物业管理方案编写物业费测算及设备设施管理要点

1、 物业管理方案编写、物业费测算及设备设施管理要点 实战物业管理培训专家 李老师 时间：2016年3月19-20日 山东-青岛课程背景 随着我国市场经济的纵深发展，不同业态的物业在近三十多年中得到迅猛的发展，各类酒店、写字楼、商业综合体、中高档住宅、养老住宅乃至限价房、经济适用房如雨后春笋，正从大规模的建设发展期过渡到使用维护保值期。 物业“设备设施全寿命周期管理”的全新理念正在成为政府与行业主管部门、物业公司共同面对与必须重视解决的新问题。它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。是衡量专业化物业公司的一项重要标志！ 同时通过物业管理方案的

2、编制，可以看出一个物业管理企业的综合管理能力和水平、物业管理各项收支费用标准、预算和报价是否合理，是否切实可行；标书中报价是否有扎实的计算依据等。能否编制出一个高水平的、既有理论高度又有切合实际，有很强的操作性的物业管理方案对于做好招投标工作，以及接管物业项目后，搞好物业管理，都有十分重要的意义。请思考1.项目的基本情况？2.项目的物业管理定位？3.如何确定物业管理模式？4.根据客户服务需求/项目规模，物业费的标准？5.组织架构/服务内容与标准。6.城市综合体的物业管理模式7.不同业态物业费的定价8.大小物业间的关系9.如何体现管理特色与亮点老师介绍李老师：聚城物业培训机构-前沿咨询签约老师，

3、标杆物业企业总工程师,从事制造业、五星级涉外酒店、甲级写字楼，曾任某涉外合资饭店、中信集团总部大厦工程技术部经理；在标杆企业任职12年期间，历任国优、五星级项目总经理、品质管理部、工程管理部总监；每年公开课近百场。参会对象 1、各级房地产主管单位、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、物业经理、 管理处主任、品质管理等物业中高层管理人员；2、企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事后勤管理的负责人；3、房地产开发、经营及代理物业租售方面相关负责人；资产经营管理公司等；课程大纲 第一部分：物业管理方案（一）编制物业管理方案的作用与目的（二）编制物业管理方案的意义（三）投标拟写管

4、理方案时对八类业态的确定1.公共物业2.政府物业3.住宅物业4.休闲物业5.工业物业6.专用物业7.商业物业8.综合体物业（四）普通住宅和商住楼的区别（五）制定物业管理方案的要点1.物业管理方案编制前的准备工作2.移交项目接管前应搜集的基础数据3.编制物业管理方案的三个要点4.拟写时物业管理方案考察和调研内容5.方案拟写时应掌握的信息6.具有特色的岗位服务标准与手册7.物业管理方案中（四项基础业务）服务标准8.居住物业十种管理模式9.城市综合体商业（运营）模式10.都市综合体中运营管理模式的种类11.物业管理方案投标书（投标文件）12.管理方案中组织架构及人员编制13.大型综合体管理方案中组织

5、架构14.物业管理方案特色要点15.“东方管家”服务模式16.管家服务主要内容17.品牌物业特约有偿服务标准释义18.物业管理服务内容差异化19.物业管理方案中明确的管理指标20.商场硬件设施配置案例对比21.商业楼宇与住宅物业管理区别22.综合体项目大/小物业的职责划分23.大/小物业的能耗计量与成本分摊24.建筑结构与外围共用设备的大/小物业分割25.共用设备设施大/小物业管理分割界面26.建筑结构与外围共用设备的大/小物业分割 第二部分：物业费测算标准与依据（一）不同业态物业费测算标准与依据1. 物业费定价标准与依据2.非保障性住房物业服务费定价3.物业费政府指导价和备案相关法规4.测算

6、物业费时应遵循的原则5.法规约定的物业费九项内容6.物业管理主营收入及其他收入来源7.物业项目管理服务成本构成8.物业费核算体系（物业费测算要点）9. 物业公司目前面临的问题负面的、正面的10.物业项目管理的经营模式包干制、酬金制11.测算物业费的四个要点12.测算物业管理服务费用依据13.常用物业项目服务费用测算依据14.物业费测算中要注意避免的问题15.标杆物业公司管理报告（财务数据案例）16.不同业态物业费测算模型17.物业服务费测算方法成本法、倒推法（二）住宅物业服务标准五个等级1.不同类型商务写字楼核心属性2.不同类型商务综合体特性3.新业态城市商务综合体4.写字楼的大堂（涉及保洁耗

7、材） 5.写字楼内洗手间配置（涉及卫生间耗材） 6.写字楼的配套餐饮7.商业综合体物业费与公共能源的划分8.物业服务人员构成与成本比例9.物业管理三大主要岗位的设置影响人工成本10.2015年全国主要城市最低工资标准11.主要省市五险一金缴费基数12.中高端物业主要岗位薪酬构成13.住宅物业服务三、四、五级标准释义14.不同业态物业费（菜单式）测算依据15.物业服务人员统一着装持证上岗16.物业管理员工食堂和人员配备17.物业服务员工各岗位工服要求 18.物业固定资产折旧概念19.物业管理处固定资产及折旧费测算取值20.物业固定资产折旧直线折旧法(三）物业服务中心客服岗位的设置写字楼/商业物业

8、客服岗位职责1. 客服前台服务标准释义2. 物业服务中心客服前台3. 物业客服岗对客服务标准与内容4.满意度调查与社区文化活动 物业公司每年组织一次“业主开放日”（四）物业公司对车辆出入口管理标准1.集消防/监控/物业指挥中心三位一体示范2.不同类型物业安防监控室3.物业地下车库车位管理费构成4.写字楼/商业地下停车场人工成本5.物业地下车库管理成本测算 北京丽泽综合体项目停车场管理案例6.停车场管理方案案例7.人防车位的概念8.产权车位和人防车位的区别9.人防车位的租赁问题（5) 物业服务中心维修岗位（工程部）设置 （6) 不同业态物业库房库存管理（7） 物业服务中心环境绿化岗位设置 （8）

9、 物业客服岗对客服务标准与内容（九）不同业态物业费测算时供电设备数据的搜集（十）不同业态物业费测算时消防设备设施的取费（十一）不同业态物业费测算时给排水本设备设施 (十二）物业服务等级内容约定（十三）物业公司档案与装修管理标准 第三部分：物业设施设备原理与管理标准1.根据不同类型物业供电设备的特点与维护要点；2.不同业态物业消防设备设施的沟通及风险管控；3.不同类型建筑物供水类型的特点、利弊分析与管理要点；4.物业电梯设备的工作原理、维护与风险管控案例；5.物业安防智能化系统的构成与标杆企业“睿服务”的应用优劣分析；6.楼宇自控技术与标杆企业“EBA”技术的应用分析；7.品牌房地产企业对新项目

10、的关注点；8.中央空调与多联机设备在不同业态物业中应用利弊分析；9.太阳能热水系统在不同业态中管理使用注意要点；10.物业管理企业设备管理集约化管理架构与经济效益； 11.设备设施计划性、预防性维修的重要性与执行案例。报名方式【主办单位】青岛聚城培训机构 前沿物业咨询学习时间： 2016年3月19-20日学习地点： 山东青岛参会价格： 2680元/位（更多优惠请办理聚城会员卡，详情请咨询课程顾问）折扣人数折 扣人均会务费人均节省费用，总节省费用1人不好意思2680元/人不培训更贵-23人9.5折2546元/人每人节省134元，3人共节省402元!46人9折2412元/人每人节省268元，6人共节省1608元!710人8.5折2278元/人每人节省402元，10人共节省4020元! （费用包含：培训教材费、讲师费、场地费等。食宿统一安排，费用自理！）【联 系 人】 贺老师【咨询电话】 130-4508-6886【报名传真】 0532-证书费：1360元/人；另参加本次培训可自愿申请“全国物业管理从业人员岗位证书”需提供一寸数码照片电子版、二代身份证扫描件 报名回执表：如果您企业需要开发票，请您认真填写报名表信息，如未填写，将视为不开发票！经研究，我单位选派