2008年7月东莞市房地产市场分析报告

2008年7月东莞市房地产市场分析报告7月楼市淡市不淡，房价创新低，刚性需求入市积极，交投明显活跃。进入2008年7月，原本属于传统的楼市淡季。由于奥运后东莞楼市竞争预期非常激烈，部分开发商选择在奥运前提前出货以减轻后市的竞争压力。7月的市场表现主要是在品牌实力发展商的尾盘大幅降价促销带动下，许多楼盘低价促销，同时新盘入市价格回归价值、回归理性，整体房价水平创出今年新低，市场刚性需求入市积极，交投明显活跃，量能温和放大。据东莞中原研究部监测数据显示，2008年7月东莞新建商品房成交量为328万，环比6月增长1845，同比下降5791；普通住宅成交均价为5456元/，环比下降40。一、宏观面分析土地供应继续放量，工业用地依旧唱“主角”。08年7月东莞土地市场共有28块新增土地供应，总供应面积为9520万，同比增加25宗，供应面积增加9114万。环比上月，土地供应增加15宗，供应面积增加5126万，增幅为11666；08年7月东莞土地市场供应依旧是工业用地唱“主角”，共计新增工业用地7454万，占08年7月份土地市场供应的7829；商住用地则占市场总供应的2171，新增供应2067万。土地市场依旧低迷，无商住用地成交，流拍现象持续出现。08年7月东莞土地市场成交土地共15宗，流拍5宗；成交宗数较去年同期增加6宗，总成交面积为3207436，同比下降3257，环比下降6601；08年7月土地成交金额为27826万元，同比下降了9022，环比下降7162。另外，本月土地交易没有商住用地成交，这是自07年以来，首月出现这种情况，无疑给08年寒冷的土地市场，又洒下一层冰霜。08年7月份土地成交主要集中在松山湖工业用地，合计成交面积为178026，占7月份总成交的5550，其次是凤岗镇一宗综合用地132862，占总成交面积的4142。2008年7月东莞土地市场供地28宗，共计9520万，成交15宗，共计3207万，供销比例约为2961，供需矛盾比较突出。本月无商住用地成交，整体土地单价仅为86755元/。2008年7月交易以工业用地为主，无一宗商住用地成交。东莞成交15宗土地的平均交易单价为86755元/；10宗工业用地的成交单价为52772元/；2宗商业用地土地平均单价为130265元/；3宗综合类土地的成交单价为149938元/。市场供应持续放量，后市土地市场供应压力持续增加。近期，东莞国土局发布了土地使用权出让预告，从预告上来看，一共预告了22宗土地，总供应量为931271，其中11宗用途为工业、仓储用地、科研设计，合计总量为751268；商住用地为7宗，总量为124510；还有4宗商业、办公、商业金融，合计总量为55493。三、投资开发分析市场分化明显，重回价值投资主线，市场逐步回归理性。2008年7月东莞新开工的项目主要包括南城的台商大厦、万江的合正上东国际、黄江的翠亨豪园、中惠金士柏山三期，大岭山的金地格林上院、南城的海蓝湾、莞城的君豪城市广场、桥头的石竹山水园、石龙的卓越大厦等项目，总开工面积高达835万，较6月增长166。从这些近期新开工的项目可以看出，地段、资源等方面条件比较有优势的项目并没有放缓工程进度，反映了市场调整期个盘分化特征，有价值支撑的楼盘受市场调整影响较小；当市场在调整后重回以价值投资为主线的行情，也意味着市场在逐步回归理性，逐步趋向健康平稳发展。四、新建商品房供应分析进入传统淡市，市场新增供应同比环比均有所放缓。据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年7月份，共22个楼盘项目新增供应，与6月份供应项目数量相当，同比07年7月基本持平；08年7月总供应面积为6129万，环比2008年6月下降375，同比下降192。其中，住宅供应量为5083万，共4689套；住宅供应面积环比上升332，同比下降1135，按套数计算环比下降211，同比下降1423。7月份作为东莞房地产市场的销售淡季，加上8月奥运的影响，卖方现阶段普遍的减少了市场的供应，市场上的推货主要以可售存量消化为主。商品房可售存量持续快速增加，存量消化压力不断加大。2008年以来东莞楼市低迷，带来的直接影响是可售商品房存量的不断增加。根据东莞中原研究部的数据统计，截止7月31日，全市可供出售的商品房为63344万。别墅、普通住宅新增供应比重大幅上升，公寓、商铺等投资型物业供应下降明显。环比6月，普通住宅供应比重大幅上升，主要是因为新世纪星城二期、东港城二期、塞纳城市家园、世纪城国际公馆三期等项目在7月份对市场的供应量都超过了5万；别墅供应也有大幅度上升，主要是因为锦绣山河和万科棠樾两个项目的集中上市；公寓供应则大幅度下降，供应项目仅鼎锋品筑、金凯水都一期和学府一号三个项目，供应量都较小。本月非住宅物业中商铺供应大幅减少，而由于盈锋中心项目的上市，本月写字楼物业有新增供应。南城、东城、松山湖、厚街为本月主力供应区域，四区镇新增供应合占全市的68。东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年7月东莞共有11个区镇有新增供应。城区供应面积3603万，占总供应比重5879；镇区供应面积2526万，占总供应比重为4121，所占比重环比上月基本持平。南城、东城、松山湖、厚街是2008年7月份主要供应区域，4个区域新增供应合占总体比例达到684。其中以南城的供应量领跑全市供应，南城的供应量为1571万；另外，单个项目供应量最大的为东城的新世纪星城二期，供应量达到了943万。市场供应两房占主导，迎合首次置业刚性需求。东莞中原研究部监测数据统计显示，7月东莞新增供应商品住宅户型主要集中在两房和三房，其中两房比重为47，三房比重为24，两种户型共占了71，公寓和一房户型比重为12。通过统计发现，两房单位供应比重为近几个月来的新高，主要包括新世纪星城二期、塞纳城市家园、鹿港小镇等项目。可以看出，“90/70”政策效果已经明显体现。另外，有些项目为了规避政策的影响，将两套或三套进行合并处理，如世纪城国际公馆三期单位则多为合并户型。从户型和面积区间分布来看，7月东莞新增商品住宅供应套数主要集中在6180和101120这两个面积段里面，这两个面积段主要集中了两房、三房单位，这两个面积段已经集中了总供应量的55。户型面积上，公寓的面积集中在2140，一房单位的面积主要为4160；两房单位面积主要集中在6180之间，但有相当部分单位面积在100110之间，这部分单位面积较大，主要是由新世纪星城二期项目供应；三房单位主要集中在101120之间，面积分布合理；四房单位供应所占比重虽然不大，但面积分布多样化，面积普遍较大，多在140的面积以上，主要还是迎合多次置业者换房需求为主。复式单位主要分两种，一种是4160的小复式和140以上的大复式，其中4160的单位数量占了绝大部分，主要是由鹿港小镇项目供应，其它的复式单位为顶层复式，面积较大。别墅新增供应放量明显，独栋、联排别墅占主导。08年7月别墅新增供应共166套，其中独栋别墅44套，联排别墅106套，双拼别墅16套。主要有万科棠樾、金凯水都一期、锦绣山河等3个项目供应，其中万科棠樾的供应量最大，共113套，包含16套双拼和97套联排，合占总供应的6807；在别墅供应类型中，锦绣山河为独栋别墅，万科棠樾以联排别墅为主。独栋别墅都在500以上，联排别墅与双拼别墅面积相当，多集中在201300这个面积区间。五、新建商品房成交分析淡市中市场刚性需求入市积极，交投明显活跃，量能温和放大。据东莞中原研究部监测数据显示，2008年7月东莞新建商品房成交量为3280万，环比6月增长1845，同比下降5791；其中住宅成交占比9524，为3124万，共成交2643套；住宅成交面积环比增长2803，同比下降5831；非住宅成交面积为156万，同比环比均下降接近5成。进入下半年，7月原本属于传统的楼市淡季。由于奥运后东莞楼市竞争预期非常激烈，部分开发商选择在奥运前提前出货以减轻后市的竞争压力。7月的市场表现主要是在品牌实力发展商的尾盘大幅降价促销带动下，许多楼盘低价促销，同时新盘入市价格回归价值、回归理性，整体房价水平创出今年新低，市场刚性需求入市积极，交投明显活跃，量能温和放大。淡季新增供应放量有所减缓，成交温和放量，市场吸纳率环比大幅提高。东莞2008年7月份商品房新增供应6129万，销售3280万，整体上商品房供求比为191；商品房市场吸纳率为5352；住宅市场吸纳率为6146；而非住宅市场吸纳率只有1491。08年7月商品房的吸纳率相比6月有较大幅度的提升，成交温和放量。普通住宅成交环比大幅上升，公寓成交下降明显，自住需求入市积极。根据东莞中原研究部监测数据显示，2008年7月东莞商品房各用途成交以普通住宅为主，成交面积占771，相比6月上升了68个百分点，成交比重有较大幅度的上升；其次是别墅，成交面积占116，环比6月上升了21个百分点，主要由于万科棠樾、御花苑二期等成交量的拉动；而公寓的成交面积环比有25个百分点的降幅，商铺成交面积环比有491个百分点的降幅。东城、莞城、松山湖、寮步、塘厦、樟木头等成交热点片区交投明显趋向活跃。7月份全市共29个区镇有住宅成交，数据显示，东城成交585套，名列榜首，环比增长2087，成交主要来自于新世纪星城二期、景湖名郡和东海阳光等项目；南城成交482套，环比增长735，成交主要来自于尚书银座、塞纳城市嘉园、世纪城国际公馆三期、东骏豪苑三期和景湖湾畔二期等；莞城成交154套，环比增长4528，主要成交楼盘为万科运河东1号三期、四期；万江成交119套，环比增长171，主要成交楼盘为风临美丽湾一期、理想0769四期沁园和阳光海岸二期悦湾；寮步成交365套，环比增长22883，主要是万科城市高尔夫花园七期、丰泰城一期和鼎峰品筑的热销拉动；而松山湖成交套数为95套，环比增长37500，成交来自锦绣山河项目。在各镇区成交中，东城、莞城、松山湖、寮步、塘厦、樟木头等成交热点片区交投明显趋向活跃。降价有效刺激需求，价格回归理性成为目前楼盘拉动销售的最有效手段。从2008年7月城区和镇区成交的前十名楼盘来看，城区中普通住宅成交主要集中在新世纪星城二期、景湖名郡、锦绣山河和万科运河东1号三期等项目，反映出价格理性回归后，品牌开发商优势凸显，购买力向品牌集中；同时由于部分楼盘低价促销，有效刺激了购房需求；镇区的普通住宅成交主要集中在万科城市高尔夫花园七期、丰泰城一期、陶然豪园、鼎峰品筑和鹿港小镇等项目，除了品牌效应外，从镇区的成交可以明显看出成交的价格导向，前5名的成交楼盘里有3个楼盘成交均价在4000元/以下。因此，从7月份城镇区楼盘销售可以看到市场上的大多资金集中流向了那些性价比较高的品牌楼盘和低价楼盘。供应大幅增长，销售增长趋缓，销售率持续走低。2007年8月是东莞新建商品房供需拐点，自该月开始，东莞新建商品房的累积销售率持续走低，今年7月累积销售率为6096，较去年的峰值7267回落近12个百分点。随着市场新增供应的持续增加，销售增长的趋缓，累积供应量曲线与累积销售量曲线所形成的“喇叭口”越来越大，说明可售存量积压越来越大，存量的消化压力持续增大。六、新建商品房成交价格分析7月普通住宅均价5456元/，创今年普通住宅月度均价新低。2008年7月东莞市商品房均价7196元/，环比下降16。商品住宅中，洋房环比回落58，公寓与别墅成交价格均大幅上升，普通住宅（含洋房和公寓）均价为5456元/，环比下降40；非住宅价格回落幅度较大，其中商铺的价格由于成交产品的变化，市场价格下降了458，写字楼价格环比也下降了151。普通住宅加权均价呈现持续下跌态势，但跌幅逐步收窄。可售存量加权价格的计算首先将物业同以上分类，通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。从可售存量加权的价格走势来看，2008年以来市场价格持续下跌，2月环比下降23，3月环比下降40，4月环比下降26，5月环比下降23，6月环比下降26，7月份加权均价为5704元/，环比下降10，跌幅在逐步收窄。价格快速深幅回调有力的刺激了需求回升。2008年7月份普通住宅成交价格为5456元/，环比6月份下降40，相比去年12月份的最高价格已经下降了198，创下2008年月度最低价格，市场整体成交价格的下跌有力的刺激了需求回升。均价为40005000元/的项目比重增大，低价项目逐步增加。据东莞中原研究部数据监测显示，7月份共有151个普通住宅楼盘有成交，6000元/以上的项目占全市普通住宅项目的比重为258，与6月份基本持平，比例最大的是40005000元/的项目，占338，该比重相比6月份上升34个百分点。随着市场信心逐步下滑，项目的竞争日益激烈，价格持续回调，中低价项目比重呈现逐渐增加态势。洋房成交均价5357元/，环比下降58。7月份东莞市洋房成交面积253万，环比上升323，洋房均价5357元/，环比下降58，洋房价格的下跌有力的促进成交，其中洋房成交的前五位的成交金额占据全市总成交金额约四成，相比之前比例有所上升，市场资金向这些项目集中，其中包括新世纪星城二期、万科城市高尔夫花园七期、景湖名郡、锦绣山河、陶然豪园、塞纳城市嘉园、丰泰城一期、风临美丽湾一期等项目，当中部分项目价格一步降到底的策略带动了需求的大幅上升。公寓成交均价6620元/，环比上升143。7月份东莞市公寓成交面积215万，环比下降229，公寓均价6620元/，环比上升143，价格的上升主要由于尚书银座、东海阳光、万科运河东一号四期等公寓项目成交的拉动。公寓成交均价较洋房高出1000元/多，主要是这些公寓项目有着明显的地段优势。别墅成交均价19333元/，环比上涨402。7月份东莞市别墅成交面积38万，环比上升518，均价19333元/，环比上涨402。当月别墅量价大幅上升，主要由于万科棠樾开盘的成交带动，该项目网上签约套数50多套，均价23000元/左右，另外万科松山湖1号二期与御花苑二期成交达到10套之多，这三个项目直接拉升了别墅的成交均价水平。写字楼成交均价8951元/，环比下降151。东莞市7月份写字楼成交面积5404，环比下降325，价格8951元/，环比下降151。本月成交的写字楼项目主要包括盈锋中心、第一国际三期、汇成大厦、财富广场等。商铺成交均价8130元/，环比下降458。东莞市7月份商铺成交面积8786，环比下降619，价格8130元/，环比下降458。本月商铺成交主要分布在镇区，价格受金田花园二期以及翠湖豪苑成交影响拉低全市商铺均价水平，两者的均价分别在6000元/与7000元/左右；西城楼大街本月依然有成交，领衔东莞商铺价格，三正财富新地网上签约6个单元，均价在16000元/左右。城区房价回落迅速，镇区房价回调压力凸现。2008年以来城区普通住宅价格迅速的回落，至7月份城区与镇区的价差仅为730元/，相比1月份已经缩小了近500元/，考虑城区与镇区的竞争，城区价格的急速下跌，一方面将吸引一部分镇区需求到城区置业，另一方面也促使镇区项目后期价格跟随回落。松山湖、虎门、长安房价居高不下，东城、南城、寮步价格理性回归有效刺激需求释放。7月份，松山湖、虎门以及长安三个区域领衔东莞房价；东城、南城、寮步等区镇成交排名前三位，价格理性回归。7月份全市各区域的普通住宅价格环比中有17个区域价格下降，11个上升。当月寮步成为最被关注的区域之一，成交住宅360多套，环比大幅增加，主要由于万科城市高尔夫七期、鼎峰品筑以及丰泰城一期低价上市拉动销售，这些项目在同一区域大打价格战，低价理性入市所引发的区域竞争也越来越大。部分区域价格的大幅下降直接刺激了成交的上升，其中包括寮步、樟木头、莞城、东城等，其中寮步镇的表现尤为明显。2008年7月份东莞各片区普通住宅价格分布图普通住宅均价回落到5500元/附近受到较强的支撑，预计后市下降空间有限。从东莞的普通住宅价格均线系统来看，2008年7月，月线、季线和半年线均呈现持续回落态势，年线虽然呈现上涨趋势，但滞涨明显，说明短期价格或会持续下跌；但配合量价分析，从3月、5月、7月的月度均线看，通过三次价格探底，均受到成交量的支撑，说明普通住宅均价回落到5500元/附近受到较强的支撑，预计后市下降空间有限。七、后市展望2008年上半年，从主力楼盘领跌，到各大楼盘全面普跌，东莞楼市快速地完成了第一轮调整。经历3月与5月的两次探底，有效的激发了购房需求的释放，下档承接力很强，东莞普通住宅均价在55005700元/受到强有力的支撑；进入下半年，在一些品牌发展商尾盘项目大幅降价的带动下，众多开发商继续跟进，以大幅降价促销拉开了下半年楼市的序幕。从7月的房价来看，价格持续回落，作第三次探底，7月普通住宅均价为5456元/；配合成交量的分析，这次价格探底同样有效激发了需求的释放，在5500元/这个价位受到较强的支撑。而与此同时，全国大部分大中城市仍在缩量上涨，但涨势趋缓，缩量滞涨态势明显。量在价先，缩量上涨，市场交投持续低迷，而价格仍旧呈现上涨态势，资金推动型的楼市上涨动力逐步衰竭，价格回调那只是时间问题。下半年全国市场全面普跌的局面可能性很大，预期发生在下半年的9、10月份。受全国普跌局面的影响，东莞楼市在经历过上半年普跌后，下半年预期将进入补跌行情，前期没有降价的楼盘开始降价，降幅较小成交不理想的开始大动作杀跌。但由于前7个月整体房价快速调整幅度近20，预期下半年的调整幅度逐步收窄，当房价不断向卖方底线下探时，买方入市意愿逐步回升，市场在补跌中风险作最后的释放，市场将逐步趋向平稳。根据7月东莞楼市的成交情况和最新变化状况，东莞中原研究部对近期东莞楼市的成交趋势变化总结如下1、尾盘出货意决，降价空间较大。从最近的成交排行榜可以看出，万科城市高尔夫花园七期、万科运河东1号三期、四期，丰泰城一期、理想0769四期沁园等尾盘价格跳水幅度较大、成交也稳步上扬。反映了尾盘急于回笼资金，出货意决，同时尾货降价空间较大。可以看出，开发商处理尾货成为了当前市场较为不稳定的因素之一，尾货的抛售压力较大。2、楼市心理价位迅速回落，直逼开发商底线。从7月最后一周的成交前十名的楼盘可以看出，均价在4500元/以下的有7个，成交情况良好，而且在万科、富通、丰泰、联华等品牌开发商打出低价广告的引领下，东莞市普通住宅的心理价位迅速回落到40004500元/左右。对比项目的广告价格和实际成交均价，两者之间还是有较大的差距，可以看出，广告所打出的价格更多是低价促销的噱头，更重要的是为了聚集人气，为促成成交做好蓄客基础。但市场价格趋势是显而喻见，楼市的心理价位已经逐步逼近开发商的成本底线。3、开发商主动出击，楼盘广告直面“价格”。广告诉求是开发商心态的有力佐证，2008年5月以前，房地产广告主要以活动为主，以聚集人气为主，而进入6月份以来，楼盘广告更多的是以“元/起”为广告语，这说明了一种营销心态的转变。开发商以活动为主，表明开发商也在观望市场，不轻易降价促销；而开发商以打价格战为主则表明开发商已经基本达成共识，主动出击，积极打破观望气氛，响应价值回归，这样更利于后市的发展。4、开发商调整步履不一，但资金回笼意决。上半年降价促销资金回笼到位的项目，下半年价格趋向稳定；从近期楼盘成交排行榜可以看出到，光大地产等开发商楼盘成交上榜的频率有所降低，原因不言而喻。上半年，光大地产积极响应价值回归，旗下楼盘纷纷调价促销，而且销售情况良好，所以“敌不动我动，先发制人”的光大地产上半年资金回笼效果较好，资金压力得到了很好的缓解。因此，对于上半年资金回笼情况较好的开发商，下半年资金压力和销售压力有所缓解，价格逐步趋向稳定。上半年价格坚挺，资金紧缺的项目，下半年价格仍有一定的下调空间；上半年，观望的购房者不少，观望的开发商同样不少，开发商不愿意降价出货，导致资金链日趋紧张的不在少数。如中惠熙元，其下属东莞的几个楼盘香樟绿洲、沁林山庄、金士柏山在2008年上半年的降价幅度并不明显，出货情况并不理想，成交持续低迷使得开发商资金压力越来越大。进入下半年，开发商开始积极应对，目前打出了一种新的价格促销概念“双限价”限最低价、限最高价，如沁林山庄明确打出不分楼层，最低3380元/起价，最高3980元/，香樟绿洲最低3380元/起价，最高价3680元/，正是其对下半年营销策略的快速转变。因此，我们认为，2008年上半年资金回笼不到位的开发商，逼于资金链的压力，其下属楼盘的价格仍然有一定的下调空间。5、新盘以理性价开盘热销，购房者入市意愿上升。从近期开盘的楼盘可以看出，鹿港小镇、长城世家、世纪城国际公馆三期、长安1号、金沙花园、中惠旗下等楼盘都以较为合理的价格开盘销售，成交数据较为理想，有的甚至开盘热销200余套，说明目前市场随着价格的理性回归，购房者的入市意愿有所上升，市场人气今后有望进一步回升。6、市场刚性需求坚挺，价格理性回归将有效释放需求。从近期东莞楼市成交可以看到，东莞楼市的刚性需求还是相当大的，在价格进一步回调的同时，成交量逐步回升，量价已经产生背离，可以看出需求的释放对价格形成强有力的支撑，预期下半年价格的回调空间极其有限。回顾上半年，购房者之所以持币观望，主要是价格的问题，只要价格回归理性，巨大的刚性需求就会得到释放，无论是在过去的东莞还是现在转型中的东莞都是一样，只要刚性需求存在，价格回归理性，市场将会逐步进入平稳发展的阶段。7、开发商奥运前出货意决，提前拉开金九银十的序幕。随着金九银十的日益临近，开发商已经隐隐约约提前嗅到战火的硝烟味，后市面临的激烈竞争使得部分开发商选择提前出货的策略。从近期开盘楼盘的成交量可以看出，开发商提前开盘均取得了不错的业绩，也提升了市场的人气，拉开了金九银十的序幕，为金九银十做了很好的预热。预计金九银十阶段，市场将由于累积的供应需要集中释放，累积的需求也需要释放，再加上经历半年成交持续低迷，货币从紧政策不动摇，开发商的资金链日益趋紧，市场推广力度随着旺季的来临逐步加大，购房者的选择空间增大的同时入市意愿也开始回升，市场交投上逐步活跃，成交放量明显，市场将逐步升温。展望8月的东莞楼市，或成为全年最淡的月份。北京奥运会全球瞩目，观众的眼球和媒体的报道均会集中在奥运会上，从8月8日起至8月24日，预期楼市看淡。整个8月东莞楼市预期先抑后扬，在奥运后的首个周末即8月底，市场开始重新预热，众多开发商为抢夺金九银十的先机开始加大推广力度，全力以赴迎战金九银十。七月份合肥房地产住宅类项目销售分析目录一、土地市场信息3二、房地产市场销售情况3一全市总体销售情况分析3二区属销售情况分析71区属供应情况分析82区属销售情况分析10蜀山区销售情况11庐阳区销售情况12包河区销售情况14瑶海区销售情况15高新区销售情况17经开区销售情况18政务区销售情况20新站区销售情况21滨湖区销售情况23三、7月份开盘信息24四、市政动态29五、业内观点31六、政策法规40一、土地市场信息从合肥市土地有偿使用服务中心的数据中了解到，截止到7月底，08年7月份合肥市共有1块经营性用地挂牌成交。该地块位于徽州大道，其成交面积为20771亩，成交地价为125万元/亩，成交金额为2596亿元。月份出让方式地块编号土地座落面积亩规划用途出让年限成交价成交总价万元受让人商业65居住（公寓）257月份挂牌BHA10徽州大道20771居住11771商业40年住宅70年地价125万元/亩不含契税2596375安徽蓝鼎置地发展有限公司、徐宁365观点7月份土地市场仍是土地拍卖流失现象比较明显，开发商对房产市场持观望态度，开发企业目前的流动资金不足，特别是国家宏观调控政策下，房地产信贷从紧，部分房地产开发企业资金压力进一步加大，加上人力以及开发成本上升，中小开发企业面临一些困难。据悉8月底合肥将再拍6宗地，其中4宗为纯住宅，在开发商的困难局面下，8月份的土地局面仍是不容乐观。二、房地产市场销售情况6月份的市场销售下跌趋势十分明显，在传统的销售淡季期间，7月份的销售量呈现如何的趋势我们首先看下7月份的市场销售情况一全市总体销售情况截止到7月31日，合肥市共有可售住宅类商品房26014套，7月份合肥市新增住宅类商品房7155套，7月份合肥市销售了住宅类商品房6136套，供销比达11661。7月份合肥市住宅类商品房销售套数为6136套，销售面积为63831883平方米，销售金额为24870807万元，销售均价为389630元/平方米。从下面的图表中我们可以看出7月份的销售较之6月份开始有小幅度的变化，其销售套数环上涨了382，而销售面积环比下跌了072，销售金额环比下跌了173，销售均价环比下跌了102。我们再来看下均价的变化情况，从均价走势图中我们可以明显的看到，7月份的均价是今年以来首次出现环比下跌的趋势，虽下跌幅度非常的小，但整个上半年的环比下跌趋势仍保持不变，7月份的销售均价已经跌破3900的门槛，其389630元/平米将是淡季期间的楼市均价的一个信号，3900范围的均价销售将持续影响淡季的合肥楼市的销售。可售新增销售量供销比6月份2555981775910138367月份26014715561361166101000200030004000500060007000800090006月份7月份1050011000115001200012500130001350014000新增销售量供销比套数（套）面积（平方米）金额（万元）均价元/平方米7月份613663831883248708073896306月份59106429555325308941393634环比变化情况3820721731020100020003000400050006000700080009000400020000002000400060008000套数68196461775459106136环比7391525200123783823月份4月份5月份6月份7月份330034003500360037003800390040002000002004006008001000套数3562433824639056139363438963环比9387362120791023月份4月份5月份6月份7月份从每日的销售数据中我们可以看出合肥7月份的销售在上旬的销售比较平稳，中旬的销售量攀高明显，下旬的销售量则是在150套的小范围波动，本月的单日销售量最高已经突破了400套，其主要是由于琥珀名城沁园的项目的集中备案影响。0501001502002503003504004507月1日7月3日7月5日7月7日7月9日7月11日7月13日7月15日7月17日7月19日7月21日7月23日7月25日7月27日7月29日7月31日合肥住宅商品房7月份的销售均价基本是一个平行线的趋势，总体来说上旬期间的销售趋势比较单一，中旬期间开始出现波动现象，下旬的波动趋势非常明显，但总体的均价是没有上扬或下跌的趋势出现，均集中于4000元/平米左右的波动。300032003400360038004000420044004600480050007月1日7月3日7月5日7月7日7月9日7月11日7月13日7月15日7月17日7月19日7月21日7月23日7月25日7月27日7月29日7月31日365观点7月份的环比均价开始出现了下跌，虽然下跌数值非常的小，但是均价上扬的趋势已经停滞。7月份的销售量虽然出现了小幅度的变化，但是排除琥珀名城沁园这个项目的大量集中备案，整个7月份的销售量还是出现了下跌的。随着8月份的气温升高和市政道路建设的影响，365预测8月份的销售仍将是下跌的，但不会出现太大的下跌，而且全市的均价仍在3900元/平米的临界点走动。（二）区属销售情况分析1区属供应情况7月份的片区中，瑶海区的新增量是最大的，2026套，其次而是蜀山区的1703套，经开区以736套的新增量排名第三。瑶海区和蜀山区的新增量都是相对其他区域而言非常的大，而高新区和滨湖区的新增量所占比例非常小。在供销比的情况中，蜀山区的供销比最大，达到了26920；政务区紧跟其后，达到了24033；瑶海区的供销比达到了18731，经开区的供销比达到了14219，这四区的供销比是全市最高的，也是全市供销比大于100的，也即只有4区7月份是呈现拱大于销的状况。而包河区、新站区和滨湖区三区的供销比非常小，均在50以下，目前三区的销售主要是以以往推出的楼盘销售为主，先增项目的销售比较平淡。可售套数新增套数销售套数供销比蜀山区5228170363326920庐阳区32086596599997包河区597868116434144瑶海区31852026108218731高新区10771451618980经开区220173651814219政务区178571529824033新站区273347510714437滨湖区6191572208705001000150020002500蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经开区政务区新站区滨湖区00050001000015000200002500030000新增套数销售套数供销比2区属销售情况分析7月份的片区中，包河区以1643套的销售业绩排9区销售之首，占到了全市销售比例的27；瑶海区以1082套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的18；排名第三的新站区的销售量为1071套，其占全市比例为17；庐阳区的销售为659套，排名第四，其占全市比例为11；经开区的销售为518套，其占全市比例为8。包河区、瑶海区、新站区三区的销售量远高于其他区域的销售量，三区总销售量达3796套，其占到了全市销售总量的62，是7月份销售量火爆区域。在7月份的销售中，滨湖区的销售量是所有区域中最少的，只有72套，占全市的比例也只有1。排名区属7月份销售套数1包河区16432瑶海区10823新站区10714庐阳区6595蜀山区6336经开区5187政务区2988高新区1619滨湖区72蜀山区10庐阳区11包河区27瑶海区18高新区3经济区8政务区5新站区17滨湖区1全市9个主要片区中，政务区本月以459782元/平方米的销售均价排名榜首，高新区以458985元/平方米紧跟其后。环比6月份的9区均价销售情况，7月份高新区环比上涨了40284元/平方米，上涨幅度达962；经开区环比上涨了835元/平方米，上涨幅度达217，这两区的环比涨幅最大。而瑶海区环比下跌了26368元/平方米，下跌了623；政务区环比下跌了14127元/平方米，下跌了298。7月份的均价变化情况相对6月份来说变化不大，淡季期间的销售量非常的平稳。排名区属7月份均价1政务区4597822高新区4589853庐阳区4461444蜀山区4227935瑶海区3966016新站区3942177经开区3936988滨湖区3827369包河区3387357月份均价6月份均价变化涨幅蜀山区4227934177065087122庐阳区4461444508354691104包河区3387353402621527045瑶海区39660142296926368623高新区45898541870140284962经开区393698385348835217政务区45978247390914127298新站区394217393788429011滨湖区3827363780094727125365观点7月份的销售中区属销售的差异化进一步体现，瑶海区本月的销售量非常大，这主要由于琥珀名城沁园项目的集中备案影响，由于其推出数量较大，其项目将在接下来几个月中仍影响到瑶海区的销售。政务区的新增量开始提升，虽然政务区目前的销售量不大，但是淡季过后其良好的区域环境将提升整个区域的销售。7月份的区属销售仍是差异明显，但是变化情况是比6月份而言浮动小了许多，在8月份的销售，365预测区属的销售情况仍是在小幅度波动。蜀山区销售情况从近几个月蜀山区的销售中可以看出，蜀山区7月份的销售量下跌延续了7月份的下跌趋势，7月份销售了633套，环比下跌了2982。均价的销售是近几个月变化幅度最小的，其422793元/平方米的均价只环比上涨了122，接近于4月份的销售均价。3月份4月份5月份6月份7月份套数9968561333902633环比118901406557232332982均价398953423323401225417706422793环比26961152241112202004006008001000120014003月份4月份5月份6月份7月份400020000002000400060008000100001200014000套数环比38503900395040004050410041504200425043003月份4月份5月份6月份7月份600400200000200400600800均价环比365观点蜀山区7月份有2家新开楼盘，分别为红皖家园和海亚当代右八栋，6月份的蜀山区下跌的幅度比较大，这主要是由于传统的销售淡季人流量的减少和蜀山区长江路道路改建对交通等方面的影响很大，随着道路建设完成和淡季过后，蜀山区的销售量仍会大量提升。庐阳区销售情况庐阳区7月份的销售量为659套，较之6月份的851套下跌了192套，环比下跌幅度达2256，下跌幅度非常的大，在销售淡季期间，预计庐阳区的销售仍将无上涨空间，下跌的现象仍将继续持续下去。从销售均价中可以看出，7月份的均价较之6月份变化量较小，7月份的均价为446144元/平方米，环比下跌了104，淡季期间的均价预计仍无大的变化，仍在4500左右浮动。3月份4月份5月份6月份7月份套数538878936851659环比1160663206619082256均价381363364700393897450835446144环比8074378011446104010020030040050060070080090010003月份4月份5月份6月份7月份400020000002000400060008000100001200014000套数环比05001000150020002500300035004000450050003月份4月份5月份6月份7月份1000500000500100015002000均价环比365观点庐阳区7月份新开盘的楼盘有阿奎利亚、中奥花园和南国花园三个项目，7月份庐阳区的销售量和销售均价均有所下降，传统的淡季对庐阳区的影响非常明显，而且庐阳区的目前交通状况拥挤也影响商品房的销售，预计10月份期间庐阳区的销售将迎来旺季。包河区销售情况包河区7月份的销售套数为1643套，其销售量环比上涨了641。7月份的销售量相对6月份有所上涨，也是7月份期间淡季趋势环比不降反升的区域。包河区的均价在7月份环比下跌了045，其销售均价为338735元/平方米，从数据中可以看出7月份的销售是延续6月份的销售走势的。3月份4月份5月份6月份7月份套数18051267218615441643环比1366298172532937641均价333266373786381342340262338735环比229812162021077045050010001500200025003月份4月份5月份6月份7月份400020000002000400060008000套数环比30003100320033003400350036003700380039003月份4月份5月份6月份7月份150010005000005001000150020002500均价环比365观点包河区7月份新开盘万振逍遥苑项目，从销售数据中可以看出马鞍山路一带是包河区难以取代的销售重点区域，在7月份的传统淡季期间，其销售量仍较之6月份有所上涨，全市的销售均价也稳定在3400左右，地段的优势将仍带动销售，预计淡季期间包河区的销售不会出现大幅下跌的现象，马鞍山路仍带动整个区域销售量的提升。瑶海区销售情况瑶海区7月份的销售量上涨的非常大，7月份销售了1082套，环比上涨幅度达到31776。而瑶海区的销售均价则是今年上半年首次出现了环比下跌，其下跌幅度为623，销售均价也跌破4000，达396601元/平方米。3月份4月份5月份6月份7月份套数4796316122591082环比129193173301576831776均价399525402262416987422969396601环比0970693661436230200400600800100012003月份4月份5月份6月份7月份1000050000005000100001500020000250003000035000套数环比38003850390039504000405041004150420042503月份4月份5月份6月份7月份800600400200000200400600均价环比365观点瑶海区7月份的销售量达到了1082套，远高于今年以来瑶海区的各月销售量，这是由于瑶海区的琥珀名城沁园单个项目在7月份的大数量备案的影响下带动区属销售量的提升，由于其项目新推较多，预计在未来一定时期内还将影响瑶海区的销售量。高新区销售情况高新区7月份的销售量下跌的非常大，只有161套，环比下跌了4633。虽然是在延续下跌的趋势，但7月份的下跌幅度已经是非常的大了。高新区的均价则与销售量是呈相反的趋势的，7月份的销售均价为458985元/平方米，环比上涨了962，可以认为是回到4月份的均价销售状况。3月份4月份5月份6月份7月份套数362334311300161环比212077736893544633均价426627457415487480418701458985环比13872265714119620501001502002503003504003月份4月份5月份6月份7月份100005000000500010000150002000025000套数环比38004000420044004600480050003月份4月份5月份6月份7月份20001500100050000050010001500均价环比365观点高新区的品牌项目销售均已经是接近尾声，而且新推出的楼盘比较少，这是高新区7月份销售下跌量非常大的原因，高新区的销售只有在新推出能媲美绿城桂花园等品牌项目的楼盘后，其销售量才能出现大的提升空间。经开区销售情况经开区7月份的销售为518套，环比下跌了3359，环比下跌比例非常的大，虽然整个区域的销售量是下跌的，但是经开区的部分楼盘的销售项目仍是十分火爆。7月的均价上涨至393698元/平方米，涨幅达217，结合前几个月的均价来客，经开区的品质项目楼盘销售开始提升，客户对一些知名楼盘的关注程度开始增加。3月份4月份5月份6月份7月份套数746630686780518环比14620155588913703359均价273554316712331717385348393698环比15521578474161721701002003004005006007008009003月份4月份5月份6月份7月份600040002000000200040006000800010000120001400016000套数环比0500100015002000250030003500400045003月份4月份5月份6月份7月份200015001000500000500100015002000均价环比365观点经开区的楼盘销售差异化加大，部分楼盘销售惨淡，而一些推广力度和定位比较好的楼盘的销售仍十分火爆，经开区的地理优势和良好的宣传手段是未来销售需要抓住的重点，定位好购房人群才能持续销售。政务区销售情况政务区的7月份的销售量为298套，虽环比上涨了1203，但是由于其销售数值较小，故只能认为是政务区7月份的销售有所上涨的。政务区7月份的为459782元/平方米，环比下跌了298，回到5月份的销售均价，从上半年的走势中来看，4600元/平方米的销售均价是淡季均价的一个临界点。3月份4月份5月份6月份7月份套数272269361266298环比14727110342026321203均价407731418854459054473909459782环比1902739603242980501001502002503003504003月份4月份5月份6月份7月份40002000000200040006000800010000120001400016000套数环比36003800400042004400460048003月份4月份5月份6月份7月份40020000020040060080010001200均价环比365观点政务区随着新增量的提升，其销售量也开始提升，虽然销售量的提升没有新增量的提升幅度大，但是随着淡季过后，政务区的区属优势和自然环境的影响将带带动迎来政务区的一个销售高峰。新站区销售情况7月份新站区销售了1071套，环比上涨了2296，随着5、6月份新站区的销售持续下跌，7月份的销售量出现了一个大幅度的提升。新站区的均价7月份上涨到394217元/平方米，环比涨幅达011，区属均价持续在4000元/平方米以下，从数据中看，今年上半年的均价均没有突破4000的，但均价上涨趋势仍十分明显。3月份4月份5月份6月份7月份套数1051125510588711071环比51011941157017672296均价364312377934372604393788394217环比00337414156901102004006008001000120014003月份4月份5月份6月份7月份300020001000000100020003000400050006000套数环比3450350035503600365037003750380038503900395040003月份4月份5月份6月份7月份200100000100200300400500600700均价环比365观点新站区7月份新开楼盘有利港银河新城和美城第五大道两个项目，新站区目前的品牌楼盘宣传手段较多，给购房者印象观念影响比较大，而且定位自生品牌的小户型为主理念，这是新站区7月份销售量提升的一个非常重要的原因，预计新站区8月份的销售量仍持续目前的状况。滨湖区销售情况滨湖区7月份的销售量为72套，环比下跌了4783，滨湖区近几个月的销售是呈下跌的趋势的，而且下跌幅度都很大，由于其较少的备案项目，其销售量提升空间仍不是很大。滨湖区7月份的均价为382736元/平方米，环比上涨了125，小范围的浮动是滨湖区今年销售的一个特点，结合其可售少的因素，其销售均价小幅度波动的现象仍将持续下去。3月份4月份5月份6月份7月份套数57134127113872环比191334028205349084783均价341737361950378552378009382736环比50059145901412501002003004005006003月份4月份5月份6月份7月份100005000000500010000150002000025000套数环比320033003400350036003700380039003月份