房地产评估技术报告

1、共 39页 湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产 第 38 页房地产抵押估价技术报告（仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）估价项目名称：湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产抵押价值评估委托方：湖北豪晨机车有限公司估价方：湖北中信房地产土地估价有限公司估价人员：王若璞 潘志木估价作业日期：二一五年六月二十四日至二一五年六月三十日估价报告编号：中信估字（2015）AYP第063005号估价技术报告编号：中信估技字（2015）AYP第063005号房地产抵押估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（一）估价对象范围界定本次估价对象为位于天门市天门经济

2、开发区天仙公路南房地产，评估范围内建筑面积合计为9501.66平方米，土地使用权面积为46398.79平方米，其中各栋房屋及土地具体情况如下表：幢号规划用途结构楼层建筑面积(平方米)土地使用权面积(平方米)土地用途1幢宿舍楼混合1-3/31794.6546398.79工业用地2幢厂房钢混1/17707.019501.6646398.79本报告估价结果已包含与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价值，但未考虑估价对象室内二次装修、装饰、动产、特许经营权等价值。（二）土地实物状况描述与分析名称：天门市天门经济开发区天仙公路南土地；坐落：天门市天门经济开发区天仙公路南；面积：46

3、398.79平方米；形状及四至：整宗地块形状较规则，整宗地块东邻接官路，北邻天仙大道；基础设施完备程度及土地平整程度：实际开发程度已达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地红线内“场地平整”；地势、地质、水文状况：地势较平坦，地质状况良好，抗震能力较强；规划限制条件及利用现状：该宗地证载用途为工业用地，暂无其他规划限制，现整块宗地上建有1栋混合结构宿舍楼，1栋钢混结构厂房。（三）建筑物实物状况描述与分析名称：天门市天门经济开发区天仙公路南（宿舍楼、厂房2），房产；坐落：天门市天门经济开发区天仙公路南；其中各栋房产具体状况详见下表：栋号证载用途建筑面积（m2）结构层数总高

4、、层高建成年份综合成新内设施设备状况工程质量、设施设备（水电气等）及维护、保养、使用情况利用现状1宿舍楼1794.65混合3约3米20139.8设有消防报警系统喷淋系统。估价对象所在建筑工程质量较好，至估价时点，基础有足够承载力，无不均匀沉降；承重结构基本稳定，非承重墙完好，整体面层平整基本完好，屋面无渗漏，水电设施基本完好，建筑物整体维护、保养情况较好。现用作宿舍楼2厂房7707.01钢混1约5.5米20139.8设有消防报警系统喷淋系统。现用作厂房合计9501.66二、估价对象权益状况描述与分析（一）建筑物权益状况描述与分析根据委托方提供的相关产权登记资料，估价对象的建筑物权益状况如下：房

5、屋所有权人：湖北豪晨机车有限公司证载坐落：天门市天门经济开发区天仙公路南其中各栋建筑物具体状况详见下表：栋号房屋所有权证证载结构所在层数/总层数证载建筑面积（平方米）土地面积（平方米）证载用途1天门市房权证竟陵字第00073559号混合1-3/31794.6546398.79宿舍楼2天门市房权证竟陵字第00073558号钢混1/17707.01厂房合计9501.6646398.79 他项权利设立情况：估价对象产权合法、清楚，至估价时点，估价对象无租赁、抵押等他项权利记载。其他特殊情况：无（二）土地权益状况描述与分析根据委托方提供的相关产权登记资料，估价对象的土地权益状况如下：土地所有权：估价对

6、象土地所有权属于国家所有土地使用权人：湖北豪晨机车有限公司土地坐落：天门市天门经济开发区天仙公路南该宗地状况详见下表：序号国有土地使用证证号地号图号土地面积（平方米）土地用途1天国用（2013）第1788号/46398.79工业用地合计46398.79土地使用权类型：出让终止日期：2063年8月30日剩余使用年限界定：约48年目前使用情况：现整块宗地上建有1栋混合结构宿舍楼，1栋钢混结构厂房；他项权利设定：估价对象土地使用权来源合法，产权清楚，至估价时点，估价对象无租赁、抵押等他项权利记载。其他特殊情况界定：无三、估价对象区位状况描述与分析（一）宏观区位状况描述与分析1、天门市历史沿革天门，因

7、境内西北有天门山而得名。早在原始社会晚期，这块土地上就有人类繁衍生息。在著名的石家河新石器时代部落遗址中，出土了大量七、八千年以前的石（玉）器、陶器、骨器、蚌器、粳稻和青铜器等文物，还发现了陶祖这一原始社会父系氏族时期的重要标志性文物。石家河文化被写入“九五”高等教育重点教材中国古代史。天门，古为云梦泽风国地，春秋为郧国地，战国时期为楚竟陵邑，因大洪山余脉在此终止，即“陵之竟也”而得名。秦统一中国后，设竟陵县，隶属南郡。五代后晋天福元年（公元936年），为避晋高祖石敬瑭名讳（敬、竟同音），改竟陵县为景陵县，属直隶防御州，州治设此。清雍正四年（公元1726年），为避康熙墓名（景陵）讳，改为天门县

8、，隶属湖北安陆府，此为第一次定名天门，沿用至今。1932至1945年，中国共产党领导天门人民进行了土地革命战争和抗日战争，先后在本县东、西、南、北部与邻县边境地区结合部，建立了天潜、天汉、天京潜、天潜沔、县南、天北等县。1949年5月湖北省人民政府成立后恢复天门县建制，撤销天汉、天京潜县，划属湖北省荆州专区；同年7月，建立天门县人民民主政府，8月，改为天门县人民政府。1987年8月3日，国务院批准撤销天门县，设立天门市（县级）。1994年10月，国务院批准天门市为湖北省直管市。2002年，湖北省将天门市纳入武汉城市圈。 自南齐建元元年（公元479年）始，历隋、唐、五代、北宋、南宋，至民国25年

9、（公元1936年），天门先后7次为郡（州、专署）治所，计500余年。古竟陵区域广阔，包括荆州长江以北、石城以东、江夏以西的全部地域。从汉、晋、南北朝至北宋乾德三年以来1100多年间，竟陵县境先后划出置云杜、霄（亦作宵）城、长寿、角陵等县，北宋以后县境无大变化。1950年6月，天门县汉江以南的毛咀区划入沔阳县。同时，沔阳县汉江以北的仙北等地划入天门县。1955年7月，潜江县汉江以北的张港，京山县的多宝、拖市划入天门县，1996年11月蒋湖农场回归天门，2001年8月总后沉湖基地（天门部分）移交天门，形成现境。2、天门市人口概况2007年出生人口1.36万人，死亡人口为0.88万人，人口自然增长率

10、为2.95。年末全市总人口为162.1万人，其中城镇人口为58.36万人，占36%；农村人口为103.74万人，占64%，男性人口为85.3万人，占总人口的52.62%；女性人口为76.8万人，占总人口的47.38%。014岁人口为39.8万人，占总人口的比重为24.6%；1564岁人口比重为69.3%；65岁以上老年人口达到9.9万人，比重为6.1%。全市常住人口为139.5万人。3、公路状况天门市境内公路纵横，汉（口）宜（昌）公路、荷（包湖）沙（洋）公路贯穿东西，李（场）毛（咀）公路沟通南北。岳口汉江公路大桥于1996年6月18日通车，长荆铁路于2002年10月18日通车、2003年6月2

11、0日正式投入营运，天（门）仙（桃）一级公路于2005年建成通车，随（州）岳（阳）高速公路和武（汉）荆（门）高速公路于2005年相继开工，即将动工的汉宜高速铁路将过境我市并在仙北设站，全部项目建成后，将使天门并入全国高速公路网，大大缩短与全国各大中城市的距离，天门的区位条件和投资环境将得到根本改善。 从中心城区竟陵经汉川至武汉120公里，经毛嘴上宜黄高速公路至武汉165公里，经天仙一级公路至武汉125公里；经毛嘴上宜黄高速公路至荆州120公里，至宜昌215公里；经沙洋至荆门110公里。 到2006年底，全市在册公路2754.8公里，有省道6条240.9公里，县道9条297公里，乡道74条702.

12、4公里，防汛专用公路1条135.4公里，村道1379.2公里（不含村与村之间村道）。有一级公路40.87公里，二级公路176.2公里，三级公路74.1公里，四级公路1138公里，等外公路1125.6公里，等级公路比重占55.23%。4、铁路基本情况长荆铁路东起应城市长江埠，西止荆门市，全长176公里，连通京广、汉丹、焦柳铁路，途经天门市、京山市、钟祥市，总投资18.5亿元，属地方合资铁路。设计为单线，国铁级，近期运量为旅客列车3对，货运能力450万吨;远期运量为旅客列车6对，货运能力900万吨。铁路过境天门长10.49公里，途经天门市皂市镇9个村，在皂市镇西设天门站，其中货站仓储量为30万吨，

13、客站建筑面积达1550平方米，可容纳400人次。该项目98年底动工建设，2002年10竣工通车。车站距汉宜公路仅1.2公里，交通十分便利。长荆线已开通武汉至宜昌的城际列车为2对，但没有停靠天门站，货车每年在天门站的装卸量近6万吨，受配套公路建设的影响，与沿线其它站有一定差距，但发展趋势较好，装卸量逐年在增强。5、水路航运状况全市通航里程共计339.4公里。其中汉江通航里程142.2公里，等级4级；汉北河杨峰至严家三湾，通航里程90.6公里，等级6级；皂市河邓李至水陆里，通航里程22公里，等级6级。北支河吕巷至万台通航里程50.6公里，等级7级；南支河程井口至净潭通航里程9公里， 等级7级；沉湖

14、及其他干渠23公里，等级7级。内河230公里航道的水源主要来源于天然降雨，流域面积为8855平方公里，年降雨量1135毫米，目前汉北河水流量年平均为23立方米秒。年平均水位24米，航道年平均水深1.6米，最大航道水深1.9米。年通航时间8个月（4-12月）。 天门管理段面为80公里，上游泽口至下游欧家湾。管理水域共设岸水标142座，其中岸标42座，水标100座。正常汉江水流量为450500立方米秒，4级航道500T级标准通航。 全市现有11个港口，港口岸线长43500米，年吞吐量50万吨以上港口1个，20-50万吨港口2个，10-20万吨港口6个，10万吨以下港口2个。 内河片现有港口5个（皂

15、市港、竟陵港、卢市港、拖市港、渔薪港），泊位37个，其中300T级以上泊位4个，200-300T级10个，100-200T级24个。码头岸线总长15500米，直立岸壁式码头11座，自然坡式码头26个，装卸机械共61台套，库场面积共57836平方米。较大的港口是竟陵港和皂市港。 汉江现有港口6个（多宝港、张港港、岳口港、彭市港、麻洋港、多祥港），生产性码头39座，泊位49个，其中500T级以上泊位29个，300-500T级10个，300T级10个。码头岸线总长28000米，直立岸壁式码头14座，自然坡式码头25个，装卸机械共51台套，库场面积共85641平方米，较大的港口是岳口港，年吞吐量为12

16、万吨。全市水上年进出口货运量约50万吨，进出口货物主要物种是粮食、木材、农副产品、建筑材料、矿产和农资。 全市现有各类运输船舶99艘，2.35万总吨，1.1万千瓦，4.37万载货吨;全市共实有乡镇渡口92处，渡船154艘，3027客位，分布在23乡镇。6、通讯现状2006年全年共完成固定资产投资2495.25万元，新增固定电话交换机容量10656门，固定电话交换机总容量达到203204门；新增铜缆主干9500线对，铜缆主干容量达到217680线对；新增光缆1930芯公里，其中新增接入网光缆1827芯公里，新增中继光缆103芯公里，光缆总长度达到9682芯公里；新增ADSL设备端口6016个，A

17、DSL端口容量达到19016个；新增LAN端口1200个，LAN端口容量达到4500个；宽带接入能力覆盖到乡镇以下所有集镇和大部分村组；完成固网智能化改造，提供了固网彩铃等新业务；完成接入点下沉规划编制工作并启动部分接入点建设，网络结构进一步优化；完善传输环网建设，网络安全性显著提高。与此同时，还完成10000号、114号码百事通等平台建设。7、天门市水利概况全市分为四大水系，即天门河汉北河水系、天门河汈汊湖水系、沉湖水系和直排入汉江的小水系。天门河汉北河流域面积8619 Km2，河长239.5 Km2。天门河自西北而入，折向东纵贯全境，在万家台北转流入人工开挖的汉北河，形成天门汉北河水系，是

18、排涝的骨干河道。天门河汈汊湖水系的天门河自天门防洪闸开始，向东横贯滨湖片，在净潭分成南支、中支注入汈汊湖。天门河在市境内河长35 Km，流域面积716 Km2 南支河在市境内河长9 Km，流域面积519 Km2，中支河在市境内河长9.5 Km，流域面积398 Km2。 沉湖水系是独立的人工排水体系，总集水面积420 Km2，其中市境内有321 Km2，完全依靠沉湖“五七”泵站等沿汉江的泵站将雨涝渍水提排出汉江。 直排入汉江水系面积较小，约96。7，主要在汉江干堤沿堤一带，可经彭市闸、麻洋闸、刘家河闸抢排出汉江。8、电力简介 天门市供电公司成立于1976年6月，由原天门县电力局、天门市供电局演变

19、而成，是天门电网规划、建设、运行、维护管理的供电企业。为适应电力体制改革的需要，2003年10月企业实行公司化运作后更名为天门市供电公司，公司机关位于竟陵城区钟惺大道。 公司供区范围内现有28个乡镇办场、供区面积2622平方公里、供区人口162万、客户总户数357272户。供区上年全社会供电量为45856.19万千瓦时，售电量为41854.2万千瓦时，线损率8.73%，均价497.7元/千千瓦时，历史最高负荷为12.7万千瓦。 经过30年的建设发展，目前公司供区内有35KV变电站14座，变压器30台，总容量9.79万KVA；110KV变电站4座，变压器6台，总容量17.6万KVA；110千伏输

20、电线路5条，长125.37千米，35千伏输电线路19条，长253.85千米；10千伏配变2413台，总容量206415KVA ，线路总条数113条，总长度3114.08千米 。2006年，投资5200万元的城网改造工程全部竣工并通过验收，投资2715万元的城南110KV变电站开工建设。全年共改造城区10KV线路17.3km，投资540万元改造110KV竟陵至岳口送电线路工程15.77km，新架设10KV线路13.9km，改造城区配变12台，容量2680KVA，新增城区配变38台，容量7560KVA；改造低压线路14.51km，新增低压线路25.5km，安装电压监测装置23套，改造高压互感器48

21、支，新建光纤95km；投入5250万元兴建了从兴隆到竟陵的220KV兴竟线，解决了天门电网电源单一的问题。投入2540万元为天门220KV竟陵变电站新增了一台12万千伏安变压器，突破了制约地方经济发展的供电瓶颈，这两项工程的完工，使天门电网形成了“双线双变”的格局，解决了供电卡口问题。（二）微观区位状况描述与分析1、区域概况湖北天门经济开发区成立于1995年，是2005年国家发改委第一批公布通过审核的湖北省17家省级开发区之一，全区国土面积35平方千米，已建成面积15平方千米，下辖14个村，1个居委会，总人口3万。开发区成立以来，特别是近三年来，开发区工委、管委“一切围绕招商引资，一切服务招商

22、引资，一切服从招商引资”，紧紧围绕招商引资、环境建设、优化服务、发展经济，真抓实干，各项工作取得显著成效。2、机构设置开发区按照“小政府、大服务”的要求，按照“精简、统一、效能”的原则，管委会机构设置为：管委会办公室：负责统筹、协调;招商局：负责招商安商工作；社工局：负责“三农”工作；建设局：负责规划、环保、基础设施建设、城市管理工作。拆迁办公室：负责迁村腾地，安置小区建设工作。“一办三局”为正科级级别，拆迁办公室为副科级。管委会下辖职能部门分别有财政局（正科级）、派出所（正科级）、国土资源管理分局、规划分局、工商分局、国税分局、地税分局和规划执法局（后六个单位都为副科级）。3、产业规划汽车零

23、配件产业：规划用地2800亩，主要依托东风华泰集团，引进以汽车零部件生产加工为主的企业。 纺织服装产业：规划用地2900亩，依托天门棉花资源和轻纺传统产业优势，引进以纺纱、织布、服装鞋帽为主的生产加工企业。 高新技术产业：规划用地2680亩，形成以数控机床、电脑配件、卫星定时定位配件等高科技产业集群。 泵阀加工产业：规划用地2800亩，以天门泵业有限公司和天门传统优势泵阀业为龙头，吸纳各地泵阀业主进入园区，形成技术含量高、品种齐全的泵阀产业集群。 医药化工产业：规划用地800亩，主要是对园区现有企业进行扩规升级。形成医药化工产业集群。4、基础设施道路：园区“四横七纵”约20公里的道路网络已建成

24、。电力：目前已有220KV变电站一座，已架设10KV电力线2万米，电力网络分布合理，电力充足。给排水：已铺设直径400mm供水管道直通园区，形成了8500米园区供水管网，排水管道与市区主要道路下水道相连。通讯：电信、有线电视及宽带网无缝隙覆盖园区。5、投资服务由政府各个职能部门组成的天门市投资服务中心为企业提供“联合咨询、联合审批、集中收费、联合年检”四位一体的“一条龙”全方位服务。（三）估价对象区位状况描述与分析1、位置状况描述与分析估价对象位于天门市天门经济开发区天仙公路南，地处天门市工业IV级地段根据天门市东西湖区工业用地级别与基准地价图确定 ，东邻接官路，北邻天仙大道，具体位置详见附图

25、。2、交通状况描述与分析交通条件：估价对象主要沿街面为天仙大道，为生活型主干道。天门市内均能够通过合适的路径、合适的交通方式，便捷到达于此，估价对象厂区内部设有地上停车场，停车较为方便。公交体系：估价对象所在区域尚未开通公交车，交通较不便利。3、周边环境及景观描述与分析估价对象周边空气基本无污染，噪音基本无污染；周边多为无污染工业用房，绿化规划较好，环境较好。4、外部配套设施完备程度描述与分析估价对象周边聚集了天宝化工科技有限公司、金龙汽车大市场湖北天成汽车配件有限公司安全带厂、湖北天门天谊棉机锯片厂等，产业聚集程度较高。估价对象周边有南天门华侨城、南洋星城、京都1号等物业，具有较好的地理位置

26、，公共配套设施完备程度较高。所在区域周边分布有较多商业配套设施及农村信用社、侨乡开发区储蓄所等金融网点，较好的商业、金融氛围，使得该片区具有了较大的升值潜力。四、市场背景描述与分析（一）全国宏观经济政策因素分析2014年是中国大改革与大调整拉开序幕的一年,也是中国宏观经济沿着新常态轨迹持续发展的一年。一方面,GDP增速等宏观参数在外需疲软、内需持续回落、房地产周期性调整等力量的作用下持续回落;另一方面,经济结构在消费升级、不平衡逆转以及政策调整的作用下出现较大幅度的调整,结构参数的良性调整、总体价格水平保持相对稳定以及就业状况的持续稳定,给2014年的宏观经济增加了亮色。今年宏观调控经历了三个

27、阶段：第一阶段为16月，调控重点围绕继续深化及加大改革力度，并通过流动性的定点释放以维持宏观经济热度。第二阶段为79月， 3季度单季GDP跌至7.3%，国家调控重心逐步由改革转向维稳。第三阶段为10月后，国内通缩风险加剧，“稳房产”思路被重新强调，中央层面实施930新政，自2010年以来延续多年的国家限贷框架终被突破。11月22日，央行进一步加大维稳力度，早于市场预期实施降息操作。2014年处于中国经济正在全面向新常态转换的时期，主要变化是房地产结束了长达15年的超级繁荣期，进入调整期，这也是导致今年经济下行压力明显增大的主要因素，由之带动投资增长明显下滑。新常态不仅意味着经济增长转向中高速，

28、而且伴随着深刻的结构变化、发展方式变化和体制变化。而结构、方式和体制的变化不断推进、显现，正是新常态下中国经济新动力所在，机遇所在。与此同时，新的适应新常态发展的宏观经济政策也逐步成型，成为保持经济平稳增长、促进经济活力增强、结构不断优化升级的有力支撑。展望2015年，我们认为由于全球经济复苏基础仍然较弱，房地产调整远未到位，一些领域存在较大的金融风险，我国经济仍将面临较大的下行压力，预计经济增长将下调到%左右，但就业形势仍将比较乐观，深刻的结构变化和动力机制变化将继续递进，特别是一些领域的改革攻坚将会为经济中长期发展注入持久的活力和动力。我们建议，明年继续坚持稳健的货币政策和积极的财政政策，

29、继续实施区间调控和定向调控相结合的宏观政策。金融调控政策的重点是努力降低企业的融资成本，在定向上更加精准，瞄准结构优化的难点、重点。同时，加大财税政策和产业政策的定向调控力度。把宏观调控政策与长期发展战略有机结合起来。（二）全国房地产市场形势分析房地产开发投资完成情况：2014年1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。1-11月份，东部地区房地产开发投资48238亿元，同比增长12.0%，增速比1-10月份回落0

30、.4个百分点；中部地区投资18650亿元，增长9.2%，增速回落1.8个百分点；西部地区投资19713亿元，增长14.2%，增速提高0.2个百分点。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米，同比增长10.1%，增速比1-10月份回落2.2个百分点。其中，住宅施工面积504915万平方米，增长6.8%。房屋新开工面积164705万平方米，下降9.0%，降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新开工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。1-11月份，房地产开发

31、企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%，1-10月份为增长1.2%；土地成交价款8657亿元，下降0.1%，1-10月份为增长20.4%。商品房销售情况：1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。11月份，商品房销售面积13223万平方米，比10月份增加

32、1861万平方米；商品房销售额8096亿元，比10月份增加938亿元。单月销售面积和销售额创今年各月新高。1-11月份，东部地区商品房销售面积46514万平方米，同比下降15.0%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点；销售额37021亿元，下降13.7%，降幅收窄0.6个百分点。中部地区商品房销售面积27432万平方米，下降4.3%，降幅扩大1.5个百分点；销售额13508亿元，下降0.9%，1-10月份为增长1.1%。西部地区商品房销售面积27771万平方米，增长1.2%，增速提高0.1个百分点；销售额13952亿元，增长4.1%，增速提高0.1个百分点。11月末，商品房待售面积59795

33、万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米，办公楼待售面积增加87万平方米，商业营业用房待售面积增加203万平方米。五、最高最佳利用分析（一）合法性分析：估价对象房产登记用途为厂房及宿舍楼，土地登记用途为工业用地，所以本次评估以工业用途为估价对象的最高最佳使用用途符合估价的合法原则。（二）最高最佳使用分析估价前提：估价对象为工业及配套用房，预计对估价对象现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，故我们认为估价对象保持现状即工业用途整体持续使用符合房地产估价的最高最佳使用原则，故本报告以此为前提进行评估。估价

34、原理：估价对象周边工业聚集程度较高，按工业用途使用时与外部环境最协调，同时房地产内部构成要素的组合最为均衡，且可以实现利润最大化。根据以上分析，我们认为估价对象房地产按工业用途使用在法律上许可、技术上可能、经济上可行，并能使其价值达到最大化，本次评估以工业用途为最高最佳使用用途，以保持现状使用为前提进行估价，可以得到一个合法、公正、公平、科学的房地产价格。六、估价方法适用性分析（一）估价方法的选用和估价技术路线1、根据房地产估价规范，“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”。估价对象为工业及配套用房，市场上极少有类

35、似房地产交易案例发生，不宜选用市场比较法进行评估；生产用房收益缺少测算客观依据和标准，不宜选用收益法进行评估；估价对象不具有投资开发或再开发潜力，不宜选用假设开发法进行评估；适宜选用成本法进行评估。2、土地价值的评估：根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，在考虑以上估价原则的基础上，拟采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估，其主要依据一是估价对象所在区域的征地成本统计资料较为详实，适宜选用成本逼近法进行评估；二是天门市的基准地价已通过验收且有较完善的修正体系，待估宗地位于天门市经济开发区基准地价覆盖范围内，适宜选用基准地价系数修正法进行

36、评估。因此，根据本次估价作业的目的，估价人员在现场查勘并仔细分析掌握的相关资料后确定估价对象的估价技术路线为：选取成本法（房地）作为本次估价的基本方法，其中选取成本逼近法和基准地价系数修正法测算土地取得成本，选取成本法（建筑物）测算建筑物价格，将其加和求取估价对象的公开市场价值，然后在此市场价值基础上减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，确定估价对象房地产的抵押价值。（二）估价方法的定义和测算公式成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格折旧其中适用于新建房地产的基本公式为：新开发

37、的房地产价格=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧其中土地价值的计算采用成本逼近法和基准地价系数修正法1、成本逼近法（土地）成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。其一般地价公式如下：土地价格=土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收益2、土地基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所

38、处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其基本公式如下：其基本公式如下：Pi=P（1K）S 式中：Pi 估价对象地价P 估价对象所在区域的基准地价K 地价区位影响因素总修正值S 估价对象个别因素修正系数的乘积其中： Ki 第 i 个区位因素修正值七、估价测算过程（一）土地价值测算过程1、成本逼近法测算过程a、基本原理成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。其一般地价公式如下：土地价格=土地取得费土地开发费相关税费投资利息开发利润土地增值收益b、

39、土地取得费土地取得费指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。此处的土地取得费取征地费用，征用集体土地时，需支付的费用主要有：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。根据省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知的有关规定，估价对象处于天门市二级地段，年产值标准为1650元/亩，土地补偿费、安置补助

40、费的补偿倍数合计为21倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数为1倍，则土地取得费总额为：土地取得费用=1650（21+1）/20003=54.46（元/平方米）。其中土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗费分别为24.75、27.23、2.48元/平方米。（其中土地取得费取年产值标准10倍，安置补助费取年产值标准11倍，地上附着物及青苗补偿费取年产值标准1倍）c、土地开发费土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用，主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指

41、土地平整及宗地内的基础设施配套费用。根据天门市国土资源管理局对天门市市区基础设施配套的平均水平以及对中环线外土地开发平均成本价格的调查、分析，确定评估范围公共基础设施配套程度基本达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地红线内场地平整情况下计入地价的土地开发费用为35.00元/平方米（其中：宗地外围道路费用标准为10元/平方米，通上水、通下水的费用标准为5元/平方米，电力的费用标准为5元/平方米，电讯费用标准为5元/平方米，红线内场地平整费用标准为10元/平方米）。d、相关税费征地过程中发生的税费一般有：耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、水利建设基金、

42、不可预见费等。（1）耕地占用税根据鄂财税发20088号关于印发湖北省耕地占用税适用税额标准的通知，天门市耕地占用税适用税额标准为：天门市区每平方米40元，乡镇为每平方米25元。估价对象位于天门经济开发区,耕地占用税按40元/平方米计收。（2）耕地开垦费根据湖北省人民政府发布湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法（鄂政发199952号）规定，“使用基本农田保护区内的耕地，耕地开垦费为土地补偿费总额的1倍，使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的1倍”。本次评估按土地补偿费1倍计算，计24.75元/平方米。（3）征地管理费根据湖北省物价局、湖北省财政厅关于降低部分住房建设行政性收费标准的通知

43、（鄂价房服200247号）规定“一次性征用耕地100亩以下或其它土地200亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收2.6%3.1%的征地管理费。一次性征用耕地100亩以上、500亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收2.1%的征地管理费。一次性征用耕地500亩以上，1000亩以下，其它土地1000亩以上，2000亩以下的，动迁50户以上或者安置农业人口出生率150人以上，办理无地村组农民农转非100人以上的，可按基数计收2.1%的征地管理费。征地费用一般由以下几种费用组成：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上地下附着物和拆迁补助费。”本报告根据项目具体情况按2.60%计取征地

44、管理费。征地管理费54.462.60%1.42（元/m2）（4）水利建设基金根据湖北省水利建设基金征收使用管理办法（湖北省人民政府令第182号）的规定“非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金。待估对象位于天门经济开发区范围内，水利建设基金征收标准为1500元/亩，即2.25元/平方米。（5）不可预见费根据湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价房地字1996403号省物价局、省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知中规定：“在征地过程中，由土地管理部门采取统征包干办法征地的，征地所发生的全部费用经确定认可后，可按征地费用总额的2-4%收取不可预见费。征地费用一般由以下几种费用组

45、成：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上、地下附着物补偿费、拆迁补助费和新菜地开发建设基金。”取中值3%计不可预见费。 不可预见费54.463%1.63（元/m2）税费合计为：40+24.75+1.42+2.25+1.63=70.05（元/m2）e、投资利息以上土地取得费及税费在征地过程一次性投入，按整个开发期计息，土地开发费在开发过程中均匀投入，按开发期一半计息。根据估价对象土地的规模及开发项目的特点，调查确定土地开发周期为0.5年，投资利息率按2015年5月10日调整利率后中国人民银行公布的固定资产半年期贷款利息率5.10%计，则：投资利息（54.46+70.05）0.55.10%35

46、.000.525.10%3.62（元/m2）f、开发利润利润是对土地投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。开发利润应与同行业投资回报相一致，考虑参考房地产行业同期平均利润率，以8%作为本次土地评估的开发利润率。则：开发利润（土地取得费土地开发费税费）利润率（54.4669.9535.00）8%12.76（元/m2）g、土地增值收益土地增值收益是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化，根据本项目的实际情况，土地增值收益按

47、土地成本费用15%计算，则：土地增值收益（54.4669.9535.00+3.62+12.76）15%26.38（元/m2）h、年期修正年期修正系数其中:r-土地还原利率。根据天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告提供的数据，确定工业用地土地还原利率取6.02%。n-土地使用年期48年年期修正系数= =0.9400J、地价计算依据成本逼近法测算公式测算估价对象48年期出让土地使用权价格单价如下：土地价格（土地取得费土地开发费相关税费投资利息开发利润土地增值收益）年期修正系数（54.4670.0535.00+3.62+12.7626.38）0.9400190.04（元/m2）2、基准地价系数修

48、正法测算过程a、基本原理基准地价系数修正法是指通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：Pi=P（1K）S 式中：Pi 估价对象地价P 估价对象对应的基准地价K 估价对象所有地价区位影响因素总修正值S 估价对象个别因素修正系数的乘积其中：Ki 第 i 个估价对象区位因素修正系数 b、估价对象所在地基准地价简介（1）地价内涵根据天门市国土资源局于2010年8月批准的天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6），天门市市区各用途基准地价内涵如下： 内容 用途容积率使用年限开发状态估价基准日商业1.240年

49、五通一平2009年6月30日住宅0.870年五通一平2009年6月30日工业0.450年三通一平2009年6月30日（2）基准地价表各用途基准地价详见下表：级别用地类型商业用地1850873465343住宅用地660463276185工业用地451388206150c、确定估价对象土地级别及基准地价估价对象位于天门市天门经济开发区天仙公路南，用途为工业，根据天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6），估价对象所处级别为工业IV级，对应的基准地价为150元/平方米。d、基准地价修正（1）估价对象地价影响区位因素修正根据天门市城区土地定级与基准地价更新成果报告（2009.6），工业级

50、用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和工业级用地宗地地价区位因素修正系数表详见表1、表2。根据估价对象的实际情况，将影响估价对象宗地地价的各因素条件与表1、2进行对照比较，得出估价对象地价影响区位因素条件说明及修正系数表，详见表3，由此测算出估价对象地价影响区位因素总修正系数为0.04376。表1：工业IV级用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣交通条件临街道路状况交通型主干道混合型主干道生活型主干道次干道支路距长途汽车站距离（米）10501050-20002000-30003000-40004000基础设施状况供水状况（%）9999-9696-9393-9090排水

51、状况好较好一般较差差产业规模产业集聚度高新技术产业联系紧密区高新技术产业联系一般区、一般技术产业联系紧密区高新技术产业联系松散区、一般技术产业联系一般区一般产业联系松散区独立分布区环境条件地形状况地势平坦地势较平坦地势较平坦地势较不平坦地势不平坦地质状况坚固类场地土地，抗震能力强硬塑类场地土地，抗震能力较强抗震能力一般软塑类场地土地，抗震能力较弱软散类场地土地，抗震能力弱城市规划道路规划混合型主干道生活型主干道交通型主干道次干道支路用地规划工业密集区工业较密集区一般工业区零星工业区其它类型表2：工业IV级用地宗地地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣交通条件0.281临街道路状

52、况0.126 0.882 0.441 0.000 -0.315 -0.630 距长途汽车站距离（米）0.044 0.308 0.154 0.000 -0.110 -0.220 基础设施状况0.225供水状况（%）0.116 0.812 0.406 0.000 -0.290 -0.580 排水状况0.109 0.763 0.382 0.000 -0.273 -0.545 产业规模0.248产业集聚度0.248 1.736 0.868 0.000 -0.620 -1.240 环境条件0.131地形状况0.069 0.483 0.242 0.000 -0.173 -0.345 地质状况0.062 0

53、.434 0.217 0.000 -0.155 -0.310 城市规划0.115道路规划0.063 0.441 0.221 0.000 -0.158 -0.315 用地规划0.052 0.364 0.182 0.000 -0.130 -0.260 表3 估价对象土地区域因素因子修正系数表因素名称因 子 名 称因子条件状况优劣等级因子修正系数交通条件临街道路状况生活型主干道一般0.0000 -0.2200 距长途汽车站距离（米）约4000米4000-0.2200 基础设施状况供水状况（%）99优0.8120 1.5750 排水状况好优0.7630 产业规模产业集聚度高新技术产业联系紧密区优1.7

54、360 1.7360 环境条件地形状况地势平坦优0.4830 0.7000 地质状况硬塑类场地土地，抗震能力较强较优0.2170 城市规划道路规划生活型主干道较优0.2210 0.5850 用地规划工业密集区优0.3640 区域因素修正系数合计4.3760 则区域因子修正系数为：4.37601000.04376（2）估价对象地价影响个别因素修正根据估价对象的实际情况分别进行以下个别因素的修正，从而确定出估价对象地价影响个别因素修正系数，测算过程如下：使用年期修正系数有限年期使用权价格应该修正到法定最高年期地价，工业用地法定最高出让年期为50年。低于法定最高年限的土地使用权价格必须进行使用年期修正，根据天门市城区土地级别及基准地价更新（2010）技术报告，工业用地年期修正体系表如下表：工业用地使用年期修正系数表（部分）使用年限44454647484950修正系数0.9840.9870.9900.9930.9950.9981根据委托方提供的国有土地使用证（天国用（2013）第1788号