车位所属权探究

1、小区车库权属问题探究内容提要内容提要随着我国经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，商品化住房如雨后春笋般出现在我国的城市当中，人们在逐渐拥有自己的住房之后，为了继续提高生活质量，以往的奢侈品-汽车也逐渐开进人们的家门。但是，在享受着私家汽车带来的种种便利的同时，随之而来的停车难问题也在困扰、折磨着广大的私家车主，尤其在住宅小区内，因规划建设的车位、车库配比较低，小区车位、车库供不应求、捉襟见肘，个别地方或小区甚至一位难求，供求反差越来越大，供求矛盾日益凸显。各种因为车位、车库引起的小区业主和开发商之间的纠纷迭起，成为小区物业公司和小区业主，小区业主和小区开发商产生矛盾的主要诱因。2007年颁

2、布实施的中华人民共和国物权法（以下简称物权法）第七十四条规定了住宅小区车位、车库的归属及利用规则。但是物权法的实施，对于现实生活中住宅小区开发商和业主之间对车位、车库的纠纷没有起到定纷止争的实际效果，社会上关于小区车位、车库的归属争议一直存在，法律实践上也没有统一的标尺。本文试对此问题进行研究探讨，以期对物权法第七十四条之规定在人民群众生活中的正确适用能够有所启发和裨益。本文共分为五个部分：第一部分是关于住宅小区停车位的概述。明确住宅小区停车位的概念定义是确定小区车位、车库的归属问题的前提和基础。而要确定小区车位、车库的归属问题，首先应当确定小区车位、车库的法律性质，对此我们必须先确定小区车位

3、、车库的概念，并进行合理分类，确定其不同的法律性质，明确其权利归属。第二部分对当前我国住宅小区车位、车库权属现状进行了研究，分析了我国关于住宅小区车位、车库权属相关规范的立法缺陷。物权法第七十四条及相关司法解释对明晰我国住宅小区车位、车库的权利归属并保护和平衡各方当事人的合法利益都产生了非常重大的影响，但这一原则性的立法模式对现实生活中复杂多样的小区车位、车库的权利归属争议仍然存在一定的缺陷：如“首先满足业主的需要”界定不清、开发商与业主间停车位权属约定的法律约束力不强、小区共有道路规划不明确以及“首先满足业主的需要”实现困难重重、人防车位的所有权界定不清晰等问题。第三部分对日本、美国、德国以

4、及我国台湾地区关于住宅小区停车位权属的立法规定和司法实务分别进行论述，以期在立法比较研究的基础上，为我国相关立法和司法实践提供可资借鉴的宝贵经验和制度参考。第四部分提出完善我国住宅小区车位车库权属相关立法和司法的具体建议。包括以小区业主共有为主，约定归属为辅；仅限小区业主拥有；小区车位、车库权属确认原则；通过专项立法或政府出台相关规定，提高新建小区车位、车库配置比例；小区车位、车库的产权确认应该统一标准，并予以备案和公示这五个方面的建议。关键词：车位车库；物权法；权属目录目录内容提要一.住宅小区车位车库权属概述1（一）住宅小区车位、车库的概念1（二）住宅小区车位、车库的分类2（三）小区车位、车

5、库的权属判断标准2二.我国关于住宅小区车位、车库权属的法律规定及其缺陷3（一）相关法律规定3（二）车位车库权属法律规定及实践中存在的缺陷分析3三. 域外住宅小区车位、车库权属立法比较研究11（一）域外小区车位、车库权属立法的比较考察11（二）域外小区车位、车库权属立法的评析与借鉴13四.完善我国住宅小区车位、车库权属规则的建议14（一）在“首先满足业主需要”方面制定标准14（二）以小区业主共有为主，约定归属为辅15（三）立法限制开发商的出租出售价格16（四）小区车位、车库权属确认原则16（五）立法规定提高新建小区车位、车库法定配置比例17（六）小区车位、车库的产权确认应该统一标准，并予以备案和

6、公示18四.结语19参考文献20致谢21我国关于住宅小区车位、车库权属的法律规定及其缺陷住宅小区车位车库权属问题研究改革开放以来，特别是近十年来，随着我国经济的高速发展和人民群众的生活水平的快速提高，私家汽车这个曾经大众眼中的奢侈品，也以“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”，逐渐成为广大群众出行的主要交通工具之一，在人民的生产生活中扮演着不可替代的重要的角色。广大群众在享受着私家汽车带来的种种便利的同时，随之而来的停车难问题也在困扰、折磨着广大的私家车主，尤其在住宅小区内，因规划建设的车位、车库配比较低，小区车位、车库供不应求、捉襟见肘，个别地方或小区甚至一位难求，供求反差越来越大，供求矛盾日益

7、凸显。一、住宅小区车位车库权属概述要确定小区车位、车库的归属问题，并进行合理分类，确定其不同的法律性质，明确其权利归属。（一）住宅小区车位、车库的概念住宅小区是指开发商依照相关规范和技术要求，经过统一规划、综合开发建设的具有整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构的人们集中居住的区域。停车场是指可提供各种机动车和非机动车停放的场所，一般包括露天停车场和地下停车场两种。而停车位指的是可提供单个机动车停放的域，是组成各种停车场所的最基本单元。车位则是建立在一定土地使用权的基础上设置于路边、空地或者地下，可提供单个机动车停放的区域。因此，本文所讨论的住宅小区停车位的归属仅限于可区分所有

8、权制度中的停车位。但是由于停车位是各种停车场所的组成单元，各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成的，也就是说“停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”朱俊峰：公寓小区停车位法律问题研究，清华大学学报2006年第4期。因此在讨论停车位的同时人们必然会联想到停车场的问题，但是现实生活中随着我国经济的不断进步、社会的不断发展以及车辆与停车位供求矛盾的逐渐加深，未来我国还会出现更多类型丰富的停车场所，如果我们在文中仅仅局限于讨论某一种停车场的权属，都可能会在别的情形下出现一定的缺陷。（二）住宅小区车位、车库的分类目前，我国小区车位车库从物理形态以及所处的空间位置

9、来看，主要有以下几种：架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般设于房屋室内，多见于高档住宅小区。（三）小区车位、车库的权属判断标准当前，我国对小区车位、车库没有统一的专项立法，这就导致在司法实践中，各地、各级法院对涉及小区车位、车库相关案件的判决上观点不一，结果迥异。我国现行的物权法对地上与地下车位、车库的法律适用是不加以区分的，所以现行法律的实际意义在人民群众现实生活中的作用是微乎其微的。二、我国关于住宅小区车位、车库权属的法律规定及其缺陷（一）相关法律规定1.物权法的规定200

10、7年通过的物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”（二）车位车库权属法律规定及实践中存在的缺陷分析1.法律条文用语模糊，缺乏确定性我国物权法第七十四条第一款规定“应当首先满足业主的需要”，该规定彰显了立法者维护业主利益的价值选择。但这一款规定中部分内容过于概括，并没有具体细化的法律条文来保证或辅助“应当首先满足业主的需要”的实施和实现，并在司法实践过程中产生了以下两点问题：6.人防车位的所有权界

11、定不清晰住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，人们普遍也存在一些认识上的误区：首先，人们认为人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家，这种观点是错误的。国防资产的概念在国防法第三十七条中有明确规定，只有在国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、土地等资源的前提下国家为武装力量建设形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果才等属于国防资产。由此可见国家投资是设备设施归属于国防资产的前提，而人防车位是由建设单位全额投资的，政府又未加征收，所以住宅建设中配建的人防车位不属于国防资产。其次，有些人认为人防车位是政府强制配建，

12、是开发商应履行的义务，产权属于人防部门，这种观点同样也是错误的。在人民防空法第五条规定中，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种途径投资进行人民防空工程建设，既是“鼓励、支持”，就不是强制性要求，更不是法定义务。即使政府作为规划要求，也并不改变产权的性质。从法律关于所有权的一般规则来看是谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；从特别法规定来看人民防空法第五条的相关规定中也并没有对社会投资的人防设施的所有权做出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，所指的都是“规划用于停放汽车的车位车库”并未区分形态，没有规定地下的具有人防功能

13、的车位除外，那我们就没有理由把人防车位从物权法第七十四条的规定中排除出去。从现实情形来看，目前上海、广州、重庆都规定人防车位可以转让，可以办理登记，这是贯彻物权法的正确做法。这种情况下，人防车位与一般车位不同的地方，只是它多了一个战时防空的功能，在产权明晰的情况下，人防设施的功能也会得到有效保护，一旦发生战争，随时可以被国家征用转作防空设施。但在更多的城市，都规定人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而车位转交给人防部门后，多由各地人防管理部门转手出租，并未发挥多少国防效益。并且，这种涉及改变所有权的规定是否合法，也大可商榷。7.建设单位的利益缺乏有效保护当前车位的纠纷已经成为房地产纠纷的

14、常见节目。物权法专门规定车位这样一个具体财产，显示车位问题是多么重大。从上文我们可以知道，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为继受取得车位的权利，但人们普遍认为车位矛盾的关键在于开发商，似乎只要开发商稍有良心，或者法律规定车位归业主共有，车位矛盾就消失了，这又是一个天大的误区。车位的建造是需要成本的，如果车位不能体现市场价值，小区开发商就不会有多建车位的动力。而在车位配比较低的情况下，供需矛盾是必然的。一个500户的小区，只有100个车位，就算是法律规定全部为业主共有，也无法满足业主的需要。有一种说法相当普遍：开发商为了牟利，不

15、愿意卖车位给业主，而要高价卖给外人。对此，稍作分析，就发现这是一个伪问题。车位的价格只能是市场价，市场价不是由哪一方决定的，而是在市场上形成的。如果开发商定价10万元，外边的人都愿意买，说明这就是市场价值，不能算高价。如果业主愿买，开发商岂有不卖之理？业主的想法是在市场价格上大打折扣，只肯出三万或者五万，心情可以理解，道理难以成立。为什么业主不愿意接受市场价格？很重要一个因素，在于行政之手的不适当干预。在深圳，政府不认可车位的买卖，对车位既不做初始登记，也不给办转让登记。开发商卖车位时，只要出现业主“维权”，政府主管部门就会“叫停”开发商。另外，政府对住宅区内的车位租金实行指导价，规定露天车位

16、每月不超过100元，地下车位每月不超过250元，这样便宜的租金，谁还肯买车位？而在深圳中心区，公共停车场或者商业写字楼的停车场每月租金高达千元，这才体现出了真正的市场价值。扭曲的价格误导了市场，一方面车位是稀缺资源，另一方面开发商投资车位又不能得到合理回报，只好尽量少建，满足规划最低要求即可，这样一来，车位不足的矛盾更加突出，形成恶性循环。在1998年我国出台的价格法中第十八条规定：“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（1）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（2）资源稀缺的少数商品价格；（3）自然垄断经营的商品价格；（4）重要的公用事业价格；（5）

17、重要的公益性服务价格。”但是现实生活中我们在某些城市常常会看到这样一个奇怪的现象：车位交易与登记，符合物权法的规定，但政府不认可；车位租金政府定价，没有法律依据，政府却乐此不疲。显然政府管制住宅小区内停车位租金标准并不符合价格法的定价范围。所以说解决车位纠纷的关键是明晰产权，当建设单位的利益能够得到合理的回报时自会提高投资的积极性，至于价格高低则应当由市场去自由调节。三.域外住宅小区车位、车库权属立法比较研究立法水平是与经济发展水平相适应的。西方的一些发达资本主义国家，为了适应和保障地下空间的发展需要，早在二十世纪对小区车位、车库归属就已经做出了明确规定，并通过政策或立法加以固定，且随着经济不

18、断发展，现实的不断变化而持续修正和完善。我们在对其他国家和我国台湾地区立法比较研究的基础上，可以结合我国的实际情况对其进行借鉴并对其先进做法进行有益吸收。（一）域外小区车位、车库权属立法的比较考察1.美国美国关于小区车位、车库权属的法律制度。美国颁布的统一区分所有物业产权法中区分了车位、车库，将建筑物的车位、车库区分为一般车位、车库与公寓基地内的车位、车库两种。其中公寓基地内的车位、车库相当于我国的小区车位、车库。在实践中，美国法律对小区内车库的制度设计，遵循两个最基本的原则，（1）“不允许物业小区业主以外的任何他人拥有小区停车位的产权”，也不允许这些人拥有其他公用设施配套设备的产权。该原则明

19、确规定不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权，如果允许小区业主以外的人拥有小区车位、车库所有权，他们可以以此牟取垄断利润，住宅和整个住宅小区就对业主失去了应有的价值。这显然与美国所倡导的公平交易、自由竞争和反对垄断的原则背道而驰。正是出于这样的一种考虑，美国在设计住宅小区停车位产权制度时，一般是不允许小区业主以外的人拥有小区内停车位的产权。我国物权法规定要“首先满足业主的需要”也是基于此考虑；（2）“不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖”，其机体操作主要是将全部停车位作为共有财产或将停车位与专有部分产权直接合并为一个拟制的专有部分，并同其他共有财产通过专有部分的比例的计算共

20、同作为一项独立的不动产，如果欲转让停车位也必须在小区业主内部转让，而且要经过不动产登记部分的登记，更正其设立物业小区的总章性的契约设立物业小区总协议书。该原则明确规定禁止小区内车位、车库单独买卖，有效地避免车位、车库所有权转让到业主以外的他人手里。如果允许小区车位、车库单独买卖，则小区业主以外的人就可以通过买卖取得小区车位、车库的所有权，并进一步从事营利性经营，从而影响小区业主的正常生活。2.德国德国关于小区车位、车库权属的法律制度。德国1951年颁布的住宅所有权法对地下车库的所有权归属问题没有规定，直至1973年德国对1951年颁布的住宅所有权法做了部分修正，在原德国住宅所有权法第三条第二项

21、中，对停车位予以规定：“以持久性界标表明范围之停车场，视为有独立性之房间。”也就是说地上、地下之停车场皆可拥有专有所有权，并能够独自让与、设定负担。这一规定是迄今为止，大陆法系各国在区分所有权法上对车位、车库问题进行的唯一的一次明文立法，具有特别意义。从此规定可以看出，在德国法上，车库不是作为从物，直接归全体业主所有，而是把它视为一种独立的物，开发商可通过出售方式让渡给小区内的业主。该规定有助于平衡开发商和小区业主的利益，一方面保证开发商建造车库的积极性，一方面对于那些不需要车库的业主，其可以不用负担的分摊费用，对于已经取得停车位的业主，可以将该停车位在其他业主之间进行自由转让。 3.日本日本

22、关于小区车位、车库权属的法律制度。日本的公寓小区的停车场可作为二项分类：1.屋外停车场。即直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施，也就是我们通常所说的露天停车场。2.屋内停车场。即于为公寓之区分所有建筑物地下或一层、二层部分，甚至于屋顶平台上所设置之停车场。陈华彬，建筑物区分所有权研究，法律出版社2007年版，第97页在这两类停车场中，以屋内停车场最为常见，也是区分停车位共有还是专有争议中最多的。问题与分歧主要在于实务上认为屋内停车场为共用部分，而日本学说则认为屋内停车场属于专有部分，此为多数意见。直到日本最高院表明了支持专有部分见解的立场，才为裁判实务上长期存在的意见分歧打上了终止符。

23、而关于屋外停车场，在日本学说及实务上基本上都一致认为屋外停车场在小区共有基地上设置，应当归属小区业主共有，但是可以设立专有使用权。 （二）以小区业主共有为主，约定归属为辅我国在缺乏专项立法的情况下，小区车位、车库普遍沿用的约定归属为主，业主共有为辅模式，即大多数小区的车位、车库除别墅内部车库随着房屋产权一起销售外，其余的车位、车库一般都归小区开发商所有，由小区开发商销售或出租给业主。这种模式，小区开发商处于强势地位，很难实现小区开发商和业主之间的利益平衡。在此，我建议应为小区业主共有为主，约定归属为辅，小区车位、车库只准销售给小区业主，单个业主购买车位、车库的数量也要予以限制。理由有以下三点：

24、1可以最好的实现小区开发商和业主之间的利益平衡。利益平衡是法的基本价值判断标准，当前物权法关于车位、车库的规定在现实实践中很难得到较好落实，小区开发商处于绝对强势的地位，业主处于弱势地位，法律在配置的过程中应该保护处于弱势地位的小区业主，以此实现二者利益的平衡。业主共有原则有利于实现利益平衡，体现出法律的公平正义。2将小区车位、车库建设情况纳入小区建设规划。业主共有为主的原则，也许会导致很多小区开发商因为没有巨大利益支撑，而挫伤其建设车位、车库的积极性。当前我国很多城市相继出台规定新建小区车位、车库的建设数量要和住宅套数达到1:1或者更高，可由政府规划主管部门出台新建小区车位、车库建设配比，规

25、定小区开发商必须建设一定数量的车位、车库，否则小区不能通过项目立项。3小区共有车位对于无车业主并没有不公平现象。很多反对者说:“小区车位、车库建设费用、占用面积会均摊给小区全体业主”。但我们要认识到一个问题，小区无车业主知识暂时没有私家车辆，未来很有可能购买，同时无车业主的亲友来访、上门送货车辆等情况，无车业主也是需要车位服务的，所以不能片面的讲无车业主就不需要车位，只是车位使用率相比有车业主低一些。（三）立法限制开发商的出租出售价格立法限制开发商出租、出售车位的价格，可以有效保护广大业主的利益，有效解决部分车位滞销的问题。在现实生活中，随着城市、乡村交通管理能力的不断提升，人们愈发享受到私家

26、车的便捷，而汽车也从以前的奢侈物品演变成现今家家必备的物品，而停车位也逐渐成为一项稀缺的资源，物以稀为贵，这就必然导致卖方市场的强势，商品房买卖合同一般为格式合同，属于绝对优势的开发商往往利用“约定归属”原则，单方面设定车位、车库归自己所有。开发商在出售商品房时，还有可能将车位、车库的成本隐蔽的分摊进商品房销售价格中后，利用自身在市场中的强势地位，通过约定将车位、车库出售或出租给业主从而进行二次牟利。“从法理上看，开发商在房屋费用中分摊的车位、车库成本属于不当得利。”“因为开发商相当于无对价地向购房人收取费用，而业主却并不知情且并未因其所支付的多余费用而获得任何利益。”韩松，姜战军，张翔.物权

27、法所有编M.中国人民大学出版社，2007.第201页.因此政府需要立法限制开发商出租、出售车位的价格，时刻监督开发商在兴建住宅小区时的资金使用从而防止开发商将车位、车库的成本隐蔽的分摊进商品房销售价格中，保护购房者的利益不受侵犯。（四）小区车位、车库权属确认原则地面车位应由全体业主共有。地面车位包括小区规划内的固定停车位和临时停车位。地面停车位是小区开发商按照建设工程规划许可证的标准和要求，在小区地面上通过划线方式进行标注的。小区业主根据与开发商签订房屋销售合同，取得房屋产权，根据房地不分的原则，全体业主共有小区土地使用权，这类停车位直接建设在全体小区业主共有的土地使用权的土地之上，所有应由全

28、体业主共有。地下车位应采取约定归属。地下车位分为人防工程性质的地下车位和非人防工程性质的地下车位。根据人民防空法第五条之规定，人防工程的使用和管理收益都归于投资者。当前我国人防工程的投资来源多元化，国家并一定是投资主体，人防工程质的地下车位的管理费用多由开发商或业主承担，因此这类车位确定归属的关键在于谁是最终的投资方。因此，建议这类车位应由小区开发商和业主通过协议的形式约定权力归属。在无约定或约定不明的情况下，应归全体业主共有。架空层停车位应归业主共有。建筑物首层架空层车位是开发商利用建筑物第一层的空间建成的车位，根据房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，层高在2.2米以下商品房的

29、面积和地下室面积均不纳入建筑面积。如小区架空层车位的层高低于2.2米以下，其建筑面积不计入建筑面积，不算容积率，因而这类车位应属于建筑物的从属物，其产权随建筑物的产权转移，应当认定其归建筑物业主拥有，即归商品房整栋楼房业主共有，而非小区全体业主。独立车库应归业主共有或约定归属。独立车库如果是小区内独栋别墅内部的车库，应归别墅业主所有；如果是架空层形式，层高低于2.2米的应由该栋商品房业主共有；如果是在地面之上建设的单层独立车库应由全体业主共有或通过协议的形式约定归属。（五）立法规定提高新建小区车位、车库法定配置比例近年来，私家车上牌数量连年创出新高，多个城市出台了限牌政策。同理，解决小区停车难

30、的这个现实问题，还是需要国家采取强有力干预，通过专项立法或政府出台相关规定，提高新建小区、车位配置比例，规定开发商在小区规划建设时就提供“首先满足业主需要”的车位数量，以最大程度的根本上满足小区业主基本停车的需求。在立法中规定开发商应按商品房数量提高新建小区车位、车库的配置比例，同时配置一定量的公共停车位来满足小区业主不同情况下的需要。如2014年4月1日，武汉市人民政府开始执行新建小区车位配比新规：新规提出，今后新建普通住宅需按照每100平方米建筑面积不少于1个停车位的标准配套建设停车位。并进行了细化：一环内的普通商品住宅，必须达到1户1车位的标准；一环与二环之间，车位配比是0.9个/100

31、平方米建筑面积；二环与三环之间，标准上升为1个/100平方米建筑面积；三环外则是1.2个/100平方米建筑面积。当然，小区车库、车位的配备标准应建立在不同小区的实际情况上，例如经济适用房小区和别墅区的车位需求量也是不同的。同时，从保护业主车位权利的同时又有利于财产秩序稳定的角度来说，不妨借鉴承租人优先购买权受到损害的救济方式。过去很长一段时间，都规定未保障承租人优先购买权而转让房屋，承租人有权请求认定该合同无效，但后来发现现实中问题很多，并与物权法相冲突，遂废止了这一解释。新的司法解释规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔

32、偿责任的，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条，2009年6月22日参考这一方式，车位权利受到损害的业主，可向建设单位要求损害赔偿，这时只需要证明规划配置比例与自己未获得车位的事实，无须再举证建设单位向谁违规处分了车位，法院可以酌情判决赔偿。这样既对开发企业随意处分车位形成制约，也促使业主及时购买车位，避免让业主误解自己的车位是在法院上了保险的，任何时候都可以行使车位的权利。四.结语立法的关键并不是对某一利益进行特别保护，而是要确定权利范围，并提供清晰的规则来确定车位、车库的归属。随着社会物质文明的提高，汽车的保有量正在高速增长，这就使得停