土地增值税解析题

1、土地增值税 1、2001年1月31日，某房地产开发公司转让写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城建 税等其他税金共计25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万 元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万 元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额-（5分）- 正确答案：（1）确定转让房地产的

2、收入，转让为5000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额为500万元； 房地产开发成本为1500万元； 房地产的开发费用为（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210万元 与转让房地产有关的税金为 500×5%+25=250+25=275万元 从事房地产开发的加计扣除金额为（500+1500）×20%=400万元 转让房地产的扣除项目金额为500+1500+210+275+400=2885万元 （3）转让房地产的增值额为5000-2885=2115万元 （4）增值额与扣除项目金额的比率为2115÷

3、;2885=73.3% （5）应纳的土地增值税税额为2115×40%-2885×5%=701.75万元 2、深圳上沙村将一块集体所有的占地亩的果园，以万元的价格转让给深圳越华房地产开发公司，用于建造度假村。当地的税务机关经过调查后，认定这一行为不属于土地增值税的征税范围，决定不对其征收土地增值税。-（5分）- 正确答案：实施细则第三条规定，条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。根据中华人民共和国宪法和土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地， 其土

4、地使用权地转让时，按照土地增值税暂行条例规定，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地，根据土地管理法、城市房地产管理法及国家其他有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续使土地变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。深圳上沙村擅自将集体所有的果园的土地使用权转让给房地产开发公司，违反了土地管理法、城市房地产管理法及国家其他有关规定，是违法行为，不属于土地增值税的征税范围。当地的税务机关

5、应该在深圳上沙村经过有关部门处理，并且补办了土地征用或出让手续，使得所转让的土地变为国家所有之后，再将其纳入土地增值税的征税范围。 3、某专门从事房地产开发业务的外商投资企业，2008年有关经营情况如下：（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16

6、000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。 （4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。计算土地增值税时扣除项目合计金额。-（5分）- 正确答案：（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）700（万元）（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额400×（12000÷40000）×（50

7、000÷60000）7200×（50000÷60000）6100（万元）（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额（7006100）×10%680（万元）（4）销售房屋应缴纳的营业税800万元（5）其他项目金额（7006100）×20%1360（万元）（6）扣除项目合计700610068080013609640（万元） 4、位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元；（2）写字楼开发成本2000万元，其中装修费用400万元；（3）写字楼开发

8、费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；（5）企业应缴纳的土地增值税；（6）企业缴纳

9、的营业税、城市维护建设税和教育费附加；（7）企业应缴纳的房产税。-（5分）- 正确答案：（1）取得土地使用权所支付的金额（4000+160）×50%2080（万元）（2）应扣除的开发成本的金额2000×50%1000（万元）（3）应扣除的开发费用的金额（2080+1000）×10%308（万元）（4）应扣除的有关税金6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.05%360.75（万元（5）扣除项目合计2080+1500+308+360.754248.75（万元）增值税率（65004248.75）÷4248.75

10、5;100%52.99% 应缴纳的土地增值税（65004248.75）×40%4248.75×5%688.06（万元）（6）营业税、城市维护建设税和教育费附加（6500+15）×5%×（1+7%+3%）358.33（万元）（7）应缴纳的房产税15×12%1.8（万元） 5、1997年11月，某非房地产单位转让办公楼一幢，共取得转让收入8000万元，另收到彩电一台，市场含增值税价为0585万元。公司实际依照国家法律规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税，税率分别为：营业税税率5，城建税税率5，教育费附加3，印花税税率万分之五。已知该单位为取

11、得土地使用权而支付地价款和有关费用为1000万元，投入房地产开发成本为2000万元，房地产开发费用中的利息支出为300万元(能够按转让房地产项目分摊且有金融机构的证明)，但其中50万元的利息属于加罚利息。其他房地产开发费用的扣除比例为5。-（5分）- 正确答案：该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算： (1)收入总额8000万元。 (2)扣除项目金额为：(1000+2000)×(1+20)+300+(1000+2000)×5+8000×5×(1+7+3)=4490(万元) (3)增值额为8000-4490=3510(万元) (4)增值额占扣除项目金额的比

12、例为：3510÷4490=7817 (5)应纳土地增值税额为：3510×40-5×4490=11795(万元) 案例分析及税务处理：首先可以确定该单位转让房地产的权属并取得了收入，按税法规定属于土地增值税的征税范围，应缴纳土地增值税。其次，按税法的规定，转让房地产的收入不仅包括货币收入，还包括实物收入和其他收入。所以该单位所收到的彩电也应属于转让房地产所收取的收入，应计入收入总额。彩电的不舍税价=0585÷(1+17)=05(万元) 收入总额：8000+05=80005(万元) 第三，应稽查该单位扣除项目的计算是否正确。 (1)该单位为取得土地使用权而支

13、付的地价款和有关费用1000万元以及投入的房地产开发成本2000万元，合计3000万元可依法计入成本。 (2)该单位房地产开发产生的利息支出虽然可以按转让房地产项目分摊，并且有金融机构的证明，按规定可以据实扣除，但其中的50万元加罚利息不应计入扣除项目。所以可以扣除的利息支出不是300万元，而是250万元(300-50)。利息支出以外的其他房地产开发费用的扣除比例率为5%，所以这一部分的开发费用可以按(1000+2000)×5依法扣除。 (3)该单位转让房地产的收入不是8000万元，而是80005万元。相应地，应缴纳的营业税、城建税和教育费附加也应该是80005×5

14、5;(1+7+3)。另外，由于该单位是非房地产开发企业，所以转让房地产所缴纳的印花税也可以在此扣除。印花税计税金额80005万元，万分之五的税率应纳400025万元。 (4)由于该单位是非房地产开发企业，所以不能加计扣除20正确计算的扣除项目的总金额为：1000+2000+(300-50)+(1000+2000)×5+80005×5×(1+7+3)+8000.5×500=384403(万元) 第四，计算增值额及其与扣除项目的比例。增值额=80005-384403=415647(万元) 增值额占扣除项目金额的比例为：415647÷384403=1

15、08按照税法规定，这时适用的税率为50，速算扣除系数为15。第五，计算土地增值税额。应纳税额=415647×50-384403×15=15016305(万元) 总的来说，该单位申报缴纳的土地增值税额是错误的，正确的应纳税额是15016305万元。造成错误申报的原因主要有： (1)少记了转让收入。彩电作为实物收入应记而未记入收入总额。 (2)多记了扣除项目金额。利息支出中的50万元加罚利息按规定不得记入扣除项目。 (3)多记了其他扣除项目金额。该单位不属于房地产开发企业，按税法规定，不应加计扣除20。 (4)有关税金的计算、缴纳有误。由于该单位少记了转让收入，导致对营业税、城

16、建税和教育费附加的计算和缴纳有误。 (5)没有扣除应予扣除的印花税。按税法的有关规定，转让房地产时缴纳的印花税允许扣除。这些错误主要是由于纳税单位的财务人员不熟悉土地增值税税法的有关规定造成的，应对其加强业务知识的培训 6、某市房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：（1）支付地价款200万元；（2）土地征用及拆迁补偿费120万元；（3）前期工程费180万元；（4）基础设施费200万元；（5）建筑安装工程费1500万元；（6）公共配套设施费200万元；（7）期间费用600万元，其中利息支出500万元（利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明）。其他房地产开发费用扣

17、除比例为5。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加。计算应缴纳的土地增值税。-（5分）- 正确答案：应纳营业税6000×5300（万元）应纳城建税和教育费附加6000×5×（7%+3）30（万元）计算土地增值税时，单独作为税金项目扣除的项目300+30330（万元）允许扣除的房地产开发成本120+180+200+1 500+2002200（万元）计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用和其他扣除项目合计500+（200+2200）×5%+（200+2200）×20%1 100（万元

18、）收入总额6000万元。扣除项目金额200+2200+500+（200+2200）×5%+330（200+2200）×20% 200+2200+620+330+4803 830（万元）增值额6000-38302170（万元）增值额占扣除项目金额比率2170/3830×100%56.7%，适用土地增值税率40，扣除率5。应纳土地增值税2170×40%-3830×5%676.5（万元） 7、某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收入5000 万元，综合楼销售收入18000 万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项

19、有关税金及教育费附加（教育费附加征收率为营业税税额的3% ，印花税忽略不计）。公司取得土地使用权所支付的金额为2000 万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4 。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18% ；综合楼开发成本为6000 万元。此外，该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10。要求：请计算该公司应缴纳土地增值税的税额。-（5分）- 正确答案：(1)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20 的，免征土地增值税。（2）计算综合楼应纳土地增值税 计算扣

20、除项目金额取得土地使用权支付的金额2000×( 11/4 )1500（万元）支付开发成本6000 （万元）扣除税金18000×5%×( l + 7 % + 3 % ) = 990 （万元）（其中5 的营业税，城建税在营业税金的基础上征7 % ，教育费附加征3 % ） 开发费用计提( 1500 + 6000 )×10 %750 （万元）加计扣除费用( 1500 + 6000 )×20 %1500 （万元）扣除项目金额1500 + 6000 + 990 + 750 + 150010740 （万元） 增值额：18000107407260 （万元） 增

21、值额占扣除项目的比率7260÷1 0740×100 %67.6 % 应缴土地增值税7260×40 10740×5 29045372367 （万元） 8、2009年2月14日，徐州市云龙区某房地产公司转让其开发的商业用房一幢，共取得转让收入8000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加及印花税。该公司2005年取得土地使用权而支付的地价款和交纳的有关费用共计1000万元，该商业用房的开发成本为2000万元，房地产开发费用中的利息支出为200万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比当地四大银行同类同期贷款利率计算的利息多出50万元。

22、另外徐州市政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。-（5分）- 正确答案：确定转让房地产的收入，转让收入为8000万元；确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的总金额为1000万元；开发成本为2000万元；开发费用为：（200-50）+（1000+2000）×5%=300（万元）；与转让房地产有关的税费应缴纳的营业税：8000*0.05=400万元；应缴纳的城建税：400*0.07=28万元；应缴纳的教育费附加：400*0.03=12万元；应缴纳的地方教育附加：400*0.01=4万元；应缴纳的印花税：8000*0.00

23、05=4万元；应缴纳的税金合计：400+28+12+4+4=448万元从事房地产开发的加计扣除为：（1000+2000）×20%=600（万元）转让房地产的扣除项目金额为：1000+2000+300+448+600=4348万元计算转让房地产的增值额：8000-4348=3652万元计算增值额与扣除项目金额的比率：3652÷434884% 计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税=3652×40%-4348×5%=1243.4万元 9、A公司为从事房地产开发的专业公司，1998年5月以4000万元购得地皮甲、乙两块，甲地块价款为3000万元，乙地块价款为1

24、000万元。甲地块开发成本为7000万元，乙地块直接转让给B开发公司，取得转让收入1200万元，根据土地增值税条例实施细则的规定，A公司可以扣除20%的加计费用，试计算A公司应纳土地增值税。-（5分）- 正确答案：(1）A公司对甲地块应纳税额的计算 转让收入=18000（万元） 扣除项目金额 取得土地使用权支付的地价款=3000（万元） 建造房地产的开发成本、费用=5000（万元） 与转让房地产有关的税金=18000×5%×（1+7%+3%）=990（万元） （房地产开发企业所缴纳的印花税已列入管理费用，在此不再扣除） 从事房地产开发企业的加计扣除金额=（3000+5000

25、）×20%=1600（万元） 扣除项目金额合计=3000+5000+990+1600=10590（万元） 增值额=18000-10590=7410（万元） 增值额与扣除项目金额的比率=7410/10590=70% 该房地产企业应就其增值额全额纳税。 应纳土地增值税税额=7410×40%-10590×5%=2434.5（万元） （2）A公司对乙地块应纳税额的计算 由于A公司对乙地块未进行任何开发就脱手转让，故不能扣除20%的加计费用，其应纳土地增值税税额为： 增值额=转让收入-地价款-有关税金 =1200-1000-1200×5%×（1+7%+3

26、%）=134（万元） 应纳土地增值税额=134×30%=40.2（万元） （3）该公司全年应纳增值税额=2434.5+40.2=2474.7（万元） 10、某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。-（5分）- 正确答案：（1）取得土地使用权

27、支付的地价未及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用50050（10003000）×5%650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额（10003000）×20%800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计100030006505558006005（万元）（7）增值额1000060053995（万元）（8）增值率3995÷6005×100%66.53%（9）应纳税额3995×40%6005×5%1297.75（万元） 11、某工业企业发生以下业务

28、，试计算其应缴的土地增值税：（1）2月份以一块土地使用权作价500万元作为投资与另一企业共同建立一大型超市，其取得土地使用权所支付的金额为250万元。（2）3月份转让一处房产，取得转让收入150万元，转让时支付相关税金8.325万元，该处房产购进时价格为100万元。-（5分）- 正确答案：第一笔业务免税第二笔业务扣除项目金额：100+8.325=108.325万元增值额：150-108.325=41.675万元增值率：41.675/108.325=38.5% 土地增值税：41.675*30%=12.5025万元 12、某市房地产开发公司参与开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收入50

29、00 万元，综合楼销售收入18000 万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加（教育费附加征收率为营业税税额的3% ，印花税忽略不计）。公司取得土地使用权所支付的金额为2000 万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4 。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6000 万元。此外，该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10。要求：请计算该公司应缴纳土地增值税的税额。-（5分）- 正确答案：（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超

30、过扣除项目金额20 的，免征土地增值税。（2）计算综合楼应纳土地增值税 计算扣除项目金额取得土地使用权支付的金额2000×( 11/4 )1500（万元）支付开发成本6000 （万元）扣除税金18000×5%×( l + 7 % + 3 % ) = 990 （万元）（其中5 的营业税，城建税在营业税金的基础上征7 % ，教育费附加征3 % ）开发费用计提( 1500 + 6000 )×10 %750 （万元）加计扣除费用( 1500 + 6000 )×20 %1500 （万元）扣除项目金额1500 + 6000 + 990 + 750 + 15

31、0010740 （万元） 增值额：18000107407260 （万元） 增值额占扣除项目的比率7260÷1 0740×100 %67.6 % 应缴土地增值税7260×4010740×529045372367 （万元） 13、某房地产开发公司与某单位于2003年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入13000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税额的7%，教育费附加征收率为营业税额的3%，印花税税率为5）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为400

32、0万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。-（5分）- 正确答案：（1）确定转让房地产的收入，转让收入为13000万元（2）确定转让房地产的扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额为3000万元房地产开发成本为4000万元房地产开发费用为：（3000+4000）×10%=700（万元）与转让房地产有关的税金为：13000×5%+13000×5%×（7%+3%）=715（万元）从事

33、房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）×20%=1400（万元）转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+715+1400=9815（万元）（3）计算转让房地产的增值额13000-9815=3185（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率3185÷981532%（5）计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税税额=3185×30%=955.5（万元） 14、徐州市某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为3000万元，开发该写字楼的支出项目如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本1000万元，管理费用与销售费用是100万元，利息支出20

34、0万元，（可按转让项目分摊并提供金融机构证明），转让环节支付的营业税等税金共计166.5万元，其中含印花税1.5万元，试计算该公司应该缴纳的土地增值税。-（5分）- 正确答案：土地使用权成本：200万元房地产开发成本：1000万元房地产开发费用：(200+1000)*5%+200=260万元允许扣除的税金：166.5-1.5=165万元从事房地产加计扣除：（200+1000）*20%=240万元扣除项目金额合计：1000+200+260+165+240=1865万元增值额：3000-1865=1135万元增值率：1135/1865=61% 应纳土地增值税额：1135*40%-1865*5%=3

35、60.75万元 15、某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下： (1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 (2)2月中旬用借款2 000万元和自有资金800万元，购得非耕地40 000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。 (3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。

36、(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16 000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数： (3)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。 (4)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。 (5)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。 (6)2005年应缴纳的土地增值税。-（5分）- 正确答案：(3)征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额（2800×12000÷40000）

37、15;（50000÷60000）700(万元) (4)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额（7200× 50000÷60000）+（400×12000÷40000）×（50000÷60000）6100(万元) (5)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额(700+6100)×(10%+20%)2040(万元)（利息无法分摊，用10%费用扣除率） (6)2005年应缴纳的土地增值税。增值额16000-(700+6100+2040+16000×5%)16000-96406360(万元) 增值率6360

38、÷9640×100%65.98% 应缴纳土地增值税6360×40%-9640×5%2544-4822062(万元) 16、案例简介：某村将一块集体所有的占地80亩的果园以2000万元的价格转i_k给某房地产开发公司，用于建造度假村。当地的税务机关经过稽查后，认定这一行为不属于土地增值税的征税范围，决定不对其征收土地增值税。 -（5分）- 正确答案：土地增值税暂行条例实施细则第三条规定，条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。根据中华人民共和国宪法和土地管理法规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有

39、的以外，属于集体所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按照土地增值税暂行条例规定，属于土地增值税的征税范围，而农村集体所有的土地，根据土地管理法、城市房地产管理法及国家其他的有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位个人的情况，应在有关部门处理并补办土地征用或出让手续使土地变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。 17、市区某事业公司将自用达6年的产权房出售，账面原值为30万元，账面累计折旧余额为15.5万元，土地地价款

40、支出2万元，经评估该房屋重置成本价格40万元，成新度为7成新，实际成交价为35万元，试计算该公司应纳土地增值税。-（5分）- 正确答案：（1）该公司转让房产应交营业税=35万元×5%=1.75万元 （2）该公司转让房地产应交城建税及教育费附加=1.75×（7%+3%）=0.175万元（3）该公司转让房地产应交印花税=35万元×0.05%=0.0175万元（4）扣除项目金额合计=40×70%+1.75+0.175+0.0175+2=31.9425万元（5）增值额=35万元-31.9425万元=3.0575万元（6）增值额占扣除项目比率=3.0575/31.

41、9425×100%=9.57%（7）应纳土地增值税税额=3.0575×30%=0.9173万元 18、徐州某房地产开发企业出售一栋住宅楼，全部收入为1000万元，（含依据有政府规定而单独在价外代收的各种费用共50万元），其支出如下：房地产开发成本为400万元，支付土地出让金100万元，利息支出50万元（可以按项目准确分摊并提供金融机构证明），转让环节支付的营业税等税金之和为52.75万元（含印花税5000元）。试计算该企业应该缴纳的土地增值税。-（5分）- 正确答案：收入总额:1000-50=950万元房地产开发费用=50+(400+100)*5%=75万元加计扣除金额=(

42、100+400)*20%=100万元允许扣除的税金=52.75-0.5=52.25万元允许扣除的项目金额=400+100+75+52.25+100=727.25万元增值额=950-727.25=222.75万元增值率=222.75/727.25=30.63% 应缴土地增值税=222.75*30%=66.825万元 19、A公司为从事房地产开发的专业公司，1998年5月以4000万元购得地皮甲、乙两块，甲地块价款为3000万元，乙地块价款为1000万元。甲地块开发成本为7000万元，乙地块直接转让给B开发公司，取得转让收入1200万元，根据土地增值税条例实施细则的规定，A公司可以扣除20%的加计

43、费用，试计算A公司应纳土地增值税。-（5分）- 正确答案：（1）A公司对甲地块应纳税额的计算 转让收入=18000（万元） 扣除项目金额 取得土地使用权支付的地价款=3000（万元） 建造房地产的开发成本=7000（万元） 与转让房地产有关的税金=18000×5%×（1+7%+3%）=990（万元） （房地产开发企业所缴纳的印花税已列入管理费用，在此不再扣除） 从事房地产开发企业的加计扣除金额=（3000+5000）×20%=1600（万元） 扣除项目金额合计=3000+5000+990+1600=10590（万元） 增值额=18000-10590=7410（万元

44、） 增值额与扣除项目金额的比率=7410/10590=70% 该房地产企业应就其增值额全额纳税。 应纳土地增值税税额=7410×40%-10590×5%=2434.5（万元） （2）A公司对乙地块应纳税额的计算 由于A公司对乙地块未进行任何开发就脱手转让，故不能扣除20%的加计费用，其应纳土地增值税税额为： 增值额=转让收入-地价款-有关税金 =1200-1000-1200×5%×（1+7%+3%）=134（万元） 应纳土地增值税额=134×30%=40.2（万元） （3）该公司全年应纳增值税额=2434.5+40.2=2474.7（万元） 2

45、0、某房地产开发公司2004年建造一幢普通标准住宅并出售，取得销售收入800万元，并按税法规定 缴纳了有关税费(营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率0.5，教育费附加征收率为3%)。该公司为建此标准住宅而支付的地价款为120万元，投入的建楼成本为350万元，建楼所借银行贷款利息支出无法按项目分摊，房地产开发费用计提比例适用10%，请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税?-（5分）- 正确答案：(1)实现收入总额：800万元 (2)扣除项目金额： 支付地价款：120万元 支付开发成本：350万元 开发费用：(120+350)×10%47(万元) 扣除的税金800×5%

46、×(1+7%+3%)44(万元) 印花税不得单独扣除。 加计扣除费用：(120+350)×20%94(万元) 扣除费用的总额：120+350+47+44+94655(万元) (3)确定增值额：800-655145(万元) (4)确定增值比率：145÷65522% (5)计算应纳税额：145×30%43.5(万元) 21、某单位有一幢旧楼房转让后,实现转让收入2300万元,随即依法缴纳了有关税金(税率为印花税0.05%,营业税5%,城建税7%,教育费附加3%),根据有关资料查实,该楼当时造价610万元,现经当地政府批准设立的房地产评估公司评定,确定其重置成

47、本价格为2500万元,楼房现有五成新,根据有关规定转让以行政划拨方式取得的土地使用权补交出让金95万元,计算应纳土地增值税.-（5分）- 正确答案：(1)缴纳税金总计=2300×0.05%+2300×5%(1+7%+3%)=127.65万元 (2)楼房评估价格=2500×50%=1250万元 (3)补交土地转让金95万元 (4)扣除项目金额合计=127.65+1250+95=1472.65万元 (5)转让增值额=2300-1472.65=827.35万元 (6)增值率=(827.35÷1472.65)×100%=56% (7)应纳土地增值税=8

48、27.35×40%-1472.65×5%=326.8-74.15=257.3075万元 22、深圳市爱赛特实业公司年月在向当地的主管税务机关申报纳税时，其据以计算应交房地产税的应税房产的原值比上一征收期突然减少万元，其应缴纳的营业税额比上期增加了万元（上期只缴纳了万元的营业税）。这些异常引起了当地税务机关的注意。经过税务机关审查后发现，深圳爱赛特公司由于厂房陈旧，设备老化，经济效益不佳，于年月初将两间闲置的厂房及一部分老化的设备出让，其取得万元的货币收入作为流动资金。其中，厂房原值万元，转让收入万元，固定资产原值万元，转让收入万元，按照的营业税率共应缴纳万元的营业税。按税法

49、规定，该国有工业企业还应当就万元的厂房转让收入缴纳土地增值税。-（5分）- 正确答案：土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产），并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税暂行条例第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 深圳爱赛特实业公司将两间闲置的厂房以及相连的国有土地使用权转让给他人，并取得了万元的转让收入，这一行为属于税法规定的有偿转让房地产的行为，应交纳土地增值税。当地的税务机关

50、结合对深圳爱赛特实业公司缴纳的房地税、营业税等税种的征收情况的审查，发现了异常情况，进而发现该企业应该属于土地增值税纳税人，从而完成了对纳税义务人的稽查。 23、案例简介：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产开发商进行开发，获得土地使用权出让金1500万元，当地的税务机关没有对这项收入征收土地增值税。-（5分）- 正确答案：土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位或个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。应当注意国有土地使用权的“转让”与“出让”不同。按照土地增值税暂行条例的规定，土

51、地增值税的征税范围包括土地使用权的转让行为，不包括土地使用权的出让行为。 在上述案例中，某市国土局将国有土地使用权出让给房地产开发商的行为属于国有土地使用权的出让行为，所以不属于土地增值税的征税范围。不需要缴纳土地增值税。 24、我市市区某房地产开发公司转让其开发的住宅取得收入30 000万元，已知当初该公司取得该住宅所在地块的土地使用权而支付的地价款及相关费用共计10000万元，该公司取得土地后以上述土地开发建设普通标准住宅楼、售楼处和商业用房的占地面积比为6：1：3。其中住宅楼开发成本5000万元，分摊到住宅楼利息支出500万元，包括超过当地银行同类同期贷款利率的利息100万元；商业用房开

52、发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；售楼处开发成本500万元，也无法准确分摊利息支出。根据相关规定，住宅楼出售后售楼处产权属于住宅楼全体业主所有，试计算该公司应缴纳的土地增值税。（注：徐州市政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，房地产转让过程中的税金只考虑营业税）-（5分）- 正确答案：确定转让房地产的收入：30000万元；取得土地使用权所支付的金额： 10000×（6+1）/107000万元开发成本：5000+5005500万元开发费用为：（500-100）+（5000+10000×6/10）×5+（500+10000×

53、;1/10）×10=950+150=1100万元从事房地产开发的加计扣除为（7000+5500）×20%= 2500万元应缴纳的税金：30000×51500万元增值额:30000-（7000+5500+1100+2500+1500）30000-1760012400万元增值率:12400÷17600×10070，适用40的税率应纳土地增值税12400×40-17600×5%4080（万元） 25、某房地产开发公司转让一栋写字楼取得收入1000万元,已知该公司为取得土地使用权所支付金额为50万元,房地产开发成本为200万元,房地产开发费用为40万元,与转让房地产有关的税金为60万元,计算该公司应缴纳的土地增值税?"-（5分）- 正确答案：增值额=1000-50+200+40+60+(50+200)*20%=600万元 扣除项目金额=400万元 增值额与扣除项目之比=600/400=150% 应纳土地增值税=600*50%-400*15%=240万元 26、万联通电讯是美国KTC通讯集团在华的分公司，其于年月转移办公地址，将原用于其办公的一座房产转让给他人，取得货币收入万元，未交纳土地增值税。经当地