北京光机电一体化产业基地地块规划发展建议报告 71P

1、ZHUOZHENGWEIYE卓正伟业光机电一体化产业基地104、109地块规划发展建议报告北京卓正伟业地产综合服务机构2012年9月 谨呈：北京兴达恒远投资有限公司第一章 项目背景解析第二章 区域市场分析第三章 项目本体研究第四章 项目整体定位第五章 项目规划发展初步建议目 录PART 1 项目背景分析工业地产概况北京市工业发展概况单位：%规模以上工业增加值增速来源：北京市统计局一、北京市规模以上工业增加值增速情况： 1-7月，全市规模以上工业增加值比上年同期增长5.7%（按可比价格计算），增幅与上半年持平。其中，7月份增长5.7%，增幅比6月份回落2.6个百分点。二、北京规模以上工业利润累计

2、增速情况： 1-7月，全市规模以上工业企业实现利润610.6亿元，比上年同期增长4.5%。其中，7月份实现利润112亿元，增长55.1%。 近年来北京市全市规模以上工业增加值增速较为平稳，但利润累计增值波动幅度较大，2012年上半年利润累计增速更是出现负增长，这在一定程度上反映了当前工业发展上行受到较大阻力。工业地产概况北京市工业开发区分布现状 截止2008年，北京经国家和市政府批准建立的工业科技园区共2个，其中国家重点开发的经济技术开发区2个、市级经济技术开发区17个、区县工业小区11个和重点乡镇工业园区55个，形成了各有侧重的产业带。一、国家级开发区中关村科技园电子城科技园海淀园丰台园昌平

3、园亦庄园德胜园雍和园大兴园北京经济技术开发区隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园二、市级开发区介绍北京开发区分布图北京天竺空港经济开发区 北京林河经济开发区 北京雁栖经济开发区 北京兴谷经济开发区 京通州经济开发区 北京密云经济开发区 北京石龙经济开发区 北京大兴经济开发区 北京延庆经济开发区 北京昌平小汤山工业园区 北京良乡经济开发区 北京采育经济开发区 北京天竺出口加工区 北京八达岭经济开发区 北京马坊工业园区 北京房山工业园区 北京永乐经济开发区 工业地产概况北京市工业地产分布特点1、北部和东北部：北京的上风区和水源保护区，其中昌平、延庆、怀柔、密云是国家生态环境重点区县。规划确定的主导产

4、业为电子信息、汽车、食品饮料、轻纺服装、环保产业等。2、南部和东南部：依托现有基础，以石化、机械、环保设备、医药和光机电为主导产业。3、西部：依托现有基础及资源，以石化、冶金、机电、建材、煤炭为主导产业。4、中关村科技园区：按照“一区五园”的结构布局，即海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园，它已成为了全国科技智力资源最为密集的地区，基础设施完善、信息网络发达、企业年轻且富有活力，是首都经济新的增长点。5、北京经济技术开发区：是目前北京同时享受国家沿海经济技术开发区优惠政策及北京高新技术产业试验区的各项优惠政策，并实行与国际接轨的新型管理体制的经济区域。目前开发区已经初步形成了生物技

5、术和新医药、电子信息、光机电一体化、新材料等支柱产业。一个目标：建设北京现代化国际新城四大战略：新城中心区引擎战略、 高端要素集聚战略、城乡一体化加速战略、国际化发展战略。三大跨越 三大提升 一个深化：区域经济发展实现大跨越。城市建设管理实现大跨越。城乡一体化发展实现大跨越。社会建设水平实现大提升。生态文明建设实现大提升。 人民生活品质实现大提升。 区域合作进一步深化。新城空间布局：“一核三区、三带四组团”新城中心区宋庄文化创意产业集聚区主题休闲旅游度假区环渤海高端总部基地一核三区三带四组团北运河水岸经济带京哈高速产业带西集镇发展组团漷县镇发展组团京沪高速产业带台湖镇发展组团永乐店镇发展组团国

6、际化的新城通州中关村科技园区通州园的发展通州经济开发通州经济开发区西区区西区宋庄文化创意宋庄文化创意产业集聚区产业集聚区通州经济开发通州经济开发区东区区东区通州园光机电一通州园光机电一体化产业基地体化产业基地通州园金桥科通州园金桥科技产业基地技产业基地永乐经济开发区永乐经济开发区北京通州物流北京通州物流基地基地园区名称规划面积（km2 ）通州园光机电一体化产业基地7.5通州园金桥科技产业基地13北京通州物流基地5.04宋庄文化创意产业集聚区14.6通州经济开发区东区2.45通州经济开发区西区5.17永乐经济开发区4.6通州园区总体经济增长图（亿元）到2015年，通州园区总收入规模达到1500

7、亿元，税收总额达100亿元；为通州建设现代化国际新城、打造北京城市副中心提供重要支撑2009年2015年四大主导产业初步形成，“一园一产业”的定位正逐步清晰2009年通州园区税收构成（按产业分）2009年通州园区工业总产值构成（按产业分）数据来源：通州园区规划管理部十一五期间的产业形态类型类型项目名称项目名称项目概况项目概况已投产项目李宁总部2006年入驻园区，2009年实现税收3.8亿元天宇朗通总部2009年建成总部项目，实现税收接近9000万中冶焊接占地200亩，2009年10月投产，计划2010年实现8亿产值近期签约项目北汽控动力总成占地1000亩，总投资109亿元，预计投产后年税收20

8、亿元左右中国动向总部占地105亩，预计十二五末收入不低于70亿，实现税收5亿三辰动漫基地占地292亩，分三期建设，2010年开工，总投资16亿元吉林森工销售中心总投资2.5亿元，预计建成后实现产值10亿元，上缴税收3000万元白酒园占地150亩，吸引知名白酒企业建立华北总部，预计税收10亿通州园区通州园区 十一五十一五 期间引进的重大项目情况（截止期间引进的重大项目情况（截止20092009年）年）从产值构成来看，电子信息、都市产业、汽车零部件和先进制造等四大产业占园区工业总产值的比重77.5%；从税收构成来看，总部经济的比重达到45.3%，呈现一枝独秀的局面，汽车零部件、先进制造、都市产业和

9、电子信息也占有较大比重。形成 1个五百亿的产业集群，2个两百亿元产业集群，2个百亿元产业集群；一批龙头企业、品牌性公司，具有 3家百亿元以上企业，8家50亿元以上的企业；产业业态高端化：总部经济、现代服务、高端制造;新兴的产业形态：清洁技术、电子商务等新兴产业的培育;具体指标2015年目标500亿产业集群1个200亿级产业集群2个100亿级产业集群2个类别20092015年收入在100亿元以上03年收入在50亿元以上28年收入在10亿元以上415年收入在5亿元以上730园区“十二五”末产业集群展望园区“十二五”末龙头企业展望未来京东产业名片指标目标值生态园区园区绿化率30%单位土地面积工业总产

10、值 （亿/平方公里）40园区万元增加值能耗 （吨标准煤）0.4生态环境优美，园区绿化率在 30%以上；资源能源集约利用，单位面积土地产出达到 40亿元/平方公里数字化园区。功能完善的电子政务平台、3G无线网络全覆盖；低碳型园区。清洁生产、节能建筑工程成为通州新城建设重要载体、首都经济拓展基地、环渤海湾制造服务中心、外地企业进驻北京前哨PART 2 区域市场分析1、光机电一体化产业基地研究2、竞品分析光机电一体化产业基地概况用地规划中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地于2001年7月成立,2006年1月，经国务院批准基地正式纳入中关村科技园区，同时享受国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业

11、园区的双重优惠政策。基地规划面积7.5平方公里，其中规划工业用地4.4平方公里。北京经济技术开发区项目用地分布图亦庄工业区路东新区物流中心马驹桥南部新区次渠光电一体化 基地北京光机电基地控制性详细规划用地规划图光机电一体化产业基地概况区位、交通光机电一体化基地140公里16公里25公里 作为以高端制造业、高端服务业、都市产业为主的光机电一体化产业基地位于北京市东部发展带、服务功能不仅辐射到京津冀经济圈还扩大到整个环渤海经济发展圈。基地东部紧邻中央商务区(CBD)，西部、南部紧邻北京经济技术开发区（BDA），与北京国际集装箱中转站和北京国际物流中心毗邻，交通便利，距天安门广场仅16公里，距首都国

12、际机场仅25公里，距天津新港140公里，京津塘、京沈、五环、六环四条高速公路环抱基地，地理位置极为优越。京津冀经济圈光机电一体化基地京 津 高 速通马路光机电 基地京 沈 高 速京 津 唐 高 速地铁亦庄线光机电一体化产业基地服务功能辐射图光机电一体化产业基地区位图光机电一体化产业基地交通图环渤海经济圈五 环六 环 光机电一体化产业基地概况产业分布 光机电一体化产业基地大力发展代表国际一流、国内领先水平的光机电一体化产业，重点发展微电子、光电子、先进装备制造业、智能仪器仪表、激光技术、数控机床、印刷机械、医疗设备、半导体材料等主导产业。目前，基地已形成以中科镓英半导体有限公司为代表的光电子产业

13、集群；以北京中科信电子装备有限公司为代表的电子信息产业集群；以北京摩比斯变速器有限公司为代表的汽车零部件制造业产业集群；以北京星海钢琴集团有限公司为代表的传统制造业产业集群；以北京嘉事堂医药科技有限公司为代表的医药、医疗器械产业集群。“一个核心，四大集群，若干培育点”的产业格局 加快发展文化创意、现代物流等现代服务业，提升服务业竞争能力；着力支持现代制造、汽车零部件等制造业集聚，进一步做大高端制造业；积极培育清洁技术、电子商务等新兴产业；大力推进各类企业总部入驻，重点打造总部经济，形成“以总部经济为核心，四大集群为支柱，新兴产业为增长点” 的产业格局。总部经济新兴产业清洁技术电子商务现代服务业

14、文化创意现代物流高端制造汽车零部件先进制造总部经济四大集群若干培育点清洁技术电子商务先进制造文化创意现代物流汽车零部件一个核心光机电一体化产业基地概况产业格局产业地产发展模式聚合U模式： 通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，实现业态、功能和资源的聚合，构建产业价值链一体化平台.研发设计检测生产制造售后服务品牌营销交易交割附加值价值链科技研发区生产制造区总部商务区综合服务区中试生产区园区规划面积已开发面积未开发面积光机电基地7.55.52金桥科技产业基地135.67.4经开区西区5.172.482.69经开区东区2.451.820.6宋庄集聚区14.64.310.3物流基

15、地5.043.541.5永乐开发区4.61.53.1各园区土地开发建设情况（单位： 平方公里 ）以下数据截止2010年PART 2 区域市场分析1、光机电一体化产业基地研究2、竞品分析联东U谷以传统制造业模式构成的功能布局联东U谷分五个区域：办公研发区、中试生产区、制造加工区、企业定制区、综合服务区，四大平台：研发办公平台、商务平台、流通平台、制造平台。 联东U谷项目基本信息区域板块亦庄项目位置中关村科技园通州园金桥产业基地景盛南四街15号开发商北京联东(投资)集团有限公司物业公司北京联东国际物业管理有限公司建筑类型独栋商务、研发办公、标准厂房户型面积1000-3200平方米总占地面积8666

16、71平方米建筑面积1000000平方米容积率1.1绿化率30%销售价格8500元/平方米起租金价格1.5元/天/平方米 从园区功能规划上看，提供企业从研发到生产的产业过程，但是属于传统制造业产业链模式，缺乏对产业的支撑。 从产品设计上看，园区提供以独体建筑、双拼建筑的形式，低碳、生态概念融入不足，不能体现科技在建筑上的应用，仍旧属于传统建筑范畴。 从建筑单体面积上看，从 1000平方米至3200平方米不等，产品在满足不同企业需求的同时，也出现诸多如企业定位与区域定位不符等问题。联东U谷以传统制造业模式构成的功能布局枢密院融入别墅概念的企业独栋枢密院项目基本情况区域板块亦庄项目位置通州区光机电一

17、体化产业基地嘉创路10号开发商北京三合嘉逸置业有限公司物业公司第一太平戴维斯建筑类型商务独栋户型面积450-3150平方米总占地面积47960平方米建筑面积8万平米（一期37775平方米/商业1.1万平米)容积率1.2（一期0.78）绿化率30%销售价格均价14000元/平方米租金价格只售不租一期二期商业规划理念：8万平米园区体量适中，29栋现代主义风格建筑，1.2低容积率，大面积绿化，打造生态办公环境物业管理：园区安防体系，智能化科技商务功能：企业会所功能，展示中心功能，会议中心功能建筑空间：24层独栋建筑，4003000平米自由办公空间生态环境：围合式布局，中央下沉式广场，立体植被公共配套

18、：配套五星级酒店，10000平米商业配套规模枢密院产品线丰富，具有多种面积选择的企业别墅 层数面积段楼栋总面积面积占比小面积主力产品2层500-700531348%3层800-900435099%合计9664317%大面积主力产品4层10001500-1600230548%1800-20003571215%2100-25004910724%合计222246658%楼王2层1546115464%3层1975119755%6层3291132919%合计3681218%异形建筑2层460-930428747% 1000-2500平米4层产品是园区主力面积，占58%，平层面积

19、从250-600平米不等；1000平米以下产品占比24%，主要由二三层产品及铜建筑构成，小面积产品也是园区最为畅销的户型（异形铜建筑除外）； 三栋楼王分别由2、3、6层三栋建筑构成，基本占据园区最佳位置，是最受客户青睐的户型，面积从1546-3291平米，占比18%。园区的29栋独栋共2-6层不等，首层层高4.5米，二层以上3.9米；嘉创路2F3F2F4栋小面积异形铜建筑-园区最具亮点的产品，位于中央景观中4F（退台3层）4F（部分退台3层）4F4F4F4层独栋产品-园区最主力产品，围绕中心广场排布3F （退台2层）6F（退台2层）三栋楼王均占资源优势，2、3层两栋楼王，广场景观观赏面及平层面

20、积均较大；6层楼王位于两条主路拐角处，昭示性极好，是园区独特的白色建筑2F2、3层产品均在1000平米以下，沿路设计成低层是为了更好展示里面。一排建筑的LOGO；因为小面积户型最易销售，所以好的景观都给了大面积户型枢密院一个单位面积工业产值产出率低的项目 退台退台退台退台退台退台退台退台退台退台退台退台退台退台1、枢密院项目为单纯的办公空间。2、产品形式为放大的不同面积配比的独栋建筑。3、相对于产业园区而言，丰富的业态和面积配比能够促进销售，但对于园区整体定位、形象会形成冲击。产品设计小 结 1、联东U谷项目满足了传统制造业从研发到生产过程的产业发展需求，对园区在一定时期内的发展起到了一定作用

21、，由于其产品设计及功能布局相对传统且体量较大，故对本案的发展定位及产品设计无借鉴意义。 2、枢密院项目为较单一企业办公用途，对于本项目的定位及设计无借鉴意义。 3、依据区域总体功能定位及区域其他项目特点，结合本案地块实际情况，本案在发展定位及产品设计方面应体现一定的差异化特征。 4、面对十二五规划中对光机电一体化产业基地所提出的更高要求，本案的发展定位及产品设计都必须站在更高的角度思考，以提升一产二产，聚焦做强三产，加快产业融合为基本目的，以符合区域可持续发展的要求。PART 3 项目本体研究本体研究地块四至 1、位于光机电一体化产业基地的较核心位置，地块北临光机电9号路，东临西环路，南侧是光

22、明路，西侧为光机电二号路，交通便利，出行方便。 2、地块平整无拆迁，西侧地势略高于东侧，适宜打造坡地景观建设。 3、地块东侧、北侧建设相对成熟，东侧 为联东模板公司，西侧距离项目一路之隔为109地块，北侧有高压线，对项目内建筑存在一定影响。 本体研究地块四至环境东侧模板公司东侧地块南侧道路北侧高压线西侧西侧道路 地块地势西高东低，适合打造坡地园林，四周道路较为完善，方便项目施工及日后出行，北侧有高压线对产品排布存在一定影响。本体研究地块周边环境新华联大厦联东模板公司百慧药业物流、培训中心星海集团联东商务中心地块所处区域整体规划布局较为凌乱，配套尚处于初级阶段，市场氛围、园区氛围、企业氛围、商务

23、氛围不足。地块优劣势分析优势： 1、本项目属中关村科技园区通州园，入驻企业可享受中关村园区、北京市、通州区多项优惠政策； 2、地处五环路和六环路之间，区位条件优越； 3、周边道路建设完善，交通发达，出行便利； 4、地块整体较为规则平坦且不涉及拆迁； 5、地块处于光机电一体化产业基地的较核心位置，适合打造契合政府需求的增加单位面积工业产值产出率的项目。劣势： 1、规模较小，规模效应意义不大，适宜打造“小而精”且定位准确的产品； 2、地块一路之隔的南侧及西侧处于未开发状态，未来用途尚不明确，对本项目日后发展存在一定影响； 3、地块北侧受高压线影响，一定程度上会对本项目产品规划设计造成影响； 4、地

24、块周边商业、商务氛围尚显不足，将对本项目后期运营造成一定影响。PART 4 项目整体定位1、项目规划构想2、项目定位3、项目客群定位项目规划构想面对一个以高端制造业为主的产业基地核心区域我们做什么？如何做？后期如何运营？以我们对产业、基地的理解、对政府的理解，我们将创造地产+单位面积工业产值产出率=全新模式项目定位构想 本项目以现代信息技术为平台、集中了企业总部+研发、现代金融业（非银行金融机构）、第三方、第四方物流企业等，为光机电一体化基地发展提供内在驱动力。 金融业银行、投资、信托、融资租赁、基金现代物流3PL、4PL电子商务电商、供应链管理、企业协同平台、商务服务研发设计工业设计、产品研

25、发、软件外包市场推广广告、会展、市场拓展专业服务会计、审计、法律、知识产权、评估、咨询 通过创新型金融业，实现对先进制造业和新兴产业的资源优化配置； 通过现代物流业和电子商务，重组与优化供应链与企业间协作，提升资源效率； 通过研发设计与专业服务，提高企业创新能力； 通过专业化市场推广服务，塑造企业品牌，快速扩大市场份额。品牌+创新=企业软实力市场+效率=企业影响力资源+技术=企业核心力企业生命力项目建设构想高端服务业是产业经济发展的内在驱动力PART 4 项目整体定位1、项目规划构想2、项目定位3、项目客群定位项目定位OIP 智慧谷智能 生态 低碳 快乐 倡导智能办公 倡导快乐办公 倡导低碳办

26、公 倡导生态办公OIP原意光机电一体化产业基地（Opto-Mechatronics Industrial Park）OIPOffice Intelligence Park，智能化办公园项目定位解读光机电一体化产业基地的推进器亦庄工业区路东新区物流中心马驹桥南部新区次渠光电一体化 基地 以园区智能化信息平台为依托，聚集“总部+研发”的技术开发型企业/现代金融业、现代物流业、电子商务、专业服务业等现代高端服务业的智慧谷，将成为光机电一体化基地快速发展的内在驱动力和驻区企业发展的推进器。智慧谷项目与企业的关系图园区云中心（云计算、云存储）楼宇楼宇楼宇IDC数据中心园区企业园区企业Internet 信

27、息网络技术与服务领域的集成融合性技术是现代服务业的主要支撑技术，以移动宽带网、三网融合、平台化软件等为代表的网络与通讯新技术发展，为现代服务业发展提供了更大的空间。 服务模式创新日益成为现代服务业竞争的核心，不断变化的垄断竞争市场是现代服务业主导型市场结构 。 基于网络的第三方服务模式将成为现代服务业的主流模式，信息资源、信息技术及信息网络运行平台日益成为现代服务业发展的主导因素。现代服务业的发展趋势： 网络化、专业化、融合化、全球化智能化信息平台OIP智慧谷的核心智慧服务OIP智慧谷的灵魂智慧型企业是OIP智慧谷的目标客户，完善的信息平台和信息服务是智慧谷最重要的资源。 OIP智慧谷云中心为

28、客户提供了： 1、高速、安全、可靠的信息系统基础平台； 2、实现按需要购买计算能力和存储能力； 3、OIP智慧谷电子协作平台为企业提供了产业融合的基础平台； 4、云中心布署的ERP、CRM等软件，为客户提供了最先进的管理与业务平台； 5、公共呼叫中心、视讯会议平台，为客户提供了低保有成本的全球化沟通平台； 6、OIP智慧谷的服务中心，为企业提供信息系统设备租赁、设备维护外包、公共人力资源服务、商务事务管 理、会议服务等商务基础服务。 “OIP智能谷”从功能设置上保证了客户将资源和精力专注于业务发展，从而吸附潜 在客户对项目的关注度。OIP智慧谷的功能与相邻园区既有不同又相得益彰联东U谷，以传统

29、制造业价值链构成的基本布局 枢密院以形象展示、企业会所、定制服务和配套给养为核心功能的单一办公产品OIP智慧谷以高端服务业为其他企业提供产业支持，为园区中企业发展提供强劲的能量。 和谐是美学的最高境界，与相邻园区构成相互支撑、和谐的产业格局，是我们对园区发展最重要的思考。PART 4 项目整体定位1、项目规划构想2、项目定位3、项目客群定位项目客群定位客群范围：从事现代信息技术产业如电商、供应链管理、企业协同平台、商务服务等 从事现代金融业（非银行金融机构），为大客户服务的如投资、信托、融资租赁、基金等 从事广告、会展、市场拓展等为主的市场推广商等 从事专业服务如会计、审计、法律、知识产权、评

30、估、咨询等 为高端制造业从事研发设计如工业设计、产品研发、软件外包等 从事第三方、第四方物流 .客户资产特征：年收入在1亿以上 年营业利润在1500万以上客户行业规模：40-200人或以上PART 5 项目规划发展初步建议1、项目规划发展建议2、项目规划布局建议3、项目业态规划 面积分配建议 户型面积建议 104地块户型参考 109地块户型参考4、项目建筑风格建议说明 104地块建筑风格建议 109地块建筑风格建议104地块109地块项目规划发展建议联动思考的整体规划布局 1、由于109、104地块均为本次策划考虑范畴，建议在规划中做联动思考，进行整体规划布局，使两个地块之间的业态既有区别又可

31、相互依托，形成两个地块资源相对独立又能共享的高端智能园区。 2、104地块地势呈西高东低，与109地块可以在建筑设计上形成呼应，呈现建筑韵律。 3、依据本项目前述总体定位，结合109地块体量较小且地形较规则等特点，故109地块既可以打造成为104地块的配套物业，同时也可作为区域高端的商务配套，形成区域地标。104地块/109地块联动发展建议 本项目项目设计应领先于区域市场，例如采用交织建筑等形式提升项目形象，考虑到104地块与109地块的联动发展，建议将104地块西侧的建筑与109地块东侧建筑在30米的高空以连廊相连，使两个地块在空中联合。连廊的东侧搭在104地块建筑的顶部，西端则与109地块

32、的建筑相连，两者相连处的楼层架空，既能增加两个地块之间的联系，还能实现如酒吧、茶吧、水吧、阅览室、画廊、健身房等实际功能，切实为入住客户提供工作之余的社交、休憩、休闲、娱乐、康体等活动。无论从实际功能还是外部建筑造型及连廊的设计上，在区域同等建筑和项目中，都处于领先位置。 本项目在区域市场良好口碑的树立，来自于对本项目云中心、光伏会议中心等科技手段在项目中的实现，来自于对企业客户行为、心理及需求的全面了解。从企业客户认知和需求的角度打造”OIP智慧谷“，既是建立品牌的最直接方式，也是与企业客户快速建立信任的开始。 104地块/109地块连廊示意图PART 5 项目规划发展初步建议1、项目规划发

33、展建议2、项目规划布局建议3、项目业态规划 面积分配建议 户型面积建议 104地块户型参考 109地块户型参考4、项目j建筑风格建议说明 104地块建筑风格建议 109地块建筑风格建议项目规划布局建议智 能 独 栋 办 公 区企 业 定 制 办 公 区光伏会议中心车行入口人行入口车行入口滨水风情美食街智能交织建筑办公区星级主题酒店/写字楼专家公寓多功能服务楼项目规划布局建议PART 5 项目规划发展初步建议1、项目规划发展建议2、项目规划布局建议3、项目业态规划 面积分配建议 户型面积建议 104地块户型参考 109地块户型参考4、项目建筑风格建议说明 104地块建筑风格建议 109地块建筑风

34、格建议项目业态规划面积分配建议地块项目宗地面积 （）宗地总建面 （）各项目建筑面积 （）建筑面积占比 （%）104智能交织建筑655129826827000 27%智能独栋办公区43768 45%光伏会议中心45005%定制办公区20000 20%滨水风情美食街3000 3%合计98268 100%109星级主题酒店/ 写字楼31288782204302055%多功能服务楼72009%专家公寓2800036%合计78220100%项目业态规划户型面积建议地块项目宗地总建面 （）产品类别层数 (不含地下）面积区间 （）各项目建筑面积 （）套数 （套）建筑面积占比套数占比 104智能交织建筑982

35、68多层/单层10003层/户27000927%33%智能独栋办公区独栋3800以下43768 24%7.4%31000-1500410%14.8%31500-20006 22%22.2%42000以上2 9%7.4%光伏会议中心单体建筑 315004500/5%/定制办公区/20000 预计4套20%14.8%滨水美食街商业街2120-4003000 /3%/合计98268 27100%100%地块项目宗地总建面 （）产品类别层数面积区间 （）各项目建筑面积（）套数 （套）建筑面积占比（%）套数占比 109星级主题酒店/ 写字楼78220高层 （不含酒店 首层、二、三层）8酒店客房单套面积

36、60-804302022420%34%13写字楼标准层 1700约13035%21%多功能服务楼多层6标准层面积12007200/9%3%专家公寓高层19单套面积80-1202800028036%43%合计78220634100%100%PART 5 项目规划发展初步建议1、项目规划发展建议2、项目规划布局建议3、项目业态规划 面积分配建议 户型面积建议 104地块户型参考 109地块户型参考4、项目建筑风格建议说明 104地块建筑风格建议 109地块建筑风格建议104地块智能交织建筑办公区户型参考参考说明：以下户型仅供参考， 智能交织建筑办公区由9栋相互交叠的建筑组成，单体建筑面积为三层，共

37、3000平米，标准层为1000平米，首层层高5米，二层、三层层高3米。50002000104地块3F智能独栋办公区户型参考3F独栋参考户型1442平方米二层平面图（本层建筑面积约487平方米）一层平面图（本层建筑面积约503平方米）三层平面图（本层建筑面积约452平方米）剖面图参考说明：以下户型仅供参考，本项目户型希望从符合项目定位及借鉴建筑外立面风格的角度出发，不仅能满足企业对建筑的需求和审美，从内部功能上也能实现高使用率。 项目最终户型将共同商榷制定。3F独栋参考户型1684平方米二层平面图（本层建筑面积约572平方米）一层平面图（本层建筑面积约578平方米）三层平面图（本层建筑面积约53

38、4平方米）剖面图104地块3F智能独栋办公区户型参考3F独栋参考户型1684平方米4F独栋参考户型2317平方米一层平面图二层平面图三层平面图四层平面图4F独栋参考户型2317平方米104地块4F智能独栋办公区户型参考光伏会议中心平面参考104地块光伏会议中心平面参考滨水美食街设计参考104地块滨水美食街设计参考滨水美食街单层平面参考滨水美食街立面参考PART 5 项目规划发展初步建议1、项目规划发展建议2、项目规划布局建议3、项目业态规划 面积分配建议 户型面积建议 104地块户型参考 109地块户型参考4、项目建筑风格建议说明 104地块建筑风格建议 109地块建筑风格建议星级主题酒店/写

39、字楼首层参考109地块星级主题酒店/写字楼首层参考写字楼大堂星 级 主 题 酒 店 星级主题酒店大堂 参考说明： 为了更好的体现土地价值的最大化，建议以一栋24层的楼体实现星级主题酒店和写字楼功能，星级主题酒店大堂挑高9米，共12层，写字楼位于13-24层，同时为避免人流混杂，首层设计双大堂、双电梯，实现酒店、写字楼独立入户，互不干扰。109地块星级主题酒店/写字楼架空层参考酒店电梯写字楼电梯星级主题酒店/写字楼架空层参考109地块写字楼标准层参考写字楼标准层参考109地块专家公寓整体平面图参考专家公寓整体平面图参考参考说明： 满足园区工作人员及其他人士的生活配套需求。109地块户型参考建议多功能服务楼多功能平面图参考参考说明： 实现商务、餐饮、康乐等生活休闲设施，不仅满足本项目的功能，还可以作为周边的生活配套。PART 5 项目规划发展初步建议1、项目规划发展建议2、项目规划布局建议3、项目业态规划 面积分配建议 户型面积建议 104地块户型参考 109地块户型参考4、项目建筑风格建议说明 104地块建筑风格建议 109地块建筑风格建议104地块建筑风格建议交织建筑 设计