[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题49

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题49房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题49房地产估价理论与方法分类模拟题49计算题问题:1. 某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建成本的6%。请计算该房屋的重新购建成本。答案:解：设该房屋单位建筑面积的重新购建成本为VB，计

2、算如下： (1)建筑安装工程费=1200(元/m2) (2)专业费用=12008%=96(元/m2) (3)管理费用=(1200+96)3%=38.88(元/m2) (4)销售费用=VB4%=0.04VB(元/m2) (5)投资利息=(1200+96+38.88+0.04VB)(1+6%)0.25-1=19.59+0.000 6VB(元/m2) (6)销售税费=VB6%=0.06VB(元/m2) (7)开发利润=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.000VB)15%=203.17+0.0061VB(元/m2) (8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.

3、59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.006 1VBVB=1743.69(元/m2) 重新购建成本总额=1743.69300=52.31(万元)考点 建筑物重新购建成本的求取方法 问题:2. 估算某幢住宅楼2017年6月30日的建筑物重置成本。经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该住宅楼共17层，总建筑面积为13430m2，建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，并收集到估算该住宅楼重置成本所需要的有关数据如下： 1建筑安装工程费 (1)建筑工程直接费 土方及基础工程：187.61元/m2 结构、砌筑及粗抹灰工程：1311.55元/m2 外保温及外立面工程：336.3

4、5元/m2 园林景观工程：66.37元/m2 室外配套工程：238.90元/m2 小计：2140.78元/m2 (2)安装工程直接费 电梯工程：61.75元/m2(一次性包死承包价) 给排水工程：48.00元/m2(其中：人工费13.92元/m2) 采暖通风工程：93.05元/m2(其中：人工费21.79元/m2) 电气工程：161.54元/m2(其中：人工费36.81元/m2) 消防工程：17.30元/m2(其中：人工费3.80元/m2) 综合布线工程：40.01元/m2(其中：人工费8.80元/m2) 环保系统工程：11.14元/m2(一次性包死承包价) 燃气工程：25.62元/m2(一次

5、性包死承包价) 小计：458.41元/m2(其中：人工费85.12元/m2) (3)装饰装修工程直接费 门窗工程：134.14元/m2(一次性包死承包价) 室内精装修工程：616.36元/m2(一次性包死承包价) 公共区域精装修工程：56.90元/m2(一次性包死承包价) 其他装饰费：44.66元/m2(一次性包死承包价) 小计：852.06元/m2 (4)建筑工程综合费率为建筑工程直接费的7.2%，安装工程综合费率为安装工程人工费的32%，建筑安装工程的税金为3.477%。 2专业费用 规划设计费：69.39元/m2 工程管理费：54.31元/m2 专业咨询费：11.53元/m2 其他专业费

6、：200.72元/m2 小计：335.95元/m2 3管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的5%。 4销售费用：售价的2%。 5投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%。 6销售税费：售价的5.53%。 7开发利润：成本利润率为20%。 答案:解：设该住宅楼的建筑物重置总价为VB，估算过程如下： 1建筑安装工程费 (1)建筑工程费=2140.78(1+7.2%)(1+3.477%)=2374.71(元/m2) (2)安装工程费=(458.41+85.1232%)(1+3.477%)=502.53(元/m2) (3)装饰装修工程费=852.06(1

7、+3.477%)=881.69(元/m2) (4)单位建筑安装工程费=2374.71+502.53+881.69=3758.93(元/m2) 建筑安装工程费总额=3758.931343010-4=5048.24(万元) 2专业费用=335.951343010-4=451.18(万元) 3管理费用=(5048.24+451.18)5%=274.97(万元) 4销售费用=VB2% =0.02VB(万元) 以上14项费用之和=5048.24+451.18+274.97+0.02VB =5774.39+0.02VB(万元) 5投资利息=(5774.39+0.02VB)60%(1+5.76%)1.5+4

8、0%(1+5.76%)0.5-1 =369.20+0.0013VB(万元) 6销售税费=VB5.53% =0.055VB(万元) 7开发利润=(5774.39+0.02VB+369.20+0.0013VB)20%=1228.72+0.004VB(万元) 8建筑物重置成本 VB=5774.39+0.02VB+369.20+0.0013VB+0.0553VB+1228.72+0.004VBVB=8018(万元) 建筑物重置单价=80181.343=5970(元/m2)考点 建筑物重新购建成本的求取方法 问题:3. 某旧住宅的重置成本为60万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为5万元，户型设计

9、不好、没有独用卫生间、燃气等引起的功能折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请计算该旧住宅的折旧总额和折旧后价值。答案:(1)该旧住宅的折旧总额计算如下： 该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=5+8+3=16(万元) (2)该旧住宅的折旧后价值计算如下： 该旧住宅的折旧后价值=重置成本-折旧=60-16=44(万元)考点 建筑物折旧的含义和原因 问题:4. 某幢平房的建筑面积为150m2，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置成本为800元/m2，残值率为3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其折旧后价值。答案:解：已知：t=20年，N=40年，C=8

10、00150=120000(元)，R=3%；该房屋的折旧总额Ei和折旧后价值V计算如下： V=C-Et=120000-42000=78000(元)考点 建筑物折旧的求取方法 问题:5. 某宗房地产的土地面积5000m2，建筑面积12500m2，现行市场价格4700元/m2，土地重置成本(楼面地价)2300元/m2，建筑物重置成本3000元/m2，建筑物年龄10年。请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。答案:(1)建筑物折旧总额计算如下： 建筑物折旧总额=土地重置成本+建筑物重置成本-房地产市场价格 =(2300+3000-4700)1.25=750(万元) (2)建筑物总折旧率计算如下： 建

11、筑物总折旧率=建筑物折旧总额建筑物重置成本 =750(30001.25)=20% (3)建筑物年折旧率计算如下： 建筑物年折旧率=建筑物总折旧率建筑物年龄 =20%10=2%考点 建筑物折旧的求取方法 问题:6. 某个建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，有效年龄为10年，预期经济寿命为50年。其中，门窗等破损的修复成本为2万元；建筑设备的重置成本为60万元，年龄为10年，平均寿命为15年；装饰装修的重置成本为600元/m2，年龄为3年，平均寿命为5年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。答案:解：该建筑物的物质折旧额计算如下： (1)门窗等破损的修复成本=21(

12、万元) (2)建筑设备的折旧额=6010=40(万元) (3)服饰装修的折旧额=6005003=18(万元) (4)长寿命项目的折旧额=(3600500-20000-600000-600500)10=17.6(万元) (5)该建筑物的物质折旧额=2+40+18+17.6=77.6(万元)考点 建筑物折旧的求取方法 问题:7. 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建成本2000万元，现单独增加电梯(包括建筑工程费、电梯购置费和安装费等)需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需100万元。请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值答案:解：该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧

13、后的价值计算如下： 该办公楼没有电梯引起的折旧额=120-100=20(万元) 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2000-20=1980(万元)考点 建筑物折旧的求取方法 问题:8. 有电梯而没有电梯的办公楼，现单独增加电梯需要120万元，相似的有电梯办公楼的重置成本为2100万元。请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。答案:解：该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下： 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2100-120=1980(万元) 不可修复的功能缺乏折旧可采用以下方法求取：利用“收益损失资本化法”，求取因缺乏该功能造成的未来每年损失的净收益的现值之和；估算

14、随同增加功能费用；将未来每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏折旧额。考点 建筑物折旧的求取方法 问题:9. 某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000m2，租金1.8元/(m2天)，空置率15%。有电梯的同类写字楼的租金2元/(m2天)，空置率10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。请回答：该功能缺乏是否可修复；该功能缺乏折旧额是多少。答案:解：计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额： 通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：因为修复成本4

15、00万元大于房地产价值增加额332.84万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。 计算没有电梯的功能折旧额： 没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=332.84-200=132.84(万元)考点 建筑物折旧的求取方法 问题:10. 某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建成本为2050万元，该旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。答案:解：该办公楼电梯

16、落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下： 该办公楼电梯落后引起的折旧额=(50-40)+(2-3)+20=29(万元) 该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=2050-29=2021(万元)考点 建筑物折旧的求取方法 问题:11. 某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。请计算该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值。答案:解：该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值计算如下： 该房地产中央空调功率过大引起的折旧

17、=150+=156.45(万元) 该房地产扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值=2000-156.45=1843.55(万元)；考点 建筑物折旧的求取方法 问题:12. 某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。请采用假设

18、开发法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。答案:解：价值时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则： (1)开发完成后的熟地总价值=800200000060%=9.6(亿元) (2)该成片荒地取得税费总额=V4%=0.04V(亿元) (3)建设成本及管理费用、销售费用总额=2.52=5(亿元) (4)投资利息总额=(V+0.04V)(1+8%)3-1+5(1+8%)1.5-1=0.27V+0.612(亿元) (5)转让开发完成后的熟地的税费总额=9.66%=0.576(亿元) (6)开发利润总额=(V+V4%)10%3+510%1.5=0.312V+0.75(亿元

19、) (7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75) V=1.641(亿元) 故：该成片荒地总价=1.641(亿元) 该成片荒地单价=82.05(元/m2)考点 假设开发法总结 问题:13. 某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该

20、写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。答案:解：价值时点为购买该土地之日，假设为现在，并设该土地的总价为V，则： (1)该写字楼的总建筑面积=50002=10000(m2) (2)开发完成后的该写字楼总价值=2790.18(万元) (3)该土地取得税费总额=V3%=0.03V(万元) (4)建安

21、工程费等的总额=150010000(1+8%+6%)+=1546.55(万元) 建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入集中在该年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 (5)销售费用总额=57.41(万元) 销售费用假设在写字楼建成前半年内均匀投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。 (6)销售税费总额=2790.186%=167.41(万元) (7)V=2790.18-0.03V-1546.55-57.41-167.41 V=9

22、89.14(万元) 故：土地总价=989.14(万元) 土地单价=1978.28(元/m2) 楼面地价=989.14(元/元2)考点 假设开发法运用举例 问题:14. 某旧厂房的建筑面积为5000m2，根据其位置，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补支出让金等费用400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；改造期为1年，改造费用为每平方米建筑面积1000元；改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述

23、资料采用假设开发法中的动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。答案:解：价值点为购买该旧厂房之日，假设为现在，并设该旧厂房的正常购买总价为V，则： (1)改造后的商场总价值=1785.71(万元) (2)购买该旧厂房的税费总额=V4%=0.04V(万元) (3)需补交出让金等费用总额=4005000=200(万元) (4)改造总费用=472.46(万元) (5)销售费用总额=36.74(万元) (6)销售税费总额=107.14(万元) (7)V=1785.71-0.04V-200-472.46-36.74-107.14 V=932.09(万元) 故：该旧厂房总价=932.

24、09(万元) 该旧厂房单价= =1864.18(元/m2)考点 假设开发法运用举例 问题:15. 某在建工程的建设用地面积为3000m2，规划总建筑面积为12400m2，用途为办公，土地使用期限为50年，自2010年3月1目起计算，建设用地使用权出让合同约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。 该土地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积2300元。至2011年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需18个月(1.5年)，还需投入60%的建设费用。建成半年后可

25、租出，可出租面积为建筑面积的70%，可出租面积的月租金为60元/m2，出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的动态分析法测算该在建工程2011年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折旧率为13%)。 答案:解：价值时点为2011年9月1日，并设该在建工程的正常购买总价为V，则： (1)续建完成后的写字楼总价值= 式中，A为净收益，Y为报酬率，n为收益期，rd为折现率，t为需

26、要折现的年数。根据题意，它们为： A=60121240070%85%(1-25%)=398.41(万元) Y=9% n是根据建设用地使用权剩余期限来确定的，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，并且出让合同约定不可续期。由于土地使用期限为50年，自2010年3月1日至该写字楼建成之日为3年，建成半年后出租，所以 n=50-3-0.5=46.5(年) rd=13% t是把收益法测算出的续建完成后的价值折算到价值时点的价值的年限。由于收益法测算出的续建完成后的价值是在价值时点之后2年，所以 t=2(年) 续建完成后的写字楼总价值计算如下： 续建完成后的写字楼总价值=366.81(万元) (2

27、)购买该在建工程的税费总额=V3% (3)续建总费用=1561.32(万元) (4)销售费用总额=111.92(万元) (5)销售税费总额=3403.786%=204.23(万元) (6)V=3403.78-0.03V-1561.32-111.92-204.23 V=1481.85(万元) 故：该在建工程总价=1481.85(万元) 该在建工程单价=1195.04(元/m2)考点 假设开发法运用举例 16. 某宗临街深度为30.48m(100英尺)、临街宽度为20.00m的矩形土地，总价为121.92万元。请根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为15.24m(50英尺)、临街宽度为20.00

28、m的矩形土地的总价。答案:解：该相邻的临街土地的总价计算如下： 121.92(40%+30%)=85.34(万元)考点 路线价法估价的操作步骤 17. 上题中如果相邻的临街土地的临街深度为45.72m(150英尺)，其他条件不变，请计算该相邻的临街土地的总价。答案:解：该相邻的临街土地的总价计算如下： 121.92(1+9%+8%)=142.65(万元)考点 路线价法估价的操作步骤 问题:18. 通过标准临街宗地单价(路线价)求得的一宗临街深度为15.24m(50英尺)、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。标准临街宗地的临街深度为30.48m(100英尺)，临街宽度为25.00m

29、。假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00m的差异对土地单价高低的影响不大，可以忽略，请根据四三二一法则，反算标准临街宗地的单价和总价。答案:解：标准临街宗地的单价和总价计算如下： 设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V，则： V(40%+30%)=85.34(万元) V=85.34(40%+30%)=121.92(万元) 标准临街宗地的单价=121.9210000(30.4820.00)=2000.00(元/m2) 标准临街宗地的总价=2000.00(30.4825.00)10000=152.40(万元)考点 路线价法估价的操作步骤 问题:19. 某城镇某类商品住

30、宅20092017年的价格见下表第3列。请利用最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用该方程预测该城镇该类商品住宅2018年和2019年的价格。 某城镇某类商品住宅20092017年的价格 单位：元/m2 年份 时间X 商品住宅价格Y XY X2 趋势值(a+bX) 2009 (1)-4 2200 -8800 16 1982.22 2010 (2)-3 2400 -7200 9 2367.22 2011 (3)-2 2700 -5400 4 2752.22 2012 (4)-1 3000 -3000 1 3137.22 2013 (5)0 3400 0 0 3522.22 2014 (6)1 3800 3800 1 3907.22 2015 (7)2 4200 8400 4 4292.22 2016 (8)3 4700 14100 9 4677.22 2017 (9)4 5 300 21 200 16 5062.22 总计 0 31700 23100 60答案:解：令X=0。已知n=9为奇数，故设中间项的X=0，则X的值见下表第2列。 计算Y,XY，XY，X2和X2的值，分别见下表第3、4、5列。 求取a，b如下： 因此，描述该类商品住宅价格变动长期趋势线的方程为： Y=a+bX=3522.22+38