如何看待房地产热

1、 摘要自2003年到2007年的近五年时间里，我国房地产行业经历了一轮高速发展，无论是房屋交易价格还是房地产投资规模都出现了前所未有的大幅上涨，主要热点城市房屋价格年均上涨超过20，“房地产热”席卷全国，一时间“房地产”成为街头巷尾人们热议的焦点。这一轮“房地产热”经过近5年的疯狂发展，2007年末中国地产领军人物万科地产的王石先生提出了房地产拐点论，一石激起千层浪，围绕“拐与不拐”引发了大规模争论，但2008年随着国际国内经济形势的大环境变化，现在看房地产行业这一轮发展高峰期确实已经过去，出现拐点勿庸置疑，全行业由南至北陷入了深度调整阶段，无论房屋销售价格还是成交量均出现了明显萎缩，房地产行

2、业已不再“热”反而有些“冷”。但通过回顾反思这一轮“房地产热”能带给我们许多启示。关键词：房地产 房价 经济I Abstract In a recent five-year period from 2003 to 2007, China's real estate industry has gone through a round of rapid development, both housing trading prices in the real estate have seen an unprecedented surge in investment scale, major

3、hot spots average annual urban housing prices rose more than 20%, the "real estate fever" sweeping the country, a time of "real estate" become the focus of people hot around town. This a round "real estate hot" after near 5 years of crazy development, 2007 late China re

4、al estate leading people-vanke real estate of Mr Wang Shi made has real estate inflection point on the, a stone aroused thousand layer waves, around "turn and not turn" raised has mass controversy, but 2008 as international domestic economic situation of large environment changes, now see

5、real estate industry this a round development peak does has past, appeared inflection point doubt, full industry by South to North into has depth adjustment stage, Housing sales prices still average volume has shrunk dramatically, the real estate industry was no longer "hot" instead of &qu

6、ot;cold". But by looking back to reflect on this round of "real estate fever" can bring us a lot of inspiration.Key Words: real estate the price of houses economy 目录摘要IAbstractII一、此轮房地产热的表现及影响1 （一）“房地产热”的表现1 房价上涨的速度1房地产投资增速2 (二）“房地产热”对国民经济的影响 2正面影响2负面影响3二、造成“房地产热”的因素分析 5 （一）国内房地产行业发展状

7、况5 （二）居民住房与投资的需求分析 6住房需求方面 6投资需求方面6三、国家宏观政策对“房地产热”的调控 8四、房地产业发展规律及方向 9 （一）正确认识房地产发展规律 9 （二）我国房地产业的发展方向 9参考文献 11 如何看待“房地产热” 一、“房地产热”的表现及影响 （一）此轮“房地产热”的表现 2003年国务院颁布关于促进房地产市场持续健康发展的通知首次提出：“以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。”将房地产业作为国民经济新的增长点产业政策的出台，极大的促进了房地产业的高速发展。中国住宅商品价格整体升温，部分经济发达地区率先出现了“过热”现象，表现为投资增长过快、住宅商

8、品供给结构不合理、房价涨幅过大等问题，最主要的是房屋价格严重背离价值上涨已经超出了百姓心理承受能力，房价上涨过快成为了社会焦点问题。国家虽通过出台一系列宏观调控政策来抑止房地产过热的表现，奈何这些调控措施在短期内不仅没能有效抑止这种势头，市场表现反而好像还有逆市增长的趋势。现通过一组数据来分析这轮房地产过热的市场表现：房价上涨速度据国家统计局公布数据显示，全国范围近5年来，房屋销售价格指数年上涨比率高于居民消费价格指数上涨4个百分点以上，但此还仅是全国范围内房价上涨的平均水平，在个别热点城市房屋价格上涨比之平均水平还要高出许多，房地产发展存在较大的地区差异，沿海经济发达地区优于内地及偏远地区，

9、出现过热的趋势也是由这些地区首先引领的。以滨海新区塘沽周边为例，2003年“非典”之前房地产开发项目还很有限，新建商品房价格在2000元/平米左右，而到了2007年末开发项目明显增多，价格则达到了60008000元/平米水平，上涨了近四倍。天津市区2003年大部分新开楼盘在30004000/平米左右，07年末多数楼盘达到了700010000元/平米的水平。天津还仅属于房地产二线城市，而在房地产一线城市如深圳、广州、上海、北京等房价上涨更是明显，动辄23万/平米的楼盘比比皆是，在上海浦东更是出现了汤臣一品均价11万/平米的天价房，在其周边78万每平米的楼盘与之相比就不足为奇了。通过国家统计局公布

10、数据中还可以看出，不仅新建商品房价格出现高速上涨，二手房交易价格同样出现了较大增幅。由数据不难看出，这一阶段房屋价格上涨速度远远高于人们其他生活消费品价格上涨。房地产投资增速 从全国范围来看，近几年虽然房地产行业当年完成投资总额占社会固定资产投资总额的比例变化不大，但纵向分年度比较其年均增幅还是非常可观的，2007年房地产业当年度完成投资总额较2003年增长了148.97，五年间年均环比增速超过了25，报告期年度完成投资总额接近基期年度数据的2.5倍。房地产开发企业数和从业人员数也均较基期出现较大增加。 房地产行业近年来巨大的利润空间助长了人们的投资冲动，最主要表现就是无论个人还是企业投资房地

11、产的热情空前高涨，个人投资炒房成为此轮发展的一大特色，最为突出的就是“温州炒房团”，他们炒到那里那里房价就涨，人们对之真是又爱又恨！为维持本地房地产市场稳定健康，以至于有些地方政府甚至出台政策限制诸如温州炒房团之类进入本地市场。房地产投资增长还有一个特色就是许多其他行业集团也陆续加入房地产开发领域，“圈地运动”成为时尚，全国各地也因此陆续出现新的“地王”，很难理解的一个现象就是竞拍土地的土地楼面价甚至已经超过了周边现房房价，竞拍者还在加价争夺，人们对未来房价升值的预期可见一斑，说这轮房地产投资热缺乏理性应该不为过，而这种投资在一定时期内更加助长了房地产价格的非理性疯狂上涨。 （二）“房地产热”

12、对国民经济的影响正面影响 房地产行业的快速发展，极大解决了城乡居民住房问题，全国人均住房面积已由改革开放之初的几平方米增加到现在的30多平方米，改善了人们的居住环境，提升了城乡居民的幸福指数。天津市的“危改工程”波澜壮阔，解决了困扰老百姓多年的住房问题，并为后期的房地产开发创造了便利条件，其时机选择也是恰到好处，如果在房价上升之后再进行危改，拆迁成本和动迁难度无疑会加大许多。借助房地产开发的成功介入，天津城市面貌近年来日新月异，人们也才会从三级跳住进了电梯洋房或高层公寓，享受到经济发展带给百姓的切身幸福体验。而土地的增值和房价的上涨增加了政府的预算外收入，这种收入支持了地方建设投资，特别是城市

13、饥渴性的基础设施建设的需求，而基础设施建设的加强又进一步促进了房地产开发的进程，形成良性循环，城市面貌焕然一新。 房地产作为国民经济的基础性、先导性的产业，其对上下游多个物质生产部门都具有关联度，既能带动建筑、建材业以及纺织、冶金、化学、仪表等50多个物质生产部门的发展，又可带动家具、电器、装饰、装修以及金融、保险、交通、运输、商业通讯、邮电、教育等相关行业的发展，具有明显的扩散效应、投资联动效应和投资乘数效应。诚如原全国人大常委会副委员长成思危在2009年“首届建设创新型国家年会”上所言：“每100元房地产投资，大概可拉动170元其他部门的投资需求；每100元房地产业的消费，大概可拉动120

14、元相关的消费需求；每增加100个房地产业的就业，大概可拉动200个其他部门的就业。”因此房地产业已经被视为国民经济发展的晴雨表，更是国民经济发展的支柱型产业，这在中央经济工作会上已经明确提出。负面影响 房地产属于资金密集型行业，这轮房地产热也是一种资金推动型过热，投资需求占据很大比例。房地产已成为中国宏观调控的一大难题（针对房地产的宏观调控措施在此轮房地产高速发展中一度失效，市场表现甚至逆势而上），房地产过热对我国经济发展带来不小的负面影响。 首先，过度透支房地产消费需求，会带来未来消费需求增长的不足或消费增长的严重不稳定，而对我国工业化的发展和经济结构升级将造成明显的需求约束。住宅的过度消费

15、和投资将对经济结构升级产生两方面影响。一方面会导致投资过热的“持续化”，使投资与消费的比例关系失衡等结构性问题更加严重；另一方面，对住宅的过度消费，意味着对当期其他消费品消费的抑制，近几年经济高速增长而CPI明显偏低就是因为这种“挤出效应”，不仅如此，居民过度的房地产支出将会对消费增长产生中长期的“挤出效应”，如果不采取有效措施，今后几年将会出现更为明显的消费增长不足问题。 其次，各发达国家经验也表明，房地产的大发展都是在工业化和城市化基本完成以后。在工业化和城市化过程中，过度强调房地产的发展不仅容易产生房地产泡沫、投资过热，而且会阻碍工业化和城市化的推进，而这两者正是中国经济结构升级的核心。

16、对房地产的过早过度依赖，还意味着产业升级的技术推动力不足和转变经济增长方式的延缓。房地产既是一个资本密集型产业，又是一种技术层次较低、高耗能型产业。以钢铁业为例，目前我国钢材产量的60%是满足房地产市场的，而满足房地产市场的钢材都是技术含量较低的长材产品，这意味着钢铁行业升级动力不足；同时，高耗能问题将难以转变，由此必然导致经济增长方式转变的延缓。 过度发展房地产还会阻碍城市化的进程。最近几年我国经济增长并不是建立在城市化加速的基础上，而是建立在过热的房地产增长和高房价的基础上，城市化进程实际上是放慢了，因为高房价及城市生活成本的大幅上升(包括城市教育、医疗等费用的不断上升)将会明显地抑制人口

17、城市化过程。 再有，在经济仍处于原始积累阶段时，房地产的过度繁荣会进一步扩大已经越来越拉大了的居民收入差距，目前我国基尼系数已经高达0.46，超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。这种收入分配结构失衡的加剧将影响社会和谐与经济增长的稳定性。有钱者可以炒房炒股投资，而城市中低收入者实际住房刚性需求者则在为房价上涨买单。房地产热、楼盘热销许多时候是通过市场炒作方式来实现的，已经有开发商曾公开表示“房价涨的离谱，自己赚得都不好意思了”，这无疑加剧了社会分配的不公平，增加不和谐因素。而有些开发商执着追究赢利为目的，社会责任感降低，甚至打出了房地产就是为富人建房的提法，这就更

18、是不可取了，极容易引起社会矛盾的进一步激化。 另外，房地产开发占用资金主要为银行贷款，购房者资金来源主要为银行公积金或按揭贷款资金，房地产业一旦陷入低潮，银行部门承载了最大风险。如美国次贷危机的爆发，就是由于房贷过度膨胀，加之华尔街所谓金融产品创新助长刺激贷款规模所致，这种金融创新模式在房价上涨阶段无疑有利于其金融业务的发展，可一旦房价泡沫破裂、房价下滑就引发了连锁反映，导致了国际著名的几大投行陆续破产，并最终破坏到实体经济引发了本轮全球性的经济衰退。虽然我国金融政策相对稳健，监管也要更加严格，但这种潜在风险的存在无疑是一种警示。 针对国内个人购房者而言，其投资购房风险同样不小，房价上涨还好；

19、遇到经济形势不好，收入下降或者房价下跌过大都可能造成个人信用危机，其还贷风险加剧，现阶段在我国房价问题不仅是经济问题更是一个重要的社会问题。国内房价稍稍下降，已购房者心理就不平衡了，看到自己辛辛苦苦赚到的钱就这么无形中蒸发了，南方一些城市已购房者在万科首先在售楼盘降价后就出现了围堵开发商事件的发生，和谐稳定社会环境的构建受到冲击。 二、造成“房地产热”因素分析 （一）国内房地产行业发展状况 我国住宅产业化发展始于改革开放之初的80年代，邓小平同志首次提出了住宅商品化的概念，使得住宅成为商品真正得以确立和发展。在此之前住房完全实行公有制，房屋是作为福利分配租赁给职工居住的，由于租金极低“以租养房

20、”这种模式严重影响了房屋的更新改造进程，甚至连养护费用都不够，更不用说新建了。 1987年12月深圳土地“第一拍”跨出了我国土地商品化、市场化的重大一步。随后出现了一波房地产开发热潮，各地房地产开发势头强劲，尤以海南省为甚，在短短5年时间内海南房价上涨了近5倍。90年中期全国出现了经济的过热，中央政府采取软着陆政策进行宏观调控，海南房地产泡沫随之破裂，无数开发商、银行、大型国有企业深陷其中，留下了一堆大坑和烂尾楼，成为除天涯海角外的海南第三景，房地产业步入低谷。 1998年国家停止住房实物分配政策，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措对我国的房地产业的发展产

21、生了巨大的推动作用，随着北京成功申办奥运会，新一轮房地产开发热潮席卷大江南北，这轮建设高潮持续到北京奥运会的召开，但随着奥运会的成功举办，加之2008年美国次贷危机引发的全球经济危机影响，国内的房地产投资热潮开始降温，逐步进入又一轮行业性调整阶段。 另外值得一提的就是我国房地产业发展存在较为严重的地区不平衡，实际上我们上面所说的房地产热，还只停留在为数不多的大城市、热点城市中，主要集中在沿海地区和内陆几大经济圈，且主要为经济发达地区，并不是全国各地都出现过热现象。中国大部分地区房地产开发还处于起步阶段，房价也并不高，也就是说我国房地产开发的地区不平衡要远胜于经济发展的地区不平衡。通过前面房价收

22、入比图表也能得到印证，除为数不多的经济发达热点城市外其他地区房价还是比较平稳的，其所受此轮经济衰退影响不是很大，房地产投资开发热潮这种区域性表现应引起国内投资者注意，不应一概而论，也就是只有涨得更高才摔得更狠！符合价值规律和地方经济发展实际情况的房地产市场才可能正常健康发展。由以上发展史不难看出，我国的房地产业还刚刚处于起步阶段，发展还很不成熟，地区之间发展水平也参差不齐，我国房地产业要步入良性健康发展还有很长的路要走。 （二）居民住房与投资的需求分析住房需求方面 我国在计划经济时代，由于物资短缺，对城镇居民的粮油等物资供应成为国家的沉重负担，故当时不是实施城镇化战略以加快城镇化进程，而是极力

23、限制城镇人口的增长，走的实际是一条反城镇化道路，使得城镇发展严重滞后。城镇化是生产力发展的结果，是市场经济发展的必然要求。改革开放后，随着我国市场经济的发展及市场经济体制的确立，我国的城镇化速度明显加快，城镇化程度日益提高。城镇人口占全国总人口的比重由改革开放前的18%提高到2008年底的45.68%，由不足两亿增加到2008年底的近6.07亿（国家统计局最新数据），尤其1995年之后我国城镇化进程明显加快，年均超过1的增长率确实惊人。在此轮房地产高速发展阶段，我国城镇人口从2003年初的5.02亿人增加到08年末的6.07亿人，新增1.05亿人，增加了20.92，这无疑形成了对城市住宅市场的

24、巨大刚性需求，也是近年房地产市场蓬勃发展的最强有力的支撑力量。城镇化进程中还有一个促进房地产发展重要因素，就是政府城市建设的步伐加快，城市面貌改善涉及到旧城改造、危房改造、城中村改造等等诸多方面，这些直接导致政府拆迁力度加大，旧房拆了必然要换新房，因此城市拆迁改造整体性的、带有一点强迫性的推进了居民对商品住房需求的加大。 从人口出生周期来看，我国建国后人口出生第三个高峰期即80年代出生人口正逐渐步入劳动力市场，这也是我国经济得以高速发展的保障因素之一，也就是常说的“人口红利”学说。针对房地产营销来说就是有效购买群体增加，目前我国房地产市场需求具体还是以改善型住房和婚房需求为主。投资需求方面 我

25、国国内传统的投资理念，“置房子置地”的思想根深蒂固，随着我国经济的日趋向好，2003年至2007年我国经济保持了两位数的高速增长，为有史以来之最（见上图），国内城乡居民收入明显增加（见下图），投资意识开始日趋强烈。近年国家积极的财政政策和扩张的货币政策导致市场拥有充足的货币供应量，加之对我国经济发展良好的预期不断推动着人们的投资冲动。 目前国内工薪阶层可选择的投资产品还并不是很多，资本股票市场和房地产市场无疑是大部分居民的第一选择。在经济大背景下此轮中国房地产市场价格走向同资本市场股票价格指数出现了高度的相关性，20062007年中国股市出现了一轮大牛市，上证指数自2006年初的1100点到上

26、涨到年末的2670点，再到2007年6月的最高6124点，2007年年末也收在了5260点，上涨了378，正同中国房地产市场房价的上涨周期相吻合。股市的投资热潮也侧面印证了房地产作为投资产品的价值地位，无形的股票市场风云变幻，而房地产市场毕竟还属于有形市场，保值增值的稳定性更强，在大牛市赚钱的股民很多抽钱转投了房地产市场，投资是造成本轮房地产热的主要原因所在。 而与国内居民投资相对应的是，国家进出口的持续高额顺差，造成了我国大量外汇储备，另由于我国人民币外汇汇率的持续攀升，一时间中国成为了国际游资“热钱”也就是所谓“hot money”投资的热土（我公司就有外资基金计划介入项目开发投资的经历）

27、，这些无疑都是造成国内市场货币充裕的原因，也就是所谓的流动性过剩。且这部分资金具有非常强的投机性、破坏性、短期性的特点，把持不好就可产生巨大的负面影响，比如1997的亚洲金融危机，国际金融巨鳄掌握的游资足以摧毁一个国家或地区的金融体系。对国家实体经济长期稳定的投资有利于经济的快速发展，我国改革开发30年经验足以说明这点，但这种“热钱”投资因其投机性过强，又是对虚拟经济的热炒，对经济发展的风险性就比较大了。 无论国内投资者资金还是国际游资的热炒在短期内托升了国内房价，并带动了国内居民的跟风炒房潮，造成了此轮房价的节节攀升，居高不下，这也正是此轮房地产热的根源，即是由于投资拉动的过热，致使房地产行

28、业产生泡沫。三、国家宏观政策对“房地产热”的调控 房地产作为国民经济发展的支柱产业，关系到人们“衣食住行”，其重要性不言而喻。针对此轮房地产发展的过热，国家先后从土地政策、银行信贷、税收政策、住房供应结构等方面出台了一系列宏观调控措施予以打压，足见国家对房地产行业发展状况的高度重视。 在银行信贷方面，自2003年2007年期间人民银行通过上调存、贷款基准利率和存款准备金率等从紧的货币政策希望抑止投资热，政策出台调整幅度之大，密集度之高均为历年之最。银行贷款一年期基准利率自2003年初的5.31上涨到2007年末的7.47，提高了2.16个百分点，同时存款准备金率也由2003年初的6上升到200

29、7年末的14.5%，提高了8.5个百分点。尤其是在房地产最热的2007年，一个年度内就连续上调存贷款利率6次，上调存款准备金10次，密度之大为历史罕见，足见国家对房地产过热调控的决心。 在土地政策方面国家陆续出台了土地必须以“招牌挂”的方式出让国有土地，已出让土地在限定时间内不开发的由开发商补缴出让金，以至政府直接收回的政策规定，希望在源头抑止投资热潮；在税收方面针对开发商出台了土地增值税、企业所得税汇算清缴，严格了营业税征收，希望能抑止开发商投资开发热；针对二手房转让出台了营业税、个人所得税的详细规定，致使二手房交易成本增加，物业税征收也酝酿征收，另外对外资炒房做了限制，希望能够抑止个人炒房

30、热；国六条国八条等对新建房户型结构比例做了强制性规定，别墅类住宅不再审批；对预售房管理进行了规范；大量推出经济适用房和廉租房等政策，一剂剂调控猛药希望规范和引领市场向健康方向发展。基本上国家能够采取的最严厉的宏观调控措施都采取了，针对一个行业出台的政策密集程度如此之大实为罕见。但政策的出台到产生效果总要有一定的滞后期，人们在奥运前对市场预期太过强烈，以至这种房地产热潮在短期并没有因为国家的大力度调控而有所收敛，一直持续到了奥运年才开始收束冷却，国家宏观调控措施终于在2008年后期发挥出了巨大威力，房地产市场在奥运会胜利召开之后出现急速刹车，房地产市场直接由过热进入了寒冬腊月。 四、房地产业发展

31、规律及方向 （一）正确认识房地产发展规律 房地产市场有其自身规律，我国房地产市场还不很成熟，大冷大热，就像中国股市总是出现巨幅震荡一样。但无可否认，我国的房地产市场发展有着广阔的空间，随着我国经济持续快速发展以及城镇化的进程，房地产需求会保持相应比例的快速增长，长期趋势是好的，但市场经济发展规律决定了其在发展过程中需要不断完善和调整，是一种波浪式前进的方式。而房地产开发企业只有不断加强自身实力，适应市场竞争，优胜劣汰，把握市场发展规律，才能实现快速发展。房地产价值规律。房地产首先具有商品属性，受市场供求关系影响，其价格变动应该符合价值规律，即使房屋价格在短期内与价值出现背离，但长期还是要回归到自身价值上来，应该认清，前几年我国房地产市场出现不健康的发展状况也主要是以价格过高为表象的。房地产是国家宏观调控的重点行业，受宏观经济影响敏感性要高于其他行业，价格在短期内出现波动也属正常现象，行业在发展过程中