汕尾旧城改造模式研究

1、 汕尾市旧城改造模式研究 许龙权 广州大学建筑与城市规划学院 1.汕尾市概况 汕尾镇位于广东南部红海湾畔，1988 年之前属海丰县，今属汕尾市城区。汕尾市，俗谓“海陆丰”，处于中国东南沿海的粤东经济文化区内，辖市城区、海丰县、陆丰市与陆河县，西邻东江下游，南临大海，北部环抱以莲花山脉，形成一个相对独立的地域单元。境内山地、台地、丘陵、三角洲平原及滨海滩涂湿地各种地形并存。相对于粤东经济文化区的核心地带韩江流域的潮州，汕尾与榕江流域的汕头直到较晚近才发展起来。（ 其地理范围包括今揭阳市、汕头市、潮州市、汕尾市全部及惠东县、丰顺县、大埔县的一部分。该区是广东一个占地面积较小而人口密度较大的区域。

2、乾隆海丰县志，卷一，舆图: “海丰极南天末，形势孤悬，其背则层峦叠嶂，其面则太壑巨洋。潮之上吭，惠之左臂也。”）1.1汕尾市旧城现状及存在问题2. 更新与保护的原则 一、保护城市文化特色，切忌急功近利，大规模更新改造。 近20年来，我国经济进入快速的发展轨道，城市化大大加快，城市建设规模空前。在这一过程中，我国文化遗产及其生存受到严重威胁，不少历史文化名城（街区、村镇）、古建筑、古遗迹及风景名胜区整体风貌遭到破坏。城市是一部具体的、真实的人类文化的记录簿，历史和传统造就了城市的特色和个性。城市鲜明的文化特色与强烈的地方色彩，来自于这座城市的气候、独特的自然环境、建筑风格、高质量的公共环境，也来

3、自于城市的独特历史、市民的价值观、民俗民风、记忆与隐喻、日常性和季节性的文化活动等各个方面。由这些因素构成的文化，是一座城市的底蕴和内涵，是一个国家的城市区别于其他国家城市的标识。只有具有鲜明民族特色和文化气质的城市，才能在世界上占有属于自己的地位。一个城市的特色，大都经历了几十几百年甚至几千年的积累、沉淀而形成。形成不易，而毁坏却在举手之间，一旦毁坏，便覆水难收，留下千古遗恨。城市失去了记忆，失去了历史，也就失去了自己独有的面貌，失去了灵魂。 汕尾城区居住空间的更新与保护要基于汕尾独特的历史文化传统，尊重市民的民风民俗，应注重市政设施、公共设施及其环境卫生的改善，而不是大拆大建，破坏原有的历

4、史文脉和城市特色。 二、保护传统社区和文化多样性。 在欧美城市更新过程中，许多规划师、地产商、城市管理者们，凭借工业革命以来积累的财富与技术，用规划方式来界定城市住区的规模、生活方式，他们一厢情愿地认为“科学”的规划可以规定城市形态演变的方向。但是，几十年的城市发展证明，这种在短期内大规模人为规定城市住区相关指标的方式无法从根本上解决人类城市聚居的主要矛盾。大量低收入的市民被迁居到大城市的边缘，几万人、十几万人在同样的居住方式下过着同样的生活，城市更新规划的完整统一，恰恰湮灭了人与人对生活方式的不同渴望。社区阶层单一，也使得社区内的人们有着同样的上下班时间、同样的户型、同样的室内装饰风格、甚至

5、完全同样的家门标识。居民在这样的更新中被无形地更新为住区的“工业产品”，从而使居住远离了人的本性和个性。过去，人们大都生活在一个熟悉的社区内，人际往来频繁，邻里关系和谐，大家都有社区的归属感。而现在人员流动性加剧，搬离故土者不得不面对一个陌生环境，因此产生的疏离与孤独感如果不能释放，而且很容易对新环境产生疏离感。 汕尾城区居住形态紧凑，以风俗习惯为纽带组织的社区增加了市民之间的亲切感和对社区的认同感。在旧城的改造更新中要3. 汕尾市旧城改造适用模式建议3.1适用的改造模式1） 采用政府主导，开发商为辅的旧城改造整体运作模式 旧城改造因其公益性的特点，需要建立政府主导的旧城改造整体运作模式，该模

6、式下，政府需要完成旧城改造项目规划、旧城改造制度制定、旧城改造工作租住、开发商的选择等一系列关系到项目成败的事情。因为只有这样，旧城改造项目才能更加贴近老百姓的利益及社会效益，从而使得其成败能够完全有利于城市未来的可持续发展。 （描述汕尾旧城现状，需要汕尾提供数据资料）汕尾市旧城区因其区域内现有建筑密集，低收入人群较集中，失业人员、残疾人、特困户占很大比重，违章建筑的体量也较大，因而其拆迁费用和土地整合量都相当的大，从而单凭现状对外招商是很难吸引开发商的，因而需要政府采取一系列的增值措施，使得改造得以顺利进行。2） 可以考虑软性、改造和整合开发模式首先，因汕尾市旧城区内低收入人群集中，安置量大

7、，拆迁安置工作非常困难，因而可以考虑先采取软性改造模式，先将区内一部分人员进行临时安置，待改造完成后再将其搬回；其次，在对区域进行改造时，因汕尾市旧城区土地原有价值较低，可以考虑采用改造开发模式，即先由政府和被拆迁户共同出资，将其作为经济适用房与廉租房的建设区域，通过增加财政投入，以经济适用房和廉租房建设的途径来推动该片区的危旧房改造，同时可以通过改善区域基础设施，完善周边配套等，提高该片区的土地价值，从而吸引开发商注资；最后，对于那些价值实在太低的区域，政府可以通过深入研究与测算各个片区的开发价值的基础上，将汕尾旧城区与其他开发价值高的改造片区进行搭配，实现开发价值的平衡，另外如果找不到适合

8、的搭配地块，还可以考虑通过合理调规加以适当财政补贴来实现。软性开发模式 软性开发模式的突出特点是，它采用渐进式小规模理论，在城市改造的过程中，不强制居民一次性搬迁，而是采取边改造边搬迁的方式。 在其实施的过程中，考虑原住户的利益，强调广泛的公众参与，并通过政府的监督作用保证不动产价格的稳定，避免因为城市改造造成的不动产价格的上升，而使原住民无力继续购买房屋。同时根据改造前的房屋的具体情况提供数额不等的补助，该模式当前主要应用于小规模的住宅改造。采用该模式进行改造，其改造计划以当地居民为目标，在经济上可行的前提下，改造计划将更注重保护更多的旧建筑，同时更加注重公众参与城市改造。改造开发模式 改造

9、开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实现大规模的改造。首先，大型开发商负责城市中心区位较好的街区改造，将其改造成为大范围的，高档住宅区；其次。小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区，但是区位上任有改造的优势的区域，可以将其改造为小范围的家庭住宅以此来换取一些公寓住宅来进行出售，从而获得利润；最后，在区位没有优势的区域，房屋所有者可以用自己的继续改造住宅，或者等到所在区域租金上升到能吸引小开发商对街区进行改造。 采用该模式进行改造后，使得城市人口密度增加、在他人土地上建造房屋的居民获得了非法的租金利益、毁坏了原有区域结构和邻里关系、在未改造的区域，改造动力缺失，住宅功能衰弱，年久失修。

10、 整合开发模式 旧城改造项目由于其庞大的资金需求，在政府主导的前提下是必须要引入私人投资，然而私人投资往往要考虑改造地区的潜在开发价值、工程初期投资额、资金回报率等方面的因素，私人目标和政府目标必然存在着较大的差异，因而没有经济利益的驱动，开发商看不到旧城改造项目的任何经济效益，即使是在经济形势好的情况下，旧城改造项目的招商也会很无助，因而在旧城改造中引入整合策略能够让开发商看到地块改造后可能会带来的收益，对旧城改造项目产生兴趣，从而很好的解决“低价值”改造区域招商难的问题。整合销售策略在旧城改造中的运用的主要有两种搭配方式，一是整合“商业价值高”和“商业价值低”的旧城改造区域；二是因“商业价

11、值高”的区域毕竟是有限的，不可能将所有“低价值”或“中价值”的地块都配以“高价值”地块，因而就会出现“低低”搭配、“低中”搭配或是“中中”搭配。如图 6.5 所示。 在地块搭配的过程中，不可能将各个搭配地块的收益都平衡地很好，必然会出现有些地块效益高，有些效益低，为平衡其开发过程中的经济利益，就必须对商业价值低的开发组合采取相应的政策优惠等，下面说明了对这两类的搭配采取不同的激励措施：首先，对“高低”搭配而言，“价值高”的改造区域本身就具有很强的投资吸引力，这类地块单独招商的价格本身也就要高些，搭配了“低价值”的改造区域必然会使得其招商价格降低，从而开发商会觉得自己的利益没有受到损失，也更愿意

12、投资类搭配地块； 其次，对“低低”搭配、“低中”搭配或是“中中”搭配而言，需要根据搭配地块的整体价值的高低配以不同的经济平衡措施，即不同地块因其不同的区位、基础设施情况等会产生不同的经济效益，因而为避免造成开发利益的较大差别，对不同条件的搭配开发地块应该同时从建设管理上进行有效的调控，如增减税费、调整贷款利率，建筑面积标准的控制、容积率和地价的调整，材料价格的调整，动迁安置办法的修正、公建和市政配套的优惠等，以促使开发中达到经济平衡，鼓励开发实施。 综上所述，在改造组合确定前后必须对每块地的效益进行评估，效益的评估是整体销售策略运用的最重要的一环，改造效益的评估一般分为三个阶段：改造地块选择前

13、的初测、改造地块选择后的具体测算、搭配组合地块的效益测算。其中，改造地块选择前的效益初测即初步测算待改造地块改造后的经济效益，旨在找出适合当前实际情况的改造地块，一步步实现整体改造目标；改造地块选择后效益的具体测算即具体测算经济效益，旨在给确定最佳土地搭配方案提供数据支撑；搭配组合地块的效益测算即对组合后的地块进行经济效益测算，特别是要算清楚价值较低的搭配组合在加入了一定的优惠之后的经济效益，旨在能提供给投标者一个切实的收益目标。 3）采用“不动迁”拆迁模式该模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑其内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照规划保持原貌或进行适当修复，对于确定不能使用的

14、房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。 该模式也可以说是一种综合整治模式，即在满足城市形象、居住条件、周围环境的情况下，不动迁原地居民，由居民自筹资金进行改造，具体实施过程如下所示。该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大大减少，而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见，更多的充当协调角色，这种改造可谓是深得民心。居民的居住条件和生活也得到了较大的改善，也调动了住户和开发商的改造旧城的积极性。缺点是这种方案只

15、适合具有历史文化特色的，而且规模比较小的，做适当改动就可以改善居住条件并形成地方文化特色的旧城区。4） 融资模式选择融资模式有很多种，因而需要积极拓宽旧城改造融资渠道。进行资源补偿筹集、政策筹集、信贷筹集、利用外资与市场筹集等多种融资方式，引导和鼓励社会资金进入旧城改造和城市建设领域。充分发挥城市经营投资有限公司的作用，实行政策扶持，市场融资，一业为主，多种经营，滚动发展，形成“投一引多”的效应。3.2汕尾市旧城改造建议1） 树立以人为本的旧城改造观念，更新传统的旧城改造理念 在我国，旧城改造经过一系列的发展后，人们已经越来越意识到旧城的改造，不仅是经济发展和城市建设的需要，更是满足人民群众日

16、益增长的改善居住条件的需要，如扩大居住面积、改善居住环境、普及现代生活、便利居住交通等多方面的需要。 首先，要充分发挥民众的能动作用，让其充分参与到旧城改造事业中来； 其次，确保旧城的阳光拆迁，旧城改造动迁工作要坚持人性化操作，坚持顺势而为，坚持不与民争利三个原则。政府可通过对旧城改造开发后的效益测算，通过提高拆迁补偿标准或降低动迁安置房价格的方式适当让利给被拆迁户。 其三，要更新传统的旧城改造观念，不能单纯的认为旧城改造就是把旧建筑全部换新建筑，在改造过程中注重城市文脉的保留。 最后，旧城改造必须坚持全面协调可持续的科学发展观，实施道路干线加密和道路微循环系统，增强交通承载能力；重视城市绿化

17、工程，提高绿化水平，增加城市亮丽程度；大力开展环境治理，包括大气环境治理和卫生环境治理，提升城市管理水平；注重基础设施建设，提升城市服务能力；大力发展大三产业尤其是服务业，提高居民生活质量，全力构建和谐社会。2） 发挥媒体作用，宣传旧城改造针对汕尾市旧城区低收入及困难群体较多的情况，大部分的人对拆迁的认识不够，而且相关知识比较淡薄，对于像报纸、网络等媒体可能关注度不够。因此，在拆迁过程中，要充分发动街道办等一线机构的作用，选准突破点，抓住热点难点，解释拆迁的必要性，宣传相关拆迁知识和内容，积极加以正面引导。4. 结论旧城改造与城市整体发展是不可分离的。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广

18、的一项系统性的社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，也是群众最为关注的重大问题之一。旧城改造工作的顺利推进，必须坚持科学发展观，坚持以人为本，以实现城市土地的合理利用、城市整体功能的不断完善、城市环境质量的根本改变、最终推动城市的可持续发展。 4.1旧城改造存在的问题 旧城改造过程中，存在的问题主要有五个： 市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以人为本的思想； 单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发，

19、因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同； 资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施；旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出； 指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多操作不能得到有效的保证； 整个旧城改造的过程中，被拆迁户的利益和旧城改造工程的进度有很大的冲突。4.2旧城改造存在问题的解决模式 旧城改造过程中存在问题的主要解决措施如下： 首先，政府主导，开发商参与的旧城改造整体运作模式是旧城改造发展的必然趋势； 当前我国大部分的旧城改造项目都基于房地产开发，

20、是一种由开发商的商业利益所支配、由政府部门给予配合的运作模式，正是西方 20 世纪 80 年代所盛行的市场主导、公私合作的管治方式，如今这种方式在西方已经被证明是忽视社会效益的、是不成功的。因此急需改变为政府主导、市场为辅的模式。要建立一个有效的城市更新机制，政府的积极作用是必须的、不可替代的，而政府在财力及其它方面对城市更新的承诺也常常是必不可少的。政府既要运用一些激励性政策吸引私有部门对城市更新的投入，又要维护公众利益，为社区参与创造条件，确保社区利益不被商业利益所吞没。政府在旧城改造的过程中，应该扮演着举足轻重的协调、引导、监察和调解角色。 其次，因地制宜选择适合改造地块的旧城改造开发模式； 在旧城改造的开发模式中，应该综合考虑各个片区的具体情况，针对具体情况采用不同的开发模式，在选择不同开发模式时需要考虑区域规模、区位及商业价值、历史价值等方面的情况，来选择具体的开发模式，具体如下： 针对土地价值中高的改造地块且存在的旧建筑不能完全反映城市文脉，如果其改造规模大可以考虑模块式的开发模式