立24小时消防巡逻制度，重点检查辖区内消防器材、设施是否完好有改，疏散通道、安全出口、消防车通道是否畅通，液化煤气周压房、锅炉房等消防安全重点部位安全措施是否落实，对发现内火灾隐患和消防违法违章的行为采取纠正措施；对辖区居民开展消防安全宣传教育；受理群众消防举报，开展消防咨询服务。4公安派出所把区内消防监督工作列为警务区民警职责，纳入工作考评内容；对消防工作的监督检查每季度不少于1次，对举报的消防违章行为及时进行查处；指导小区消防组织建立健全各项消防规章制度，完善消防业务档案，开展消防宣传活动。第八章建设项目实施管理及建设工期一、实施办法为了保证项目建设按计划高质量实施，本项目由盘锦金信房地产开发有限公司负责该建设项目实施、组织、协调工作，各楼号全部实行招投标，将工程项目交付给有能力、有资质、讲信用的单位来完成，实行交钥匙工程，项目严格按照国家基本建设程序进行，工程设计、施工与安装必须按照国家现行专业技术规范与标准执行。二、项目管理本项目实施严格按照国家有关规定执行，实行盘锦金信房地产开发有限公司、建设局及监理公司三方把关，确保工程质量，给全市人民交付一个高标准的小区。三、工程建设管理L、工程招投标本项目根据国家发展改革委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定的有关文件精神，对项目的勘察、设计、施工、监理以及设备、材料等采购活动依法进行招标。对该项目的勘察、设计和建筑工程、安装工程、建设监理、设备采购将严格按照国家和盘锦市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请盘锦市发展改革委员会核准后严格遵照执行。拟进行委托招标，由具备招标资质的代理机构对该项目实行公开招标，以公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越单位进行项目建设，力争以全优的质量和最快的速度完成此项艰巨的任务。2、工程实施方案结合本工程的特点，为完成工程实施计划应采取下述措施1抓紧项目的前期准备工作，如可行性研究报告的审批、正地、材料询价、施工队伍及材料、设备商的考查等工作。2做好设计的准备工作，准备好设计所需的基础资料，如工程地质勘探、地形测量的技术资料。3做好施工的技术准备工作，引进必要的施工机械。在施工中注意工种的配合，对某些可控制性工程在有条件的情况下应提前施工。力争高质量、快速度地完成工程的施工任务。3、质量保证1工程质量目标施工队应按施工合同的范围和条件，保证完成规定的工程任务，信守合同，按时完工。质量合格率达到100，优良率达到90。2质量保证措施1建立健全施工现场监理质量保证体系，坚持“质量第一”的指导思想，对质量工作实施统一组织，统一指挥，统一管理，分工明确，各负其责。2施工过程中严格按照规范要求质量标准精心组织施工，加强质量信息反馈，作必要检查和实验，按标准进行工程质量检验和评定。3施工过程中选择合格厂家加强进货检验，严格过程检验及最终检验，确保质量目标实现。4加强基础资料管理工作，单位工程完工后，及时编制竣工资料，作好工程收尾工作，保证工程及时竣工验收。四、项目工期2008年4月份至2009年9月份进行土地征用、项目批复、六通一平、施工图扩初设计及施工设计等前期工作；2009年9月20日本项目破土动工开始兴建，到本年度末完戋项目的基础工程2010年4月至2010年11月末，小区项目全部竣工，用户达到入住条件。第九章项目投资估算一、项目投资估算本项目工程造价以辽宁省2004年概预算定额，间接费取费标准及新加坡花园小区工程初步设计图为依据，材料价格参照2008年第二季度的市场价格，总投资12600万元，资金全部由盘锦金信房地产开发有限公司白筹。本项目投资估算主要包括土地费用、拆迁费用、建筑工程施工费、配套费、开发管理费、不可预见费、前期手续费等。具体投资如下项目投资估算表项目名称建设规模（）单位成本（元/）成本费用合计（万元）一、征地费1、土地总成本78799330260000二、动迁费2、土地动迁费300003、城乡建设配套费8100035283504、意外伤害保险81000151215三、政府有关部门收费5、质量监督费框架810001814586、测绘费810001512157、农民工抵押金8100万元4324008、人防保证金8100030243009、防雷设施费8100015121510、审图费810001081011、项目核准、招标、监理等费用8100万元54050012、建筑安装费用81000100081000013、绿化2062810020628四、建筑安装费用14、道路670426017430五、不可预见费15不可预见费31000六、总成本合计1260021二、财务分析L、销售收入分析商业网点面积为2700，住宅面积为71200，车库面积了4200，考虑到项目所在地各开发商售楼标准，结合我市场调研情况，初步定为商网销售价格为5500元，住宅销售价格为3250元，车库销售价格为4500元。详见以下楼盘销售价格明细表楼盘销售价格明细表名称面积单价元/总收入万元商业网点270055001485住宅71200325023140车库420045001890合计265152、开发企业交纳营业税，按555计算26515555147158万元3、开发企业获得毛利26515126001471581244342万元4、开发企业交纳所得税，按25计算124434225311086万元5、开发企业获得净利润为1244342311086933256万元6、向政府缴纳各税147158311086458244万元7、项目投资利润率748、项目投资利税率369、投资密度1599万元公顷通过以上成本分析及产品市场销售价格的市场预测，本项目投资风险小，盈利性强，资金回报率较高。三、社会效益分析本项目的建设不仅改善城市区域环境，提升周围居住建筑的品质；而且活跃了房地产市场，满足了人们对于不同层次居住产品的需求。本项目的开发也为国家和地方政府带来了较高的税收收益，既利国又利民。总之，本项目经济效益和社会效益都较为显著。第十章结论本项目建设，为田家镇镇容镇貌建设及扩大招商引资都起到积极推动作用，本项目建设力求“以人为本”，使现代化生活与自然和谐同一，达到天人合一的境界，追求生态与艺术并重，在不增加造价的前提下，不断深化设计整体理念，注重生态的环境建筑设计，创作不脱离时代，但有前瞻性的建筑。该项目建设及销售，从市场预测分析，是一项切实可行的项目。MGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXGJQV9JWKFFWVGTYMJG6ACZ7HDQ8KQQFHVZFEDSWSYXTYQA9WKXFYEQDJSXUYUP2KNXPR89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXG89AMUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQV