某小区规划设计说明

1、一：规划背景一：规划背景 1、基地位置：安徽桐城 桐城市位于长江北岸，大别山东麓，地处合 肥、安庆交界中心，东邻庐江、枞阳两县，西 连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆市。 桐城市又称“七省通衢”,有“中国文都”、 “江淮第一城”的美称。 桐城交通便捷，陆路方面，206国道、合九 铁路和泸蓉高速公路纵贯全境，航空方面距安 庆、合肥机场较近，水路通过菜子湖直通长江。 2、地块背景 桐城市商贸城拆迁安置小区项目地块为原望 溪东路南侧经济适用房地块，为了满足拆迁区 居民安置和生活需求，市政府特批同意将其纳 入商贸城安置点。 二：现状概况二：现状概况 1、区位条件： 基地位于桐城市市区东北侧，区位优

2、势明显， 发展潜力大。基地被望溪东路、居巢北路、北 八路、创业二路围合，四面环路。基地离火车 站较近，交通便捷。原基地总用地面积约为3.7 万平方米，本次规划占地约1.8万平方米。 2、基地现状条件： 基地现状内除了已经建成的经济适用房,其余 均为荒地。经济适用房层数为5/6层，排列整齐。 基地用地较为规则，为长方形。 三：规划设计要求三：规划设计要求 1、布局合理，功能齐全，建筑形式与现有经济 适用房形式和谐统一。 2、根据业主对此项目的设计要求为依据，使规 划设计和建筑设计符合建设单位的开发意向， 同时与周边地区的功能分区相协调。 3、冲分利用已经形成道路和绿化，将小区道路 和景观绿化有机

3、的结合起来，形成人与自然 和谐统一的整体气象。 四：规划设计依据四：规划设计依据 1、 中华人民共和国城乡规划法第146号 2、 建设部城市规划编制办法 3、城市居住区规划设计规范GB50180- 93(2002年版) 4、民用建筑设计通则（GB 503522005） 5、桐城市城市总体规划纲要2013-2030 6、甲方所提供的地形图，设计任务书等设计条 件资料。 7、其他国家相关设计规程、规范、规定。 五：总体布局五：总体布局 基地形状为较为标准长方形，四面环路。作 为居住区居中设置出入口比较均衡、合理。为 了满足居民生活和交通需求，小区内规划一条 环道为主干道，所有支路均连接到主干道上，

4、 另设置一个主入口和两个次入口。 小区内分区明确，主入口正对入口广场和社 区服务中心，社区服务中心周围为中心绿化， 在地理和功能上都是小区的中心部位；由中心 向四周是整齐的住宅和迷人的绿化带交替布置， 再通过道路将这些区域连接在一起，形成了安 置点小区的基本框架，在空间和功能上实现和 谐统一。 六：绿化系统分析六：绿化系统分析 小区绿化系统是由小区中心的中心绿化向小 区其他地区扩散而形成的。入口广场依附于中 心绿化带，中心绿化带向周围扩散，形成3个绿 化控制区，最终渗透到每一栋住宅，与宅旁绿 地联系在一起。中心绿化、入口广场、绿化控 制区、宅旁绿地有机地结合在一起，构成了小 区生动和谐的整体绿

5、化环境。 小区合理分配乔木、灌木、草类比例，使得 小区景观构成参差交错，非常有层次性；常绿 树种和落叶树种相互搭配，使得景色在表现出 季节更替的基础上，做到景随时移，位移景变， 四季有景。 七：道路系统分析七：道路系统分析 小区道路系统由卵状环形干道（7米宽）、 支道（3米）、人行通道（1-2米）组成。环形干 道通过3个入口（1个主入口、2个次入口）将整 个住宅小区和周围城市道路连接起来，构建了 小区和城市之间人流、物流的桥梁；小区支道 被合理的布置在整个小区之中，宛如一条条脉 络，和小区干道有机的结合在一期，将每一个 住户和城市连接起来；人行通道零碎的分布在 小区的每一片区域，将干道和支路联

6、系在一起， 不仅完善了整个小区的道路系统，而且形成了 一道道独特的景观游览小道。 八：竖向规划八：竖向规划 1、 充分利用地形并结合用地现状，尽量减少 工程土方量，满足排水管道埋设要求，满足 国家有关技术规范和标准。 2、 结合组团地形特点，总体上因地制宜，因 坡就势，在地面和道路竖向规划上有利于排 水。 3.、竖向规划主要参照控规来确定高程和标高。 结合周边道路合理确定路面标高。 九：工程管线规划九：工程管线规划 1、给水工程规划 水源选择：以规划道路的市政供水管为安置 小区供水水源。 供水量预测：综合考虑住户生活、商业公建、 绿化、消防不可预见等用水因素，取水标准350 升人日计算。 管网

7、布置：给水管网布置为干管环状，支管 枝状。 2、排水工程规划 排水体制：规划采用雨、污分流制。 排水方式：单体内污、废水排出室外，经化 粪池处理达到基本环保要求后，排入组团内排 水管道，再到城市排水管网。 3、电力工程规划 变电系统 安置小区内设一间配电房,均位于社区服务中心内。 从规划道路进线，经配电房降压后送到每家 每户。 供电方式：高压线由规划道路引来，接入小区 的配电房，低压线路送到各幢楼房。高低配 线均采用铜芯电缆埋地敷设，供电方式采用 干线环状，支线枝状。 路灯：在组团内道路两旁设置低杆庭院灯，对 组团干道实施两边交叉安装，其它道路单侧 安装，电源从配电房引来，由组团内物业管 理中

8、心集中控制管理。 4、 电讯工程规划 电讯线路用光纤由规划道路市政电讯干线引直线 电话至小区的电讯交换箱，再引至各用户。 十一：综合经济技术指标十一：综合经济技术指标 十十：周边基础设施及配套服务设施周边基础设施及配套服务设施 社区服务中心包含物业管理用房、配电机房、电 讯机房、部分商业服务用房，以及半地下非 机动车车库等功能。 小区周边基础公共设施通讯、水电、煤气供给管 线已基本建设完成，基地本身距离火车站较 近，望溪东路已建成通车多年，状况良好， 居巢北路、北八路、创业二路建设也在逐步 推进之中。 由于城市发展的逐步，以及基地所处位置，周边 医疗卫生、教育设施已基本建设完成，文化、 体育、

9、商业服务、社区服务等服务设施尚未 配建到位，但是这些服务设施都将在预留发 展用地以及周边规划用地上逐步规划建设完 成。 十二十二：建筑形式与风格建筑形式与风格 安置小区内通过入口广场和干道、支路，再搭配 花坛、座椅、路灯形成丰富的小区道路景观， 同时要与安置小区的建筑物相互映衬。建筑 颜色采用偏暖色，形成温馨和谐的小区氛围。 安置小区内住宅建筑主体采用欧式简约风格，以 简洁明快为主要特色，重视室内使用功能， 强调室内布置应按功能区分的原则进行，家 具布置与空间密切配合。这样不仅节约空间 和材料，而且使室内布置清爽、有序，富有 时代感和整体美，体现了现代派所追求的 “少就是多”的简约化设计。 新

10、建建筑风格与外观须与现状建筑向协调，建筑 设计要节能环保，使用太阳能供热。 十三：安全管理系统十三：安全管理系统 为符合文明居住环境的要求，采用先进、适用 的智能化成套集成技术，提供居住区的安全 性、适用性和物业管理水平。 1、安全防范子系统 1）出入口管理及周界防越报警系统 建立封闭式的小区，加强出入口管理，防范区外 闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅 栏。建立周界防越报警系统，在小区内安装 探测器。当发生非法翻越时，探测器可立即 将警情传送到智能化管理中心，中心将在电 子地图上显示出翻越区域，以利于保安人员 及时准确地处理。 2）闭路电视监控系统 闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要

11、公建 及周界设置前端摄像机，将图像传送到智能 化管理中心。中心对整个小区进行实时监控 和记录，使中心管理人员充分了解小区的动 态。 3）对讲防盗门系统 对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置， 以实现访客与住户对讲/可视对讲。住户可遥 控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住 宅楼内。 2、信息管理子系统 1）远程抄表系统 本系统的技术原理是通过采用低压电力线载波通 讯技术实现居民住户的电表、水表、使用量 信息采集，处理及远程自动传送，其设备硬 件电路设计为数字载波通讯。 系统在每个电表箱安装一个系统终端，每台系统 终端通过短距离的屏蔽信号线连接远传式电 表、水表、燃气表，直接实时读取每块水

12、、 电、煤表具的用量信息，并通过380/220v电 力线直接传送到安装在绿化地带的箱式变内 的系统路由器，通过路由器再传送到物业管 理中心的系统集中器内。在系统集中器内配 有电话Modem，通过市内电话 网与供电、燃气、自来水公司通过电话直接 向集中器呼叫采集，自动形成记帐数据文件供打 印收费帐单。 2）供电设备、公共照明、供水等主要设备监 控管理 对小区内给排水、变配电系统以及电梯等进 行工作状态的实时监测和控制，从而实现公共设 备的最优化管理并降低故障率。同时，利用传感 器技术和网络通讯控制技术，根据自然光亮度和 使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方 式实现公共照明及环境灯光的自动控

13、制。从而达 到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约 能源的目的。 3）紧急广播与背景音乐 在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等 处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心 集中控制，可在节假日、每日早、晚及特定 时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音 箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目 等。同时，在发生紧急事故时可作为紧急广 播强制切入使用。 3、物业计算机管理系统 硬件部分采用计算机或计算机局域网组成。 软件部分以高效、便捷的软件体系来协调小区居 民、物业管理人员、物业服务人员三者之间 的关系。对物业管理中的房产、住户、服务、 公共设施、工程档案、各项费用及维修信息 资料进行数据采

14、集、传递、加工、存储、计 算等操作，反映物业管理的各种运行状况。 软件结构应以网络为基础，实现信息共享， 方便物业公司和住户信息沟通。 4、信息网络子系统 信息网络子系统提供小区的信息传输通道，是目 前发展最为迅速的高科技领域之一。住宅小 区开发建设和物业管理实施现代信息集成技 术（HI-CIMS）的基本要求。 1）建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络， 向住户综合在提供2种以上的基本业务（普 通电话、高速数据、有线电视）。 2）基于上述宽带光纤用户接入网，提供业务质 量（QOS）合格的基于MPEG-2的交互式数字 视频业务，支持数字视频广播、按次付费数 字电视、电子节目指南（EPG）等高级

15、数字 视频应用。 十四：专家评审意见十四：专家评审意见 一：总体评价 项目位于城市东北片区，南临北八路、西接居巢 北路、东临盛唐北路，北侧为望溪东路，交 通便利，区位优势明显。 该规划符合城市居住区规划设计规范，编制 依据充分，设计思路、规划技术线路清晰， 功能分区，原则予以通过。 二：为使方案更加科学合理，提出如下完善意见 与建议： （一）、进一步加强基地周边公共服务及基础设 施情况分析，合理确定社区中心（物业）、 配电设施等公共服务设施规模及位置。 （二）、优化交通组织设计，合理确定小区主出 入口位置，明确机动车、非机动车停车位及 数 量。 （三）、严格按照城市居住区规划设计规范 强制性条

16、文要求执行，切实改善居住环境，提高小 区品味，合理配设公共绿地和室外活动空间。补充 绿地布置图件，明确公共绿地位置及面积。 （四）、建筑设计应体现节能、环保要求， 建筑风格须与周边建筑相协调。 （五）、合理科学确定雨、污水排放方向及路径， 加强小区排水管网与市政管网、干渠的链接。 （六）、优化户型方案设计。 （七）、涉及人防、消防安全等以部门意见为准。 十五：评审意见回复十五：评审意见回复 一、基地周边公共服务及基础设施情况分析在分 析图中的周边公共服务设施中有所反映；物 业管理用房及相关配套商业服务设施均设置 在社区服务中心内，配电房经过考虑放在社 区服务中心室内。 二、考虑到现状部分道路已经成型，以及已建成 的部分现状建筑，小区道路系统和出入口位 置不作修改；经核算，机动车停车位数量和 位置不作