2015电大《房地产评估》期末复习考试资料小抄参考

电大房地产评估期末复习考试资料小抄参考一、单选题1、房地产估价从某种意义上讲是（B）房地产的价值。A发明B发现C创造D确定2、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（C）。A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D房地产估价是评估房地产的价值而不是价格3、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即（C）。A一是咨询性或参考性的，二是法律性或证据性B一是了解性或咨询性的，二是签证性或证据性C一是咨询性或参考性的，二是签证性或证据性D一是咨询性或参考性的，二是签证性或法律性4、因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于（C）。A环境影响评估B规划实施情况评估C房地产评估D风险评估5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（B）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性差和价值量大D不可移动和用途多样6、房地产估价的要素中，估价服务的直接对象指的是（C）。A与估价活动有关系的单位B估价服务的提供者C估价服务的需求者D与估价活动有关系的个人7、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（A）。A掌握的有关信息不同B作出的估价师声明不同C估价对象状况不同D委托人不同8、为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（A）。A视为无租约限制的房地产来估价B视为有租约限制的房地产来估价C考虑房屋租赁者的意见D视其租约租金与市场租金的差异大小而定9、房地产估价的最高行为准则是（C）。A估价时点原则B合法原则C独立、客观、公正D谨慎原则10、（A）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A区位B交通C环境景观D外部配套设施11、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（A）特性。A不可移动B独一无二C相互影响D易受限制12、建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（C）。A居住用地为40年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年。B居住用地50年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年。C居住用地70年；工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。D居住用地70年；工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年。13、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力14、房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（B）。A房屋建筑面积B房屋使用面积C套内建筑面积D套内墙体面积15房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高（B）M以上的永久性建筑。A120B220C240D36016、建筑密度等于（D）/建筑用地面积。A总建筑面积B土地总面积C建筑顶层面积D建筑基底总面积17、某宗土地的面积为1000，其上建筑物的建筑面积为5000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（C）。A80B56C50D07解析容积率总建筑面积/建筑用地面积5000/10005018、某套住宅套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅的建筑面积为（B）。A195B150C145D130解析建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积1252515019、房地产价格是由房地产的（A）三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供给、需求、利用状况C权利、租金、利率D价值、使用价值、供求20、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（D）房地产的供求状况。A全国B本地区C全国本类D本地区本类21、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。DA物业协会B不动产学会C测量师协会D测量师学会22、“三通一平”一般是指某区域具备了B等设施以及场地平整。A水通、气通、电通B路通、水通、电通C路通、水通、气通D路通、电通、气通23、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小AA买卖双方的知识水平B买卖双方的偏好C讨价还价能力D感情冲动24、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是C。A普通商品住房和经济适用住房B宾馆与写字楼C普通住宅及其配套的娱乐房地产D城市地铁和城市公交25、在市场法中，土地使用权年限调整属于（A）调整。A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况26、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。A、类似写字楼的客观收益B、市场比较法C、该写字楼的实际收益D、无法估算27、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（D）。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定28、路线价法估价的第二个步骤为（A）。A、设定标准深度B、选取标准宗地C、编制深度百分率表D、划分路线价区段29、房地产价格是由房地产的（A）这两种相反的力量共同作用的结果。A、供需与价格B、需求与价格C、供给与价格D、供给与需求30、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（A）是龙头。A、估价目的B、估价对象C、估价时点D、估价目的和估价对象31、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（B）。A、大于报酬率B、等于报酬率C、小于报酬率D、无法知道32、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6，自有资本要求的年收益率为9，则该类房地产的资本化率为（B）。A、6B、69C、88D、933、收益递增递减原理可以帮助我们确定（C）。A、最佳用途和最佳规模B、最佳约度C、最佳规模和最佳约度D、最佳用途34、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（D）。A、2B、3C、4D、035、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（C）。A、2500万元B、3500万元C、3600万元D、3000万元36、一般来说，开发经营期的起点（D）。A、与经营期的起点重合B、与运营期的起点重合C、与建造期的起点重合D、与开发期的起点重合37、路线价法主要适用于（A）。A、城市商业街道两侧土地的估价B、旧建筑物的估价C、新建筑物的估价D、拆迁房屋的估价38、在市场法中，土地使用权年限调整属于（A）调整。A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况39、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（D）。A、9B、135C、15D、1830、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。A、类似写字楼的客观收益B、市场比较法C、该写字楼的实际收益D、无法估算41、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（D）。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定42、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。A、1998年6月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期43、房地产价格是由房地产的（D）这两种相反的力量共同作用的结果。A、供需与价格B、需求与价格C、供给与价格D、供给与需求44、拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为DA拍卖价格招标价格协议价格B拍卖价格协议价格招标价格C招标价格拍卖价格协议价格D招标价格协议价格拍卖价格45、以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价A。A收益法B成本法C假设开发法D市场法46、从广义的角度来看，价值可分为A。A使用价值和交换价值B投资价值和市场价值C公开市场价值和非公开市场价值D原始价值和账面价值47、假设开发法中，估价时点通常是DA开发完成后的房地产价值所对应的时间B开发结束时的时间C全部租售出去的时间D购买待开发房地产时的时间48、C是防范估价风险的最后一道防线。A估价师声明B估价的假设和限制条件C审核估价报告D估价报告应用有效期转49、基本完好房的成新率为（D）。A、十、九成新B、九、八成新C、八、七成新D、七、六成新50、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8，则该写字楼目前的收益价格为（B）。A、4858B、5200C、2700D、626451、收益递增递减原理可以帮助我们确定C。A、最佳用途和最佳规模B、最佳约度C、最佳规模和最佳约度D、最佳用途52、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（D）。A、2B、3C、4D、053、收益法适用的条件是房地产的（D）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化54、路线价法主要适用于（A）。A、城市商业街道两侧土地的估价B、旧建筑物的估价C、新建筑物的估价D、拆迁房屋的估价55、在成本法求取折旧中，采用（A）更符合实际情况。A、有效经过年数B、实际经过年数C、剩余经过年数D、自然经过年数56、某宗房地产建筑面积2000，土地面积4000，若保持现有用途价值3000元/经过装修改造，装修费用200元/，售价2600元/装修后改变用途需补地价600元/，售价2800元/若拆除建筑物拆除费用300元/，残值50元/，地价1800元/，则该宗房地产的最适合处理方式为D。A保持现有用途B装修改造C装修后改变用途D拆除建筑物57、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为AA2005年8月16日B2005年12月15日C估价作业期间的任意一天D估价人员与委托人商定的某天58、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔A以上的不易采用。A1年B05年C2年D3年59、一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为C年。A50B40C46D不确定60、砖木结构二等的残值率为B。A2B4C3D561、某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10，则该宗房地产每年的固定净收益价格为D万元。A2375B24C23D236962、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A）。A、等于报酬率B、大于报酬率C、小于报酬率D、无法知道63、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6，自有资本要求的年收益率为9，则该类房地产的资本化率为（B）。A、6B、69C、88D、964、基本完好房的成新率为（D）。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新65、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2和1，该类房地产的报酬率为8，该房地产的价格为（A）万元。A100B42C63D77二、多选题1、与非专业估价相比，专业估价的特点有（ACD）。A是一种专业意见B估计价格或价值C实行有偿服务D承担法律责任E估价作业日期长2、本质上的非市场价值主要有（BCDE）。A交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值B在现状使用下的在用价值C不符合继续使用条件下的清算价值D从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值E在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值3、下列（ABD）是对于房地产估价准确性的全面认识。A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B所有的评估价值都会有误差C能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E在实际中由估价师直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大4、在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ABC）。A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D估价原则可能不同E估价程序也可能不同5、房地产估价的本质的认识包括以下（BCD）A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价既是一门学科又是一门技艺6、房地产估价机构应当由自然人出资，以（CD）形式设立。A集体企业B国有企业C有限责任公司D合伙企业E股份有限公司7、下列是估价委托人的义务的有（ABDE）。A向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B协助估价师搜集估价所必要的资料C就估价结果提出自己的要求D对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作8、房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含（ABCD）等。A房地产周围环境评估B房地产制度政策评估C房地产开发项目的可行性评估D房地产投资风险评估E房地产机构绩效评估9、下面属于构筑物的是（ABCE）。A烟囱B水井C水塔D屋顶E水坝10、权益是房地产中无形的部分，包括（ACD）。A权利B权力C利益D收益E毛利润11、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（AC）。A按份共有B按权共有C共同共有D共享共有E共用共有12、归纳起来，房地产有（ABC）存在形态。A土地B建筑物C房地D权益E区位13、引起房地产价格上升的原因主要有（ABCD）。A对房地产本身进行投资改良B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增D外部经济E内部经营管理14、下列是非收益性房地产的有（BCDE）。A农地B行政办公楼C教堂D寺庙E未开发的土地15、房地产按开发程度来划分，可以分为（BCDE）。A自由的房地产B生地C毛地D熟地E现房16、房地产价格的特征主要包括（BCDE）。A房地产价格受实物状况的影响很大B房地产价格实质上是房地产权益的价格C房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金D房地产价格是在长期考虑下形成的E房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响17、房地产价格与一般物品的价格，共同之处是（ACDE）。A用货币表示B生产成本C受供求因素的影响D有波动E按质论价18、下列存在替代关系的有（AC）。A经济适用房与普通商品住宅之间B经济适用房与高档别墅之间C宾馆与写字楼之间D普通住宅与商业用房之间E普通住宅与娱乐房地产之间19以下那些说法是正确的（ABD）A两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同B两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同C两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同D房地产的实物和权益在价值决定中都很重要20政府对价格的干预，还有（BC）。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。A基准地价B最高限价C最低限价D标定地价21房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是（ABCD）。A最高最佳使用原则B合法原则C估价时点原则D替代原则和公平原则22最高最佳使用具体包括（BCD）。A最佳高度B最佳用途C最佳规模D最佳集约度23运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ABD）。A使用性质相同B地点相近C价格相同D交易日期与估价时点相近24路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（AB）的健全与否。A路线价B深度百分率C宗地形状D临街状态25路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的（AB）。A9B6C7D826引起房产自然增值的原因主要包括（BC）。A通货膨胀B需求增加，引起价格上涨C交通条件或周围环境改善D装修改造、更新或增加设备27房地产可在下列活动中发挥作用（ABCD）A房地产出租B房地产保险C房屋继承、分割D房地产拍卖抵债28房地产价格与房地产的需求的关系是（AC）A房地产价格与房地产的需求正相关B房地产价格与房地产的需求负相关C供给一定的情况下，需求增加，则价格上升D供给一定的情况下，需求增加，则价格下降29供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（ABC）。A供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加30房地产价格具有下列（ABC）特征。A房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示B房地产价格的实质是房地产权益的价格C房地产价格是长期考虑下形成的D房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的31成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着（ABCD）的不同而不同。A交易者的心态B交易者的偏好C交易者对市场了解程度D讨价还价能力32在收益法中，下列哪一种说法是正确的（AD）。A净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C投资回报占投资回收的比率称为报酬率D报酬率与投资风险正相关33一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ACD）A扎实的理论知识；B广泛的人际关系；C丰富的实践经验；D良好的职业道德34对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（ABCD）。A土地权力设置的限制B房地产相临关系的限制C土地使用管制D土地权力行使的限制35房地产价格与一般物价相同之处在于（ABC）A用货币表示B受供求关系影响C按质论价D生产成本相同36（ABC）是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A市场调节价B政府指导价C政府定价D评估价格37现行的土地权属证书有（ABCD）。A国有土地使用证B集体土地所有证C集体土地使用证D土地他项权利证明书38就（AD）相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。A投资价值B原始价值C账面价值D市场价值39房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到（ABCD）。A客观B公正C科学D合理40合法权益包括（BCD）等方面。A合法原则B合法产权C合法使用D合法处分41收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ABC）。A所得税B土地摊提费C改扩建费D房屋火灾保险费42求取建筑物重新构建价格，根据求取其中的建筑安装工程费的方法不同分为（ABCD）。A分部分项法B工料测量法C指数调整法D单位比较法43以下那些说法是正确的（ABD）A两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同B两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同C两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同D房地产的实物和权益在价值决定中都很重要44政府对价格的干预，还有（BC）。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。A基准地价B最高限价C最低限价D标定地价45房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是（ABCD）。A最高最佳使用原则B合法原则C估价时点原则D替代原则和公平原则46最高最佳使用具体包括（BCD）。A最佳高度B最佳用途C最佳规模D最佳集约度47运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ABD）。A使用性质相同B地点相近C价格相同D交易日期与估价时点相近48路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（AB）的健全与否。A路线价B深度百分率C宗地形状D临街状态49路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的（AB）。A9B6C7D850引起房产自然增值的原因主要包括（BC）。A通货膨胀B需求增加，引起价格上涨C交通条件或周围环境改善D装修改造、更新或增加设备51房地产可在下列活动中发挥作用（ABCD）A房地产出租B房地产保险C房屋继承、分割D房地产拍卖抵债52房地产价格与房地产的需求的关系是（AC）A房地产价格与房地产的需求正相关B房地产价格与房地产的需求负相关C供给一定的情况下，需求增加，则价格上升D供给一定的情况下，需求增加，则价格下降53供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（ABC）。A供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加54房地产价格具有下列（ABC）特征。A房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示B房地产价格的实质是房地产权益的价格C房地产价格是长期考虑下形成的D房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的55成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着（ABCD）的不同而不同。A交易者的心态B交易者的偏好C交易者对市场了解程度D讨价还价能力56在收益法中，下列哪一种说法是正确的（AD）。A净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C投资回报占投资回收的比率称为报酬率D报酬率与投资风险正相关57一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（ACD）A扎实的理论知识；B广泛的人际关系；C丰富的实践经验；D良好的职业道德58对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（ABCD）。A土地权力设置的限制B房地产相临关系的限制C土地使用管制D土地权力行使的限制59房地产价格与一般物价相同之处在于（ABC）A用货币表示B受供求关系影响C按质论价D生产成本相同60（ABC）是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A市场调节价B政府指导价C政府定价D评估价格61现行的土地权属证书有（ABCD）。A国有土地使用证B集体土地所有证C集体土地使用证D土地他项权利证明书62就（AD）相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。A投资价值B原始价值C账面价值D市场价值63房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到（ABCD）。A客观B公正C科学D合理64合法权益包括（BCD）等方面。A合法原则B合法产权C合法使用D合法处分64收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ABC）。A所得税B土地摊提费C改扩建费D房屋火灾保险费66求取建筑物重新构建价格，根据求取其中的建筑安装工程费的方法不同分为（ABCD）。A分部分项法B工料测量法C指数调整法D单位比较法三、判断题1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）2、目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。（）3、房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。（）4、为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。（）5、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（6、房地产估价结果是一种专业意见。（）7、房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（）8、在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）9、地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。（）10、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权，他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。（）11、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（）12、房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（）13、从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（）14、某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。（）15、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（）16、收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（）17、普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。（）18、对于大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加。（）19、地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。（）20、某宗房地产目前的市场价为800万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价值高达1000万元，则该房地产的价格可达1800万元。21、两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。22出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）23移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（）24、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）25、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（）26、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（）27、传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。（）28、房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。（）29、地价是地租的资本化。（）30假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（）31传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。（）32房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。（）33地价是地租的资本化。（）34、临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（）35、房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（）36、土地的供给弹性较小，甚至土地的自然供给是完全无弹性的。37、房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意购买的数量。38、现实估价中所需评估的房地产价值有可能不是公开市场价值。39在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（）40实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（）41、在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（）42、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。（）43、城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。（）44、市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值45、进行房地产状况调整主要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。46临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（）47房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势（）48在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（）49在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。（）50、投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（）51、同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。（）52、在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（）53、成交价格会围绕理论价格而上下波动。54、合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。55、只有合法产权的房地产才能成为估价对象。56城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。（）57投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（）58同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。（）59、在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般包括购置土地的价款和在购置时应缴纳的税费。60、在运用成本法估价时，房地产的价格直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。61、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（）62、估价上的折旧和会计上的折旧有着本质的区别，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折旧，而不是会计上的折旧。63、直接资本化法较多的依赖于市场信息，报酬资本化法较多的依赖于估价人员的主观判断。64、不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。四、计算题16年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000M2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000M2建筑面积归甲方，2000M2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85，年运营费用约占租赁有效毛收入的35，报酬率为10。解解（1）计算办公楼现值办公楼整体年净收益80300085（135）1215912万元收益年限40634年办公楼现值为VA/Y11/1YN15912/1011/11034152892万元（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085（135）1210608万元乙方使用权剩余收益年限15411年乙方使用权剩余收益年限价格为VA/Y11/1YN10608/1011/11011689万元（3）甲方权益价格办公楼现值乙方使用权价格15289268983992万元2某房地产的总使用面积为10000平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6，房屋财产保险费为03万元/年。预计该房地产尚可以使用10年，折现率为12。求（1）该房地产的年租金总收入。（2）该房地产的年出租费用。（3）该房地产的年纯收益。（4）计算该房地产的评估值。解（1）该房地产的年租金总收入为171284万元（2）该房地产的年出租费用为845126031962万元（3）该房地产的年纯收益为8419626438万元（4）该房地产的价格为643811112101264385650236376万元3某宗房地产，土地总面积1000平方米，是10年前征用农地取得，当时每亩花费18万元，现实重新取得该类土地的价格为620元/平方米，地上建筑物于8年前交付使用，总建筑面积为2000平方米，当时造价600元/平方米，现实造价1200元/平方米，估计建筑物有八成新，试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价及楼面地价。解土地价值6201000620000元建筑物现值12002000801920000元估价对象的现时总价62000019200002540000元估价对象的现时单价254000020001270元/平方米楼面地价620（20001000）310元/平方米4某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3，年利率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。解（1）计算建筑物的重置价格建造成本800万元管理费用800324万元投资利息8002460161518002440160515490万元建筑物的重置价格80024549050120104890万元（2）计算建筑物的折旧额墙、地面等损坏的折旧额18万元装修部分的折旧额2002/580万元设备部分的折旧额1108/1088万元长寿命项目的折旧额104890182001108/5011534万元建筑物的折旧总额1880881153430134万元5估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为该写字楼使用面积为建筑面积的65，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4。经常费每月100万元，房产税为租金的12，营业税等为6。资本化率为8。解（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为（2）计算年总收益560006515012（115）55692万元（3）计算年总费用年折旧费22000/478000（14）/12110809万元年经常费100121200万元年房产税55692126683万元营业税等55692633415万元年总费用1108091200668333415331054万（4）计算年净收益55692331054225866万元（5）计算房地产价格6、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米收集有关资料共调查了ABC三宗土地买卖实例作为比较实例。可比实例的成交价格如下可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/平方米）120011501380成交日期2003年2月20日2003年4月20日2003年7月20日交易情况正常比正常价格低3比正常价格高5该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示月份123456789价格指数1001003985102610131028103510331038注表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。房地产状况的比较判断结果，如下表所示房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素1041009592106因素203510010596109因素30251001109897试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。解（1）计算公式比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。（2）交易情况修正系数为可比实例A100/100可比实例B100/97可比实例A100/105（3）交易日期修正系数为可比实例A09851026101310281035103310381168可比实例B101310281035103310381156可比实例C103310381072（4）房地产状况修正系数为可比实例A100/9504105035110025100/10225可比实例B100/92049603598025100/9455可比实例A100/1060410903597025100/1048（5）计算比准价格比准价格A1200100/1001168100/10225137076（元/平方米）比准价格B1150100/971156100/9455144951（元/平方米）比准价格C1380100/1051072100/1048134438（元/平方米）（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有估价对象价格（单价）（137076144951134438）/3138822（元/平方米）估价对象价格（总价）138822150020823万元万元7623488162550VAGANEMPLOYMENTTRIBUNALCLAIEMLOYMENTTRIBUNALSSORTOUTDISAGREEMENTSBETWEENEMPLOYERSANDEMPLOYEESYOUMAYNEEDTOMAKEACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNALIFYOUDONTAGREEWITHTHEDISCIPLINARYACTIONYOUREMPLOYERHASTAKENAGAINSTYOUYOUREMPLOYERDISMISSESYOUANDYOUTHINKTHATYOUHAVEBEENDISMISSEDUNFAIRLYFORMOREINFORMU,TAKEADVICEFROMONEOFTHEORGANISATIONSLISTEDUNDERFURTHERHELPEMPLOYMENTTRIBUNALSARELESSFORMALTHANSOMEOTHERCOURTS,BUTITISSTILLALEGALPROCESSANDYOUWILLNEEDTOGIVEEVIDENCEUNDERANOATHORAFFIRMATIONMOSTPEOPLEFINDMAKINGACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNALCHALLENGINGIFYOUARETHINKINGABOUTMAKINGACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNAL,YOUSHOULDGETHELPSTRAIGHTAWAYFROMONEOFTHEORGANISATIONSLISTEDUNDERFURTHERHELPATIONABOUTDISMISSALANDUNFAIRDISMISSAL,SEEDISMISSALYOUCANMAKEACLAIMTOANEMPLOYMENTTRIBUNAL,EVENIFYOUHAVENTAPPEALEDAGAINSTTHEDISCIPLINARYACTIONYOUREMPLOYERHASTAKENAGAINSTYOUHOWEVER,IFYOUWINYOURCASE,THETRIBUNALMAYREDUCEANYCOMPENSATIONAWARDEDTOYOUASARESULTOFYOURFAILURETOAPPEALREMEMBERTHATINMOSTCASESYOUMUSTMAKEANAPPLICATIONTOANEMPLOYMENTTRIBUNALWITHINTHREEMONTHSOFTHEDATEWHENTHEEVENTYOUARECOMPLAININGABOUTHAPPENEDIFYOURAPPLICATIONISRECEIVEDAFTERTHISTIMELIMIT,THETRIBUNALWILLNOTUSUALLYACCEPTIIFYOUAREWORRIEDABOUTHOWTHETIMELIMITSAPPLYTOYOUIFYOUAREBEINGREPRESENTEDBYASOLICITORATTHETRIBUNAL,THEYMAYASKYOUTOSIGNANAGREEMENTWHEREYOUPAYTHEIRFEEOUTOFYOURCOMPENSATI