城市老旧住宅区更新改造策略研究

1、    城市老旧住宅区更新改造策略研究    【摘要】上世纪7090年代是我国城市建设浪潮的起步阶段，这一时期为了满足群众的基本居住需求，建造了大量的高层、小高层住宅，几十年后的今天，这些住宅已经不能充分满足群众当前的居住需求了，但由于其大多位于城市中心地带，拆除重建面临技术、规划、经济等多方面的阻力，改建改造成为第一选择，本文分析当前城市老旧住宅存在的问题，并尝试提出一定的解决措施，希望能为我国的城市更新建设提供一定的参考。【关键词】老旧高层建筑;老城区;使用者需求;改造1、研究背景由于历史原因，我国的城市规划建设起步较晚，在上世纪7090年代的建设浪

2、潮中，为了更好的服务经济建设和城市化进程，满足群众的基本居住需求，建造了大量的高层、小高层住宅，这些住宅大多造型简朴、以阵列排列，其中绝大多数10层以下的小高层为预制板建造，基本没有设置电梯。随着时间的推移，居民生活水平不断提升，对于居住品质的需求也不断提高，到今天，这些住宅已经不能充分满足群众的居住需求了。但是，这些老旧住宅大多数位于城市的中心地区，老城区情况大多规划布局不够科学，基础情况复杂，如果要将其拆除重建，势必在技术、规划方面面临多重阻力，更重要的是，随着城市的发展，中心地价不断攀升，老旧住宅拆除成本越来越高，改建改造不得不成为第一选择。12、当前城市老旧住宅存在的问题的分析2.1布

3、局不合理，缺乏公共空间由于历史原因，老旧住宅区的规划布局大多不太合理，以矩阵排列的形式最为普遍，一个小区内大量建筑外形单调统一，间距一成不变，绿化简单管理粗放，相较于当前新建的住宅小区，空间严重缺少趣味性，缺乏公共活动空间，无法满足群众休闲游憩社交等需求。22.2乱搭乱建现象频发老旧住宅区的建筑面积大多不大，加上过去监管力度的缺失，乱搭乱建现象较多，比较常见的有以下几种。一是楼顶搭建，这种多是顶层住户所为，出现这种情况部分是由于房屋年久失修，存在裂缝方面的问题，搭建顶棚用以防漏，还有部分是为了拓展使用面积而违章搭建。二是阳台封闭，大量有阳台的住户将阳台以砖砌方式封闭，扩大室内使用面积。三是鸽子

4、笼现象突出，将阳台、窗户加装防盗网和雨棚，一定程度增加了使用面积，但存在消防安全隐患和建筑立面杂乱的问题。四是存在部分底楼住户将破墙开门以及将绿化用地占为己用的现象。32.3建筑老旧耗损较大老旧建筑经过多年的使用，材料、部件損耗较大，最突出的有几个方面。一是建筑内外前面斑驳脱落，尤其是部分以瓷砖贴面的外墙，大量瓷砖掉落不仅不美观还存在伤人隐患。二是建筑管线老化杂乱，尤其是大量老住宅区各类线缆杂乱无序，有用的无用的电线如蜘蛛网一般，存在安全隐患。三是门窗等部件大量老化落伍，跟不上使用需求。四是保温隔热隔音效果差，能耗大，居住体验差。五是部分结构受损，抗震性能降低。42.4使用者需求得不到满足随着

5、城市的发展，城市内居民的分布在发生着变化，对于老旧住宅区来说，建成最初的使用者多是年富力强的年轻人，而到今天，更多留在这里的住户是一些老年人，使用者结构发生了变化，需求也随之变化，老年人生理心理上的需求与年轻人不同，最显著被关注的问题就是老旧住宅中没有电梯，这给大量老年人的出行带来障碍。53、解决策略3.1整合空间资源，因地制宜拓展要满足群众的休闲游憩社交需求，就要拓展公共活动空间，老旧住宅区的公共空间打造可以从两个方面入手。一是打造室外空间，老住宅建筑间间距均匀，无法拓展出较大的场地，但可以通过色彩、绿化形式变化、休闲器材、公共设施的布置等等，在人们心理上营造认同感，创造多个、各具特色的小尺

6、度公共活动空间。二是充分挖掘室内空间，将社区中一些闲置的室内空间予以开发利用，建设老年活动室、儿童活动室、阅览室、棋牌室等等，拓展群众活动方式。63.2强化管理落实，清除违章行为政府需要加强基层治理，强化管理落实，全面杜绝新增违章建设行为，逐步消化存量违章行为，对于存在安全隐患、威胁建筑使用的违章搭建要加紧时间依法予以拆除，对于暂时未危及到建筑安全，但影响住区美观的违章行为，要软硬兼施开展工作。例如对于防止漏水的顶层搭建，一方面可以以多种途径筹措资金，适当补贴顶层住户进行防渗漏处理，另一方面加强宣传引导，向群众普及安全知识、美学理念，争取群众的理解支持。73.3由内而外整治，延续使用寿命对建筑

7、情况进行充分的调研分析，探寻建筑存在的问题，有针对性的进行解决。一是要对抗震性不达标的建筑进行加固处理，确保使用安全;二是要结合当地实际情况假装保温隔热设施、替换不合格的门窗构建，降低建筑能耗;三是要全面梳理建筑各类廊管线系统，确保使用安全;四是要拆除影响消防安全的违章搭建，清理影响消防通行的堆积杂物，畅通消防路线;五是要结合在保护建筑结构的基础上对建筑内套型进行适当改造，使其更加合理，更好的满足住户的使用需求。83.4分析群众需求，以人为本发展当前城市老旧住宅区的住户以为本地老人为主，外来租住年轻人为辅，要深入分析主要群体的生活习惯和需求，以人为本的进行改造。对于老年人来说需要满足的有两个方

8、面，一是出行购物便利，二是社交休闲游憩。社交休闲游憩的需求可以通过打造公共空间来满足，而出行便利则需要对住区进行无障碍设施的规划建设来满足。9小结：本文从城市老旧住宅产生的历史背景出发，分析了其存在的问题，并提出了一些解决措施，希望能够为未来我国城市更新建设提供一定的参考。参考文献：1林东海.老旧住宅区有机更新设计实施策略以丰收小区改造为例j.住宅科技，2017，37（10）：14-17.2陈星，肖湘东，杨楠，姜樱.老旧住宅内部空间更新改造设计研究以昆明市90年代老居民小区内公寓改造设计为例j.华中建筑，2020，38（02）：78-81.3张琼. 面向品质提升的既有住区建筑实态与评估体系化研究d.大连理工大学，2019.4彭丹. 武汉老旧社区更新改造功能提升设计研究d.武汉轻工大学，2019.5林洪，董超，周甜.探索“共建共享”模式下老旧住宅小区改造j.住宅与房地产，2019（12）：233.6李辰琦，于淼，李聪.基于舒适度优化的沈阳旧住宅小区适老化景观更新研究以秀山小区为例j.中国园林，2019，35（0