[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟6_1

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟6房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟6房地产估价理论与方法模拟6一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)问题:1. 如果没有 的约束，人们的需要可以说是无止境的。A.支付能力B.国家政策C.经济法律D.市场控制答案:A 如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。问题:2. 市场比较法是将 与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.估价对象B.估价目标C.估价手段D.估算价值答案:A问题:3. 当供给

2、增加量小于需求减少量时，则( )。A.均衡价格下降均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少答案:B问题:4. 某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为 。A.0.36B.1.22C.2.78D.3.25答案:C问题:5. 某份抵押贷款期限20年的估价报告，它的最低保管期限为 年。A.15B.20C.25D.10答案:B估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限后满但估价

3、所服务的行为未了的应当保管到估价所服务的行为完结为止。问题:6. 房地产具有供给有限特性，本质上在于 。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大答案:C知识点 房地产的特性问题:7. 已知某房地产价格为900己/m2时，需求量为100104m2，当价格为1000元/m2时。需求量为90104m2，则需求价格弹性为( )。A.10B.9C.0.9D.0.1答案:A问题:8. 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为 。A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量

4、+拆毁量C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量D.存量+新增竣工量-拆毁量答案:A问题:9. 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为 。A.1.05B.0.98C.0.95D.1.03答案:C问题:10. 城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则 。A.估价时点为未来，估价对象为未来状况B.估价时点与房地产状况均为现在C.估价时点为现在，估价对象为未来状况D.估价时点为现在，估价对象为过去状况答案:C

5、问题:11. 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现 的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933答案:C问题:12. 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼答案:B问题:13. 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋

6、登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是 。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况答案:C问题:14. A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付 万元土地补偿费。A.33B.66C.96D.160答案:C知识点 土地补偿费及征地管理费问题:15. 路线价法求得的价格实际是一种 。A.市场价格B.收益价格C.积算价格D.比准价格答案:D问题:16. 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜

7、在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于 万元。A.536B.549C.557D.816答案:B问题:17. 某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为 元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57答案:D问题:18. 下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考

8、虑运营费用差异的是 。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法答案:C问题:19. 为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为 元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458答案:B 3000(1+1%)113347(元/m2)问题:20. 房地产开发具有 的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完 成后的房地产价值等实际发生的时间不

9、尽相同，特别是大型的房地产开发项目。 A.投资量大B.周期长C.风险性大D.开发费用投入时间变化大答案:B问题:21. 收益法是以 为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理答案:C 房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。问题:22. 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价 。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零答案:C此题属于掌握的范畴

10、。是在考查路线价法。众理论上讲，标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高，由此远离道路方向，地价可视为基本不变，解决此题的关键在于在理解的基础上记忆。问题:23. 某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为 。A.899B.1000C.1349D.1500答案:A问题:24. 完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在 年以上。A.5B.10C.15D.20答案:C问题:25.

11、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。A.43万元B.112.5万元C.123.3万元D.150万元答案:C问题:26. 某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为( )。A.90.52万元B.91.52万元C.92.52万元D.93.52万元答案:B问题

12、:27. 某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近 万元。A.243B.283C.284D.291答案:A知识点 报酬资本化法的公式问题:28. 某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为 ( )m2。A.40B.45C.48D.50答案:C问题:29. 资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

13、A.一级B.二级C.三级D.暂定级答案:C知识点 地租现象问题:30. 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售费用和销售税费D.开发成本和管理费用答案:C 销售费用和销售税费一般不计息。问题:31. 建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指A.将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围B.将可比实例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围C.将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围D.将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围答案:A问题:32. 城市基

14、准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的( )。A.最低价格B.平均价格C.出让地价D.标定地价答案:B问题:33. 按房地价值进行分摊比建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于 的建筑物。A.用途相同且价格差异不大B.建筑面积相同且价格差异不大C.规模相同且价格差异不大D.各部分的房地价值有差异且差异不大答案:D知识点 高层建筑地价分摊的方法问题:34. 对于房地产估价纠纷、诉讼等引发的估价报告鉴定，其中的一个重要方面是考察 是否履行了必要的估价程序来完成该估价报告。A.房地产估价机构B.房地产估价师C.房地产估价机构和房地产估价师

15、D.估价人员答案:C知识点 房地产估价程序概述问题:35. 在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象答案:A二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意)问题:1. 房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。A.供求变化B.生产成本C.价格差异D.按质论价E.都用货币表示 A B C D E答案:DE问题:2. 不属于房地产特性的是( )。A.不可移动B.独一无二C.价值量大D.流动性强E.互不影响 A B C D E答案:DE问题:3.

16、从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要包括 。A.城市规划B.险情危害的相邻关系C.农用地转为建设用地D.通风、采光、排水、排污的相邻关系E.耕地转为非耕地 A B C D E答案:BCE问题:4. 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有 。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助 A B C D E答案:AE问题:5. 不同的估价目的将影响 。A.估价结果B.估价报告的

17、用途C.估价的依据D.估价的方法E.估价对象的范围 A B C D E答案:CDE此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同；估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。问题:6. 根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产 时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合 A B C D E答案:AC 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调

18、，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。问题:7. 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有 。A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估 A B C D E答案:ACDE问题:8. 商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定

19、。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.住宅建筑、安装工程费 A B C D E答案:ABDE问题:9. 房地产需要专业估价的原因是 。A.独一无二性B.供给有限性C.价值量大D.流动性差E.不可移动性 A B C D E答案:AC此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的必要性。理论上房地产估价的原因主要是：独一无二性和价值量大。解决此题的关键是在理解的基础上进行记忆。问题:10. 在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 等方法求取其重新取得

20、价格或重新开发成本。 A比较法 B成本法 C基准地价修正法 D标定地价修正法E假设开发法 A B C D E 答案:ABC问题:11. 假设开发法中预期开发后的楼价可用 求取。A.市场法B.收益法C.成本法D.折现法E.长期趋势法 A B C D E答案:ABE 预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。问题:12. 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有 。A.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程 A B C D E答案:ABD问题:13. 下列估价中宜采用假设开发法的有 。A.拆迁补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估

21、价D.房改售房估价E.公益性拆迁 A B C D E答案:AB知识点 假设开发法基本论述问题:14. 等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程E.经济适用住房 A B C D E答案:ABC知识点 地租理论的回顾问题:15. 运用长期趋势法估价的一般步骤有 。A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E.对未来的价格进行分析和预测 A B C D E答案:ABCD知识点

22、长期趋势法基本论述三、判断题问题:1. 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。答案:B问题:2. 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。答案:A问题:3. 已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。( )答案:B问题:4. 房地产估价不仅必要，而且由于房地产量大面广及房地产交易、抵押、税收、征收、损害赔偿等多方面形成对房地产估价的大量需求，使得房地产估价在古今中外都是估价活动中的主流。答案:A问题:5. 现判定某可比实例的个别因

23、素比估价对象的差2，则可比实例的个别因素修正系数为 100/102。答案:B问题:6. 房地产价格受供求因素影响，与供给成正比。( )答案:B问题:7. 某宗可比实例房地产2006年1月30口的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。答案:A问题:8. 可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。 ( )答案:B问题:9. 对于估

24、价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。答案:A问题:10. 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。答案:A问题:11. 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。答案:B在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，虽然估价对象状况为未来某个时点的状况，但估价时点应为现在。问题:12. 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。答案:A问题:13. 假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本

25、法其实没有什么区别。答案:B 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地的价格。问题:14. 估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。答案:A知识点 地租理论的回顾问题:15. 某地块标准深度100英尺，路线价1000元/平方英尺，则150英尺深、10英尺宽的地块，采用“四三二一”估价法，其价格为117万元。答案:B四、计算题(要求列出算式与计算步骤。需按公式计算的，应写出公式。计算结果可取整到个位。)问题:1.

26、 某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商业和居住混合，总用地面积10000m2，土地使用权为50年，自开工之日开始计。规划建筑总面积50000m2；其中商业建筑6000m2，居住建筑面积44000m2。该工程正常施工期2年，建筑安装工程费每平米建筑面积1200元，勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积500元。至2007年5月 31日已完成7层主体结构，已投入总建安费及专业费的36%，还需要投入64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)，贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后在可售出50%，其余20%需一年

27、后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积8000元，居住部分在出售时的平均价格为每平米 4000元。当地购买在建工程买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。折现率选取14%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。答案:解 商业部分开发完成后的价值：V商0.86000(1+14%)1.53943.52万元 住宅部分开发完成后的价值： 销售税费总额(3943.52+13645.95)6%1055.37万元 转让价(3943.52+13645.95-493

28、0.83-570.48-1055.37)(1+3%)10711.45万元 问题:2. 某企业有一在建工程，于2005年10月l日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5%，14层规划为商业，建筑面积为2万m2；520层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下： (1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即

29、可完成全部工程。假定费用均匀投入。 (2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。 (3)商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。 (4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。 (5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。 (6)

30、转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。 答案:解答： (1)项目建成后的价值： 写字楼开发完成后的价值：V写=80003/(1+10%)3=18031.56万元 写字楼的销售税费=18031.566%=1081.89万元 商业部分开发完成后的价值： (2)续建成本： 3000(1+5%)(1-30%)/(1+10%)5=10022.73万元 装修费为：20002/(1+10%)2.5=3152万元 (3)每半年还款额： (4)贷款余额： (5)转让价： (18031.56+27640.70-10022.73-

31、3152-1081.89)/(1+3%)-411.59=26386万元 问题:3. 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年：设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。答案:解

32、先计算建筑物的重置价格包括： (1)建造成本=800万元 (2)管理费用=8003%=24万元 (3)投资利息(800+24)60%(1+6%)1.5-1+(800+24)40%(1+6%)0.5-1 54.90万元 (4)建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=1053.9万元 再计算建筑物的折旧总额： (1)墙、地面等损坏的折旧额=21万元 (2)装修部分的折旧额=2002=80万元 (3)设备部分的折旧额1208=96万元 (4)长寿命项目的折旧额(1053.9-21-200-120)8=95.05万元 (5)该建筑物的折旧总额=21+80+96+95.05=292.0

33、5万元 问题:4. 某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2001年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2002年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2005年5月的市场价格。答案:(1) 求在估价时点时土地价值VL： VL=50020001-1/(1+8%)36/1-1/(1

34、+8%)40 =98.26(万元) (2) 求在估价时点时建筑物价值VB： 总建筑面积20003.0=6000(m2) 重置价值60001000=600(万元) 可修复部分折旧额5万元。 装修部分折旧额302.5/5=15(万元) 设备部分折旧额502.5/15=8.33(万元) 结构部分折旧额(600-5-30-50)2.5/38.5=33.44(万元) 总折旧额5+15+8.33+33.44=61.77(万元) 建筑物价值VB=600-61.77=538.23(万元) (3) 求房地价值V： V=VL+VB=98.26+538.23=636.49(万元) 该房地产在2005年5月的市场价格

35、是636.49万元。 问题:5. 某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年；1997年12月30日至 1999年12月30日分别获得净收益85万元、90万元、95万元；预计2000年12月30日至 2002年12月30日可分别获得净收益95万元、92万元、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。答案:解： (2) a1=95(万元) a2=92(万元) a3=94(万元) a=95(万元

36、) (3) r=MrM+(1-M)rE=70%6%+(1-70%)10%=7.2% (4) n=50-4=46(年) (5) t=3(年) (6) 将上述数字代入公式计算 =1262.14(万元)=1262(万元)。 问题:6. 估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。 (1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 实例 交易价格/(元/m2) 交易情况 交易日期 房

37、地产状况 A 2200 正常 2006年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2006年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5% (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： 级别 一 二 三 四 五 六 七 八

38、地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 土价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为 5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为 80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元

39、/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为10万元。 试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)。 答案:求取土地价格： 1)市场法求取土地单价： 实例A： 实例B： 实例C： 比准价格： 2)成本法求取土地单价

40、： 城市边缘地价的求取： 征地补偿和安置等费用：573200/666.67=859.80元/m2 50年城市边缘熟地价=859.80+150+120=1129.80元/m2 积算价格 3)土地单价=(1805.37+1770.46)/2=1787.92元/m2 土地价值=1787.921000/10000=178.79万元 (2)求取建筑物价格。 1)重新购建价格=18004500/10000=810万元 2)门窗损坏的折旧额=10万元 装修的折旧额=1402/5=56万元 设备的折旧额=1002/10=20万元 长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)2/47=23.83万元 总

41、物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元 3)缺少电梯的功能性折旧 -(60+40)=71.92万元 能源消耗功能性折旧 功能折旧=71.92+13.61=85.53万元 4)经济折旧=20万元 5)折旧总额=109.83+85.53+20=-215.36万元 6)建筑物价值=810-215.36=594.64万元 (3)写字楼价值：土地价值十建筑物价值=178.79+594.64=773.43万元 注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法： 积算价格 或 积算价格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01元/m2 以下计算相同。问题:7. 为评估某写字楼20

42、02年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、 C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1) 可比实例的成交价格与成交日期 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格(元/m2) 6000 6140 5890 成交日期 2002年3月1日 2002年5月1日 2002年2月1日 (2) 交易情况分析判断 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 3% -2% 2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1

43、日到2002年4月1日平均每月比上月上涨 1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。 答案:(1)计算公式：比准价格一可比实例价格B交易情况修正系数B交易日期修正系数B房地产状况修正系数 (2)交易情况修正系数为： 可比实例A=100/(100+3)=100/103 可比实

44、例B=100/(100-2)=100/98 可比实例C=100/(100+2)=100/102 (3)交易日期修正系数为： 可比实例A=(1+1.1%)1B(1+1.6%)5=10945 可比实例B=(1+1.6%)4=1.0656 可比实例C=(1+1.1%)2B(1+1.6%)5=1.1065 (4)房地产状况修正系数： 因素权重值的计算 因素1的权重=3/(3+2.4+1)=47% 因素2的权重=2.4/(3+2.4+1)=38% 因素3的权重=1/(3+2.4+1)=15% 房地产状况修正系数的计算： 可比实例A=100/(103B47%+98B38%+95B15%)=100/99.9

45、 可比实例B=100/(105B47%+99B38%+102B15%)=100/102.27 可比实例C=100/(100B47%+103B38%+96B15%)=100/100.54 (5)计算比准价格： 比准价格 比准价格 比准价格 (6)估价对象价格(单价)=(6382.11+6528.12+6355.18)/3=6421.8(元/m2) 问题:8. 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表。 实例 A B C D E 成交价格/（元/m2） 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 200

46、2.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况 +20% +21% 0 0 -3% 房地产状况 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减O.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。答案:解： (1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 (2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。 (3)交易情况修正系数为： 可比实例A：100/(100+2)=100/102 可比实例C：100/100 可比实例E：100/(100-3)=100/97 (4