物业费纠纷业主答辩状

1、来源：大象填海：日期： 2008-12-05答辩状答辩人：孙 * ，女， 1953 年 2 月 7 日出生，住所地为沈阳市沈河区 青年大街 * 室。答辩人就沈阳市 * 物业有限责任公司诉答辩人物业管理纠纷一案答 辩如下：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。 原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止并报告不法行为义务。2003年 6月 8日颁布的物业管理条例第四十六条规定： “对物业 管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、 法规规定的行为， 物业管理企业应当制止， 并及时向有关行政管理部 门报告。”沈阳电业房屋开发有限公司与原告于 2003年

2、5月签订的物 业管理委托合同第十八条第二、三款约定： “对业主和物业使用人 违反法规、规章的行为，进行教育制止，提请有关部门处理。业主和 物业使用人违法本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警 告、制止、处罚等措施。因此，原告负有制止并报告不法行为的义务。 根据规划审批，答辩人所居住的 166#大楼一至四层是商业用房，五 楼至顶层为住宅用房。答辩人居住在 29 层，但楼上却被租赁给了一 家模特公司用于商业经营、 模特训练等。 模特公司的装修改变了房屋 的建筑主体构造，使整个建筑存在安全隐患。而且更加严重的是，模特公司的经营行为、走“猫步”的噪音对退休在家的原告造成了巨大 的影响，严重影响

3、了原告的正常生活。 根据法律规定以及合同的约定， 原告应当制止模特公司的违法行为。 但是，在答辩人多次要求原告采 取妥善措施解决以上问题的情形下， 原告敷衍塞责， 拒绝履行自己应 当负担的义务。自 03 年至今，模特公司已经在答辩人的楼上经营了 4 年。2、不履行安全保卫义务。沈阳*房屋开发有限公司与原告于 2003年 5月签订的物业管理委 托合同第十九条第六款约定： “乙方须按下列约定，实现目标管理。 实行保安制度，每天巡查 15 次，固定设岗两个，保安设备、监控设 备 24 小时运行。”但是，原告从没有按照合同约定运转监控设备，给 居民居住安全造成了隐患。3、不履行维护公用设施的义务。 沈

4、阳*房屋开发有限公司与原告于 2003年 5月签订的物业管理委 托合同第六条、第七条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。 但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。防盗门出现故障后， 原告不维修。过去居民都是刷卡进门，读卡器、防盗门出现故障后， 原告不修复，致使防盗门形同虚设。答辩人所在 29 层的电梯间门锁 被原告员工撬掉后，原告没有维修过，至今仍然在那里空敞着，给整 个大楼的安全造成了威胁。4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。 依据消防法律法规的规定和物业管理委托合同 ，原告应当保障消 防设施设备运转正常。 原告非但不履行该项法定义务， 甚至破坏消防 设施，使整个大楼的消防安全得不到保

5、障。5、原告无故撤离大厦，不履行物业服务义务。根据 2005年 7月的电业园大厦业主委员会与原告签订的物业管理 委托合同的约定，原告提供物业服务的期限应当截至到2008 年 7月。但是，原告在 2007年 7、8月份，未经通知并取得同意，擅自撤 离电业园大厦，给大厦居民生活造成了极大不便。6、原告并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管 理费用收支账目。原告并未按照合同约定制定大厦业主文明公约。 二、答辩人主张先履行抗辩权， 在原告纠正错误履约行为前， 有权拒 绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务， 给答辩人生活带来诸多不便。 根 据合同法有关于先履行抗辩权的规定，

6、在原告正确履行物业服务义务 之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。此致沈河区人民法院答辩人： 二00七年十一月五日答辩状答辩人AAA针对原告的诉讼请求，答辩如下：一 答辩人认为SSS物业公司并不是本案的适格原告。 根据合同法律关系的相对性原理， 与答辩人签定前期物业管理服务协 议书的是大连SSS房地产开发有限公司，即使根据该协议书的约定向 答辩人主张权利，其主张人必须是合同的相对方大连 SSS房地产开发 有限公司， 不应为协议书以外的第三人。 原告应向答辩人出示相关证 据证明其对“KKK进行物业管理具有合法性。并出示国家行政管理 部门的相关手续， 以证明其具有符

7、合法律及行政法规规定的进行物业 管理的资质、经营性收费许可等。二 关于物业费的问题1. 物业管理服务协议根据其合同性质应为双务合同。双方当事人 应同时履行各自义务， 也就是作为物业公司 必须要向业主提供符合双 方约定的管理与服务， 业主才有按约定缴纳物业费的义务， 如果物业 公司提供的物业管理服务没有达到双方约定， 系违约行为， 应由其自 行承担违约所产生的法律后果， 业主完全有权按 合同法的相关规 定行使抗辩权利。 其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济 权的合法行为，2. “KKKK小区是一个实行封闭式管理的小区， 关于这一点从答辩 人与大连SSS房地产开发有限公司签定的物业管理服务

8、协议书中 就可以确定。但答辩人居住的0号楼却不在小区封闭管理的范围之 内，是该小区唯一一栋楼梯口面对小区外的建筑。 楼梯口面对公交车 终点站，关于 6 号楼的物业管理问题，业主在 06年至今多次找开发 公司及物业公司要求解决， 物业公司领导答复向总公司反映0号楼问 题，对物业费进行协商。 在协商过程中物业公司并未将结果履行告知 义务，突然将答辩人起诉，并主张高额滞纳金，其行为违反了民法 通则的诚实信用原则。3. 原告向答辩人所主张的物业管理费中所包含的收费项目中主要应 为保安费、保绿费、保洁费以及管理费。对于保安费，由于 6 号楼楼 梯口在小区外，直接面对海口路，离小区入口 30 多米远，楼道

9、内经 常会有陌生人进入，作为答辩人根本就没有可能得到物业的保安服 务。对于保绿费， 6 号楼前既没有绿地，也没有假山，答辩人也不属 于在小区内居住的居民，因此对于该项费用原告也无权向答辩人主 张。对于保洁费，0号楼楼道内尽管进行了卫生清扫，但扶手、地面 及玻璃灰尘遍布，垃圾清理不及时。对于管理费，由于0号楼临街， 导致一楼全部商用，管理混乱，时常发生打架事件，严重影响答辩人 的日常生活。同样一个小区，同样的业主，同样的物业费标准，但是 却得到不同的物业服务， 答辩人认为0号楼的物业费也按 06元/ 每平 方米收取，违反了我国民法的公平原则，应给予适当减免。4. 因物业费约定是按季度收取。答辩人

10、认为2005年7月以前的物业 费已经超过法律规定的诉讼时效，原告无权主张。三关于滞纳金问题1. 答辩人及6号楼业主从2006年开始就不断与物业公司就物业管理 问题进行协商，在物业公司对物业管理方式及物业管理费并未给出正 式答复并告知时，以答辩人未按时交纳物业费主张滞纳金是没有法律 依据的。2. 根据答辩人与SSS房地产开发公司签定的物业管理服务协议书第四条第三项规定，原告主张滞纳金或向人民法院起诉是只能选择其 一的，也就是原告如果根据该协议起诉到人民法院，就表示其放弃了主张滞纳金，在物业使用守则中对此做了更为详细的表述。因此，原 告起诉也就是自愿放弃主张滞纳金。答辩人：AAA房屋质量有问题可以

11、不交物业费吗上海房地产律师团队，处理过多种类型复杂房地产纠纷 （居间协议纠纷、定金合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、动迁房买卖纠纷、售后公房纠纷、农村房屋买卖纠纷、房屋拆迁纠纷、租赁合同纠纷等），具有丰富的诉讼实务经验。法律咨询 王律师手机:说明：本案例仅供参考因房屋质量存在问题，住户拒交物业费，被物业公司告上法庭。近日，上 海市黄浦区人民法院审结这样一起物业纠纷， 住户因不可归责于物业公司的理由 拒绝交费而输了官司。法院审理查明，被告石某等三人是上海长峰馨园的业主，房地产登记簿记载房地产权登记核准日期为 2007年9月28日。2006年6月，原 告上海长峰物业管理有限公司受第三

12、人上海南峰房地产开发有限公司委托对长 峰馨园进行物业管理，双方签订了前期物业管理服务合同。2007年9月19日，三被告办理物业进户手续，在楼宇验收交付书上签字， 承诺按预售合同约定的标准缴纳物业管理费， 并向原告支付同年10月至12月的 物业管理费元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停车费1200 丿元。2008年12月25日、2009年12月16日，原告分别向三被告以挂号信方式发 出物业管理费催缴通知，要求三被告支付欠缴物业管理费，但三被告未履行 缴费。2009年1月19日，三被告委托律师向第三人发出律师函，函称因三被告自 2007年12月18日入住购置房屋，该房屋存在诸如厅过

13、道裂缝、冲淋房水管破 裂、过道及书房墙面渗水起泡等质量问题， 经与第三人反映交涉，虽经第三人派 人维修但未彻底解决。要求第三人收到律师函后十五天内，与业主协商并主动解 决质量问题，否则将通过诉讼途径追究第三人违约及赔偿责任。2009年2月27日，第三人向三被告出具情况说明，称因房屋装修问题，现 未修复，该房屋的物业管理费及停车费现暂不支付，待装修问题解决后，该房屋 业主将物业管理费及停车费一并付清。 装修问题未解决期间， 该房屋业主依旧使 用原停车位。今年 1月 18日，三被告致函第三人， 就房屋质量问题进行重申， 并提出相应 赔偿要求。今年1月21日，第三人回函三被告， 函称第三人出具情况说

14、明系表明诚意解 决问题的态度，但待第三人联系装修方上门修复时， 业主方却将装修方拒之门外， 致相关装修瑕疵未能修复。 三被告不能因装修瑕疵而拒付物业费， 亦不能以第三 人出具的情况说明为盾牌而不履行义务。 有关房屋质量问题， 双方可按合同约定 协商予以解决。因三被告自 2008年1月起开始不支付物业管理费， 原告经多次发书面催款通 知，但三被告仍不支付。今年 5月 6日，原告诉至法院，要求三被告立即支付自 2008年 1月 1日起至 2010年4月 30日止的物业管理费共计 7600余元，并支付 自 2008 年 1 月 1 日起至 2010 年 4 月 30 日止的逾期付款利息元。法院审理认为，原告与第三人系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独 立享有民事权利和承担民事义务。 三被告提出的第三人出具情况说明对原告具有 约束效力的主张， 缺乏事实和法律依据， 法院不予采信。 根据前期物业合同及现 行的物业服务合同的相关约定， 三被告负有按时向原告交纳物业费的义务， 原告 按约定履行了物业合同相关义务， 三被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履 行。原告要求三被告支付自 2008年1月1日起至 2010年4月30日止的物业管 理费的诉讼请求，法院予以支持。考虑到三被告房屋