商业项目策划方案（二） -细分产品对应市场研究及定位初判之商业市场研究暨住宅定位——商业市场研究暨住宅定位

商业项目策划方案（二）细分产品对应市场研究及定位初判之商业市场研究暨住宅定位商业市场研究暨住宅定位商业项目策划方案（二）细分产品对应市场研究及定位初判之商业市场研究暨住宅定位商业市场研究暨住宅定位东莞某项目商住区商业大厦策划方案二细分产品对应市场研究及定位初判商业市场研究暨住宅定位中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIME4FF66FFCNPART1章节标商题业微市软场雅研黑究28暨号商，业数定字位32号中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN目录第一部分政策下的商业市场分析第二部分东莞商业市场分析第三部分东莞东城商圈分析中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCNPART1章节标PA题R微T1软政雅策黑下2的8号商，业数市字场3分2析号中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业市场政策下的商业市场分析限购令下，商业地产能否逆势突围限购令升级，二、三线城市遭遇调控围剿战城市限购政策北京2010年4月30日，通知规定自5月1日起，同一家庭只能新购买一套商品住房。上海2010年10月7日。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。深圳2010年7CN商业市场政策下的地产代表战略分析限购令下，商业地产能否逆势突围限购令，商业地产已成为发展商重要战场住宅“限购令”，发展商纷纷抢滩商业地产；万科20持有型商业物业，3年内建成220万住宅商业配套；格兰持有型商业物业30，2015年持有型商业地产提升至总资产10；招商商住比例37,2011年商业地产持有量200万；金地20投资额投资商业地产，2015年，金地商业地产再造一个今天的金地；龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力嘉德置地、财富控股中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业市场政策下的投资群体偏向限购令下，商业地产能否逆势突围限购令剑指住宅，商业地产是否投资王道限购令住宅“限购令”促使商业地产成为投资新宠，在种类繁横扫楼市多的商业物业中，中长期回报更为稳健可观的商铺、写字楼、商务公寓的报告商业地产，引来许多专业投资者的关注，也开始吸引着城市中小投资者的目光。商业地产逆势突围中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCNPART1章节PA标RT题2微东软莞雅东黑城28商号业，市数字场3分2析号中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东莞商业市场商业市场供求价分析2011年上半年东莞商业地产成交量逆势上涨，但成交价有所下滑，主要是消化库存2011年上半年东莞市商铺新增供应1014万，同比下降5CN东莞商业市场商圈格局分析东莞拥有五大商圈，本项目所处东纵商圈业态丰富东莞核心商圈已从莞城西正区域转移至东城东纵区域，形成了五大商圈，五大商圈为西正传统商圈，东纵核心商圈，鸿福新兴商圈，CLD社区商圈，万江潜力商圈；其中项目所在的东纵商圈由世博商圈、地王商圈、家居商圈、雍华庭商圈、星河城商圈构成。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东莞商业市场东城商业格局分析东城商业格局1地王广场彩怡百货、国美电器、苏宁电器等2东湖花园裙楼沃尔玛3时尚电器4聚福豪苑裙楼百佳超市、国美电器5罗莎装饰城6愉景威尼斯天虹百货7光辉家具成8富盈家居中心CNPART1章节PA标RT题3微东软莞雅东黑城28商号业，市数字场3分2析号中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场重点商圈分析地王商圈地王商圈主要以服装、超市、百货、餐饮、娱乐、家电等零售业态；属于中低端商圈以沃尔玛为主力，商圈内集聚彩怡百货、国美电器、苏宁电器、时尚电器、沃尔玛等主力商家；与莞城西正路商圈形成东莞城市商圈；位于东纵大道最西段，紧邻人民公园；商圈以服装、超市、百货、餐饮、娱乐、家电等零售业态；在东城几大商圈中属于中低端商圈，主要消费群体为年轻人，整体消费水平相对不高；主要辐射莞城及东城西区域；商圈项目名称规模主力商家经营业态地王广场10万彩怡百货、国美电器、苏宁电器百货、餐饮、服装、家电等地王商圈东湖花园裙楼沃尔玛服装、超市、百货、餐饮时尚电器时尚电器家电中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场重点商圈分析雍华庭商圈雍华庭商圈主要以超市、家电、餐饮、服装等零售业态；属于中档定位以聚福豪苑裙楼及东城步行街为主题，与雍华庭及周边居住区裙楼形成雍华庭商圈，商圈内集聚百佳购物广场、国美电器等大型零售商家；位于东城路与东城西路交汇处；商圈以超市、家电、餐饮、服装等零售业态；主要辐射雍华庭及周边社区，为社区型商业中心；在东城几大商圈中属中档定位，消费人群为周边住宅小区及社区居住人群；商圈项目名称规模主力商家经营业态聚福豪苑商业中心3万百佳超市、国美电器、苏宁电器超市、电器、社区商业雍华庭商圈东城商业步行街2万麦当劳服装、餐饮、美容美发中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场重点商圈分析世博商圈世博商圈位于为东莞城市一级商圈，超市、家电、数码电子、服装、百货、餐饮、娱乐等零售业态位一体；属于中高端定位以世博广场为主题，与周边时代广场、君豪商业中心、东城中心等形成世博商圈；位于为东莞城市一级商圈；位于东城路与东城中路交汇处；有沃尔玛、天源数码港、华润万家、家乐福、国美电器、苏宁电器、时尚电器、中影火山湖等诸多大型零售商家集聚与此；集超市、家电、数码电子、服装、百货、餐饮、娱乐等零售业态位一体；消费人群为城市中层白领，主要辐射东城及东城周边区域，在东城极大商圈中属于中高端定位；商圈项目名称规模主力商家经营业态世博广场20万海雅百货、沃尔玛、电源数码港数码、超市、百货、服装、餐饮、娱乐等美新家居3万家居装饰世博商圈世纪广场12万家乐福超市、百货、服装、餐饮星玺10万服装、百货、餐饮君豪/华润华润万家超市、百货、服装、餐饮中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场重点商圈分析星河城商圈星河城商圈主要餐饮、娱乐、高端百货、服装等为主；属于东莞高端消费中心以星河城为主体，与新世界花园商业街（东城酒吧街）、东城13万等构成星河城商圈，该商圈处于形成期；以餐饮、娱乐、高端百货、服装等为主；为东莞市最高端零售商圈，依托星河城高端定位，将成为东莞高端消费中心；辐射东莞、以中高端消费人群为主；商圈项目名称规模主力商家经营业态星河城13万ZARA、SPAR服装、餐饮、娱乐、百货、超市星河城商圈东城13碗3万餐饮东城酒吧街5万娱乐、餐饮中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场重点商圈分析家居商圈家居商圈主要以家具、建材、餐饮、百货为主；辐射东莞城区位于东纵大道与东城中路交汇处，以光辉家具、盈丰家具广场、富盈家具中心为主题形成东纵大道家具商圈；主要以家具、建材、餐饮、百货为主；辐射东莞城区商圈项目名称规模主力商家经营业态光辉家具城家居盈锋家居广场5万家居家居建材商圈富盈家居中心3万家居罗莎装饰城38万装饰材料愉景威尼斯17万时尚电器、天虹商场等家电、服装、百货中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场东城区商业格局小结9体量大9竞争激烈9商圈饱和不完全统计，东城从城市商业中心、区商圈大型商业体量域商业中心、社区商东城区常住人口4CN东城商业市场商业发展规划东纵商圈侧重现代商业的定位，将与城楼商圈侧重传统商业的定位有很好的融合与互补中央商圈由四大商圈组成，分别为东纵商圈、城楼商圈、鸿福商圈和华南摩尔商圈，总用地面积约14平方公里；其中启动区为东纵和城楼两大商圈，用地面积约77平方公里。四大商圈的功能定位并不冲突，主张优势互补、错位发展、各具特色东纵商圈引进品牌旗舰项目，侧重现代商业；城楼商圈结合历史文化，侧重传统商业；鸿福商圈结合中央商务区，侧重精品商业；华南摩尔商圈结合滨水空间，侧重体验商业中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场东城三旧改项目分布四大三旧改造项目，本项目地处东城最北端火炼树旧村改造乌石岗旧村改造世博北旧改项目通讯旧厂改造项目中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场讯通旧厂改造地块（本项目）本项目的改造将提升东城中心北高田坊片区的生活品质该项目改造后平均容积率为268，建筑面积达23万平方米以上，总投资约CN东城商业市场新世博地块旧改项目新世博地块旧改推出将极大的升级东城生活品质，若与本项目同期出现将造成极大的竞争压力改造单元总用地面积2571公顷，拆迁面积达25万平方米。改造后的公共设施用地8CN东城商业市场乌石岗旧村改造项目将建成以片区产业办公区、商贸流通区为主的商务住宅区位于东升路北侧，主山社区和石井社区交界处，规划占地约1114万平方米，总投资约CN东城商业市场发展机会9三旧改造带来的商业更新机会随着本项目的开发建设，项目所在区域将成为东莞三旧改造示范区，随后将有世博北改造项目，本项目周边改造项目启动，将带动项目周边区域升级改造，提升区域整体形象和区域商业消费能力，为项目发展提供持续的推动力；9轻轨机会带来的辐射本项目紧邻东莞城市轻轨R2线试验段温南路站，将成为东莞最早通轻轨的区域，轻轨将扩大项目辐射范围，增加消费人群；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCNPART1章节P标A题RT微4软项雅目黑区28域号环，境数分字析32号中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN东城商业市场发展机会9三旧改造带来的商业更新机会随着本项目的开发建设，项目所在区域将成为东莞三旧改造示范区，随后将有世博北改造项目，本项目周边改造项目启动，将带动项目周边区域升级改造，提升区域整体形象和区域商业消费能力，为项目发展提供持续的推动力；9轻轨机会带来的辐射本项目紧邻东莞城市轻轨R2线试验段温南路站，将成为东莞最早通轻轨的区域，轻轨将扩大项目辐射范围，增加消费人群；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境交通环境分析道路系统早晚上下班时间，项目所临东城中路车流量很大，道路存在较严重的堵塞情况；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境交通环境分析车行系统（北入）1号线从东兴路过来，温南路左转东行，至东城中路右转南行掉头至项目；2号线东城中路过来，直行过R2轻轨温南路站后掉头至项目；3号线东宝路过来，温南路右转西行，至东城中路左转南行掉头至项目；1号线2号线3号线由项目北侧进入项目行车路线中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境交通环境分析车行系统（南入）1号线从东城中路归来，过温南路轻轨站点即到；2号线东纵大道过来，在东城中路右转沿东城中路直行即到；3号线东宝路过来，银山街左转至东纵大道，东城中路右转沿东城中路直行至项目；行车路线由项目南侧进入项目线2号线3号1号线中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境交通环境分析车行系统（西入）1号线从学院路过来，东兴路右转进入东兴路，东兴路行至温南路左转，温南路行至东城中路右转行至温南路轻轨站掉头至项目；2号线东纵大道过来，直行至东城中路左转沿东城大道执行即到；1号线由项目西侧进入项目行车路线2号线中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境交通环境分析车行系统（东入）1号线从大塘头东街直行至温南路，行至东城中路左转至温南路轻轨站掉头到达项目；2号线莞樟路过来，莞樟路直行进入温南路，至东城中路左转至温南路轻轨站掉头到达项目；3号线大井头路过来，直行进入银山街，银山街左转至东纵大道，东城中路右转沿东城中路直行至项目；1号线由项目东侧进入项目2号线行车路线3号线中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境交通环境分析步行系统项目用地周边步行人流主要将来在温南路口、高田坊路口两个公交站及即将建成的温南路轻轨站，以公共交通方式达到本项目步行系统较好；项目东侧及南侧人流可以便利抵达项目；项目西侧人流达到项目需跨越城市干道；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境交通小结9车行系统较成熟项目紧邻城市主干道，车流系统比较成熟，乘车可以便利达到项目；9主干道分割部分消费人群城市主干道东城中路一定程度上分隔了项目于东城中路西侧天宝工业区等的消费人群抵达项目；9公共交通发达项目公共交通相对比较发达，共有10条公交线路，可便利的抵达南城和东城各区域；9R2提升项目交通环境城市轻轨R2线将成为本项目商业发展的重要机会；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境商业配套分析区域商业氛围多以写字楼、社区商业物业发展为主1中天创意谷写字楼2联丰大厦写字楼3水长流花园酒店娱乐、酒店4芳桂园茶叶城专业市场5天翔商业区创意商业6高田坊商业街社区商业7汇景东方商业街社区商业8大地大厦写字楼CN项目区域环境周边商业设施分析大塘头市场高田坊商业街包含温南路及高建材五金街田坊路；温南路建材五金街东建莞材国五药金街鹏福家私城高田坊商业街以建材五金、茶乐园面包高美家福便利店叶、社区百货、餐饮、娱乐等高田坊卫生站业态为主，以满足周边社区居潮州砂锅粥田民为主的中低端社区商业。合家欢便利店新万绿湖农家庄金都游艺城坊天福便利店高洋大酒店路翠峰茶行中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目区域环境商业配套小结9住宅底商多9经营差9中低端新建商业体经营情况都相对较差，汇景盛项目周边800M区域内商业以中世东方几乎全部空置内无大型商业低端定位为主，茶叶城除临东城中体，主要以住主要以满足项目路出租率较好，其他宅底商为主。西侧和北侧工业区位出租率极差，整区及社区居住人体出租率月30。群为主。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN区域商业需求需求辐射区分析辐射范围综合考虑本项目的规模及周边商业氛围情况，拟定项目商业消费需求辐射范围为10公里以内，以学院路、东宝路、东纵路和东兴路围合而成的消费圈层为主要辐射区域。甄选消费对象考虑到项目自身的商业体量较小，且临近的东纵商圈发展已较成熟，大多消费者存在一定消费惯性，所以本项目主要锁定周边住宅居民、工厂员工等消费对象。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN区域商业需求需求辐射区车行时间汽车（出租车）出行根据拟定的消费圈层及消费对象可知，本项目主要是作为社区型商业点运营，一般消费者可以接受的距离是车行15分钟。城市道路实际时速约20公里/小时，（考虑周末、上下班高峰期，及现今道路通行状况进行了适度调整，允许误差为25分钟）。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN区域商业需求居住人群分析本项目辐射圈层内高端住宅楼盘较少，与核心商圈存在一定距离，较难与之浓厚的商业氛围形成呼应。本项目辐射圈层内高端住宅楼盘较少，且约73的住宅楼盘布局于东城中路的东侧（即本项目周边）；项目处于东纵商圈东北方向的位置，与核心商圈存在一定距离，较难与之浓厚的商业氛围形成呼应。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN区域商业需求居住人群分析本项目周边工业厂房较多，聚集了大批工人消费群体。区域工厂居民点本项目周边工业厂房较多，聚集了大批工人消费群体，因此势必要结合这部分消费群体的消费能力及特征来考虑商业的档次及业态布局。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN区域商业需求居住人群消费能力分析9南北贫富差距大9北多为工厂9消费群差异大人们传统所认识的东莞东城区是高档社区、商而本项目正好坐落于偏业，富人阶层及外国人北边的过渡区域，这个的集聚地，消费能力巨北边由于遍布工业企业、区域中以工人居住较多，大。然而实际上，东城厂房，大多由宿舍楼、民区域居民消费能力悬殊区南北两极贫富差距较房、企业工厂员工组成，大。大，东城南边由传统豪形成较大落差。宅、本地富人、高收入外国人支撑起来。综合评判，本项目区域商业目标客群应偏属于具备中低端消费能力的群体。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN区域商业发展大商家访谈嘉荣超市社区店规模一般在2000左右，对此项目比较看好，但在租金及入驻条件上有一些要求，建议在项目整体考虑中可引进类似嘉荣或华润万家等中档定位的超市，以带动整个项目的商业价值。中域电讯正在东莞大规模找店面，项目所在区域是其重要的考虑对象，中域电讯目前主要采取与大型超市合作的模式进驻商圈，对于本项目有较大进驻意愿，首先1F昭示性较好的店面，或与大型超市同时进驻。由于区域内存在庞大的中低端消费人群，一些定位于中档的商家对该区域均相对比较认可，在温南路区域缺乏大型商业中心的情况下，本项目或将成为其首要考虑对象。项目在明确自身商业定位后尽快确定主力商家，以便于后续招商和营销在造势。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目商业竞争分析竞争锁定君悦2046底商君悦2046底商租户组合开间面积为100200优势交通便捷，紧邻轻轨R2理工学院站，拥有理工分校站和教师二村站两个公交车站；开业时间2007建筑面积（）56CN项目商业竞争分析竞争锁定盛世东方底商汇景盛世东方底商（一品天下美食广场）F124间，7CN项目商业竞争分析竞争锁定芳桂园底商芳桂园底商（茶叶城）租户组合临街商铺，35CN项目商业竞争分析竞争锁定高田坊商业街天翔商业区层数F1层数F1F3权属高田坊村居民楼权属高田坊村居民楼位置温南路及高田坊路位置东城中路租金2540元/月空置率目前商铺均经营中，有少量空置空置率租金目前商铺均经营中，未发现转让商铺目标消费群区域内的中低等收入人群和周边居住人群目标消费群艺术、创意产业人士、中高消费群体餐饮、健身、艺术品、办公，餐饮约占比50，临街商铺，以建材五金、茶叶、社区百货、业态组合餐饮、娱乐等业态为主，约200多个商铺，业态组合以蚬皇陈菜馆、顺德人家等餐饮大型餐饮店为主，部分红木、艺术品展厅及游泳池、羽毛球其中五金类即约占50；馆优势通达性较好；临街商铺，经营状况良好；优势通达性较好；经营状况良好；劣势硬件设施成旧，购物环境相对较差；业态比较杂乱；档次水平较低；劣势旧厂房改造，不临街，展示性差竞争程度一般竞争程度一般高田坊商业街经营状况较好，主要服务周边对本项目的影居民日常生活，档次偏低，与我们定位为中响/借鉴档消费水准略有差距，但由其良好运营状况对本项目的影以创意产业和餐饮为突破口，突破区域内消费可知周边住户仍以较低消费水平人群居多。响/借鉴能力不强的劣势，增强项目商业辐射能力中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN项目商业竞争分析小结从区域现有竞争项目来看，住宅楼盘底商诸如汇景盛世东方、芳桂园、高田坊商业街、天翔商业区、君悦2046由于与本项目临近，将对项目形成一定程度上的威胁，但相对而言其商业体量较小、业态单一或者档次较低使得与本项目相比劣势也较突出；而小型商圈则由于相对丰富的业态，更容易对本项目的潜在客流形成阻断，尤以雍华庭商圈对本项目的阻断明显，但考虑到本项目主要锁定消费圈层为10公里以内，因此仍能够通过特色的主题和更加丰富的业态吸引周边消费者前来。中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目商业部分定位基础中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目商业部分定位方向14万，集中式商业、街铺式商业，规模有限，商业分散尊重事实，以现实为基础以住宅底商及社区商业为主，区域整体商业环境较乱目的性消费社区家庭消费中心区域挖掘机会，以未130万以上的商业体量，商业竞争激烈，生存空间较小来为突破群域内以工业园区及少量公寓住宅为主，整体消费能力不高中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目商业部分定位解析社区型家庭消费中心9以服务片区内居住区及社区消费人群为主，以区域初级白领及工业园区中高层人员为主体消费人群，整体定位为中档定位，以满足区域人群需求；9业态定位主要以补充性业态为主，以区别于东纵商圈及世博商圈业态定位，规避市场竞争，建议以社区超市为主结合社区商业需求；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目商业部分客户定位中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目商业部分客户定位项目商业消费人群白描9居住小区以中小户型公寓为主，此类居住区居住人群以新莞人中初级白领为主，单身或两口之间是其主体，收入水平和消费能力有效；9工业区/社区以工业区人群及初级白领为主要居住人群，此类人群整体消费能力较低；9消费特点目前区域内居住人群主要以世博商圈为主要消费目的地，其次为地王商圈；生活类消费主要为周边商业街及市场；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目商业部分客户定位中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目业态定位社区便利店20社区服务商业社区洗衣店本美容SPAR店项教育培训班目商特色小吃20业特色餐饮商业特色主题餐饮业态地域特色餐饮体系中小型超市60生活服务配套健身娱乐特色服装中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目租金定位结合项目自身情况及未来发展趋势，预计本项目前期租金在60元/左右，后期可期望租金80100元/。君悦2046底商XX项目项目地（7580元/）高田坊商业街汇景盛世东方底（2540元/商（）4085元/）芳桂园底商（茶叶城）（65元/）天翔商业雍华庭商圈区（70130元/）中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业定位项目价格定位项目集中式商业已出租为主，已达到项目经营旺场及提高街铺价值，街铺商业预计销售价格在20000元/左右。项目名称区位项目性质售价（元/）宏远中央街南城，中心西XX项目区住宅底商18000精英世家商铺南城，中心西区住宅底商17000葡萄庄园商铺万江，华南M13000ALL商圈住宅底商西城楼大街莞城，文化广大型集中式场商圈商业50000星玺广场东城中心区大项高端商业27000中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业规划整体布局建议平面布局考虑到项目东北侧规划为大型商业体，建议为呼应项目自身裙楼集中式商业及规划大型商业体。在如图所示位置规划商业物业，前期可考虑作为项目会所，以健身会馆等业态为主；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业规划整体布局建议商业广场设计建议根据项目用地现状，项目规划商业广场短期内可能会比较难实现；建议在项目裙楼集中式商业和住宅底商之间设置商业广场，作为本项目的商业人流集散地；中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEFF66FFCN商业规划整体布局建议外部商业动线设计建议项目商业人流主要来自项目东侧和北侧及项目自身住宅人群；通过公共交通方式达到项目的路径主要有两个，高田坊路口站，由北沿东城中路步行至北项目；轻轨站及温南路口站人群由东城中路直接大道北项目；附近步行消费人群经过其他道路最后均通过东城中路达到本项目中国广东正太凯盈投资管理有限公司版权所有CCCTIMEF