K11调研案例分析PPT课件

1、授课：XXX 1 1 调研案例分析 赵艺佳赵艺佳 沈逸飞沈逸飞 授课：XXX 2 2 调研目标 上海上海K11艺术购物中心艺术购物中心 上海环贸上海环贸IAPM广场广场 涩谷未来之光城市广场涩谷未来之光城市广场 授课：XXX 3 3 淮海路商圈概述 淮海路商圈和人民广场、南京路商圈共同组成了上海中心最繁华的地带 相比起南京路商圈浓重的商业气息，淮海路商圈则以品味格调所扬名。 授课：XXX 4 4 淮海路商圈概述 K11和IAPM所处的淮海路属于上海传统商业核心商圈，中高端商业项目林立。 因此如何通过对自身准确的商业定位，使得其在竞争性商圈内成功突围，是这两个 城市综合体共同面对的问题。 授课：

2、XXX 5 5 K11艺术购物中心 K11 是全球首个品牌率先把是全球首个品牌率先把 三大核心元素融合，三大核心元素融合， 将艺术欣赏、人文将艺术欣赏、人文 体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自 由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。 授课：XXX 6 6 交通情况 K11位于淮海中路和黄陂南路这两条主干道交汇入口， 并且与地铁一号线黄陂南路站直接相连，周围有多个 公交车站点。 得益于许多特色店铺和艺术展览，有很多远道而来的 游客，同时有趣的开放中庭也吸引了游客的目光。

3、 但近在咫尺的竞争对手也坐拥同样的优势。 K11 地铁1号线口由电子手表组成的地板图案 授课：XXX 7 7 官方定位 u赏，众多国际潮流品牌；赏，众多国际潮流品牌； u听，大自然美妙的声音；听，大自然美妙的声音； u闻，独有的清新香气；闻，独有的清新香气； u尝，优质环球美食；尝，优质环球美食； u爱，源自艺术的创造及热情。爱，源自艺术的创造及热情。 秉承品牌秉承品牌“艺术艺术人文人文自然自然”三大核心元素相融合的核心价值，上海三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力打造最大的全力打造最大的 互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验、最潮的多元文化社区枢纽，互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验、

4、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间断互动活天的不间断互动活 动更将开启动更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体的创意之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体 化而微妙的互动作用，为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受。化而微妙的互动作用，为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受。 授课：XXX 8 8 定位分析艺术创意 在当下这个多种信息渠道交融，资讯量爆棚的时代，作为以服务大众为盈利目标的商业综在当下这个多种信息渠道交融，资讯量爆棚的时代，作为以服务大众为盈利目标的商业综 合体，想要得到消费者的关注及认可，贯穿始终的标新立异的规

5、划与经营主旨，着实是取合体，想要得到消费者的关注及认可，贯穿始终的标新立异的规划与经营主旨，着实是取 胜之道中必不可少的一环。胜之道中必不可少的一环。 授课：XXX 9 9 定位分析特色体验 随着的电商的普及与逐步完善，传统商业所受到的冲击有目共睹，而随着的电商的普及与逐步完善，传统商业所受到的冲击有目共睹，而“来商场只为购物来商场只为购物”的的 传统观念的转变也势在必行；传统观念的转变也势在必行； 吸引消费者来此吸引消费者来此“就餐就餐”“”“消遣消遣”乃至乃至“提升自我提升自我”和和“购物购物”才是未来商业综合体的主题。才是未来商业综合体的主题。 农庄体验农庄体验 在 3 楼的都市农庄一角

6、，K11 将 300 平米空间打造成室内生态互动体验种植区， 突破了室内环境的局限，采用多种高科技种植技术，在室内模拟蔬 菜的室外生长环境， 种植了奶油生菜、菠菜等，并专门幵门辟出了体验种植区，让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。 这里还有一个小小的农场，每天的固定时间，三四头可爱癿小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少周边白领和小朋友爱不释手。 都市农庄内除了植物观赏以外，每周末还举办丰富多彩的互动种植活动，为前来都市农庄的顾客带来全方位亲近自然的新体验。 农庄种植匙分为植物观赏区、无土栽培区、种子互劢区三个模块，每模块都会根据季节变化种植不同植物。 授课：XXX 1010 定

7、位分析特色体验 上海 k11 购物艺术中心采用大面积垂直绿化墙设计，有效降低能耗，而垂直绿化墙的灌溉系统，亦是使用了领先环保技术，收集整栋香港新世界大厦 洗手池下水，通过污水处理系统使之循环利用，有效节水达 33%； 高 33 米的人工水景瀑布飞泻而下，逼真的水流声、鸟叫声让人仿佛置身都市丛林； 中庭玻璃顶棚有效采集自然光线，在减少 B1 层灯光能耗的同时，以其树干树枝的创新造型不周围的垂直绿化融为一体。 丛林体验丛林体验 K11倡导全新的购物体验，设有深受 白领青睐的“K11文化学院”，人们 可以去上“艺术人生的软陶课”，也 可以去充满小资生活的鸡尾酒调制、 近景魔术、插花、饕餮盛宴的点心制

8、 作、蛋糕的DIY课，更可以参加魅力女 人、时尚潮流的服饰搭配、美发、美 甲五大系列的定制活动，提升生活品 质。 课程体验课程体验 授课：XXX 1111 特色定位细节成败 在竞争激烈、弱肉强食的商业丛林之中，品质粗糙，难以满足消费者的各类需求产品很快在竞争激烈、弱肉强食的商业丛林之中，品质粗糙，难以满足消费者的各类需求产品很快 会被市场所淘汰。会被市场所淘汰。 无论是商业还是商务，以人为本、细致入微的贴心设计与服务，都是提升品牌口碑度与商无论是商业还是商务，以人为本、细致入微的贴心设计与服务，都是提升品牌口碑度与商 业综合体核心凝聚力的不二法宝。业综合体核心凝聚力的不二法宝。 互动式的游戏小

9、品，从kinect桌球到桌面足球，散布在各个休息角落，使游人驻足 中庭处不光光照良好，还有特色的结构 休息处的景观装置都有着各自的特色 授课：XXX 1212 楼层规划 授课：XXX 1313 K11地上五层（地上五层（4、5层为主要服务于写字楼的餐层为主要服务于写字楼的餐 饮），地下二层。众所周知，商业运营，想让消费者饮），地下二层。众所周知，商业运营，想让消费者 流动起来，自然而然流动起来，自然而然“上楼或下地上楼或下地”存在一定的困难。存在一定的困难。 而纵观而纵观K11，其真可谓是做到了，其真可谓是做到了“上下一体，人流联上下一体，人流联 动动”。能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的

10、作能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的作 用。用。 开放式大中庭 在节约了能源的同时，大幅度增加了每 层商户的展示面，缓解了层与层之间的隔阂感，并提升 了顾客进入项目后“第一眼冲击力”的震撼效果。 建筑体结构建筑体结构|轴向剖解轴向剖解 授课：XXX 1414 一层是商场的迎客面，与最好的展示面 能不能吸引，乃至使其留下，最主要看 的就是这一层的设计； K11的一层设计十分出众，在此为大例 举几点说明。 建筑体结构建筑体结构|一层一层 授课：XXX 1515 K11的沿街面的最大亮点在入口处，不仅光鲜亮丽，而且通过半透不透的设计给人一种 “犹抱琵琶半遮面” 的引诱感，使过往客流不自觉为之驻足

11、，流连。 在外围一眼就可看到的绿色带，在彰显了“自然，人文”主题的同时也装饰了楼体，使得钢筋从来柔化且富 于生机。 建筑体结构建筑体结构|沿街面沿街面 授课：XXX 1616 标志性的垂直绿化墙与年轻艺术家打造的金属蝴蝶融为一体，平面钢板镂空切割的蝴蝶在变化的灯光下幻 化出不同色彩； 垂直摆放的绿植是K11的一大亮点，是对“环保环保”主题的精准诠释。远远看去绿植排布规整，色彩清晰；大 面积绿叶成茵的垂直绿化墙，通过高科技自然灌溉养护系统处理，一年四季郁郁葱葱，并有隔热、降低能 耗、调节气温的效果 不可否认的是其创意理念和技术支持。 建筑体结构建筑体结构|内围内围 授课：XXX 1717 建筑体

12、结构建筑体结构|写字楼写字楼 停车场停车场 写字楼入口干净利落，内部有供人休息的小品景观和提供茶点的吧台，并且穿过大堂便可直接进入K11，方 便了商务人士能直接进入和休息； 停车场并不在地下，而是设置在了最高的6-9层，其商业价值不高，但这样的做法的确很少见。 授课：XXX 1818 地下入口玻璃异形突起棚盖是K11最大亮点之一，整体 造型新颖、灵动，引人深入； 整体效果与其背后的水幕瀑布形成了良好的映射与呼 应。 建筑体结构建筑体结构|地下入口地下入口 授课：XXX 1919 走进位于淮海中路的上海K11中庭，映入眼帘的是一 个33米九层楼高的人造瀑布“飞流直泻”，逼真的 水流声、鸟叫声，让

13、人仿佛置身于大自然的丛林之 中。 瀑布下面是偌大造型的玻璃阳光顶棚，起伏间散发 着大气，造型独特，晶莹剔透。玻璃门直通地下商 场，上下连贯，组成了淮海中路都市水与阳光的自 然景观，给人以仰望气势恢宏，俯瞰叹为观止的感 觉。 如此一组充满动感的景观，其实是对都市低碳环保 造景的解读，用循环水作瀑布，其目的在于以水来 调节空气的清新；那玻璃阳光顶，则充分利用自然 光照明，让阳光直射到地下二层，有效节约能源， 着实演绎了K11的全新理念：。 中中 庭庭 与与 瀑瀑 布布 建筑体结构建筑体结构|人工瀑布人工瀑布 注：本部分来自网络资料，没看见有水 授课：XXX 2020 钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大

14、树完 美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内圆形休 息椅处，不仅增加了休憩处的美感，还 完美的融进，令整棵现代材质 打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀。 如此设计首先具有采光、遮阳、避雨的 功能， 其次便捷快速地到达B1楼，从而增加 B1楼的人流。类似于美术馆的现代设计 风格增加了其高端奢华的感受。 建筑体结构建筑体结构|地下中庭地下中庭 授课：XXX 2121 屋顶花园的设置可为整个项目增添了室外活动空间，可供 举办各类活动，并再一次宣扬了“艺术人文自然”主题。 值得注意的是K11的活动主办场地，主要集中在人流最难 达到的屋顶六层，和地下三层，这样就可以让人流形成 “喷洒式”与“绽放式”流动。 建筑

15、体结构建筑体结构|屋顶花园屋顶花园 授课：XXX 2222 建筑体结构建筑体结构|艺术馆艺术馆 位于地下三层的美术馆全年都有时长不到三个月的短途展览， 不仅如此，整个K11中心的一些装饰都会随着展览的改变而改 变，并在显目位置都为艺术打足广告。 同时地下三层还有艺术的临时工作坊。 K11学院也在周末开设了诸如艺术人 生、小资生活、饕餮盛宴、魅力女人 等多种艺术课程，只要普通会员当日 消费满一千元便可免费兑换一张课程 参与票。 授课：XXX 2323 行为分析 得益于开放式中庭和透明的地下 中庭顶棚，即使首次来到K11也 能很快分辨出主打餐饮的二至四 层部分和主打休闲娱乐艺术的地 下一至三层部分

16、。 而位于一层的知名品牌店则对奢 侈品作了补充，符合淮海路相对 高档的消费。 授课：XXX 2424 行为指引 值得注意的是K11的活动主办场地，主要集中在人流最难达到的屋顶六层，和地下三层， 这样就可以让人流形成“喷洒式”与“绽放式”流动。 授课：XXX 2525 行为指引 由于面积或其他因素限制，二至四层只有一组自动扶梯和电梯 因而马蹄型左半部分的交通较为不便（流线差评） 但开发者通过品牌的知名度和独特性化解了这个弊端。 三层最顶端大面积是知名的港丽餐厅；四层则是上海只此一家的home thai K11很注重发扬优势，在很多地方都有 这样的“艺游地图”，向公众展示各个 艺术品的位置 授课：

17、XXX 2626 大众评价 授课：XXX 2727 大众评价 授课：XXX 2828 大众评价 好评自不必多说，差评主要是停车场还有一些无法欣赏. 大上海时代广场 K11 香港广场 可以看出相比之临近商城的无功无过，K11通过其独特的定位，吸引了人气同时广受好评 授课：XXX 2929 调研小结艺术艺术人文人文自然自然 在购物中心饱受在购物中心饱受“同质化同质化”诟病及电商冲击的时代，诟病及电商冲击的时代，艺术艺术主题的购物中心的出现使业界眼前一亮。主题的购物中心的出现使业界眼前一亮。 用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术

18、“被仰望被仰望”的格局，又可以让公众在的格局，又可以让公众在 贩物休闲时不乏味。贩物休闲时不乏味。 如今，随着消费者对消费品质的追求，购物中心开始将艺术品展览引入其中。艺术机构也愿意将展如今，随着消费者对消费品质的追求，购物中心开始将艺术品展览引入其中。艺术机构也愿意将展 览放到更贴近市场的购物中心内。购物中心部仅可以收取场地租赁费，也可以提升商业气氛。览放到更贴近市场的购物中心内。购物中心部仅可以收取场地租赁费，也可以提升商业气氛。 商业裙楼，整体建筑设计的优秀，在可利用空间有限想情况下，将建筑商业价值体现到极致；商业裙楼，整体建筑设计的优秀，在可利用空间有限想情况下，将建筑商业价值体现到极

19、致； K11注重对细节的把握和处理，每个角落都用心处理，体现出开发商的注重对细节的把握和处理，每个角落都用心处理，体现出开发商的精益求精精益求精； 项目了增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间；项目了增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间； K11一方面注重文化艺术，一方面又在一层对奢侈品做了一个补充；一方面注重文化艺术，一方面又在一层对奢侈品做了一个补充； B1、B2 的服饰以年轻为主，锁定年轻女性客群的服饰以年轻为主，锁定年轻女性客群 ； 注重注重体验式消费体验式消费，引进，引进“都市农庄都市农庄”“”“ABC COOKING STUDIO”等，增加等，

20、增加 消费者的参与度。消费者的参与度。 授课：XXX 3030 项目区位项目区位 城市区位图城市区位图街道区位图街道区位图 上海环贸iapm商场座落于浦西徐汇区淮海中路陕西南路商业区，占地面积逾12万平方米，轨道交 通一号线及十号线均可抵达。 授课：XXX 3131 项目概述项目概述 由新鸿基地产开发的上海环贸 iapm商场借鉴了香港apm商场的 成功营运模式，主打“夜行消费” 的新购物理念。iapm商场整体风 格现代时尚，引进了丰富的国际级 零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合 艺术表演及推广活动，打造成时尚 潮流购物新地标。环贸IAPM 较好 的融合了“高端”“时尚”与“潮 流”元素；通过建筑设

21、计及零售品 牌的针对性规划，使项目成为淮海 中路的标杆性商业项目。 ( 新鸿基地产发展有限公司，是一家在香港交易所上 市的地产公司，于 1972年上市，为香港最大地产发 展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投 资。本集团拥有雇员超过37,000名，拥有从事买地、 规划、建筑、工程及物业管理的专业人才，有利控制 成本之余，亦同时确保物业质素符合最高标准。) 授课：XXX 3232 规划规划& &建筑建筑0202功能分析功能分析 甲级办公楼甲级办公楼 甲级办公楼甲级办公楼 豪华公寓楼豪华公寓楼 空中花园空中花园 高端商场高端商场 授课：XXX 3333 0202车流分析车流分析 首层车首层

22、车 流流 二层车二层车 流流 办公办公 公寓公寓 商业商业 落客区落客区 公寓公寓 办公办公 办公办公 商业商业 淮海中路淮海中路 陕西南路陕西南路 襄阳南路襄阳南路 南昌路南昌路 授课：XXX 3434 车流分析车流分析 授课：XXX 3535 0202人流分析人流分析 二层商业次入二层商业次入 口口 二层塔楼主入二层塔楼主入 口口 办公办公 公寓公寓 商业商业 首层次商业入首层次商业入 口口 首层商业主入首层商业主入 口口 地铁地铁 公寓公寓 办公办公 办公办公 商业商业 淮海中路淮海中路 陕西南路陕西南路 襄阳南路襄阳南路 南昌路南昌路 授课：XXX 3636 0202人流分析人流分析

23、授课：XXX 3737 0202商业动线分析商业动线分析 项目整体平面布局以客流主动线为依据，呈线状排布。垂直交通系统 主要通过主动线上三个中庭实现；同时结合首层平面过大的特点，设置 有多条客流次动线，与-1层下沉广场相连；整个平面利用合理有效。 主动主动 线线 次动次动 线线 中庭中庭 商业落客商业落客 区区 授课：XXX 3838 IAPM首层布局有Gucci、Prada、Miumiu、 Dolce&Gabbana等一线国际品牌；亦规划有 AlexanderMcQueen、Jimmy Choo、Alexander Wang等设计师品牌，将“高端”与“时尚”元 素进行了有效地结合与诠释。 二

24、层主要由一层品牌复式铺（如：Prada、 MIUMIU、Apple Store等）以及一线品牌副牌为 主（如Just Cavalli、McQ、Pierre Balmain、 Glasstique等）；同时还配套部分知名轻餐品牌， 如Jones the grocer、Wedgwood Gourmel。 业态分析业态分析 授课：XXX 3939 三层布局有风格各异的中高端餐饮，如鼎泰丰、 稻香、老吉士等；以及部分潮流零售品牌： Exception、Fcuk、Anteprima等；以及新 型潮流买手制集合店The Stairs . 四层餐饮业态：广东菜系利苑，西班牙菜 EL Pomposo，日式料理

25、店千两等；户外用品 品牌：Columbia、Aigle；时尚家居品牌： Kartell；运动品牌：Onitsuka Tiger、 Nike Kicks Lounge.。 业态分析业态分析 授课：XXX 4040 0202业态分析业态分析 项目五层、六层主要布局常规 时尚餐饮品牌及主力店影院。 授课：XXX 4141 效果图效果图 0202立面分析立面分析 授课：XXX 4242 0202立面分析立面分析 品牌立面品牌立面 PRADA位于主入口，立面采用彩 色金属板，光彩夺目 MIU MIU位于主入口,双层表皮， 简洁大气 授课：XXX 4343 立面分析立面分析 品牌立面品牌立面 VALENT

26、INO橱窗设计 独特，模糊内外界限。 GUCCI立面以金色为 主，雍容华贵。 授课：XXX 4444 0101 动线分析动线分析 项目概述项目概述 项目整体平面布局以客流主动线为依据，呈流畅的线状排布。两个主入口设在商业主轴淮海中路上， 三个次入口增加商场与周边城市的联系。 垂直交通系统主要通过主动线上三个中庭实现；同时结 合首层平面过大的特点，设置有多条客流次动线，与-1层下沉广场相连；整个平面利用合理有效。 授课：XXX 4545 0303室内设计概述室内设计概述 上海IAPM商场室内设计风格区别以往高端商业凝重严肃的沉稳风格，转而追求时尚绚丽的活泼氛 围。商场采用玻璃幕墙设计，引入大量天

27、然光。中庭吊顶运用波浪形天花的动感设计，配上错落有 致的闪烁萤火灯饰；使用点状灯光结合条形灯带、不锈钢金属分隔条，结合局部点缀彩色墙，整体 风格时尚现代。 授课：XXX 4646 0303室内设计分析室内设计分析 IAPM商场室内设计以白色调为主，配合反光不锈钢、 地面以及如繁星般斑驳的照明系统，交相辉映，大气 又年轻时尚。 年轻时尚的风格年轻时尚的风格 授课：XXX 4747 室内设计分析室内设计分析 IAPM商场吊顶极富艺术感染力，中庭吊顶如起伏山 丘，动感十足；顶层餐饮空间吊顶则为木质蜂巢状， 亲切宜人 特色吊顶特色吊顶 授课：XXX 4848 0303室内设计分析室内设计分析 IAPM

28、商场四、五层为餐饮空间，宽阔的开敞 空间为就餐空间与交通空间的融合创造了条件， 既增加了消费几率又活跃了空间。 灵活的功能划分灵活的功能划分 授课：XXX 4949 0303室内设计分析室内设计分析 IAPM商场扶梯设置动线清晰，每组均为上下 设置，跨层扶梯满足消费者快速抵达所需楼层 的要求。 便捷的垂直交通便捷的垂直交通 授课：XXX 5050 室内设计分析室内设计分析 卫生间能够体现一个商场对细节品质的要求程 度，IAPM商场卫生间装修细致精美，其对于 男女、小孩、残疾人、母婴分类明确，人性化 设计。 人性化的卫生间设计人性化的卫生间设计 授课：XXX 5151 景观概述景观概述 上海IAPM 地处上海核心商圈，寸土寸金，本案在效益最优化解决建筑功能的前提下，通过对所 剩无几的有限场地及屋面合