中原 2010年上半年长沙房地产市场报告

2010年1月长沙房地产市场报告2010年上半年长沙房地产市场报告2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN2郑重申明本报告数据均来源于长沙房地局政务网及中原数据平台，经湖南中原研究中心分析整理，分析结果仅供参考。本报告所涵盖信息或所表达之观点意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归湖南中原所有，未经书面许可，任何机构及个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表及引用。2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN3目录第一章宏观经济动态5一、上半年市场动态5二、上半年政策法规7三、上半年市政规划9第二篇土地市场动态11一、2010上半年土地政策动态回顾11二、2010年上半年全国地王回顾12三、上半年长沙土地市场14第三章上半年住宅市场19一、上半年整体成交量分析19二、上半年整体成交价格分析20三、上半年各区域成交量分析20四、上半年各区域成交价格分析22第四章楼盘营销分析23一、上半年新推楼盘以及加推楼盘情况23二、上半年各区媒体监控分析25第五章2010年下半年展望27一、国际经济形势预期27二、国内宏观政策预期27三、长沙市供应市场预测27四、长沙下半年成交市场预测28五、长沙下半年价格市场预测29六、长沙下半年产品市场预测30七、长沙下半年客户市场预测30八、长沙下半年热点板块预测31附件6月长沙市场成交情况32一、六月土地市场32二、六月新开工住宅面积和套数32三、六月新竣工住宅面积和套数32四、六月长沙楼市新建商品房销售32五、六月市场营销动态33六、六月开盘或加推34七、六月VIP认筹36注2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN41、本报告资料最终解释权归湖南中原房地产研究中心2、此报告仅供客户内部使用。未经湖南中原的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制序言2010年上半年，长沙楼市历经暑寒春秋，揣着火热的梦想，房地产行业大踏步进入2010年，一季度，全国各地楼王争先登场，开发商鏖战各大城市，圈地战场硝烟弥漫，商品房市场更是量价齐升，二手房市场水涨船高。二季度，政府重新祭起楼市调控大旗，成交量急剧萎缩，房价由涨转滞。一线城市楼市哀鸿遍野，而市场成长性较强的长沙表现如何本稿将对上半年长沙楼市进行整体回顾、6月市场表现分析以及楼市后期进行展望。2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN5第一章宏观经济动态一、上半年市场动态1、一季度，全国各地“地王”频现，开发商拿地热情高涨，纷纷圈地“热”北京2010年土地市场，首宗地块1985亿元归属央企中铁建长沙河西诞生新“地王”望岳街道窑塘村地块（二环线以外）每亩价格高达272万元南京新年首拍15977元/平米楼面价成新地王中海597亿拍得北京新地王“丰台区六圈A居住项目用地”，楼面地价高达17153元/平米保利618亿获上海宝山商住用地，楼面地价达8988元平米。招商地产斥资34亿佛山购地楼面价2200元/平方米404亿，绿城集团6分钟“制造”青岛地王，楼面地价达17797元/平米新鸿基47亿再购佛山澜石旧改地块新鸿基337亿港元夺香港虎年首块地，楼面地价43805元/平米。中冶置业403亿元夺标上海枫泾镇地块招商地产联手万科17亿竞得上海一地块中原观点在政府宽松政策的刺激下，2009年房地产行业获得长足发展，存量供应消化情况良好，各开发商获得了较为充裕的资金，在2010年年初纷纷进行土地储备，1月、2月，全国各开发商积极拿地，各地地王频现。包括新鸿基、万科、中铁建、招商地产等品牌实力开发商。2、二季度，“新国四条”出台，房地产行业进入全面调控通道，各地楼市量跌价滞“冷”2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN6广州均价5天跌3成单价上万楼盘成交惨淡4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。上述报告发布不久，市场情况却急转直下，目前广州的成交速度和成交量大大降低，来看楼的人也减少了24成。广州焦点搜狐监测自广州市国土资源和房管局网站的数据显示，以15日和17日的政策出台为界，广州市一手住宅网上签约登记的均价呈现冰火两重天，几天时间楼市均价跌破万元，截至4月20日，房价最低已低至8120元/平方米，下降最大幅度达29。北京量跌价未降二手房领跑转领跌“量跌”根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日执行楼市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套。同比跌幅达到了533，环比下跌了395。不过，但并未带动成交价格的大幅滑落。上述期间，北京存量住宅网签量为27863套，同比上涨了28，环比下浮了8。“价未降”根据北京中原三级市场研究部的监测，除了通州、望京等一度领涨区域有超过10的降幅外，北京中高档二手商品房目前的成交均价为每平方米18635元，较国务院下发抑制高房价通知前，下挫了626。上海新政满月，近4成新盘逆市上涨新政出台一月后，购房者观望情绪日趋浓厚，各地成交量均大幅下跌，但价格坚挺，部分城市新盘价格逆势上涨。相关机构通过在新政推出前后的节点价格对比发现，上海市新盘价格出现逆市上涨的达到394，其中，涨幅最大的楼盘均价较新政前涨了21。北京房价14个月来涨幅首次回落6月或将出现整体性下跌6月10日，,来自国家统计局公布的15月全国房地产市场运行情况显示,2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨124,涨幅比4月份缩小04个百分点,这也是14个月以来涨幅首次回落。值得一提的是,二手住宅销售价格尽2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN7管同比上涨92,但环比却出现了自去年年初以来的首度下降进入僵持阶段的房价终于有了松动迹象。中原观点随着417新政的出台，房地产行业进入紧缩发展通道，购房者开始持币观望，各城市成交量应声下跌。北京、上海、深圳等一线城市成交量快速萎缩，截至6月跌幅在5060左右，但是价格相对坚挺，未出现较大的松动。政策遏制了房价上涨的势头，但是仍然有许多购房者买不起商品房；开发商、政府、消费者三方博弈将会持续下去。3、土地市场从“火热”进入“冷静”期，各囤地开发商成为政府严控对象中国指数研究院的统计数据5月全国土地供应成交均减少在政策调控和市场低迷的气氛中，5月房地产企业拿地更加理性。根据中国指数研究院的统计数据，5月土地市场共推出土地1323宗，推出土地总面积6122万平方米；成交土地604宗，环比减少4；成交土地面积2732万平方米，环比减少7月。5月成交地块的楼面地价保持稳定，与4月基本持平。今年以来，在严厉的土地调控政策下，土地市场已逐步进入冷静期，房地产企业不再盲目竞拍土地。国土地增值税清算风暴再起严控成关键5月26日国家税务总局公布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。中原观点大部分开发商本着“羊毛出在羊身上”的宗旨，任何成本的增加都2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN8会变相的转嫁至房价上，以获得较高利润，土地增值税的增加同样能达到减少开发商利润的效果，但是其更显著地效果是增加开发商资金周转难度，开发商为回笼资金，势必会调整房价加速推盘，从而达到平抑虚高房价的目的。二、上半年政策法规1、”新国四条”拉开了新一轮的房地产宏观调控序幕上半年最为严格的政策“认房”4月，国务院针对房地产行业出台新政1）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于302）对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。“认房又认贷”6月，国务院再次出台规定1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。2、借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。3、贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。中原观点4月国务院利用信贷手段对房地产行业投机、投资客进行严格调控，针对二套房的信贷政策由“认房”或“认贷”到“认房又认贷”，力度逐渐增强，对异地投资客则采取多种方式调查已有房情况，此次新政与07年927新政相比有过之而无不及。2、相关部门迅速响应国务院政策号召，相继出台系列调控政策，给楼市降温住建部禁止开发商认购、预订、排号、发放VIP4月19日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN9通知说，房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。财政部、国税局鼓励开发商开发经济适用房、增加社会保障性房源供应财政部5月20日消息称,财政部、国税总局日前联合下发通知,对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。住建部、湖南省政府增加廉租房供应，保障中低收入者居住供应5月19日，国家住房和城乡建设部副部长陈大卫与湖南省副省长韩永文共同签下责任书，“锁定”湖南省2010年住房保障工作目标。湖南的工作目标包括新增廉租住房（包括新建、购买、改建、租赁等方式）99万套，新增发放租赁住房补贴25万户；新建经济适用住房172万套；新建公共租赁住房1万套；城市棚户区改造81万户等。中原观点自国务院出台调控政策后，住建部、财政部、国税局等相关部门积极响应中央号召，纷纷从土地、税收、信贷、行政方面全方位对房地产行业进行调控。但是，从新政出台后市场表现来看，量跌价滞，房价并未受到大幅影响，个别城市如上海还有逆势涨价的表现，中原认为，散户投资客、改善性需求受到抑制，但天量民间资金、海外热钱仍然大举进入楼市，推高房价。三、上半年市政规划2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN101、湖南省沪昆高铁在湖南设11站，大大提升长沙作为中部交通枢纽的地位沪昆高铁湖南段设11站，两高铁相交为全国惟一，沪昆高铁在湖南全境将设11站。省发改委通报，日前，国家发改委批复新建沪昆铁路客运专线长沙至昆明段可行性研究报告。届时，长沙将成为全国惟一一座两条高速铁路交会的城市，作为中部交通枢纽的地位进一步凸现。由于距离长、工程难度大，沪昆高速铁路的建设将分段进行，即沪杭段上海至杭州、杭长段杭州至长沙和长昆段长沙至昆明。2、长沙市长株潭城际铁路建设规划，将大大缩短城市交通距离长株潭城际铁路建设前期工作正在审查，设计院已完成长株潭线的初步设计，并已上报铁道部，铁道部将于月底组织审查。本项目工期年，投资估算总额为亿元。最高设计行车速度200公里，建成后，长沙至株洲旅行时间为分钟，长沙至湘潭旅行时间为分钟。3、长沙市城市化进程持续推进，城区范围进一步扩大长沙城区将东拓30平方公里营盘路可直达星沙。除了远大路、人民东路和机场高速外，长沙城东将再添一条过浏阳河通道。4月28日，从长沙市城市建设投资开发有限责任公司了解到，西起滨河路、东至星沙大道的营盘东路已经启动设计招标，预计2012年12月通车。中原观点城市经济的发展将促进城市交通的变革，城市交通系统的完善将为城市居民出行带来较多便捷，提升城市竞争力，带来更多的人流、资金流，促进城市经济的发展，另一方面，过度的开发将会带来产能过剩，对长沙而言，还是起步发展阶段。2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN11第二篇土地市场动态一、2010上半年土地政策动态回顾1月29日，国土资源部加强房地产土地供应调控主要是要做好四项工作。一是编制20102011年保障性住房的用地供应计划，确保保障性住房用地。二是调整供地结构，提高中低价位、中小造型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。三是严格土地出让合同和划拨管理。坚决打击囤地、炒地等违规行为。四是加强市场动态监测，坚定不移地推动信息公开。（加大保障性房源供应）2月3日，加大保障性住房用地供应和监管力度。国土部土地利用司司长廖永林在会上表示，2010年，国土部将按照国务院办公厅4号文件的要求，加大保障性住房用地供应和监管力度，确保保障性住房用地的有效供应，加强保障性住房用地供后监管。对没有按约定时间开工建设和竣工、按合同约定提供配建保障性住房的，要依法依规提出处理意见，督促限期完成开发。（加大保障性房源供应）2月10日，国土部公布2010年七大工作重点，整治囤地炒地一、深入开展“双保行动”。二、以土地整治和城乡建设用地增减挂钩为平台，促进城乡统筹发展。推进农村土地整治工作。三、切实增强能源资源保障能力。四、督促落实国家土地调控政策，把保耕地红线放在更加突出的位置。五、国土资源管理制度已经逼近重大变革的临界点，必须突出重点领域和关键环节，持续推进改革创新。六、全面完成第二次全国土地调查的最后阶段任务。加快农村集体土地确权登记颁证。七、健全惩治和预防腐败体系。（整治囤地炒地）3月1日，严查地方违规设开发区，在土地市场“一地难求”的同时，部分地方为了享受更优惠的土地政策，开始打开发区的主意，一些地方违规自行设立开发区。国家土地副总督察甘藏春昨日表示，国土部将坚决打击这类行为。整治土地市场3月11日，国土部规定（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。（二）协调推进住房用地供应计划实施。（三）确保保障性住房用地供应。（四）严格规范商品房用地出让行为。（五）坚持和完善土地招拍挂制度。（六）2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN12实施住房用地开发利用申报制度。（七）加强土地开发利用动态监测。（八）强化保障性住房用地供后监管。（九）严格依法处置闲置房地产用地。（十）加强房地产用地开发利用诚信管理。（十一）公开住房供地计划。（十二）公开土地出让公告。（十三）公开土地出让和划拨结果。（十四）公开土地开发利用信息。（十五）公开违法违规用地查处结果。（十六）明确房地产用地专项检查的重点内容。（十七）结合出让合同清理制定专项检查方案。（十八）严肃查处房地产用地中的违法违规行为。（十九）切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。（整治土地市场、加强保障性房源供应）3月16日，国土部再次明确农村土地不得进行商品房开发，国土部昨日发布完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知，再次明确农村土地不得进行商品房开发。“在留足村民必需的宅基地的前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发”。该规定还制定了完善宅基地申请审批制度，明确宅基地要张榜公布。（加强农村宅基地管理）3月23日，住房用地计划公布前不得出让住房用地。国土资源部22日明确要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划，各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。（增加保障性房源供应）中原观点从上半年土地政策动态来看，基本以严格监管土地出让、打击囤地炒地、加强保障性房源供应为主，土地是房地产行业产生利润的重要环节，加强土地市场的管理有利于减少开发商认为抬高地价的行为。二、2010年上半年全国地王回顾表2212010年上半年全国总价地王一览表排名城市地块名称规划用途成交价万元楼面地价元/竞得方1天津咸水沽镇地块居住、科教用地、商业7050002341富力2上海苏州河北岸东块1街坊地块商办、文化娱乐、居住用地70200052783华侨城3福州“福临东城”商服用地、6000004718江西正荣2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN13以南地块居住用地4北京六圈A居住项目地块居住、学校59700017153中海地产5北京亦庄住宅及商业项目（X11B）地块住宅及商业52400013396中信新城6北京大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地公建混合住宅用地、托幼用地50400017949保利地产7佛山汾江南路东侧、前进路北侧居住、商业办公、文化娱乐4705002830新鸿基8北京常营大型居住区三期土地一级开发项目A001A005地块公建混合住宅用地4540009807龙湖地产9北京崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地住宅混合公建用地、医院用地、配套教育用地40800024066远洋地产10青岛香港西路南、东海二路东地块住宅、商服404067117800绿城表2222009年全国单价地王一览表排名城市地块名称规划用途成交价万元楼面地价元/竞得方1上海苏州河北岸东块1街坊地块商办、文化娱乐、居住70200052783华侨城2福州鼓楼区，吉庇路北侧、谢家祠东侧地块普通商品住房、批发零售695027364余盛元3温州上陡门住宅区前庄路东侧地段城镇住宅4158026357光大地产2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN144福州光禄坊西段，光禄坊E地块商服、住宅用地200025138陈学伟5北京崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地住宅混合公建用地、医院用地、配套教育用地40800024066远洋地产6杭州文晖单元FG05R2107、FG05C/R04地块住宅（设配套公建）20200024046九龙仓7福州鼓楼区，通湖路东侧、文儒坊南侧，通湖路B、C地块商服、住宅用地860022726福建上瑞集团8福州鼓楼区，吉庇路北侧、宫巷南侧，吉庇路A地块商服、住宅用地1210022575吴碧珠9福州鼓楼区，光禄坊中段、刘家大院西侧，光禄坊C地块商服、住宅用地660019760王长芳10青岛市南区泉州路5号地块住宅商洋2010年上半年各项调控政策的出台，对于土地市场的交易造成了一定程度的冲击，但是热点地区的优质地块仍旧备受开发商青睐，上半年前十地块特点如下1、新政推出明显影响开发商拿地策略。上半年总价前10地块有9宗位于新政前，仅富力705亿拿下的总价“地王”位于新政后10天。楼面地价前10的地块有6宗位于新政之前，而且成交总价较高。2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN152、沿海地区地王占比较大，沿海城市依然较受开发商青睐。上半年总价前107宗位于环渤海地区，另外3宗分别位于长三角和珠三角地区。楼面地价前10的地块除北京相对靠近内陆，其他地块均位于沿海地区。3、成交地王以商住为主，纯住宅用地仅一块。成交总价前10的地块均为商住混合用地，没有纯住宅用地。楼面均价前10的地块，除温州市的一宗城镇住宅用地以外，其它均非纯住宅用地。4、总价前十拿地企业实力雄厚，单价前十不乏中小企业及个人。成交总价前10的拿地企业实力均非常雄厚，富力、华侨城、中海中信、保利、新鸿基、龙湖、远洋、绿城等企业均榜上有名，没有一家中小企业上榜。楼面地价前10的地块有4块为个人拿地。三、上半年长沙土地市场1、上半年长沙土地供应分析上半年土地供应面积整体同比小幅上涨，供应宗数同比小幅下跌图2310810年上半年长沙土地供应对比1779313437211983651410501001502002503003504002008年16月2009年16月2010年16月0102030405060供应面积（万平米）供应宗数数据来源长沙市国土资源局网湖南中原整理10年上半年全市供应36宗土地，供应面积17793万平米，供应宗数同比跌幅为29，供应面积同比涨幅为324。为了调控已经高烧的土地市场，国土部宣布今年将推出巨量的住宅土地供应来平抑地价，在中央的问责机制下，预计地2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN16方政府下半年还将有更多土地推出，并且会严格监管土地出让程序以及加强对土地出让金的管理。各区土地供应表现不一岳麓开福供应比重上升，雨花芙蓉供应比重降低图2322009年2010年上半年各区土地供应比重图2010年上半年供应面积区区区5区区区29区区区3区区区4区区区59芙蓉区天心区开福区雨花区岳麓区2010年上半年供应面积区区区59区区区11区区区3区区区1区区区26芙蓉区天心区开福区雨花区岳麓区数据来源长沙市国土资源局网湖南中原整理10年上半年，长沙市各区域土地供应量出现较大调整，岳麓区和开福区供应量有所增长，两区供应约占全市总量的85。两区同比涨幅在121358之间，而天心区与开福区供应量均大幅下跌，跌幅在4070左右。长沙市内五区土地市场供应情况区域2009年16月（万方）2010年16月（万方）同比涨跌幅岳麓区72210528135817雨花区389219837474芙蓉区3974451209天心区561657054开福区786646744058岳麓区因拥有先导区的规划以及得天独厚的资源优势，持续受到开发商的青睐，土地供应面积居内五区之首，上半年供应占总比59，其次为开福区，占比26，开福区拥有良好的地段优势具备较高的投资性，被业内看好。2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN172、上半年土地成交分析全市土地成交成交宗数走低成交面积大幅上扬图2340810年上半年长沙土地成交走势126995036252812835360501001502002503003504002008年16月2009年16月2010年16月0510152025303540成交面积（万平米）成交宗数数据来源长沙市国土资源局网湖南中原整理据统计，10年上半年，全市土地成交28宗，成交面积12699万平米，成交宗数同比跌幅为20，成交面积同比涨幅为15216。主要原因为09年楼市全线飘红，导致10年开发商拿地热情较高，但在新政过后，开发商拿地热情明显受阻。成交价格猛涨溢价率同比增高图2360810年上半年长沙成交土地价格走势117671102138118951122110301002003004005002008年16月2009年16月2010年16月1000100030005000成交单价（万元/亩）溢价率2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN18数据来源长沙市国土资源局网湖南中原整理2010年16月，长沙市土地成交金额7257亿元，同比上涨71684，成交单价38118万元/亩，同比上涨22394，溢价率为1103，同比上升8041。总而言之，2010年上半年长沙土地市场较活跃，成交单价与往年年相比大幅上涨，竞争也较激烈，单价及溢价率与09年同期相比均大幅上涨。各区土地成交仅天心区成交下降其它各区均稳升图23509年长沙各区土地成交对比2009年上半年各区成交面积区区50区区区11区区区19区区区5区区区10区区区5芙蓉区天心区开福区雨花区岳麓区郊县2010年上半年各区成交面积区区0区区区46区区区14区区区2区区区1区区区37芙蓉区天心区开福区雨花区岳麓区郊县数据来源长沙市国土资源局网湖南中原整理10年上半年，大河西先导区成交5825万平米居首位，占全市的46，同比增长91658，再次证明大河西得到开发商的认同，成交猛涨；开福区成交同比增幅居内五区之首，结合前述该区域供应情况来看，开福区因为投资性和宜居性普遍得到认同，因此土地市场供求两旺；长沙市内五区土地市场成交情况区域2009年16月（万方）2010年16月（万方）同比涨跌幅雨花区946177871开福区2694674163755芙蓉区259265232天心区5216568272010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN19岳麓区573582591658芙蓉区与天心区拥有良好的地理位置优势，但是由于供应量较小；成交量较小，尤其是芙蓉区，供求相对较少。整体来看，开福区和岳麓区占比重较大，二区成交约占全市的83。第三章上半年住宅市场一、上半年整体成交量分析2010年1月6月住宅累计销售75593万平米，成交套数为69969套。上半年住宅成交量跌宕起伏，1月份延续09年势头达到最高，2、3月年后成交量缓慢回2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN20升，四月份达到顶峰，新政出台后，客户观望情绪严重，成交量在5月，6月份出现持续下跌。（注以下数据均为网签数据，包含经济适用房与定向开发房源）图31109年1月10年6月月住宅销售面积走势图网签数据0501001502002502009年1月3月5月7月9月11月2010年1月3月5月0500010000150002000025000成交面积成交套数资料来源长沙房地局政务网湖南中原研究中心分析整理2010年16月长沙市场住宅销售量75593万平米，同比跌幅831，环比跌幅2043；成交套数69969套，同比跌幅为118，环比跌幅1945，成交量出现一定幅度的回调。从整个上半年的成交情况来看，1月份因为元旦节点的带动以及市场成交氛围依然较高，因此成交放量；2月份春节影响，成交大幅下跌；34月份市场逐步恢复正常，成交有所回升；56月份受417新政影响，长沙市成交量连续两个月下滑。楼市调控政策频出，楼市利空因素不断，开发商降价促销力度有限，导致成交量持续萎缩，市场严重缺乏人气和成交氛围，观望情绪浓厚。二、上半年整体成交价格分析2010年16月成交价格4774元/平米，同比环比均有所上涨2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN21图31209年1月2010年6月长沙住宅成交价格走势图（网签数据）成交均价300035004000450050002009年1月3月5月7月9月11月2010年1月3月5月成交均价资料来源长沙房地局政务网湖南中原研究中心分析整理由上表可知，2010年16月住宅整体均价在4774元/平米左右，同比上涨259，环比上涨1243。从上半年价格走势来看，年后价格持续上涨，在新政出台的4月份达到最高点，新政出台后的5月份和6月份价格小幅回落。新政后大多数项目并未因市场销售情况不好，而出现大面积降价行为；但是新开楼盘的定价开始明显变得较为理性，市场供需双方依然处于深度观望期。中原认为目前客户和开发商胶着的状态还会持续一段时间，预计10月份左右会出现转变。三、上半年各区域成交量分析2010年上半年雨花、岳麓同比小幅上涨，其它各区同比均有所下跌图22320092010年16月长沙各区成交面积同比（网签数据）20101620091620097122010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN22173521576626888705915363898613958300773959186140100200300天心区开福雨花芙蓉岳麓2009年上半年成交2010年上半年成交资料来源长沙房地局政务网湖南中原研究中心分析整理2010年上半年各区成交形式不容乐观，与2009年同期情况来看，仅雨花区和岳麓区小幅上涨，雨花区成交量为30077万方，同比上涨1186，岳麓区成交量为18614万方，同比上涨2126。其它各区均有所下跌，开福区、天心区和芙蓉区成交量分别为13958万方、8986万方和3959万方，同比下跌1147、4821和4392。总体来看雨花区和岳麓区成交较多，占比较大，；两区共占全市成交量的65。2010年上半年雨花区成交量居各区首位2010年上半年各区月度成交量走势0002000400060008000100001月2月3月4月5月6月天心开福雨花芙蓉岳麓资料来源0731网房地局政务网湖南中原研究中心分析整理2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN23由上图可知，上半年各区成交量呈小幅波动，2月由于春节影响，各区成交量均较小，自4月新政后，各区成交量表现不一。5月，三个区环比下跌，跌幅在2052之间，跌幅最大为开福区，达52，岳麓区、芙蓉区环比小幅上涨，涨幅为7、16。6月，各区均环比下跌，跌幅在642之间看，跌幅最大为岳麓区，达42，最小为开福区，达6。整体来看，雨花区、岳麓区拥有良好的区域规划与发展前景，因此被买卖双方市场看好，因此两区的月度成交量较高，尤其是雨花区，连续6个月居五区首位。四、上半年各区域成交价格分析各区成交价格同比均呈上涨趋势，其中开福区成交价格最高，芙蓉区最低图22320092010年16月长沙各区网签成交均价3407408638503513479652994748448242994442300035004000450050005500天心区开福雨花芙蓉岳麓2009年上半年均价2010年上半年均价资料来源长沙房地局政务网湖南中原研究中心分析整理由上图可知，2010年上半年各区均价同比均有所上涨。1开福区均价居内五区之首，达5299元/平米，同比涨幅达2969。2天心区均价居第二，为4796元/平米，同比涨幅居五区之首，达4077。3雨花区均价为4748元/平米，同比涨幅为23324岳麓区均价4482元/平米，同比涨幅达2758。5芙蓉区上半年均价最低，仅4442元/平米，同比仍然上涨，涨幅达32。2010年上半年各区月度成交均价走势2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN242010年上半年各区月度成交价格走势020004000600080001月2月3月4月5月6月天心开福雨花芙蓉岳麓资料来源长沙房地局政务网湖南中原研究中心分析整理由上图可知，上半年各区成交均价呈小幅上涨趋势，新政后，长沙市房价未出现大幅波动，但购房者观望情绪较浓，持币待购现象明显，预计后市随着宏观政策的持续收紧，量价都将发生较大变化。第四章楼盘营销分析一、上半年新推楼盘以及加推楼盘情况1、新推楼盘与加推楼盘量2010年上半年新盘与老盘加推2872新盘老盘加推资料来源湖南中原研究中心分析整理据湖南中原研究部监测，上半年，共有88个楼盘有开盘推售活动，其中，新盘首次开盘有24个，占比28，老盘加推有62个，占比72。2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN252、新推楼盘成交情况楼盘名称开盘时间推售情况成交情况（套）价格情况1月1日1254815总体折后均价5840元/平方米3月14日6440折后均价6400元/平米左右恒大绿洲5月16日2564050对外报价，折后均价7000元/平米左右。客户算价报6800元/平米。估计实际成交均价6000元/平米1月1日1415862折前均价5900元/平方米，折后均价5300元/平方米3月14日6835折后均价5800元/平米左右恒大城5月16日144303585折后均价约为63006400元/平米金烨融府1月10日32030折后均价8000元/平方米长大彩虹都1月16日5003401南向均价4800，北向4680，4、5均价4700夏威夷碧水春城1月23日27378折后4500元/平方米起价，均价5280元/平米。层差2030。森林一号1月30日18033起价4300元/平方米,均价4500元/平方米,最高价4770元/平方米,层差15元/层芙蓉上河图3月28日35180折后均价5200元/平米左右鑫远湘府华城4月17日361320折后5500元/4月25日12428折后均价7300元/平米左右藏珑三期5月29日18040折后均价5400元/平米4月24日322267两房折后均价约为34003500元/平米，三房折后均价约为35003700元/平米中铁国际城6月15日11650折后均价约为35003600元/平米双水湾4月24日733450折后均价43005700元/平米左右好望谷云邸4月25日652250260折后成交均价33003400元/融科紫檀5月2日637400折后均价4880元/平米三景国际5月8日2001183000到3600均价3400元/，21层价格最贵，3600多元/。九龙领仕汇5月11日2015折后均价7000元/M2左右2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN26湘域熙岸5月15日310200折前5500元/平米，折后5300元/平米涉外国际公馆5月15日700340折后均价4000元/平米左右万科城5月15日3331折后均价约为70008000元/平米钰龙天下5月23日512250三房折前5400，四房折前5000，折后三房均价5200，四房4800元/兰亭优壳5月29日19881折后均价5900元/平米左右金领家族6月12日882350开盘当天折后均价5480元/平米左右，开盘后均价达到5500元/平米以上富基世纪公园6月15日1516438折后起价3400元/平米左右,均价4200元/平米恒大雅苑6月27日713250300两房折后均价约为68007000元/平米；三房折后均价约为62006600元/平米数据来源湖南中原研究中心开盘监控上半年开盘项目数量共88个，从实际监测结果来看，主推90平米以下的中小户型的楼盘销售情况较为乐观。从成交价格来看，新政后，成交价格运营平稳，开发商也并未出现大幅度降价促销措施，买卖双方均处观望期。预计下半年在持续从紧的调控政策下，价格将会小幅松动，但仍然在平稳区间运营。二、上半年各区媒体监控分析1、房地产广告投放整体情况岳麓区、雨花区领先，自新政后整体投放量有所减少图3512010年16月长沙各区地产报广投放图上半年各区投放报广次数343157158岳麓区雨花区芙蓉区天心区开福区星沙2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN27投放量走势图050100150200250300350085月6月7月8月9月10月11月12月091月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月数据来源长沙三大平面报纸湖南中原研究中心分析整理（注报纸广告发布版面量统计以1表示一个整版、05表示1/2个版。在图中统一以点数计算）岳麓区、雨花区投放量较大，主要由于区域内恒大华府、保利麓谷林语、恒大绿洲、恒大城等投放量较大。从投放量走势来看，2010年上半年投放量走势波动起伏较大，13月，全体整体投放量逐步攀升，至4月达到高值，位于2009年投放量高峰期间内。5、6月投放量持续减少，随着政策影响的扩大，市场观望情绪的加重，预计投放量在此基础徘徊。2、各类报纸投放次数分析图35210年6月长沙三大媒体地产报广投放饼图频次潇湘晨报57长沙晚报28三湘都市报15潇湘晨报长沙晚报三湘都市报数据来源长沙三大平面报纸湖南中原研究中心分析整理近几个月来，三大平面报纸在楼盘报广中各自所占的市场份额基本固定，以潇湘晨报为最，长沙晚报次之，三湘都市报所占份额最小。究其原因，主要是因为潇湘晨报发行量大，广告商多，整体广告成本不高。同时，广告效果较其他2010年半年报地址长沙市五一大道618号银华大厦2211室（邮编410005）传真073184427227电话073184420568/84450268/84148326深圳中原WWWSZCENTALINECOMCN28报纸媒体好。3、报广投放前五的别墅楼盘上半年投放报广前五的别墅楼盘排名区域楼盘名称主要诉求投放次数1暮云水岸新都产品信息472岳麓区东方大院形象313星沙碧桂园威尼斯城产品信息124宁乡碧桂园山湖城产品信息115开福区堤亚纳湾形象11数据来源湖南中原研究中心（注广告监测中对报纸平面媒体版面统计遵循如下原则特刊、软文、小于四分之一版的信息组合、二手房信息不在统计范围内；）第五章2010年下半年展望一、国际经济形势预期欧洲债务危机持续蔓延，美国经济复苏乏力自希腊爆发债务危机以后，赤字债务危机逐渐蔓延至整个欧洲，大部分欧洲国家纷纷实施紧缩措施来降低财政赤字，欧元区的复苏前景面临着很大的不确定性。同时，内需增长乏力使得短期内欧元区存在通胀风险