房地产法规总复习

1、ABC 1.房地产开发必须坚持严格执行城市规划，房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包括坚持多重效益的统一，这些效益主要包括( ) A.经济效益经济效益 B.社会效益社会效益 C.环境效益环境效益 D.人文效益人文效益 E.政治效益政治效益2.房地产开发的特征主要包括房地产开发的特征主要包括( )A.利润丰厚利润丰厚B.投资量投资量大大C.建设周期长建设周期长D.涉及面涉及面广广E.工程项目多工程项目多BCDE BD 3.下列对物业管理特征表述正确的是下列对物业管理特征表述正确的是( ) A.物业管理关系具有无偿性物业管理关系具有无偿性 B.物业管理关系是民事关

2、系物业管理关系是民事关系 C.物业管理关系是不平等关系物业管理关系是不平等关系 D.物业管理关系具有有偿性物业管理关系具有有偿性 E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系被管理关系ABCDE 4.20世纪世纪80年代初以前，我国住房制度的特年代初以前，我国住房制度的特征主要包括征主要包括( ) A.国家包国家包 B.福利性福利性 C.低租金低租金 D.供给制供给制 E.等级制等级制5、ABCD 5.住房公积金所具有的特征主要包括住房公积金所具有的特征主要包括( ) A.社会性社会性 B.互助性互助性 C.保障性保障性 D.政策性政策性 E.自愿性自

3、愿性6、ABCD 6.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括权属的行为，主要包括( ) A.房屋买卖房屋买卖 B.房屋交换房屋交换 C.土地使用权土地使用权转让转让 D.国有土地使用权出让国有土地使用权出让 E.农村集体土地承农村集体土地承包经营权的转让包经营权的转让7、BCDE 7.设立物业管理服务企业具备的条件包括设立物业管理服务企业具备的条件包括( ) A.有较丰富的本行业从业经验有较丰富的本行业从业经验 B.有企有企业名称和固定的办公场所业名称和固定的办公场所 C.有符合企业登记管理要求的注册资本有符合企业登记管理要求的注册资本 D

4、.有维修、服务和管理的规章制度有维修、服务和管理的规章制度 E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员类管理人员和专业技术人员8、ABCD 8.下列属于我国住房制度改革中重要措施的下列属于我国住房制度改革中重要措施的是是( ) A.调整公房租金调整公房租金 B.出售公有住房出售公有住房 C.集资建房集资建房 D.合作建房合作建房 E.鼓励修建鼓励修建“小产权房小产权房”9、ABDE 9.下列属于免缴城镇土地使用税的有下列属于免缴城镇土地使用税的有( ) A.国家机关、人民团体、军队自用的土地国家机关、人民团体、军队自用的土地 B.宗教寺

5、庙、公园、名胜古迹自用的土地宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 C.间接用于农、林、牧、渔业的生产用地间接用于农、林、牧、渔业的生产用地 D.市政街道、广场、绿化地等公共用地市政街道、广场、绿化地等公共用地 E.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地的土地10、ABC 10.国家对房地产中介服务人员采用下列管国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法理办法( ) A.执业咨询认证执业咨询认证 B.采取统一考试采取统一考试C.注册注册登记登记D.年检年检 E.健康登记健康登记2006年年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款月，某企业培训中心向中国工商

6、银行某支行贷款2000万元，贷款万元，贷款期限为期限为2006年年4月月1日至日至2007年年3月月31日，并对利息、违约责任等相关事项日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年年4月月1日，日，该培训中心只归还了该培训中心只归还了500万

7、元贷款本金及部分利息，尚欠万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。2007年年7月，某支行与月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发

8、，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家院。法院审理中查明，该培训中心隶属

9、于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。 (1)培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力响该抵押合同的效力?为什么为什么? (2)如果培训中心还有其他债权人的到期债权，如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年年4月到月到2007年年7月的贷款利息，以及培训月的贷款

10、利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么为什么? (3)甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续使用权出让手续?为什么为什么? （1）培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押）培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中民主具有营利性，其培训中合同的效力，因为该培训中民主具有营利性，其培训中心并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。心并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。 （2）

11、工行某支行作为抵押权人，对培训中心在）工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年年4月到月到2007年年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国的法律规定，抵通债权人的优先受偿权。因为根据我国的法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。违约金和损害赔偿金。 （3）不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无）不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关的法律，无偿划拨偿划拨方式而产生的，根据我国相关的法律，

12、无偿划拨取得的土地原则上不能进行房地产市场，只有办理了土取得的土地原则上不能进行房地产市场，只有办理了土地出让手续才能进入市场交易。地出让手续才能进入市场交易。 2000年年3月月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，万元，按月收租，租期二年，从从2000年年4月月1日到日到2002年年3月月30日止。合同签订后，日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。

13、乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。使用。此后，乙公司按期交租。2000年年9月，甲公月，甲公司因欠丙公司司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到是一直到2000年年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于司的债务，于2001年年1月，丙公司要求乙公司向其月，

14、丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年年1月至月至2001年年3月，月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。司交租。2001年年4月，甲公司、丙公司因抵押合同月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。纠纷诉到法院。 (1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意是否需要取得乙公司的同意?为什么为什么? (2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进如果甲

15、公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么为什么? (3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能如承租人提出异议能否成立否成立?为什么为什么? (4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务抵甲公司的债务?为什么为什么? 答：（答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公）甲公司将已出租给乙公司的房

16、屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行我国现行法律法规，法律法规，抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已经出租的财产抵押的，原租赁合同继续有效。抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。续有效。 （2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根根据据我国相关我国相关法律规定，当事人之间订立的抵押合同，自法律规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时有效，未办理登记手续不影响合同效力。合同成立时有效，未办理登记手续不影响合同效力。 （3）丙公司可以