成都南延线地块项目市场调研报告

成都南延线地块项目市场调研报告谨呈弘发置业南延线项目市场报告项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区位分析项目地块分析项目区位分析绕城三环路南部新城本案成仁路市政府南站机场1、项目位于天府新城华阳板块，临领馆区，新会展。2、项目临成仁路和天府大道，交通位置较好。3、地铁1号线通过本区域。地铁1号线项目天府广场156KM项目火车南站93KM项目机场8KM项目市政府4KM领馆区项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区位分析项目地块分析项目地块分析内部1、项目地块呈长方形状，利于总平打造。2、项目地块平整，内部无拆迁物。项目地块分析四至远大都市风景远大育才竹岛本案待迁地块待迁地块软件园英郡领馆地1号红树湾三利宅院待拆英郡世纪城锦江天府软件园锦江英郡锦江三利宅院待拆迁地块待拆迁地块成仁路待拆迁地块成仁路待拆迁地块成仁路待拆迁地块育才竹岛项目地块分析交通天府大道麓山大道成仁路绕城高速元华路站华路锦江锦江都市风景都市风景育才竹岛天府软件园三利宅院世纪城新会展中和市政府凤凰城中海兰亭地铁1号线1、项目位于成仁路旁2、项目距天府大道约500米3、地铁1号线通过本区域。项目交通条件优越项目公交路线819、823经过本项目本案项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析宏观政策、经济分析温家宝40天5提积极财政宽松货币政策不动摇宏观经济人民日报坚持积极财政政策和适度宽松货币政策宏观经济各地方纷纷收紧二次房贷政策政策热点政府大力扶持房地产市场后，从目前的市场反应来看，成都房地产市场的信心逐渐在恢复，成交量和价格都在朝07年高峰时期恢复，但成交主要以市场存量为主，市场供应量同比下降。但收紧二次房贷势必再次打击投资客。市场仍将以刚性需求为主政策小结项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区域概况区域房地产市场分析竞案分析成都市新城总体规划目前,成都城市发展向周边四大新城扩散天府新城主要以高新技术产业为主，建立对外经济延展的城市新中心区域概况区域规划整个天府新城以100米以内的高层建筑作为城市背景，建成成都首个超高建筑组群未来城市副中心的核心区域，建筑风格将以现代建筑风格为主力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城区域规划总体思路区域规划发展，势必带动区域房地产的快速发展区域概况城市功能天府新城国际城南科技城南商务城南时尚城南宜居城南“没有围墙”的新城以新城中央公园和滨河绿地为依托，打造区内水系绿地链。预计每年新开工1000万平米以上。天府软件园“筑巢引凤”世界500强的埃森哲、IBM、SPA等，以及金山、华为、迪易通等名企入驻。六大园区打造“不夜城”以总部商务圈、企业总部圈、新城中央公园等六大园区构成城南”不夜城“，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等即将入驻。西部最大的金融后台扩充软件及服务外包产业，目前，建行、工行、农行、招行，太平洋保险等11家企业签约落户后台服务中心。领馆区及首个国际社区包括国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地以及五星级酒店群。区域概况组团划分本案区域概况领事馆区领事馆区本案新会展板块华阳板块领事馆区占地300亩左右，建筑群将以欧式风格为主。在未来的领事馆建筑区，将形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街。德国、法国、韩国、日本等20多个国家领事馆即将入住。领馆区的设立，无疑将加快城南国际化进程。区域发展特点时间序列重大事件高新南区启动各组团逐步启动大量土地出让品牌开发商入驻市政府搬入华阳纳入南区地铁开通南区发展成熟P高新南区发展启动，主要由起步区组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片区组成；1996年，起步区组团启动，以高新技术产业园区发展为驱动力，定位为成熟居住区。P新园组团2003年启动，定位为高新工业园区；P站南组团2004年启动，市政府2008年正式搬迁于此，形成新的行政办公中心；2003年高新孵化园启用；P大源组团2005年启动，新的会展中落成；2002年天府软件园拿地；2005年启用。P大源组团2005年启动，新的会展中落成；2002年天府软件园拿地，2005年启用；P站南组团的商服用地已基本出让完毕，剩余基本上为住宅用地，且大量品牌开发商入驻，如和记黄埔、中海、九龙仓等；P大源组团出让了少量的商服用地和住宅用地，品牌开发商中信、中兴、中海、华润、建发、嘉里、伊藤洋华堂等进驻P大源组团规划有20万平米的区域商业中心地块将在2008年春节后挂牌出让；P政府于2008年四五月份搬迁P华阳片区逐渐融入到南区发展中，预计有6000亩土地划入大源组团，综合用地性质P政府规划未来34年内将高新南区的土地出让完毕，2010年，地铁1号线一期工程完毕通车，地铁站距本项目约500米20世纪90年代末21世纪初20052007年20082009年2010年详细情况本案区域概况交通道路系统五纵三横机场高速公交系统805、809、501、819、823等多条路线贯穿此地铁系统地铁1号线经过该区域良好的交通网络，势必成为该区域房地产发展的重要条件。由上看出，城南区域规划优越，发展速度较快，交通条件完善，随着城市化功能的进一步完善，势必带动区域房地产市场更迅速发展。区域发展有利影响区域逐步成熟，区域接受度增高。市场风险更多品牌开发商及项目进入，市场竞争将空前激烈，更注重项目品质及营销细节。项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区域概况区域房地产市场分析竞案分析天府大道麓山大道成仁路绕城高速元华路站华路锦江锦江远大都市风景天府软件园世纪城新会展中和市政府地铁1号线本案育才竹岛远大第5季华润凤凰城中海兰亭南城都汇南桥尙舍左岸花都锦官丽城欣宇都市港湾戛纳印象成南领寓双华麓港三利宅院红树湾锦江帆影领馆区1号格林君典领峰水印城凯华丽景南郡7英里盛世名居利通城南晶座棕榈南岸英郡慕和南道蜀郡光明城市大城际城南名著宏信南樾悦城龙湖世纪峰景三和南锦华楠半岛檀香山南桥春天新港国际花园区域房地产市场分布南湖国际社区由上看出，区域房地产市场供应量较大，竞案密集，区域市场竞争空前激烈。天府大道麓山大道成仁路绕城高速元华路站华路锦江世纪城新会展市政府地铁1号线南城都汇三利宅院英郡慕和南道蜀郡大城际龙湖世纪峰景华楠半岛区域房地产市场开发态势中和红树湾锦江帆影领馆区1号格林君典三和南锦檀香山南桥春天新港国际花园领事馆区江远大都市风景远大第5季南桥尙舍左岸花都双华麓港领峰水印城凯华丽景南郡7英里盛世名居利通城南晶座棕榈南岸城南名著宏信南樾悦城天府大道沿线锦官丽城欣宇都市港湾戛纳印象成南领寓光明城市南湖国际社区华阳板块华润凤凰城中海兰亭大源组团本案育才竹岛开发空白区区域房地产市场开发特征线性开发以南延线为轴线，依靠天府大道交通动脉，两侧进行开发，形成城南房地产开发主轴。如远大都市风景，育才竹岛等。端点开发以终点广场为依靠，在浅丘地形上进行的开发。如蓝山美树，麓山国际社区。板块开发在已形成的版块，分别利用有效资源聚集呈现。如华阳板块、领馆区板块等。通过上述图示及分析，我们可以看出城南每一个楼盘项目的开发，每一个区域板块的形成，必然有可以凭靠的资源作为支撑。而反观本项目，距离周边每个区域板块都有一定的距离，难以依靠和借势，显得孤立无援。这就加大了本项目的开发难度和市场风险。区域内0809年土地供应情况序号交易方式拍卖时间宗地编号宗地位置土地用途及年限净用地面积（亩）起始价（万元/亩）成交价（万元/亩）竟得人1挂牌出让2009年9月22日GX09（211/212/252）2009031裕民街以北、安远路以西、民贵西一街以南、泰来路以东城镇混合338338300300北京北大青鸟有限责任公司2挂牌出让2009年9月22日GX10（211/212/252）2009032高新区大源商务商业核心区内，规划D3地块城镇混合335186260260四川友利投资控股股份有限公司3挂牌出让2009年9月22日GX11（211/252）2009033高新区剑南大道以西，瞻远西三街以北，荣华南路以东城镇混合735873280280成都金怡源房地产开发有限公司4挂牌出让2009年9月22日GX12（212/212/252）2009034南部新区仁和片区高新区原仁和村1、4、8组城镇混合1491690450450成都仁和实业（集团）有限公司5挂牌出让2009年8月19日GX06（252/211）2009021高新区花荫沟以东，盛华南路以西，城镇混合958203400400复地（集团）股份有限公司6挂牌出让2009年8月19日GX07（211/212/252）2009022高新区大源商务商业核心区内城镇混合144078240240四川富润企业重组投资有限责任公司7挂牌出让2009年8月19日GX08（214）2009023原光华工业园内商业用地161491182182成都三和企业集团有限公司区域内0809年土地供应情况序号交易方式拍卖时间宗地编号宗地位置土地用途及年限净用地面积（亩）起始价（万元/亩）成交价（万元/亩）竟得人8挂牌出让2009年6月5日GX03211/2522009007南部新区金融总部商务区11号地块商业用地448198300300深圳创新投资集团有限公司9挂牌出让2009年6月5日GX04211/2522009008南部新区金融总部商务区12号地块商业用地356995300300成都投资控股集团有限公司10挂牌出让2009年5月25日GX012112009004高新区丰收片区站华路以西商业用地673838300300成都富森美家居实业有限公司11挂牌出让2009年5月25日GX02211/2522009005南部新区金融总部商务区8号地块商业用地275423300300海峡友谊集团有限公司12挂牌出让2009年5月25日GX05211/2522009006南部新区大源组团，元华路以西、荣华北路以东商业用地593858260260四川化工控股（集团）有限责任公司13拍卖2008年12月26日GX94252/2112008029高新区新光村四组城镇混合3500280316四川省蜀府房屋建设开发有限公司14挂牌出让2008年9月26日GX92211/2522008025高新区大源组团片区及高新区南部园区外环路以北,剑南大道以东市政配套及住宅113548亿/宗48亿/宗成都世纪城新国际会展中心有限公司区域内0809年土地供应情况序号交易方式拍卖时间宗地编号宗地位置土地用途及年限净用地面积（亩）起始价（万元/亩）成交价（万元/亩）竟得人15挂牌出让2008年7月22日GX86211/2122008019南部新区科创中心片区J号地块商业用地349046400400神旺控股有限公司16挂牌出让2008年7月22日GX872112008020高新区剑南大道以西，德塞三街以南，荣华南路以东商业用地739154260260成都市瑞泰华实业有限公司17挂牌出让2008年7月22日GX88211/2522008021高新区天府大道以西，大成一街以南，府河以北城镇混合1699814220220四川西美投资有限公司18挂牌出让2008年4月3日GX752112008008高新区双土村十一组商业用地226976260260四川海洋旅游发展有限公司19挂牌出让2008年4月3日GX772112008009高新区南区双土村三、四组商业用地371801220220华西证券有限责任公司由上看出09年区域土地市场回暖明显，区域内将呈现多个潜在竞争项目。市场竞争激烈项目情况宏观房地产市场分析区域市场分析项目区域概况区域房地产市场分析竞案分析区域内竞案分析育才竹岛项目名称育才竹岛项目地址天府大道与成仁路交汇处占地面积（亩）65亩总户数（户）1300余户主力户型100130均价4900优惠一次性3，按揭1，额外5000物业类型8栋1732层电梯项目开盘时间20079销售进度95户型信息户型区间90101平米两房，130145平米三房，143151平米四房，171平米五房主力户型133151平米13384平米3室2厅2卫14301平米3室2厅2卫育才竹岛销售情况价格均价4900元/平米推盘节奏2007年9月开盘销售情况目前为三期销售，销售率95，100平米以下户型售完，剩余较大户型现场情况11401210分，接待两组客户，无来电推广信息主题广告语国际城南，岛域世界。城市，主岛者销售现场售楼部位于市政公园内，环境打造较好，但项目墙体广告质量较差。育才竹岛育才竹岛区域内竞案分析朗朗风景项目名称朗朗风景项目地址天府大道与成仁路交汇处占地面积（亩）42亩总户数（户）1068余户主力户型7090、110120均价5600优惠一次性3，按揭1物业类型6栋33层电梯项目开盘时间20084销售进度60户型信息户型区间75102平米两房，104112平米三房，114135平米四房主力户型7090平米、110120平米朗朗风景以小户型为主力户型，推出可变空间，主要体现在挑高阳台、部分入户花园及半赠送面积，但户型实用性不强。朗朗风景销售情况价格均价5600元/平米推盘节奏2008年4月开盘销售情况目前为远大系列1、2、3、5期售完，4期朗朗风景销售60，主力户型较为热销。现场情况10201110分，接待3组客户，无来电推广信息主题广告语38万起供小三房。75平米科技三房，欢迎首次置业者踊跃供养。销售现场售楼部位于一期会所，荷兰水街，销售现场环境打造较好。朗朗风景朗朗风景区域内竞案分析红树湾项目名称红树湾项目地址中和镇三利宅院对面占地面积（亩）135亩总户数（户）3388户主力户型8287、110均价5400优惠一次性3，按揭1物业类型1期24层、33层电梯项目开盘时间20081014销售进度1期68户型信息户型区间8287平米两房，106131平米三房，主力户型8287平米、110平米推出多种户型，挑高阳台，部分设置可变空间。但户型总体实用性不强。红树湾销售情况价格均价5400元/平米推盘节奏2008年10月开盘，目前为一期销售销售情况目前1期销售68，剩余70余套。现场情况120220分，接待9组客户，来电3组，推出中秋送业主月饼活动。推广信息主题广告语国际城南，领事馆旁，公园，家。销售现场售楼部打造较好，内部配置优越，装修风格较好，采用电脑显示屏讲解，但销售人员素质不高。红树湾红树湾区域内竞案分析领馆区1号项目名称领馆区1号项目地址中和镇三利宅院对面占地面积（亩）60亩总户数（户）1440户主力户型91148均价5230优惠一次性3，按揭1物业类型2栋32层电梯项目开盘时间2007929销售进度目前推出1024套，销售62户型信息户型区间91106平米两房、117148平米三房，215平米跃层主力户型91148平米户型分布较均，都设立可变空间，但户型实用性不强。领馆区1号